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लघु-स्केल लिविंग का बढ़ता हुआ अपील

संयुक्त राज्य अमेरिका और उससे परे, छोटे घरों और अन्य वैकल्पिक आवास मॉडलों ने सार्वजनिक कल्पना को बढ़ती आवास लागत, पर्यावरण चिंताओं और सरल जीवन की इच्छा के जवाब के रूप में कब्जा कर लिया है। छोटे घर आंदोलन, जिसने 2000 के दशक के आरंभ में गति प्राप्त की, अब व्हील आधारित सूक्ष्म आवासों से लेकर शिपिंग-कंटेनर होम्स, सहायक आवास इकाइयों (ADUs) और आवास के लिए एक सामान्य समाधान की जांच करने के लिए सभी को शामिल किया गया है।

एक ऐतिहासिक और व्यावहारिक अवलोकन

ज़ोनिंग एक स्थानीय सरकार और #8217 है; भूमि उपयोग और विकास को नियंत्रित करने के लिए प्राथमिक उपकरण। सुप्रीम कोर्ट और #8217 के साथ 20 वीं सदी की शुरुआत में उत्पन्न; ] में यूक्लिडियन ज़ोनिंग का सत्यापन, Euclid v. Ambler Realty Co. (1926), ये विनियम नगर पालिकाओं को जिलों (निवासी, वाणिज्यिक, औद्योगिक, आदि) में विभाजित करते हैं और जो कुछ भी प्रतिबंधित किया जा सकता है, कितने बड़े ढांचे का इस्तेमाल किया जा सकता है, और कैसे पार्सल का इस्तेमाल किया जा सकता है। मूल उद्देश्य असंगत उपयोगों को अलग करना था, संपत्ति मूल्यों की रक्षा करना, और निश्चित रूप से आवास की आवश्यकता को बाहर करना।

प्रमुख ज़ोनिंग अवधारणाएं जो छोटे घरों को प्रभावित करती हैं

  • Use वर्गीकरण: अधिकांश आवासीय क्षेत्र केवल और #8220 की अनुमति देते हैं; एकल परिवार आवास, और #8222; जो नगर पालिकाओं को अलग-अलग परिभाषित करते हैं। पहियों पर एक छोटा घर को मनोरंजन वाहन (RV) या एक मोबाइल घर के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है, जो इसे अलग-अलग और #8212 के अधीन है; अक्सर सख्त और #8212; विनियमन।
  • Density सीमाएं: Zoning सेट अधिकतम आवास इकाइयों प्रति एकड़. छोटे घरों, जो कम स्थान पर कब्जा, कभी कभी एक पूर्ण निवास के रूप में प्रत्येक इकाई का इलाज कि, संख्या है कि एक बहुत पर रखा जा सकता है सीमित सीमित है, भले ही कुल वर्ग फुटेज कम रहता है।
  • Setback और ऊंचाई आवश्यकताओं: फ्रंट, साइड, और रियर सेटबैक इमारतों को संपत्ति लाइनों से दूर रखते हैं, लेकिन छोटे बहुत से इन पर यह एक परिवर्तन के बिना एक छोटे से घर के लिए असंभव बना सकते हैं। ऊंचाई सीमा भी बहु-स्टोरी छोटे घरों या मचान डिजाइन को प्रतिबंधित कर सकती है।
  • Parking and occupancy: कई कोडों को प्रति निवास स्थान दो या अधिक ऑफ-स्ट्रीट पार्किंग स्थान की आवश्यकता होती है, एक नियम जो भूमि की लागत को बढ़ा सकता है और जीवित इकाइयों के लिए उपलब्ध स्थान को कम कर सकता है। “ परिवारों और #8221 पर आधारित अधिभोग सीमा; साझा या सांप्रदायिक जीवन व्यवस्था को भी प्रतिबंधित कर सकती है।

बिल्डिंग कोड की भूमिका

जबकि ज़ोनिंग नियंत्रण land use, बिल्डिंग कोड नियंत्रित निर्माण सुरक्षा. टिनी घरों में यहां अतिरिक्त चुनौतियों का सामना: राष्ट्रीय मॉडल कोड (IRC, IBC) ने हाल ही में छोटे घरों को संबोधित करने शुरू कर दिया है। 2018 अंतर्राष्ट्रीय आवासीय कोड (IRC) ने परिशिष्ट Q जोड़ा, जो छोटे घरों (400 वर्ग फुट के तहत) के लिए मानकों को प्रदान करता है, लेकिन गोद लेने स्वैच्छिक है और सभी राज्यों ने इसे लागू नहीं किया है। पहियों पर घर अक्सर पूरी तरह से पारंपरिक बिल्डिंग कोड के बाहर गिर जाते हैं, जो RV उद्योग मानकों (ANSI/NF) के विनियामकीय क्षेत्र को प्राप्त करने की अनुमति देता है।

विस्तार में आम ज़ोरिंग बाधाएं

उन बाधाओं को जो छोटे घर के वकीलों का सामना करते हैं, यादृच्छिक नहीं हैं; वे दशकों के नियामक जड़ता और एक डिफ़ॉल्ट धारणा से उत्पन्न होते हैं कि आवास को पारंपरिक उपनगरीय मॉडल के अनुरूप होना चाहिए। नीचे सबसे अधिक उद्धृत बाधाएं हैं, जिनमें से प्रत्येक व्यावहारिक प्रभाव के साथ।

न्यूनतम आकार की आवश्यकता

शायद एक सबसे बड़ा प्रतिबाधा, न्यूनतम वर्ग फुटेज आवश्यकताओं को कई नगरपालिका zoning कोड में लिखा जाता है। ये आम तौर पर प्रति निवास इकाई 500 से 1,000 वर्ग फुट तक होते हैं। 200 और #8211; 400 वर्ग फुट के छोटे घर के लिए, यह नियम केवल एक प्राथमिक निवास के रूप में संरचना को अवैध बनाता है। यहां तक कि जब कोड एक स्पष्ट न्यूनतम मंजिल क्षेत्र निर्धारित नहीं करते हैं, तो वे एक और #8220 को परिभाषित कर सकते हैं; एक निश्चित स्थिति में एक निश्चित स्थान पर रहने वाले स्थान पर हैं (उदाहरण के लिए, कम से कम 70 वर्ग फुट के बेडरूम की आवश्यकता होती है)। फिर से प्रयास अक्सर इन न्यूनतम बिलों को समाप्त या कम करने पर ध्यान केंद्रित करते हैं।

सेकबैक और लोट साइज प्रतिबंध

पारंपरिक ज़ोनिंग अक्सर 20 और #8211; 30 फीट और 5 और #8211 के साइड सेटबैक की मांग करता है; 15 फीट। न्यूनतम बहुत आकार (अक्सर 5,000 से 10,000 वर्ग फुट) के साथ संयुक्त, ये नियम इसे एक छोटे से घर को एक छोटे से इंफिल लॉट पर रखने के लिए लगभग असंभव बना देते हैं। परिणाम यह है कि अगर कोई घर का मालिक अपने पिछवाड़े में एक छोटा घर रखना चाहता है, तो यह एक घर या किराये की इकाई के रूप में निर्धारित किया गया है।

RVs, मोबाइल होम्स, और ADUs

एक छोटे से घर को वर्गीकृत किया गया है यह निर्धारित करता है कि यह किस क्षेत्र में स्थित है। यदि नगरपालिका एक मनोरंजन वाहन के रूप में पहियों पर एक छोटे से घर को वर्गीकृत करती है, तो इसे केवल आरवी पार्क या कैंपग्राउंड में अनुमति दी जा सकती है, आवासीय क्षेत्रों में नहीं। यदि मोबाइल घर के रूप में वर्गीकृत किया गया है, तो इसे घरेलू समुदायों के निर्माण तक सीमित रखा जा सकता है। यह एक कैच-22 बनाता है: निवासी मानक पड़ोस में स्थायी नींव पर छोटे घरों को रखना चाहते हैं, लेकिन कानूनी ढांचा उन्हें कम वांछनीय स्थानों पर धकेल देता है। सहायक आवास इकाइयों (ADU), कभी-कभी दादी फ्लैट या कानून सूट कहा जाता है, स्थायी छोटे घरों के लिए एक अधिक सीधा रास्ता प्रदान करता है, लेकिन सभी अधिकार क्षेत्र 68 #DUOXNUMXNUMX के लिए एक प्रभावी नियम भी हैं।

पार्किंग और लोट कवरेज

न्यूनतम पार्किंग आवश्यकताओं (प्रति निवास 1.5 से 2 स्थान) मध्य 20 वीं सदी के परिवहन योजना की विरासत है। छोटे घरों के लिए, जो अक्सर उन लोगों को विपणन किया जाता है जो कम कार निर्भरता चाहते हैं, ये नियम अनावश्यक लागत जोड़ते हैं और आवास के लिए उपलब्ध भूमि को कम करते हैं। इसी तरह, अधिकतम बहुत कवरेज सीमा (बहुत अधिक का प्रतिशत जो अभेद्य सतहों द्वारा कवर किया जा सकता है) कई छोटे घरों की स्थापना को रोक सकता है या यहां तक कि एक छोटे से बड़े छोटे घर पर भी। आधुनिक रूप आधारित ज़ोनिंग और पारगमन-उन्मुख विकास ओवरले ने पार्किंग जनादेशों को आराम करना शुरू कर दिया है, लेकिन अधिकांश पारंपरिक कोड अभी भी उन्हें सख्ती से लागू करते हैं।

समाधान: नीति सुधार, वकालत, और रचनात्मक कार्यभूमि

बाधाओं के बावजूद, निवासियों, प्लानर और पॉलिसी निर्माताओं का बढ़ता आंदोलन प्रतिबंधात्मक ज़ोनिंग पर दूर चिपक रहा है। सबसे प्रभावी समाधान स्थानीय वकालत, राज्य स्तरीय प्रीम्पशन और लचीली डिजाइन मानकों को जोड़ते हैं। नीचे उन प्रमुख रणनीतियों और उदाहरणों के नीचे दिए गए हैं जहां वे सफल हुए हैं।

Zoning Code Updates and Overlays

कई शहरों ने अपने ज़ोनिंग अध्यादेश को स्पष्ट रूप से छोटे घरों की अनुमति देने के लिए संशोधित किया है। उदाहरण के लिए, Spur, Texas ने राष्ट्र और #8217 को लागू किया; 2014 में पहला छोटा घर के अनुकूल ज़ोनिंग कोड, जो घरों को 140 वर्ग फुट के रूप में छोटा करने की अनुमति देता है। बेलिंगहम, वाशिंगटन, पोर्टलैंड, ओरेगन ने भी बनाया है और #8220; इस घर के लिए उपयुक्त स्थान, जो कि A8220 के निकट स्थित है।

राज्य प्रीम्पशन: ADU क्रांति

जब स्थानीय सरकारें परिवर्तन के लिए अनिच्छुक हैं, तो राज्य विधायिकाओं में कदम रख सकते हैं। ओरेगन और #8217; एचबी 2737 (2018) ने एकल परिवार के आवासों के लिए स्थानीय न्यूनतम वर्ग फुटेज आवश्यकताओं को समाप्त कर दिया। कैलिफोर्निया और #8217; एसयू कानून (AB 68, AB 881, SB 13, आदि) अब ADUs के मंत्री अनुमोदन को 1,200 वर्ग फुट तक देना, मालिक-अधिग्रहण आवश्यकताओं को प्रतिबंधित करना, और पार्किंग अधिदेश को सीमित करना।

सामुदायिक सगाई और शिक्षा

जोनिंग परिवर्तन अक्सर मौजूदा निवासियों से विरोध का सामना करते हैं जो संपत्ति मूल्य में गिरावट, यातायात में वृद्धि या सौंदर्य की अविश्वास से डरते हैं। सफल वकीलों ने सामुदायिक आउटरीच में निवेश किया: शहर के हॉल को पकड़े हुए, मॉडल छोटे घर के गांवों को बनाते हुए पड़ोसी दौरे कर सकते हैं, और डेटा को प्रकाशित करते हुए दिखाया गया है कि अच्छी तरह से डिजाइन किए गए छोटे घरों को पास के मूल्यों को नुकसान नहीं पहुंचाया जाता है। अमेरिकी योजना एसोसिएशन ] ने न्यायसंगत क्षेत्र सुधार पर मार्गदर्शन प्रकाशित किया है जिसमें छोटे घर की स्थिति का अध्ययन शामिल है।

वैरिएशन और सशर्त उपयोग परमिट

व्यक्तिगत संपत्ति मालिकों के लिए, एक विचरण विशिष्ट ज़ोनिंग आवश्यकताओं से कानूनी छूट है। जब कोड का सख्त अनुप्रयोग अद्वितीय संपत्ति विशेषताओं (जैसे, विषम आकार, खड़ी ढलान) के कारण अनुचित कठोरता का कारण बन जाएगा, तो विविधताएं प्रदान की जाती हैं। प्रक्रिया समय लेने वाली और विवेकाधीन है, लेकिन साइट योजनाओं, पड़ोसी सूचनाएं और हार्डशिप के स्पष्ट प्रदर्शन के साथ एक अच्छी तरह से तैयार अनुप्रयोग सफल हो सकता है। सशर्त उपयोग परमिट (CUPs) एक ऐसा उपयोग की अनुमति देता है जो सही नहीं है, उन स्थितियों के अधीन जो प्रभावों को कम करते हैं। कुछ अधिकार क्षेत्र छोटे घरों के लिए एक विशिष्ट CUP श्रेणी तैयार किया है, जिससे उन्हें एक मामले-धारा पर निर्भरता को कम किया जा सकता है।

केस स्टडीज: समुदायों कि overcome Zoning Hurdles है

रियल-वर्ल्ड के उदाहरण दोनों चुनौतियों और संभावनाओं को दर्शाते हैं। निम्नलिखित परियोजनाओं ने दृढ़ता और रचनात्मकता के साथ ज़ोनिंग बाधाओं को नेविगेट किया।

The Village of Cahokia, Illinois

सेंट लुइस के पूर्व में स्थित, कहोकिया में गांव एक निर्मित घर समुदाय है जो एक छोटे घर गांव में संक्रमण कर रहा है। स्थानीय योजना विभाग के साथ काम करके एक योजनाबद्ध विकास जिले के रूप में भूमि को फिर से वर्गीकृत करने के लिए, डेवलपर्स न्यूनतम बहुत आकार और सेटबैक नियमों को बायपास करने में सक्षम थे। समुदाय में अब 240 से 400 वर्ग फुट तक के 25 छोटे घर शामिल हैं, सभी स्थायी नींव पर बनाया गया। सफलता ने ज़ोनिंग संशोधनों का नेतृत्व किया जो काउंटी में कहीं और इसी तरह के विकास की अनुमति देता है।

पोर्टलैंड, ओरेगन और #8217; एस टिनी हाउस पायलट प्रोग्राम

2016 में, पोर्टलैंड ने एक पायलट कार्यक्रम शुरू किया जो शहर के स्वामित्व वाले बहुतों पर अस्थायी छोटे घरों की अनुमति देता है, जिसमें सुव्यवस्थित अनुमति मिलती है। कार्यक्रम को बुनियादी ढांचे की मांगों और पड़ोसी संबंधों पर डेटा इकट्ठा करते हुए संक्रमणकालीन आवास के रूप में छोटे घरों की व्यवहार्यता का परीक्षण करने के लिए डिज़ाइन किया गया था। सकारात्मक मूल्यांकन के बाद, शहर ने अपने ज़ोनिंग कोड को संशोधित किया ताकि सभी आवासीय क्षेत्रों में स्थायी नींव पर छोटे घरों की अनुमति दी जा सके, बशर्ते वे आईआरसी के परिशिष्ट Q से मिलते हैं। पोर्टलैंड में अब अमेरिका में छोटे घरों के लिए सबसे अधिक संवेदनशील वातावरण में से एक है।

फ्रेस्नो, कैलिफोर्निया और #8217; एस एडीयू प्रोत्साहन

फ्रेस्नो, एक गंभीर किफायती आवास कमी का सामना करना पड़ा, एक लीवरेज बिंदु के रूप में राज्य ADU कानून का इस्तेमाल किया। शहर ने पूर्व-अनुमोदित ADU योजना की पेशकश की जिसमें दो छोटे घर डिजाइन शामिल थे और आय-प्रतिबंधित इकाइयों के लिए प्रभाव शुल्क को माफ किया गया। zoning कोड को ADUs को बहुत छोटे से कम वर्ग फुट के साथ कम से कम बंदियों के साथ अनुमति देने के लिए संशोधित किया गया था। दो वर्षों के भीतर, 200 ADU से अधिक परमिट जारी किए गए, 600 वर्ग फुट के तहत इकाइयों के लिए एक महत्वपूर्ण हिस्सा। U.S. Department of Housing and Urban Development] ने ADU आवास बढ़ाने के लिए ADU आवास बढ़ाने के लिए एक मॉडल के रूप में Fresनो की आपूर्ति मॉडल के रूप में शामिल किया है।

Ahead: The Future of Zoning for the वैकल्पिक आवास

छोटे घर और वैकल्पिक आवास आंदोलन एक व्यापक बदलाव का हिस्सा है जो अवनियामक आवास नीति की ओर है। YIMBY (Yes In My Backyard) समूह, पर्यावरण संगठन, और उम्र बढ़ने वाले स्थान के वकीलों ने एक गठबंधन बनाया है जो सरकार के सभी स्तरों पर zoning सुधारों के लिए धक्का दे रहा है। कई रुझानों से पता चलता है कि नियामक वातावरण विकसित करना जारी रहेगा।

यूक्लिडान से फॉर्म-आधारित कोड

शहरों की बढ़ती संख्या पारंपरिक यूक्लिडियन ज़ोनिंग को फॉर्म-आधारित कोडों के साथ बदल रही है जो उपयोग के बजाय भौतिक रूप (ऊंचाई, द्रव्यमान, सड़क के सामने) को विनियमित करती है। ये कोड स्वाभाविक रूप से अधिक लचीला होते हैं, अक्सर आवास प्रकारों के मिश्रण की अनुमति देते हैं जिनमें छोटे घर, ADUs, और उसी ब्लॉक पर सह-आवास शामिल हैं। फॉर्म-आधारित कोड भी सेटबैक पर निर्भरता को कम करते हैं, बजाय सड़क के सापेक्ष इमारत प्लेसमेंट पर ध्यान केंद्रित करते हैं। मीमी, फ्लोरिडा और बफलो, न्यूयॉर्क जैसे शुरुआती अपनाने वालों ने आवास की तेज़ अनुमति और अधिक विविधता की सूचना दी है।

एक रणनीति के रूप में राज्य स्तरीय Preemption

कैलिफोर्निया और ओरेगन के बाद, वाशिंगटन, कोलोराडो और न्यूयॉर्क जैसे राज्यों ने उन विधेयकों पर विचार किया है जो ADU को वैध बनाने या न्यूनतम आकार की आवश्यकताओं को समाप्त करने के लिए अनिवार्य हैं। प्राकृतिक संसाधन रक्षा परिषद ने जलवायु के अनुकूल भूमि उपयोग नीतियों के हिस्से के रूप में इस तरह के उपायों की वकालत की है। छोटे घर समुदायों को अलग आवासीय क्षेत्रों के रूप में वैध करने में भी रुचि बढ़ रही है, जो मोबाइल होम पार्क के समान है लेकिन स्वामित्व विकल्पों के साथ। कुछ सांसदों की खोज कर रहे हैं और #8220; समुदाय आवास और #8221; पदनाम जो साझा उपयोगिताओं के साथ छोटे घरेलू गांवों को स्व-सरकारी करने की अनुमति देगा।

प्रौद्योगिकी और नवाचार

3 डी-प्रिंटेड होम्स और मॉड्यूलर पैनल सहित नए निर्माण के तरीके, छोटे घरों को बनाने के लिए सस्ता और तेज़ बना रहे हैं। चूंकि ये तकनीकें परिपक्व होती हैं, नियामकों पर दबाव उन्हें समायोजित करने के लिए बढ़ेगा। स्मार्ट परमिटिंग प्लेटफॉर्म, जैसे कि विकसित लोगों द्वारा Accela[ और अन्य, स्वचालित रूप से zoning अनुपालन जांच कर सकते हैं, जिससे छोटे घरेलू डेवलपर्स के लिए जटिल कोड नेविगेट करना आसान हो जाता है। इस बीच, सौर पैनलों का प्रसार, खाद शौचालयों और ग्रे पानी प्रणालियों को बंद ग्रिड छोटे घरों को सक्षम किया जाता है जो पारंपरिक बुनियादी ढांचे की आवश्यकताओं को चुनौती देते हैं।

निष्कर्ष: संतुलन विनियमन और नवाचार

जूनिंग कानून अप्रयुक्त नहीं हैं; वे जीवित दस्तावेज हैं जो सामुदायिक मूल्यों और आर्थिक स्थितियों को दर्शाते हैं। छोटे घरों और वैकल्पिक आवास के हाल के इतिहास से पता चलता है कि जब वकील कानूनी विश्लेषण, राजनीतिक सगाई और कहानी कहने का समर्थन करते हैं तो बदलाव संभव है। सबसे सफल सुधार उन समुदायों से आए हैं जो विविध आवासों के लाभों को पहचानते हैं: बेघरपन कम हो गया, अधिक कुशल भूमि का उपयोग, कम पर्यावरणीय प्रभाव और अधिक आर्थिक लचीलापन। लक्ष्य को स्थानीय प्रगति के साथ मिलकर एक स्थायी समाधान की अनुमति नहीं दी जा सकती है।