जब एक फोरक्लोज्ड होम खरीदने पर संपत्ति अधिकार हैं

Foreclosure खरीद में संपत्ति अधिकार को समझना

एक पूर्ववर्ती घर खरीदना एक रोमांचक अवसर हो सकता है, लेकिन इसमें विशिष्ट संपत्ति अधिकारों को भी समझना शामिल है। ये अधिकार निर्धारित करते हैं कि आप क्या कर सकते हैं और खरीद के बाद संपत्ति के साथ नहीं कर सकते हैं। इन अधिकारों को जानने से खरीदारों को सूचित निर्णय लेने में मदद मिलती है और भविष्य के कानूनी मुद्दों से बच सकते हैं। जबकि मूल्य टैग आकर्षक लग सकता है, जहां कानूनी परिदृश्य फोरक्लोज़र के आसपास अक्सर जटिल होता है। कई पहली बार निवेशकों या होमबियर्स ने बहुत देर से पता लगाया कि उनके पास जो संपत्ति है, वे छिपे हुए स्ट्रिंग्स संलग्न हैं - जैसे कि लिंग टैक्स लिएन्स, असंतुष्ट आसानी, या कानूनी सुरक्षा के साथ मौजूदा किरायेदार। यह लेख आपको संपत्ति के अधिकार के हर पहलू के माध्यम से चल सकता है।

संपत्ति अधिकार क्या हैं?

संपत्ति अधिकार मालिकों के कानूनी अधिकारों को अपनी संपत्ति का उपयोग करने, नियंत्रण करने और हस्तांतरण करने के लिए संदर्भित करते हैं। जब एक पूर्ववर्ती घर खरीदते हैं, तो ये अधिकार पिछले लियंस, बंधक या कानूनी दावों से प्रभावित हो सकते हैं। यह सत्यापित करना आवश्यक है कि बिक्री में कौन से अधिकार शामिल हैं और कौन से प्रतिबंध मौजूद हो सकते हैं। अचल संपत्ति कानून में, संपत्ति अधिकार अक्सर "धड़ियों की बंडल" के रूप में वर्णित होते हैं - प्रत्येक छड़ी को एक अलग अधिकार का प्रतिनिधित्व करते हैं, जैसे कि संपत्ति के अधिकार, उपयोग, दूसरों को बाहर करने, आनंद लेने या निपटान करने का अधिकार। एक मानक बिक्री में, खरीदार को संपूर्ण बंडल प्राप्त होता है। लेकिन एक पूर्ववर्ती बिक्री में, कुछ छड़ें पहले से गायब हो सकती हैं या टूट सकती हैं।

उदाहरण के लिए, एक पूर्व मालिक को एक पड़ोसी को एक सरलता दी जा सकती है जो कि फोरक्लोज़र के बाद वैध रहता है। या स्थानीय नगरपालिका एक कर लीन पकड़ सकती है जो नीलामी से बच जाती है। अपने स्वामित्व को पूरी तरह से समझने के लिए, आपको यह समझना होगा कि कौन से अधिकार हस्तांतरण नहीं करते हैं। यह हमेशा नीलामी सूचीकरण या प्रारंभिक खरीद अनुबंध से स्पष्ट नहीं है।

Foreclosed Homes में संपत्ति अधिकार के प्रकार

Foreclosed गुण अधिकारों और दायित्वों के एक अद्वितीय मिश्रण के साथ आते हैं। नीचे सबसे आम श्रेणियां हैं जो आपको सामना करेंगे।

शुल्क सरल अधिकार

सबसे पूर्ण स्वामित्व अधिकार, आपको संपत्ति का स्वतंत्र रूप से उपयोग करने की अनुमति देता है, बेचता है, या उसे स्थानांतरित करता है। शुल्क सरल कानून द्वारा मान्यता प्राप्त स्वामित्व का सबसे ज्यादा रूप है। जब आप शुल्क के अधीन एक पूर्ववर्ती घर खरीदते हैं तो आपके पास आम तौर पर पूर्ण नियंत्रण होता है- बशर्ते कोई अन्य लिंगर दावे नहीं होते। लेकिन कई पूर्ववर्ती बिक्री केवल ]] के पास ट्रांसफर करती है ब्याज, जो शुल्क से कम हो सकता है यदि पिछले मालिक ने शीर्षक को घेर लिया था।

अवकाश या किराया समझौता

कभी-कभी, किरायेदारों को स्थानीय कानूनों के आधार पर फोरक्लोज़र के बाद संपत्ति पर कब्जा करने का अधिकार हो सकता है। Foreclosure Act] (PTFA) में किरायेदारों को संरक्षित करने के लिए अपने पट्टे के अंत तक रहने का अधिकार देता है, या यदि कोई पट्टे नहीं है तो 90-day नोटिस अवधि। यह संघीय कानून राष्ट्रव्यापी लागू होता है, हालांकि कुछ राज्यों में भी मजबूत सुरक्षा प्रदान करते हैं। यदि आप एक किरायेदार के साथ एक पूर्ववर्ती संपत्ति खरीदते हैं, तो आप केवल ताले को नहीं बदल सकते। आपको पट्टा का सम्मान करना चाहिए या उचित नोटिस प्रदान करना चाहिए।

स्टेट कानून व्यापक रूप से भिन्न होते हैं। न्यूयॉर्क में, उदाहरण के लिए, पूर्ववर्ती इमारतों में किरायेदारों को अक्सर विस्तार से पुनर्वास सहायता मिलती है। कैलिफोर्निया में, किरायेदारों के पास किरायेदार संरक्षण अधिनियम के तहत मजबूत अधिकार होते हैं। हमेशा स्थानीय मकान मालिक- किरायेदार कानूनों की जांच करने से पहले आपको तत्काल खाली कब्जे की आवश्यकता होगी।

लिएन्स और एन्क्यूम्ब्रिंस

बकाया ऋण या दावा अभी भी संपत्ति को प्रभावित कर सकता है, जब तक कि वे हल नहीं होते तब तक आपके अधिकारों को सीमित कर सकते हैं। सभी लेन को फोरक्लोज़र बिक्री द्वारा मिटा नहीं जाता है। वरिष्ठ लेन्स - जैसे कि पहला बंधक - आम तौर पर बिक्री आय से संतुष्ट होते हैं। लेकिन जूनियर लिन्स (दूसरा बंधक, ऋण की घरेलू इक्विटी लाइन, मैकेनिक की लिएन्स) जीवित रह सकते हैं अगर फोरक्लोज़र सभी अधीनस्थ हितों को काट नहीं देता है। इसके अलावा, संपत्ति कर लिएन्स, होमोडोर एसोसिएशन (HOA) लिएन्स और संघीय कर लिएन्स फोरक्लोज़र प्रक्रिया की परवाह किए बिना संपत्ति से जुड़ सकते हैं।

आपको इन encumbrances की पहचान करने के लिए एक गहन शीर्षक खोज करना चाहिए। कुछ राज्यों में "foreclosure बिक्री मुक्त और स्पष्ट" केवल अग्रभागी ऋणदाता के लिनेन का ही होता है; अन्य एक अंतिम ब्रेक प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, कई राज्यों में एक गैर न्यायिक अग्रदूत में, जूनियर लिएन्स को बहिष्कार किया जाता है। लेकिन एक न्यायिक अग्रभाग में, अदालत कुछ हितों को जीवित रहने की अनुमति दे सकती है। foreclosure प्रक्रिया प्रकार को समझना आपके राज्य में यह जानने के लिए महत्वपूर्ण है कि कौन सा ऋण रहा है।

Easement and Restrictions

अन्य लोगों को दिए गए अधिकार, जैसे कि उपयोगिता कंपनियों या पड़ोसियों, संपत्ति का उपयोग कैसे कर सकते हैं। आसानी से भूमि के साथ चली जाती है, जिसका अर्थ है कि वे अपने आप को एक नए मालिक में स्थानांतरित कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, बिजली कंपनी को आपके पिछवाड़े में लाइनों को चलाने की अनुमति दे सकती है। आप उस पहुंच को अवरुद्ध नहीं कर सकते। इसी तरह, साझा ड्राइववे, जल निकासी या विचारों के लिए निजी आसानी आपको निर्माण या परिवर्तन की सीमा दे सकती है। ज़ोनिंग प्रतिबंध, ऐतिहासिक जिला नियम, और कोवेनेंट्स, स्थिति और प्रतिबंध (CC&Rs) पहले के घर के साथ किसी भी दर्ज किए गए CCR के नक्शे की समीक्षा कर सकते हैं।

फोरक्लोज़र के दो मुख्य प्रकार: न्यायिक बनाम गैर न्यायिक

फोरक्लोज़र का प्रकार सीधे प्रभाव देता है जो संपत्ति अधिकार जीवित रहता है। एक न्यायिक फोरक्लोज़र में, ऋणदाता एक मुकदमा दायर करता है, अदालत बिक्री की देखरेख करता है, और शेरिफ या अदालती क्लर्क नीलामी का संचालन करता है। यह प्रक्रिया आम तौर पर सभी जूनियर लिन्स को बुझाने की कोशिश करती है और एक अपेक्षाकृत साफ शीर्षक प्रदान करती है - जिसे खरीदार के लिए मजबूत सुरक्षा के साथ "शरीर की डीड" के रूप में संदर्भित किया जाता है।

एक गैर न्यायिक फोरक्लोज़र में (जिसे "बिक्री की शक्ति" भी कहा जाता है) ऋणदाता कोर्ट की भागीदारी के बिना एक राज्य-लेखित प्रक्रिया का पालन करता है। नीलामी में दिए गए डीड एक "विश्वास की मृत्यु" है। हालांकि ये नीलामी तेजी से हैं, शीर्षक अक्सर कुछ कम है। कई राज्यों में यह पकड़ है कि गैर न्यायिक बिक्री सभी जूनियर लिन्स या कुछ सांविधिक दावों को काट नहीं देती है। उदाहरण के लिए, कैलिफोर्निया के गैर न्यायिक फोरक्लोज़र टैक्स लिन्स, HOA liens, या संघीय कर लिएन को बुझाने नहीं करता है। इसका मतलब है कि आप उन बकाया ऋणों के अधीन हो सकते हैं।

बोली लगाने से पहले, पता करें कि किस प्रक्रिया का उपयोग आपके राज्य में किया जाता है। यदि आप एक गैर न्यायिक राज्य में खरीद रहे हैं, तो आपको शीर्षक को साफ करने के लिए अतिरिक्त शीर्षक बीमा या एक शांत शीर्षक कार्रवाई की आवश्यकता हो सकती है।

खरीदते समय महत्वपूर्ण विचार

एक पूर्वबंद घर खरीदने से पहले, एक संपूर्ण शीर्षक खोज करने के लिए महत्वपूर्ण है। यह प्रक्रिया किसी भी मौजूदा लेन्स, दावों या प्रतिबंधों को उजागर करती है जो आपके स्वामित्व अधिकारों को प्रभावित कर सकती है। एक रियल एस्टेट वकील के साथ परामर्श करने से आपके अधिकारों और जिम्मेदारियों को स्पष्ट करने में भी मदद मिल सकती है।

शीर्षक खोज और शीर्षक बीमा

एक शीर्षक खोज सार्वजनिक रिकॉर्ड की जांच स्वामित्व की संपत्ति की श्रृंखला का पता लगाने और किसी भी बकाया दावे की पहचान करने के लिए करती है। अधिकांश उधारदाताओं को अपने निवेश की रक्षा के लिए एक शीर्षक खोज और शीर्षक बीमा की आवश्यकता होती है। लेकिन अगर आप नकद भुगतान कर रहे हैं, तो आप इस कदम को छोड़ने के लिए प्रलोभित हो सकते हैं। डॉन't. शीर्षक बीमा आपको छिपा दोषों के खिलाफ सुरक्षा करता है - जाली दस्तावेज, बिना छूटे वारिस, रिकॉर्डिंग त्रुटियों, और कभी-कभी यहां तक कि उजागर किए गए लियंस की भी आवश्यकता होती है। लागत एक समय का प्रीमियम है, और यह आपको बाद में हजारों डॉलर बचा सकता है। क्योंकि फोरक्लोज़र गुण अक्सर क्लाउड किए गए खिताब हैं, शीर्षक बीमा विशेष रूप से महत्वपूर्ण है।

पुनर्विचार अवधि: एक अद्वितीय संपत्ति अधिकार

कई राज्य पूर्व मालिक को रिडेम्पशन का एक वैधानिक अधिकार प्रदान करते हैं - फोरक्लोज़र बिक्री के बाद एक अवधि जिसके दौरान वे जीतने वाली बोली राशि प्लस ब्याज और फीस का भुगतान करके संपत्ति को वापस ले सकते हैं। यह अवधि कुछ महीनों से एक साल या उससे अधिक तक हो सकती है। रिडेम्पशन अवधि के दौरान, आपका स्वामित्व अधिकार पूर्ण नहीं है। आप संपत्ति पर किसी भी कार्रवाई करने से पहले कब्जे में नहीं रह सकते हैं, प्रमुख बदलाव कर सकते हैं या पूर्व मालिक को बाहर निकाल सकते हैं।

कब्जे और निष्कासन अधिकार

एक नीलामी जीतने से आप स्वचालित रूप से चाबियाँ नहीं दे सकते। पिछले मालिक या किसी किरायेदार अभी भी अंदर हो सकते हैं। कई राज्यों में, आप बस ताले को बदल सकते हैं या उपयोगिताओं को बंद कर सकते हैं। आपको औपचारिक इवैक्शन प्रक्रियाओं का पालन करना होगा। न्यायिक फोरक्लोज़र में, बिक्री में अक्सर कब्जे का एक आदेश शामिल होता है, जिससे इविक्शन सरल हो जाता है। गैर न्यायिकीय फोरक्लोज़र में, आपको एक अलग गैरकानूनी डेटेनर मुकदमा दायर करने की आवश्यकता हो सकती है। यह या सप्ताह लग सकता है। लागत और देरी के लिए तैयार किया जा सकता है।

यदि संपत्ति किरायेदार द्वारा कब्जा कर ली जाती है तो PTFA सुरक्षा को याद रखें। उचित नोटिस प्रदान करें और यदि आवश्यक हो तो कानूनी स्वीकृति पत्र। कभी भी स्वयं सहायता की स्वीकृति का सहारा नहीं लेता; यह हर राज्य में अवैध है और आपको महत्वपूर्ण दंडों को उजागर कर सकता है।

HOA Liens and Super Liens

कई राज्यों में, गृहस्वामी संघों में एक "सुपर लिएन" होता है जो फोरक्लोज़र से बच जाता है। इसका मतलब यह है कि HOA नए मालिक से अदायगी आकलन एकत्र कर सकता है, भले ही पूर्ववर्ती होने से पहले आकलन किया गया हो। राशि कुछ सौ से लेकर कई हज़ार डॉलर तक हो सकती है। कुछ राज्यों ने मूल्यांकन के एक विशिष्ट महीनों तक सुपर लिन को सीमित किया है (जैसे, कैलिफोर्निया में छह महीने)। लेकिन अन्य पूरी राशि की अनुमति देते हैं। हमेशा बंद होने से पहले HOA रिकॉर्ड की जांच करें, और अपने खरीद मूल्य में संभावित HOA ऋण।

अपने संपत्ति अधिकारों की रक्षा के लिए कदम

जोखिम को जानने का पहला कदम है। कंक्रीट कार्रवाई करना दूसरा है। अपने स्वामित्व की सुरक्षा के लिए इन चरणों का पालन करें।

1. ]] बोली लगाने से पहले एक प्रारंभिक शीर्षक रिपोर्ट जारी करना यह रिपोर्ट किसी भी दर्ज किए गए लाइंस, आसानी और प्रतिबंधों को सूचीबद्ध करेगी। यदि रिपोर्ट एक बादल दिखाती है, तो आप यह तय कर सकते हैं कि क्या अभी भी बोली या पास है।
2. ]Review the foreclosure sale documents सावधानी से. Review for a new-closure-case-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-day-
3. ]Verify कि किरायेदारों या अधिभोगियों मौजूद हैं। संपत्ति चलना (यदि संभव हो) और अधिभोग के संकेतों की जांच करें। यदि किरायेदार वहां हैं, तो उनके पट्टे की शर्तों और उनके संरक्षित स्थिति को PTFA और राज्य कानून के तहत निर्धारित करें।
4. ]]HAA देय राशियों और सुपर lien जोखिम को निवेश करता है। सीधे HOA या प्रबंधन कंपनी से संपर्क करें। अदायगी मूल्यांकन और किसी भी लंबित जुर्माना के बयान के लिए पूछो।
5. ]एक रियल एस्टेट वकील के साथ परामर्श करें। Foreclosure खरीद मानक अचल संपत्ति लेनदेन नहीं हैं। एक वकील ने अपने स्थानीय फोरक्लोज़र प्रक्रिया में अनुभव किया है, जो आपके द्वारा याद किए जा सकते जोखिमों की पहचान कर सकता है।
6. Obtain मालिक का शीर्षक बीमा। भले ही आप नकद भुगतान करते हैं, एक बार प्रीमियम बाद में सतह के शीर्षक दोषों के खिलाफ दीर्घकालिक सुरक्षा प्रदान करता है।
7. ]Plan for post-purchase cool title action, अगर जरूरत हो तो. कुछ राज्यों या स्थितियों में, एक शांत शीर्षक मुकदमा शीर्षक पर सभी शेष बादलों को साफ़ करने का एकमात्र तरीका है।

नीलामी बनाम बैंक-ओनेड (REO) बिक्री के लिए विशेष विचार

संपत्ति अधिकार इस बात पर निर्भर करता है कि क्या आप एक फोरक्लोज़र नीलामी (एक "विश्वास की बिक्री" या "शेरिफ़ की बिक्री") पर खरीदते हैं या उधारदाता से संपत्ति के स्वामित्व (REO) बनने के बाद अलग हो सकते हैं।

नीलामी में, आप आम तौर पर संपत्ति खरीदते हैं "जैसा है, जहां है" सभी मौजूदा लेन्स और शीर्षक दोषों के साथ जब तक कि फोरक्लोज़र प्रक्रिया कानूनी रूप से उन्हें बाहर निकाल देती है। आपको अक्सर नकद या प्रमाणित निधियों में भुगतान करने की आवश्यकता होती है। कोई निरीक्षण या वित्तपोषण आकस्मिकता नहीं है। जोखिम अधिक है, लेकिन कीमत कम हो सकती है।

जब एक ऋणदाता से REO संपत्ति खरीदते हैं (या बैंक के लिए संपत्ति की सूची में एक रियल एस्टेट एजेंट से), तो आपको एक अधिक पारंपरिक लेनदेन मिलता है। ऋणदाता ने आमतौर पर अधिकांश जूनियर लिन्स को मंजूरी दे दी है, एक शीर्षक बीमा पॉलिसी प्राप्त की है, और संपत्ति को सर्दियों में जमा किया। आप अक्सर आकस्मिकताओं (निरीक्षण, वित्तपोषण) के साथ एक प्रस्ताव बना सकते हैं और बंधक का उपयोग कर सकते हैं। हालांकि, REO गुण आम तौर पर नीलामी संपत्ति की तुलना में अधिक कीमत पर बेचे जाते हैं, और ऋणदाता कुछ मरम्मत या क्रेडिट पर बातचीत करने के लिए तैयार नहीं हो सकता है।

संपत्ति अधिकार दृष्टिकोण से, REO खरीद अभी तक क्लीनर हैं। ऋणदाता ने पहले ही "स्वच्छ" शीर्षक में कदम उठाया है। नीलामी खरीद के लिए अधिक देय परिश्रम की आवश्यकता होती है लेकिन जोखिम पर लेने के इच्छुक निवेशकों के लिए अधिक संभावित मूल्य प्रदान करते हैं।

कैसे आप बिड से पहले संपत्ति अधिकार अनुसंधान

प्रभावी अनुसंधान सार्वजनिक रिकॉर्ड के साथ शुरू होता है। काउंटी रिकॉर्डर या रजिस्ट्रार के कार्यालय (मैनी के पास ऑनलाइन पोर्टल हैं) पर जाएं। संपत्ति पार्सल नंबर (APN) को देखें और डीड्स, बंधक, लिएन्स और आसानी के लिए शीर्षक की श्रृंखला की समीक्षा करें। काउंटी कर कलेक्टर और स्थानीय अदालत रिकॉर्ड भी देखें। कई शीर्षक कंपनियां कम लागत वाली प्रारंभिक रिपोर्ट प्रदान करती हैं। कुछ में ऑनलाइन उपकरण भी हैं जो आपको एक छोटी शुल्क के लिए संपत्ति रिपोर्ट देने की अनुमति देते हैं।

आप एक स्थानीय रियल एस्टेट पेशेवर भी रख सकते हैं जो फोरक्लोज़र में माहिर हैं। वे अक्सर जानते हैं कि किस काउंटी में स्वच्छ शीर्षक मुद्दे हैं और कौन से ऋणदाता को रिडेम्पशन दावों से लड़ने की संभावना है। उनकी सलाह सुनिए- यह स्थानीय अनुभव में जमीनी है।

आम गलतियाँ से बचने के लिए

• ]सभी liens को स्वीकार करना बाहर निकाल दिया गया है। के रूप में चर्चा की, कर liens, HOA सुपर liens, और कुछ जूनियर liens, पूर्ववर्ती प्रकार और राज्य कानून के आधार पर जीवित रह सकते हैं।
• ] स्थानीय मकान मालिक-शिक्षक कानूनों को देखते हुए एक संरक्षित किरायेदार को अवैध रूप से नष्ट करने से कानून, जुर्माना और यहां तक कि रिवर्स बिक्री हो सकती है।
• ] शीर्षक खोज को स्किप करना यहां तक कि एक $ 10,000 फोरक्लोज़र संपत्ति में $50,000 होआ लिएन संलग्न हो सकता है। एक शीर्षक खोज सस्ते बीमा है।
• ]Reemption अवधि के बारे में भूल जाना यदि आप पुनर्विवाद अवधि समाप्त होने से पहले कब्जे में लेते हैं, तो आप पूर्व मालिक की छूट के लिए संपत्ति को खोने या समाप्त करने के लिए उत्तरदायी हो सकते हैं।
• ]]] संपत्ति की स्थिति को पहचानने का अधिकार अर्थहीन है यदि घर ढालना, संरचनात्मक क्षति या उपयोगिताओं के कारण अनिवासी है। हमेशा एक गहन निरीक्षण (यदि संभव हो) या कम से कम ड्राइव-बाय मूल्यांकन के लिए बजट।

निष्कर्ष: अपने निवेश को सुरक्षित रखें

जब एक पूर्ववर्ती घर खरीदने के संपत्ति अधिकार को समझना एक चिकनी लेनदेन और स्पष्ट स्वामित्व सुनिश्चित करने में मदद करता है। अच्छी तरह से सूचित होने के कारण आपको अप्रत्याशित कानूनी मुद्दों से बचाता है और आपके निवेश को सुरक्षित रखता है। फॉरक्लोज़र निवेश केवल कम कीमत के बारे में नहीं है - यह हर काम से जुड़े कानूनी पहेली को समझने के बारे में है। शोध शीर्षक, स्थानीय कानून, उत्तरजीविता और किरायेदार अधिकार के लिए समय लें। सही तैयारी के साथ, आप पूर्ण नियंत्रण और स्पष्ट स्वामित्व के साथ एक मूल्यवान संपत्ति में एक व्यथित संपत्ति को बदल सकते हैं। यदि आप भारी महसूस करते हैं, तो छोटे, कम जोखिम वाली खरीद (जैसे REO गुण) के साथ शुरू करें और धीरे-धीरे अपनी विशेषज्ञता का निर्माण करें।