एक क्लोजिंग डिसक्लोज़र क्या है और इसे कैसे सही ढंग से पढ़ने के लिए

जब आप घर खरीद पर बंद होने के बारे में हैं, तो क्लोजिंग डिस्क्लोज़र आपको सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेजों में से एक है। यह अंतिम नियमों और लागत को आपके बंधक की ओर ले जाता है, पहले के ऋण अनुमान को बदल देता है और हस्ताक्षर करने से पहले आपको जो कुछ भी जानने की आवश्यकता है उसका विस्तृत ब्रेकडाउन प्रदान करता है। कई होमबॉयर्स अपनी लंबाई और कानूनी जार्गन से डरते हैं, लेकिन इस दस्तावेज़ को सही ढंग से पढ़ने के लिए बंद करने की मेज पर महंगा आश्चर्य से बचने के लिए आवश्यक है। यह गाइड आपको हर अनुभाग के माध्यम से चलेगा, यह समझाता है कि प्रत्येक संख्या का क्या मतलब है, और आपको यह दिखाने के लिए कैसे यह सत्यापित करें कि आप किस तरह से सहमत हैं।

एक क्लोजिंग डिसक्लोज़र क्या है?

क्लोजिंग डिस्क्लोजर एक मानकीकृत रूप है जो उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (CFPB) द्वारा TILA-RESPA एकीकृत डिस्क्लोजर (TRID) नियम के तहत बनाया गया है। यह अंतिम ऋण शर्तों का एक व्यापक सारांश प्रदान करता है, मासिक भुगतान, कुल समापन लागत और आपको बंद करने की आवश्यकता के अनुसार पैसे की राशि प्रदान करता है। संघीय कानून आपके निर्धारित समापन तिथि से कम से कम तीन व्यावसायिक दिनों तक इस दस्तावेज को प्रदान करने के लिए आपके उधारदाता की आवश्यकता है। यह तीन दिवसीय समीक्षा अवधि आपको पहले प्राप्त ऋण अनुमान के साथ अंतिम आंकड़ों की तुलना करने का समय देती है और किसी भी बदलाव के बारे में सवाल पूछने के लिए समय देती है।

जबकि क्लोजिंग डिस्क्लोज़र ऋण अनुमान के समान दिखता है, इसमें आपके विशिष्ट ऋण के लिए वास्तविक संख्या होती है - अनुमान नहीं है। दोनों के बीच कोई भी असंतोष लाल ध्वज हो सकता है। यह कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज भी है: क्लोजिंग डिस्क्लोज़र पर शर्तें वही हैं जो आपको आयोजित की जाएगी, इसलिए आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि हस्ताक्षर करने से पहले सब कुछ सटीक है। यदि आपको एक महत्वपूर्ण त्रुटि मिलती है, तो बंद करने को इसे सही करने में देरी की आवश्यकता हो सकती है, यही कारण है कि जब तक आप इसे प्राप्त करते हैं तो दस्तावेज़ की समीक्षा करना बुद्धिमान क्यों है।

क्लोजिंग डिस्क्लोजर की प्रमुख धारा

क्लोजिंग डिस्क्लोजर को कई स्पष्ट खंडों में विभाजित किया गया है। प्रत्येक को समझना आपको फॉर्म को कुशलतापूर्वक नेविगेट करने और संभावित मुद्दों को स्पॉट करने में मदद करेगा। नीचे हम सबसे महत्वपूर्ण अनुभागों को तोड़ते हैं।

1. ऋण शर्तें

यह अनुभाग पहले पृष्ठ के शीर्ष पर दिखाई देता है और आपके बंधक के मुख्य विवरण को सूचीबद्ध करता है: ऋण राशि, ब्याज दर, मासिक मूल और ब्याज भुगतान, चाहे दर निर्धारित हो या समायोज्य हो, और अवधि (उदाहरण के लिए, 30 साल). यह आपको यह भी बताता है कि आपके ऋण में पूर्व भुगतान दंड या नकारात्मक स्मारक सुविधा है। अपने ऋण अनुमान के खिलाफ इन संख्याओं की जांच करें। यदि ब्याज दर या ऋण राशि वैध कारण के बिना बदल गई है (जैसे आपके क्रेडिट स्कोर या संपत्ति मूल्य में बदलाव) तो आपके पास स्पष्टीकरण के लिए पूछने का अधिकार है। "क्या यह राशि बंद होने के बाद बढ़ सकती है?" पर विशेष ध्यान दें - वे संभावित भविष्य में परिवर्तन जैसे कि समायोज्य दर समायोजन।

2. अनुमानित भुगतान

ऋण शर्तों के तुरंत नीचे, आपको एक तालिका दिखाई देगी जो आपके अनुमानित मासिक भुगतान को दिखाती है। यह तालिका घटकों में भुगतान को तोड़ देती है: प्रमुख और ब्याज, बंधक बीमा (यदि लागू हो), और संपत्ति करों और homeowners बीमा के लिए अनुमानित राशि जो एस्क्रो में आयोजित की जाएगी। कुल दिखाया गया है आपका संभावित मासिक दायित्व है। हालांकि, ध्यान दें कि कर और बीमा अनुमान हैं और समय के साथ बदल सकते हैं। इन संख्याओं की तुलना अपने ऋण अनुमान पर की तुलना करें। यदि एस्क्रो राशि में काफी वृद्धि हुई है, तो अपने ऋणदाता को विस्तार से पूछो कि अनुमान कैसे गणना की गई थी। कुछ homebuyers गलती से अनुमान लगाया गया है, लेकिन कर और बीमा दर को बढ़ाते हैं।

3. समापन लागत

यह अक्सर सबसे जटिल अनुभाग है क्योंकि यह बंधक से जुड़े प्रत्येक शुल्क को सूचीबद्ध करता है। यह दो मुख्य भागों में विभाजित है: आपका समापन लागत विवरण और अन्य लागत। आपकी समापन लागत विवरण में ऋणदाता शुल्क (मूलन शुल्क, अंक, अंडरराइटिंग शुल्क), सेवाएं शामिल हैं जिन्हें आप ऋणदाता द्वारा शुल्क लिया गया है (जैसे कि मूल्यांकन और क्रेडिट रिपोर्ट शुल्क, ऋणदाता द्वारा शुल्क लिया गया) के लिए दुकान नहीं कर सकते हैं, और सेवाएं आप (जैसे शीर्षक बीमा और निपटान शुल्क) के लिए दुकान कर सकते हैं। अन्य लागतों में प्रीपेड आइटम (प्रति मरम ब्याज, गृहस्वामी बीमा प्रीमियम), प्रारंभिक एस्क्रो भुगतान, कर और सरकारी शुल्क, और गृहस्वामी के एसोसिएशन ट्रांसफर शुल्क शामिल हैं।

इन शुल्कों में से कई को स्वीकार्य सहिष्णुता के भीतर अपने ऋण अनुमान पर आंकड़े से मेल खाना चाहिए। उदाहरण के लिए, मूलन शुल्क नहीं बढ़ा सकता है, जबकि सेवाओं के लिए आप केवल कुछ परिस्थितियों में 10% तक बढ़ा सकते हैं। यदि कोई शुल्क अनुमति सहनशीलता से परे कूद गया है, तो आप एक वापसी का हकदार हो सकते हैं। ध्यान से "कुल क्लोजिंग कॉस्ट" लाइन और "क्लोजिंग कॉस्ट फाइनेंस्ड (आपके ऋण राशि से भुगतान)" लाइन को स्कैन करें ताकि यह समझ सके कि आप ऋण में रोलिंग के पॉकेट बनाम से कितना भुगतान कर रहे हैं।

4. बंद करने के लिए नकद

पहले पृष्ठ के नीचे अंतिम पहेली टुकड़ा दिखाता है: आपको कितनी नकदी को बंद करने की आवश्यकता है। इस संख्या की गणना खरीद मूल्य से की जाती है, अपने नीचे भुगतान को कम करें, साथ ही बंद लागत, किसी भी क्रेडिट को कम करें या आपके द्वारा पहले से ही जमा की गई राशि अर्जित करें। इसमें अग्रिम रूप से भुगतान किए गए संपत्ति करों के लिए कोई समायोजन भी शामिल है। यदि कैश टू क्लोज़ फिगर आपके पहले अनुमान से काफी भिन्न है, तो जांच क्यों करें। कभी-कभी अंतर ब्याज दर में बदलाव, एक अतिरिक्त शुल्क, या संपत्ति कर प्रोरेशन में बदलाव के कारण होता है। आप आम तौर पर इस राशि को कैशियर के चेक या वायर ट्रांसफर के माध्यम से भुगतान करेंगे, ताकि आपके ऋणदाता या बंद करने वाले एजेंट के साथ सटीक भुगतान विधि की पुष्टि की पुष्टि की जा सके।

कैसे पृष्ठ द्वारा बंद करने वाले प्रकटीकरण पृष्ठ को पढ़ने के लिए

मानक क्लोसिंग डिस्क्लोज़र पांच पृष्ठों को चलाता है, जिनमें से प्रत्येक में महत्वपूर्ण जानकारी होती है। बस पहले पृष्ठ को स्किम न करें; पूरे दस्तावेज़ को पढ़ें। यहां आपको प्रत्येक पृष्ठ पर क्या मिलेगा।

पृष्ठ 1: ऋण शर्तें, अनुमानित भुगतान और सारांश

जैसा कि ऊपर वर्णित है, यह पृष्ठ आपको उच्च स्तरीय संख्या देता है। ऋण राशि, ब्याज दर, मासिक भुगतान और बंद करने के लिए कैश सत्यापित करें। इसके अलावा प्रोजेक्टेड भुगतान के तहत "इन एस्क्रो" पंक्ति को भी ध्यान दें - यदि आपके ऋणदाता को एक एस्क्रो खाता की आवश्यकता है, तो सूचीबद्ध राशि मासिक रूप से एकत्र की जाएगी। "पूर्ववर्ती कुल मासिक भुगतान" बॉक्स की जांच करें और यह सुनिश्चित करें कि यह आपके बजट के साथ जुड़ा हुआ है।

पृष्ठ 2: समापन लागत विस्तार

यह पृष्ठ प्रत्येक सेवा प्रदाता को दिए गए प्रत्येक शुल्क को सूचीबद्ध करता है। यह वर्गों में विभाजित है: उत्पत्ति शुल्क, सेवा आपने नहीं खरीदी थी, सेवा आपने दुकान For, प्रीपेड, प्रारंभिक एस्क्रो भुगतान को क्लोजिंग पर सूचीबद्ध किया था, और अन्य। प्रत्येक लाइन आइटम को अपने ऋण अनुमान के अनुसार तुलना करें। यदि आप एक शुल्क देखते हैं तो आप पहचान नहीं करते हैं, अपने ऋणदाता को समझाने के लिए कहें। कुछ शुल्क, जैसे कि "प्रोसेसिंग शुल्क" या "प्रशासनिक शुल्क" को अनावश्यक या परक्रामक हो सकता है। इसके अलावा कुल बंद लागत राशि और वित्त पोषित होने की राशि के लिए भी देखें। किसी भी ऋणदाता क्रेडिट या विक्रेता क्रेडिट को नोट करें जो आपके आउट-ऑफ-पॉकेट खर्च को कम करता है।

पृष्ठ 3: बंद करने के लिए नकदी की गणना और सारांश

यह पृष्ठ एक चरण-दर-चरण गणना दिखाता है कि कैसे कैश टू क्लोज व्युत्पन्न है। यह कुल समापन लागत के साथ शुरू होता है, किसी भी क्रेडिट को घटा देता है, और आपके डाउन पेमेंट जैसी वस्तुओं को जोड़ता है। इसमें आपके लेनदेन का सारांश भी शामिल है, जैसे कि खरीद मूल्य, ऋण राशि, और करों या अन्य प्रोरेशन के लिए कोई समायोजन। यदि आपके ऋण में विक्रेता क्रेडिट शामिल है, तो सुनिश्चित करें कि यह सही ढंग से लेखा है। इस पृष्ठ पर आप "Due from Borrower at क्लोजिंग" और "Due to सेलर at क्लोजिंग" आंकड़े देखेंगे। इन शीर्षक कंपनी से अपने निपटान बयान से मेल खाते हैं।

पृष्ठ 4: ऋण प्रकटीकरण और अतिरिक्त जानकारी

पृष्ठ 4 में महत्वपूर्ण कानूनी प्रकटीकरण शामिल हैं। इनमें कुल वर्णित ब्याज दर (APR) और वित्त शुल्क शामिल है, जो पहले पांच वर्षों के बाद भुगतान की गई राशि, कुल ब्याज प्रतिशत और एस्क्रो खाता विवरण शामिल है। यह आपको एक समायोज्य दर बंधक, देर से भुगतान शुल्क और किसी भी पुनर्वित्त या मान्यता नियमों में अधिकतम ब्याज दर संभव है। इस पृष्ठ को ध्यान से पढ़ें क्योंकि यह दंड या शर्तों को उजागर करता है जो आपको बाद में पैसे खर्च कर सकता है। उदाहरण के लिए, यदि प्रीपेमेंट पेनल्टी बॉक्स की जांच की जाती है, तो आपको अपने ऋण को जल्दी से भुगतान करने के लिए शुल्क लिया जा सकता है।

पृष्ठ 5: संपर्क जानकारी, उधारकर्ता हस्ताक्षर, और अन्य विवरण

अंतिम पृष्ठ में उधारदाताओं, निपटान एजेंट और अन्य सेवा प्रदाताओं को अपनी संपर्क जानकारी के साथ सूचीबद्ध किया गया है। आपको उस तारीख को भी मिलेगा जो दस्तावेज़ जारी किया गया था, बंद करने की तारीख और आपके हस्ताक्षर के लिए एक जगह होगी। साइन करने से पहले, पुष्टि करें कि आपका नाम और पता सही ढंग से वर्तनी है और यह संपत्ति पता आपके खरीद समझौते से मेल खाता है। इस पृष्ठ पर आप अपने ऋण अनुमान में उन लोगों के लिए अपने ऋण शर्तों की तुलना भी देख सकते हैं, जो सहिष्णुता सीमा के बाहर गिरते हैं। यदि आप इस पृष्ठ पर एक त्रुटि को देखते हैं, तो तुरंत अपने ऋणदाता से संपर्क करें- इसे हस्ताक्षर करने का मतलब है कि आप सूचीबद्ध शर्तों को स्वीकार करते हैं।

सामान्य त्रुटियाँ क्लॉजिंग प्रकटीकरण पर देखने के लिए

क्लोजिंग डिस्क्लोज़र पर गलतियां कई लोगों की तुलना में अधिक आम हैं। यहां तक कि छोटी त्रुटियां भी आवश्यक से अधिक भुगतान करने या अवांछित ऋण सुविधाओं के साथ अटकने का कारण बन सकती हैं। इन अक्सर समस्या क्षेत्रों के लिए देखें:

• ]Incorrect व्यक्तिगत जानकारी: Wrong नाम, मिसपेल पता, या गलत सामाजिक सुरक्षा संख्या बाद में शीर्षक या क्रेडिट मुद्दों बना सकते हैं।
• ]Loan राशि या ब्याज दर विसंगतियों: यदि संख्या एक स्वीकार्य कारण के बिना आपके ऋण अनुमान से भिन्न है, तो स्पष्टीकरण के लिए पूछें। एडजस्टेबल रेट उधारकर्ताओं को इंडेक्स और मार्जिन की पुष्टि करनी चाहिए।
• Changed lender फीस: कुछ उधारदाताओं को अंतिम मिनट में फीस जोड़ने की कोशिश करते हैं, जैसे कि "दस्ताव तैयारी शुल्क" जो कभी उद्धृत नहीं किया गया था। अनुमत सहिष्णुता से अधिक शुल्क एक वापसी के लिए जमीन हो सकता है।
• ]Inaccurate escrow मात्रा: करों और बीमा के लिए Escrow की गणना विश्वसनीय अनुमानों पर आधारित होना चाहिए। यदि आवश्यक प्रारंभिक एस्क्रो जमा अधिक हो तो विस्तृत ब्रेकडाउन का अनुरोध करें।
• Missing credit: यदि आप एक ऋणदाता क्रेडिट या विक्रेता क्रेडिट वादा किया गया था, तो यह पुष्टि करें कि यह आपके क्लोजिंग डिस्क्लोज़र पर दिखाई देता है। एक लापता क्रेडिट आपके नकदी को सैकड़ों या हजारों को बंद करने के लिए आवश्यक जोड़ सकता है।
• Wrong ऋण उत्पाद: दस्तावेज़ को यह बताना चाहिए कि आपका ऋण निश्चित दर या समायोज्य दर है, और यदि इसका गुब्बारा भुगतान है। सत्यापित करें कि उत्पाद आपके बंधक समझौते से मेल खाता है।

यदि आप मिठास खोजते हैं तो क्या करें

यदि आप त्रुटि की खोज करते हैं, तो बंद प्रक्रिया को रोकें। त्रुटि को सही होने तक क्लोजिंग डिस्क्लोज़र पर हस्ताक्षर न करें और आपके पास एक संशोधित संस्करण है। तुरंत अपने ऋणदाता या ऋण अधिकारी से संपर्क करें और इस मुद्दे को समझाएं। दस्तावेज़ को फिर से जारी करके कई समस्याएं जल्दी तय की जा सकती हैं। हालांकि, अगर त्रुटि ऋण शर्तों को काफी बदल देती है, तो आप एक नए तीन दिवसीय समीक्षा अवधि के हकदार हैं। सीएफपीबी को यह आवश्यकता है कि अगर एपीआर 0.125% से अधिक (या समायोज्य दर ऋण के लिए 0.25%) बढ़ जाता है, या यदि एक पूर्व भुगतान दंड जोड़ा जाता है, तो आपको एक अद्यतन समापन प्रकटीकरण और नए तीन दिवसीय प्रतीक्षा शुरू होने चाहिए।

हमेशा लिखने में कोई सुधार होता है। एक मौखिक समझौते पर्याप्त नहीं है। विवादित वस्तुओं के बारे में अपने ऋणदाता के साथ सभी संचारों के रिकॉर्ड रखें। यदि ऋणदाता स्पष्ट त्रुटि को सही करने से इनकार करता है, तो आपके पास CFPB या आपके राज्य के बैंकिंग नियामक के साथ शिकायत दायर करने का अधिकार है। हालांकि, ऋणदाता आपके साथ इस मुद्दे को ठीक करने के लिए काम करेंगे क्योंकि विलंबित समापन उन्हें पैसे भी खर्च करता है।

एक चिकना समापन प्रक्रिया के लिए युक्तियाँ

आपका समापन तनावपूर्ण नहीं होता है कुछ सक्रिय कदम लेने से आपको अंतिम मिनट की देरी और शुल्क के आश्चर्य से बचने में मदद मिल सकती है।

• ]] जल्द ही क्लोजिंग डिस्क्लोजर की आवश्यकता होती है। हालांकि, उधारदाता को इसे बंद होने से पहले तीन दिन पहले ही वितरित करने की आवश्यकता होती है, आप इसके लिए पहले पूछ सकते हैं। कई उधारदाताओं को यह एक बार सब कुछ नीचे लिखी गई शर्तों को पूरा करने के बाद प्रदान किया जाएगा।
• ]आपके ऋण अनुमान के साथ पक्ष में तुलना करें। एक सरल स्प्रेडशीट बनाएं या दोनों दस्तावेजों को प्रिंट करें और हर अंतर को उजागर करें। शुल्क श्रेणियों पर विशेष ध्यान दें, जिन्हें परिवर्तन नहीं करना चाहिए, जैसे कि उत्पत्ति शुल्क या अंक।
• ]]आपके एजेंट को यह समझने में मदद कर सकते हैं कि आपके क्षेत्र में कौन से फीस मानक हैं और जो कि बढ़ाई जा सकती है। वे विक्रेता क्रेडिट या रियायत को सही ढंग से प्रतिबिंबित करने के लिए अनुबंध शर्तों की समीक्षा भी कर सकते हैं।
• ]]अपने नकदी को बंद करने के लिए पुष्टि करें। ] एक बार बंद करने के लिए नकद अंतिम है, सटीक भुगतान विधि के लिए व्यवस्था अपने निपटान एजेंट की आवश्यकता है। आमतौर पर, आपको एक कैशियर की चेक या उसी दिन के तार हस्तांतरण की आवश्यकता होगी। व्यक्तिगत जांच से बचें क्योंकि वे शायद ही कभी स्वीकार किए जाते हैं।
• "एक अंतिम वॉक-थ्रू ऑफ प्रॉपर्टी. बंद होने से पहले, अपनी स्थिति को सत्यापित करने के लिए घर का निरीक्षण करें। यदि विक्रेता मरम्मत करने के लिए सहमत हो गया तो पुष्टि करें कि वे पूरी तरह से हैं। खोजे गए किसी भी मुद्दे को अंतिम निपटान राशि को प्रभावित कर सकता है।
• ]Bring essential पहचान और दस्तावेजों.आपको एक सरकारी जारी आईडी और क्लोजिंग डिस्क्लोजर की आवश्यकता होगी। कुछ उधारदाताओं ने भी गृहस्वामी के बीमा के प्रमाण और खरीद अनुबंध की एक प्रति मांग की।

अंत में, संकेत प्रक्रिया के माध्यम से नहीं बढ़ें। समापन एजेंट आपको प्रत्येक पृष्ठ के माध्यम से चलेगा, लेकिन आपको पहले से ही नंबर से परिचित होना चाहिए। यदि कुछ सही नहीं दिखता है, तो आपको साइन करने से पहले ऐसा कहना होगा।

निष्कर्ष

अपने समापन प्रकटीकरण को समझना सबसे सशक्त चरणों में से एक है जिसे आप होमबॉयिंग प्रक्रिया में ले सकते हैं। यह सुनिश्चित करने के लिए आपका अंतिम जांच है कि आपके द्वारा स्वीकार किए जाने वाले बंधक वास्तव में वही है जो आपने स्वीकार किया है - कोई छिपा शुल्क नहीं, कोई आश्चर्य दर परिवर्तन नहीं, कोई लापता क्रेडिट नहीं। ऋण शर्तों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करके, अनुमानित भुगतान, बंद लागत विस्तार और बंद करने के लिए आवश्यक नकदी, आप अपने नए घर पर विश्वास के साथ बंद कर सकते हैं। यदि आप एक त्रुटि का सामना करते हैं, तो यह सही होने तक साइन अप न करें। इस ज्ञान के साथ, आप एक समर्थक की तरह समापन तालिका को नेविगेट करने के लिए तैयार हैं।

आगे पढ़ने के लिए, ] पर आधिकारिक CFPB गाइड का पता लगाएं डिस्क्लोज़र और एक ]sample form]] की समीक्षा करने के लिए खुद को लेआउट से परिचित कराने के लिए। सहिष्णुता नियमों को समझने के लिए, CFPB की Regulation Z कानूनी ढांचे प्रदान करता है। यदि आपको अनुचित प्रथाओं का संदेह है, तो CFPB शिकायत पोर्टल]] के माध्यम से शिकायत दर्ज करें।