क्या है?

अचल संपत्ति खरीदना या बेचना किसी व्यक्ति के जीवन में सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय घटनाओं में से एक है। कीमत और चाबियों के आदान-प्रदान से परे, हर समापन कर परिणामों की एक श्रृंखला को ट्रिगर करता है जो वर्षों तक खरीदारों और विक्रेताओं दोनों को प्रभावित कर सकता है। अचल संपत्ति बंद करने के कर निहितार्थ को समझना सिर्फ अनुपालन के बारे में नहीं है - यह रणनीतिक वित्तीय योजना के बारे में है। आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) और राज्य कर अधिकारियों के पास विशिष्ट नियम हैं जो संपत्ति लेनदेन का इलाज कैसे करते हैं, कर योग्य लाभ के लिए कटौती योग्य खर्च से। यह लेख कर जिम्मेदारियों और अवसरों के लिए एक विस्तृत, व्यावहारिक गाइड प्रदान करता है जो बंद होने पर उत्पन्न होता है, जो कि लेनदेन के दोनों पक्षों को गहराई में शामिल करता है।

क्लोजिंग में खरीदारों के लिए कर निहितार्थ

खरीदारों के लिए, एक रियल एस्टेट बंद वह क्षण है जब आप आधिकारिक तौर पर संपत्ति का स्वामित्व लेते हैं। जबकि कई खरीदार खरीद मूल्य और बंधक शर्तों पर ध्यान केंद्रित करते हैं, बंद स्वयं कई कर-पुनर्ध्य आंकड़े उत्पन्न करता है जो भविष्य में कर रिटर्न पर दिखाई देगा। प्रमुख क्षेत्रों में कटौती योग्य समापन लागत, संपत्ति कर प्रोरेशन और लागत के आधार की स्थापना शामिल है - जिनमें से सभी भविष्य के कर बोझ को कम कर सकते हैं या कटौती के अवसर पैदा कर सकते हैं।

बंधक ब्याज और अंक

एक घर खरीदार के लिए सबसे मूल्यवान कर लाभ में से एक है बंधक ब्याज को खरीदने, निर्माण करने या प्राथमिक निवास या दूसरे घर में सुधार करने के लिए इस्तेमाल किया ऋण पर कटौती करने की क्षमता है। बंद होने पर, आप "बिंदु" का भुगतान भी कर सकते हैं - प्रीपेड ब्याज जो आपकी ब्याज दर को कम करता है। अंक आम तौर पर भुगतान किए गए वर्ष में बंधक ब्याज के रूप में कटौती योग्य होते हैं, बशर्ते कुछ आवश्यकताओं को पूरा किया जाता है। उदाहरण के लिए, अंक को भुगतान करने योग्य ब्याज के रूप में भी निर्धारित किया जाता है, यदि आपके द्वारा निर्धारित राशि का भुगतान किया जाता है, तो वह आपके द्वारा निर्धारित राशि को भी कर सकता है।

संपत्ति कर क्लोजिंग पर प्रवर्तित

रियल एस्टेट कर आम तौर पर खरीदार और विक्रेता के बीच बंद होने पर उत्पन्न होते हैं। खरीदार विक्रेता को पहले से ही भुगतान कर सकता है जो बंद होने की तारीख के बाद एक अवधि को कवर करता है, या खरीदार करों का भुगतान कर सकता है जो विक्रेता को बंद होने से पहले की अवधि के लिए बकाया है। ये अनुमानित राशि खरीदार द्वारा पूरी तरह से कटौती योग्य नहीं हैं। इसके बजाय, खरीदार केवल संपत्ति करों को काट सकता है जो वास्तव में बकाया हैं और बंद होने की तारीख के बाद वर्ष के हिस्से के लिए भुगतान किया जाता है। आईआरएस स्पष्ट मार्गदर्शन प्रदान करता है: यदि आप एक घर के मध्य वर्ष खरीदते हैं, तो आप करों को काट सकते हैं जो संपत्ति के स्वामित्व वाली अवधि के लिए मूल्यांकन किया गया था।

Deductible बनाम Nondeductible समापन लागत

बंद होने पर भुगतान की गई सभी लागत तुरंत कटौती योग्य नहीं हैं। लागत जो खरीद मूल्य का हिस्सा माना जाता है - जैसे कि मूल्यांकन शुल्क, शीर्षक बीमा, रिकॉर्डिंग शुल्क, हस्तांतरण कर, निरीक्षण और वकील शुल्क - आम तौर पर खरीद के वर्ष में कटौती नहीं की जा सकती है। इसके बजाय, उन्हें संपत्ति में आपकी लागत के आधार पर जोड़ा जाता है। एक उच्च लागत का आधार आपके कर योग्य लाभ को कम करता है जब आप अंततः घर बेचते हैं। इसके विपरीत, कुछ लागत जैसे बंधक ब्याज, अंक और करों की संपत्ति को साल में भुगतान करने योग्य प्रकाशन की जाती है। इस अंतर को समझना महत्वपूर्ण है: आधार पर गैर-कटौती लागत को जोड़ना आपको पूंजीगत लाभ में हजारों को बचा सकता है।

लागत आधार की स्थापना

किसी संपत्ति में आपका लागत आधार अनिवार्य रूप से है कि आप इसके लिए क्या भुगतान करते हैं, जिसमें खरीद मूल्य और निश्चित निपटान लागत और समय के साथ पूंजी सुधार की लागत शामिल है। बंद होने पर, आपको निपटान विवरण पर दिखाए गए अंतिम खरीद मूल्य को रिकॉर्ड करना चाहिए, किसी भी लागत के साथ आप भुगतान करते हैं जो आधार पर जोड़ा जाता है (उदाहरण के लिए, शीर्षक शुल्क, आप खरीदार, रिकॉर्डिंग शुल्क और किसी भी विक्रेता के भुगतान की गई वस्तुओं के रूप में भुगतान करते हैं जो खरीद मूल्य के हिस्से के रूप में व्यवहार किए जाते हैं)। यदि आप बाद में सुधार करते हैं (उदाहरण के लिए, एक नई छत, रसोई रीमॉडल या इसके अलावा), तो वे भी लाभ और मरम्मत करते हैं।

राज्य और स्थानीय स्थानांतरण कर

कई राज्यों और नगरपालिकाओं ने अचल संपत्ति की बिक्री पर स्थानांतरण कर या दस्तावेजी टिकट कर लगाया। अधिकांश लेनदेन में विक्रेता इस कर के लिए जिम्मेदार है, लेकिन स्थानीय कस्टम या बातचीत के लिए खरीदार को भाग या इसके सभी का भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है। खरीदारों के लिए, भुगतान किए गए करों को संघीय आयकर रिटर्न पर कटौती करने की अनुमति नहीं है - उन्हें संपत्ति के मूल्य के आधार पर जोड़ा जाता है। हालांकि, कुछ राज्यों ने इन करों के लिए कटौती या ऋण की अनुमति दी है। अपने स्थानीय अधिकार क्षेत्र के नियमों को समझना आवश्यक है। उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क और मैरीलैंड जैसे राज्यों में, खरीदार हस्तांतरण कर का एक हिस्सा भुगतान कर सकता है। हमेशा स्थानीय कर पेशेवर के साथ जांच करें या अपने राज्य के विभाग को संदर्भित करें।

क्लोजिंग में विक्रेता के लिए कर निहितार्थ

विक्रेता एक अचल संपत्ति बंद से सबसे तत्काल और संभावित रूप से सबसे बड़ा कर प्रभाव का सामना करते हैं: बिक्री से लाभ पर पूंजीगत लाभ कर। हालांकि, इस कर को कम या खत्म करने वाली कई बहिष्कार, कटौती और समय-समय रणनीतियां हैं। यह समझना कि समापन लागत आपके लाभ को कैसे प्रभावित करती है, प्राथमिक निवास बहिष्कार के लिए कैसे अर्हता प्राप्त की जा सकती है, और बिक्री को सही ढंग से रिपोर्ट कैसे करें किसी भी विक्रेता के लिए आवश्यक हैं।

पूंजीगत लाभ और प्राथमिक निवास बहिष्कार

घर विक्रेताओं के लिए सबसे शक्तिशाली कर ब्रेक धारा 121 बहिष्कार है। यदि आपके पास बिक्री से कम से कम दो वर्षों तक अपने प्राथमिक निवास के रूप में घर में रहने वाले हैं, तो आप $ 250,000 तक की छूट ( विवाहित जोड़े के लिए $ 500,000 संयुक्त रूप से दाखिल) को बाहर कर सकते हैं। यह बहिष्कार बिक्री के लिए है, आम तौर पर हर दो साल में केवल एक बार उपलब्ध है। लाभ की गणना उन बिक्री मूल्य के रूप में की जाती है जो आपके द्वारा निर्धारित मूल्य को कम से कम 24 वर्षों में बेचे जाते हैं।

खर्चों को बेचना जो लाभ कम करते हैं

विक्रेताओं के लिए, कई लागतों को बंद करने के लिए बिक्री मूल्य से कटौती की जा सकती है जब लाभ की गणना की जाती है। इन बिक्री खर्चों में रियल एस्टेट एजेंट कमीशन, विज्ञापन लागत, कानूनी शुल्क, शीर्षक बीमा (यदि विक्रेता-भुगतान), हस्तांतरण कर, रिकॉर्डिंग शुल्क और किसी अन्य लागत जो सीधे बिक्री से संबंधित हैं। इन खर्चों को बिक्री मूल्य से घटाकर, आप अपने लाभ को कम करते हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप विक्रेता की लागत को केवल $500,000 के लिए बेचते हैं और कमीशन में $ 30,000 का भुगतान करते हैं और अन्य बंद लागतों में $ 5,000 है, तो आपकी शुद्ध बिक्री मूल्य $ 465,000 है।

सुधार और समायोजित आधार

जैसा कि उल्लेख किया गया है, आपके लागत का आधार मूल खरीद मूल्य के साथ-साथ स्वामित्व के दौरान आपके द्वारा किए गए किसी भी पूंजी सुधार के साथ-साथ बढ़ जाता है। समापन पर, सभी महत्वपूर्ण सुधारों का रिकॉर्ड होना महत्वपूर्ण है - एक नई भट्टी, छत प्रतिस्थापन, प्रमुख भूनिर्माण, रसोई नवीकरण, या जोड़ा वर्ग फुटेज। इन सुधारों को आधार पर जोड़ा जाता है और आपके कर योग्य लाभ को कम कर देता है। नियमित मरम्मत (पेंटिंग, लीक को ठीक करना, विंडो ट्रैकिंग को बदलने) को सुधार नहीं माना जाता है। आईआरएस को आपको बिक्री की रिपोर्ट करने की आवश्यकता नहीं है यदि लाभ पूरी तरह से बकाया है, लेकिन आपको अभी भी ऑडिट के मामले में अपना आधार दस्तावेज बनाने की आवश्यकता है।

आईआरएस को बिक्री की रिपोर्ट करना

यदि आप अपना प्राथमिक निवास बेचते हैं और लाभ पूरी तरह से बकाया है ($50,000/$500,000 सीमा के तहत) आप आम तौर पर अपने कर रिटर्न पर बिक्री की रिपोर्ट करने की जरूरत नहीं है। हालांकि, अगर लाभ बहिष्कार से अधिक है, या यदि आपने स्वामित्व / उपयोग परीक्षण को पूरा नहीं किया है, तो आपको अनुसूची डी (कैपिटल गेन और हानि) और फॉर्म 8949 पर बिक्री की रिपोर्ट करनी होगी। निपटान एजेंट एक फॉर्म 1099-S (Real एस्टेट लेनदेन से प्राप्त होने पर) को जारी कर सकता है।

निवेश गुण के लिए 1031 लाइक-किंड एक्सचेंज

यदि आप निवेश या व्यावसायिक संपत्ति बेच रहे हैं (आपका प्राथमिक निवास नहीं) तो आप धारा 1031 समान किंड विनिमय का उपयोग करके पूंजीगत लाभ कर सकते हैं। इससे आप आय को समान संपत्ति में फिर से निवेश करने की अनुमति मिलती है और कर देयता को स्थगित कर सकते हैं। 1031 विनिमय में बंद करने के लिए विशेष हैंडलिंग की आवश्यकता होती है: आपको आय को पकड़ने के लिए एक योग्य मध्यस्थ का उपयोग करना चाहिए, और आपको 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करनी चाहिए और 180 दिनों के भीतर बंद होना चाहिए। कर निहितार्थ जटिल हैं, और सख्त नियमों का पालन करने में असफलता तत्काल कराधान को ट्रिगर कर सकती है। अधिकांश व्यक्तिगत गृह मालिकों के लिए, 1031 एक्सचेंज व्यक्तिगत आवासों पर लागू नहीं होता है, लेकिन यह वास्तविक संपत्ति के लिए एक शक्तिशाली उपकरण है।

अतिरिक्त और ओवरलैपिंग विचार

खरीदार-विशिष्ट और विक्रेता-विशिष्ट मुद्दों से परे, कई कर विषय दोनों पक्षों को अचल संपत्ति बंद करने पर प्रभावित करते हैं। इन समझ से आप गलतियों से बचने और अधिक प्रभावी ढंग से योजना बना सकते हैं।

क्लोजिंग में टैक्स फॉर्म और प्रलेखन

प्रत्येक अचल संपत्ति बंद एक बंद प्रकटीकरण (CD) या समान निपटान बयान उत्पन्न करता है। यह दस्तावेज़ सभी वित्तीय विवरणों को सूचीबद्ध करता है - खरीद मूल्य, ऋण शर्तें, बंद लागत, कर प्रोरेशन, और प्रत्येक पार्टी द्वारा भुगतान की गई राशि। दोनों खरीदार और विक्रेताओं को कर उद्देश्यों के लिए इस फॉर्म की एक प्रति रखना चाहिए। विक्रेताओं के लिए, सीडी कार्यवाही, कमीशन और अन्य विक्रय खर्चों को दर्शाता है। खरीदारों के लिए, यह उन बिंदुओं को दर्शाता है जो आपकी बिक्री के आधार पर हैं।

राज्य और स्थानीय कर विविधता

संघीय कर नियम समान हैं, लेकिन राज्य और स्थानीय कर कानून व्यापक रूप से भिन्न हैं। कुछ राज्यों में पूंजीगत लाभ पर एक आयकर लगाया जाता है जो संघीय नियमों को प्रतिबिंबित करता है, जबकि अन्य सभी (जैसे टेक्सास, फ्लोरिडा, नेवादा) पर कोई आयकर नहीं है। कई राज्यों में भी अपना स्थानांतरण कर, रिकॉर्डिंग शुल्क और संपत्ति कर प्रणाली है। कुछ राज्यों में कैलिफोर्निया और न्यूयॉर्क जैसे उच्च मूल्य वाले रियल एस्टेट लेनदेन पर अतिरिक्त कर दिया जाता है। इसके अतिरिक्त, कुछ स्थानीय लोग अपने स्वयं के स्थानांतरण करों को ले जाते हैं (जैसे न्यूयॉर्क शहर में, दोनों शहर और राज्य हस्तांतरण कर लागू हो सकते हैं)। खरीदारों और विक्रेताओं को अपने विशिष्ट राज्य के बंद लागत, अंक और करों के लिए एक स्थानीय ऋण प्रदान करना होगा।

हाल ही में टैक्स कानून परिवर्तन का प्रभाव

2017 के कर कटौती और जॉब अधिनियम (टीसीजेए) ने महत्वपूर्ण बदलाव किए जो अभी भी अचल संपत्ति बंद होने को प्रभावित करते हैं। उदाहरण के लिए, राज्य और स्थानीय करों (एसएएलटी) के लिए कटौती अब $ 10,000 ($5,000) पर विवाहित फाइलिंग के लिए अलग से की गई है। संपत्ति कर इस टोपी का हिस्सा हैं, जो उच्च कर राज्यों में खरीदारों के लिए लाभ को सीमित करता है। इसके अतिरिक्त, बंधक ब्याज कटौती 15 दिसंबर 2017 के बाद किए गए ऋणों के लिए $ 750,000 तक की ब्याज तक सीमित है। ये नियम इस बात को प्रभावित करते हैं कि एक कटौती खरीदार वास्तव में बंद होने पर दावा कर सकते हैं। विक्रेता को यह जानने की आवश्यकता है कि टीसीजेए ने आवास ऋण के लिए ऋण की क्षमता को काट लिया है।

रिकार्डकीपिंग सर्वश्रेष्ठ अभ्यास

दोनों खरीदार और विक्रेताओं को उस समय से अनुशासित रिकॉर्डकीपिंग को अपनाना चाहिए जब वे एक रियल एस्टेट लेनदेन में प्रवेश करते हैं। अनिश्चित काल के लिए निम्नलिखित दस्तावेजों को रखें: बंद प्रकटीकरण या HUD-1, खरीद समझौता, पूंजी सुधार, ऋण दस्तावेज, संपत्ति कर बिल और कर आकलनकर्ता के साथ कोई भी पत्राचार। यदि आप बेचते हैं, तो इन रिकॉर्डों को कम से कम तीन वर्षों तक रखें क्योंकि कर वापसी के बाद बिक्री के लिए एक आवश्यक संसाधन [LT2].

जब एक कर पेशेवर का परामर्श करना

कर कानूनों की जटिलता को देखते हुए, एक प्रमाणित सार्वजनिक लेखाकार (CPA) या नामांकित एजेंट के साथ परामर्श करना बुद्धिमान है जो अचल संपत्ति कराधान में माहिर हैं। यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है यदि लेनदेन में निम्नलिखित में से कोई भी शामिल है: 1031 एक्सचेंज, एक छोटी बिक्री या अग्रभाग, एक घर की बिक्री जो किराए पर लिया गया था या व्यापार के लिए इस्तेमाल किया गया था, एक बिक्री के साथ एक लाभ बहिष्कार सीमा से अधिक है, एक बिक्री जिसमें कई मालिकों या ट्रस्ट शामिल हैं, या एक अलग राज्य में संपत्ति की खरीद शामिल है। एक कर पेशेवर आपको विभिन्न परिदृश्यों को मॉडल करने में मदद कर सकता है - जैसे कि कटौती को मद करना या मानक कटौती करना - और सुनिश्चित करना आप सभी कर सकते हैं।

भविष्य कर लाभ के लिए सामरिक योजना

रियल एस्टेट अक्सर एक दीर्घकालिक निवेश होता है, और निर्णय जो आप बंद करने पर करते हैं, वे वर्षों तक आपके करों को प्रभावित कर सकते हैं। खरीदारों के लिए, समझ लें कि आधार को अधिकतम कैसे किया जाए और सुधार आपको बेचने पर कम टैक्स बिल के लिए सेट किया जाए। विक्रेताओं के लिए, प्राथमिक निवास बहिष्कार को अधिकतम करने के लिए बिक्री का समय और सावधानी से बिक्री खर्च का दस्तावेजीकरण एक महत्वपूर्ण अंतर बना सकता है। विचार करें कि घर का उपयोग कैसे किया जाएगा: यदि आप भविष्य में अपने प्राथमिक निवास को किराये में बदलने की योजना बनाते हैं, तो कर उपचार नाटकीय रूप से बदल जाता है। उदाहरण के लिए, आपको व्यक्तिगत और किराये के उपयोग के बीच के आधार को आवंटित करने की आवश्यकता हो सकती है, और आप बिक्री पर मूल्यहतृति को वापस ले सकते हैं।

अंतिम विचार

एक अचल संपत्ति बंद करने के कर निहितार्थ को बहुविभाजित किया जाता है, लेकिन सावधानीपूर्वक योजना और विस्तार पर ध्यान देने के साथ, दोनों खरीदार और विक्रेता उन्हें सफलतापूर्वक नेविगेट कर सकते हैं। संपूर्ण रिकॉर्ड रखें, कटौती योग्य खर्च और आधार समायोजन के बीच अंतर को समझते हैं, और वर्तमान कर कानून के बारे में सूचित रहते हैं। चाहे आप अपना पहला घर खरीद रहे हों, एक बड़ी संपत्ति में अपग्रेड करना, या एक लंबे समय तक आयोजित निवेश बेच रहे हों, इस लेख से प्राप्त ज्ञान आपको विश्वास के साथ अपने समापन तक पहुंचने में मदद करेगा। आगे आधिकारिक जानकारी के लिए, IRS प्रकाशन 551 (Setity) ] और अपनी विशिष्ट स्थिति के अनुरूप सलाह के लिए एक योग्य कर पेशेवर के साथ परामर्श करें।