क्या हैं?

लीज़होल्ड एस्टेट्स रियल एस्टेट में सबसे आम अभी तक अक्सर गलतफहमी संपत्ति के हितों में से एक का प्रतिनिधित्व करते हैं। फ्रीहोल्ड एस्टेट्स के विपरीत, जो एक अनिश्चित अवधि के लिए भूमि और संरचनाओं के पूर्ण स्वामित्व को व्यक्त करते हैं, एक लीज़होल्ड एस्टेट एक किरायेदार को एक लीज़ समझौते के तहत परिभाषित अवधि के लिए वास्तविक संपत्ति के पास और उपयोग करने का अधिकार देता है। यह अस्थायी ब्याज आवासीय और वाणिज्यिक लीजिंग दोनों के लिए मूलभूत है, लेकिन यह अद्वितीय जटिलताएं करता है जो सीधे बंद प्रक्रिया को प्रभावित करता है जब संपत्ति बेची जाती है, तो पुनर्वित्त या जब लीज़ स्वयं स्थानांतरित हो जाती है। लीज़होल्ड एस्टेट्स की बारीकियों को समझना खरीदारों, विक्रेताओं, मकान मालिकों, दस लेन-देनदारों, ऋणदाता के लिए आवश्यक है।

Leasehold एस्टेट

अपने मूल में, एक लीज़होल्ड एस्टेट एक अन्य पार्टी के स्वामित्व वाली संपत्ति पर कब्जा करने का एक अनुबंधीय अधिकार है - मकान मालिक या कम। किरायेदार, या कम, एक मालिकाना हित रखता है जो समय तक सीमित है और लीज़ में निर्धारित शर्तों से। यह एक स्वतंत्र संपत्ति से अलग है, जहां धारक संपत्ति के मालिक (किसी भी लिन्स या encumbrance के अधीन) और आम तौर पर इसे अनिश्चित रूप से उपयोग कर सकता है। लीज़होल्ड एस्टेट्स विभिन्न प्रकार के संदर्भों में उत्पन्न होते हैं: एक अपार्टमेंट किराएदार, शॉपिंग सेंटर में एक खुदरा स्टोर, एक उच्च वृद्धि वाली इमारत में एक कार्यालय किरायेदार, और यहां तक कि एक घर के मैदान में एक आम जमीन पर देखा गया।

कानूनी तौर पर, एक लीज़होल्ड एस्टेट को कुछ उद्देश्यों के लिए वास्तविक संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया गया है (समान के हित को बंधक बनाया जा सकता है, सौंपा गया है, या प्रतिष्ठित डोमेन के अधीन) लेकिन अन्य मामलों में व्यक्तिगत संपत्ति अनुबंध के रूप में माना जाता है। यह दोहरी प्रकृति बंद होने के दौरान कानूनी और प्रक्रियात्मक चुनौतियों का निर्माण करती है। लीज़होल्ड एस्टेट की अवधि एक महीने (या उससे भी कम) से 99 साल या उससे अधिक तक हो सकती है, लेकिन लंबाई की परवाह किए बिना, ब्याज स्वाभाविक रूप से अस्थायी है। इस अवधि के अंत में, कब्जे को लैंडोर के लिए वापस लौट जाता है जब तक कि लीज़ को नवीनीकृत नहीं किया जाता है या किरायेदार संपत्ति खरीदता है।

लीज़होल्ड एस्टेट के प्रकार

आम कानून चार प्रमुख प्रकार के लीज़होल्ड एस्टेट्स को पहचानता है, प्रत्येक में विशिष्ट विशेषताओं के साथ जो अधिकार, समाप्ति और समापन प्रक्रियाओं को प्रभावित करते हैं। यह समझना कि कौन-सा प्रकार मौजूद है वह लेनदेन पर प्रभाव का मूल्यांकन करने का पहला कदम है।

साल के लिए एस्टेट

यह एक निश्चित शुरुआत और अंतिम तिथि के साथ एक पट्टा है। यह किसी भी पक्ष द्वारा नोटिस के लिए किसी भी आवश्यकता के बिना निर्दिष्ट अंतिम तारीख पर स्वचालित रूप से समाप्त हो जाता है। उदाहरणों में एक साल का अपार्टमेंट पट्टा या पांच साल का वाणिज्यिक पट्टा शामिल है। क्योंकि यह शब्द निश्चित है, इस प्रकार का पट्टा संपत्ति मकान मालिक और किरायेदार दोनों के लिए सबसे बड़ी भविष्यवाणी प्रदान करती है। समापन के दौरान, शेष अवधि और किसी भी नवीकरण विकल्प को सत्यापित किया जाना चाहिए।

आवधिक एस्टेट (परियोडिक टेन्सी)

एक आवधिक संपत्ति लगातार अंतराल (जैसे सप्ताह से सप्ताह, महीने से वर्ष तक) के लिए जारी रहती है जब तक कि पार्टी को समाप्त करने के लिए उचित नोटिस नहीं दिया जाता है। नोटिस अवधि आम तौर पर किराये की अवधि (उदाहरण के लिए, महीने-दर-माह के लिए 30 दिन) के बराबर होती है। यह प्रकार आवासीय दसियों में आम है जो प्रारंभिक लीज़ अवधि को जारी रखता है या उन स्थितियों में जहां कोई निश्चित लीज़ पर हस्ताक्षर नहीं किया जाता है लेकिन किराए को स्वीकार किया जाता है। एक निश्चित अंतिम तिथि की कमी को बंद होने के दौरान अनिश्चितता पैदा कर सकती है; खरीदार या नए मकान मालिक को नोटिस की आवश्यकताओं और बकाया दायित्वों को समझना चाहिए।

विल में एस्टेट

एक संपत्ति जब एक किरायेदार जमीनी की अनुमति के साथ संपत्ति पर कब्जा कर लेता है लेकिन एक निश्चित अवधि या आवधिक भुगतान अनुसूची के बिना। किसी भी पार्टी को किसी भी समय समाप्त कर सकता है। यह औपचारिक व्यावसायिक सेटिंग्स में दुर्लभ है लेकिन अनौपचारिक व्यवस्था में हो सकता है या जब एक किरायेदार जमीनी की सहमति के साथ पट्टे के समाप्त होने के बाद रखता है। इसकी अनिश्चित प्रकृति के कारण, एक संपत्ति को वित्त या असाइन करना मुश्किल है और आम तौर पर बिक्री बंद करने से पहले एक औपचारिक पट्टा रूपांतरण की आवश्यकता होती है।

संपत्ति (सफ़रेंस में किरायेदारी)

यह तब उत्पन्न होता है जब पट्टे के बिना जमीन के अनुमति के समाप्त होने के बाद किरायेदार कब्जे में रहता है। किरायेदार अनिवार्य रूप से एक होवर है, और मकान मालिक या तो उन्हें एक ट्रेस्केसर के रूप में इलाज कर सकता है या किराए को एक आवधिक किराये बनाने के लिए स्वीकार कर सकता है। एक संपत्ति को बंद होने के दौरान महत्वपूर्ण जटिलताओं का निर्माण करती है क्योंकि विक्रेता खाली कब्जे को नहीं दे सकता है और खरीदार एक समस्याग्रस्त किरायेदार को प्राप्त कर सकता है। समापन प्रक्रिया को ईवीक्शन कार्यवाही को संबोधित करना चाहिए या एक नया पट्टा पर बातचीत करना चाहिए।

कैसे लीज़होल्ड एस्टेट्स रियल एस्टेट लेनदेन और क्लोजिंग को प्रभावित करते हैं

जब एक संपत्ति एक लीज़होल्ड संपत्ति के अधीन बेची जाती है, तो खरीदार मौजूदा लीज के अधीन संपत्ति खरीदता है। इसका मतलब है कि खरीदार भूमि के भूमिका में कदम रखता है और उसे लीज की शर्तों का सम्मान करना चाहिए। हालांकि, बंद करने की प्रक्रिया शुल्क शीर्षक के एक सरल हस्तांतरण से कहीं अधिक शामिल है। उधारदाताओं, शीर्षक कंपनियों और वकीलों को सभी पक्षों की रक्षा के लिए पूरी तरह से देय परिश्रम की आवश्यकता होती है। निम्नलिखित विचार महत्वपूर्ण हैं।

Lease Due Diligence

खरीदार की टीम को प्रत्येक पट्टा के प्रत्येक सामग्री अवधि की समीक्षा करनी चाहिए जो संपत्ति को प्रभावित करती है। इसमें न केवल वर्तमान किरायेदार का पट्टा बल्कि किसी भी उप-आपत्ति, संशोधन, कार्य-निष्पादन या ई-स्टॉपपेल प्रमाणपत्र शामिल हैं।

लीज़ टर्म एंड एक्सपायरेशन डेट: शेष अवधि को खरीदार के निवेश क्षितिज या वित्तपोषण आवश्यकताओं के साथ संरेखित सुनिश्चित करें।
]Renewal विकल्प और पहले इनकार के अधिकार: ये खरीदार की संपत्ति को फिर से विकसित करने या कब्जा करने की क्षमता को प्रभावित कर सकते हैं।
Rent and Security जमा: वर्तमान किराया राशि, वृद्धि, रियायत और सुरक्षा जमा के स्थान (उदाहरण के लिए, एक ब्याज-असर खाते में) की पुष्टि की जानी चाहिए। समापन पर, जमा आम तौर पर खरीदार को स्थानांतरित कर दिया जाता है।
]Maintenance and मरम्मत दायित्व: कई लीज़ को सामान्य क्षेत्रों या संरचनात्मक तत्वों को बनाए रखने के लिए मकान मालिकों की आवश्यकता होती है। खरीदार को इन चल रही लागतों को समझना चाहिए।
बीमा की आवश्यकता:लीज़ अक्सर कुछ दायित्व और संपत्ति बीमा कवरेज को जनादेश देती है। खरीदार को बंद होने पर जगह में उचित नीतियां होनी चाहिए।
Use प्रतिबंध और परिचालन कोवेंंट: वाणिज्यिक पट्टियों को किरायेदार के व्यवसाय के प्रकार या संचालन के घंटों को सीमित कर सकते हैं। खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि ये स्वीकार्य हैं।
Default प्रावधानों और इलाज की अवधि: किसी भी मौजूदा डिफ़ॉल्ट या देर से किराए के भुगतान बंद होने से पहले हल किया जाना चाहिए।

असाइनमेंट और सबलेटिंग क्लॉज

अधिकांश पट्टियों में किरायेदार की क्षमता पर प्रतिबंध होते हैं ताकि परिसर को किसी अन्य पार्टी को पट्टे पर सौंप दिया जा सके। हालांकि, विक्रेता (landlords) संपत्ति को हस्तांतरण करने की क्षमता भी असाइनमेंट चिंताओं को ट्रिगर करती है। कई पट्टियों को संपत्ति बेचने से पहले किरायेदारों को दसियों की सहमति प्राप्त करने की आवश्यकता होती है, खासकर अगर बिक्री स्वामित्व नियंत्रण में बदलाव का परिणाम होगा। वैकल्पिक रूप से, कुछ पट्टों में एक खंड होता है जो पट्टे को स्वचालित रूप से बिक्री पर सौंपा जाता है। बंद करने वाले एजेंट को यह समीक्षा करनी चाहिए कि किरायेदार को आवश्यकता है और यदि ऐसा करना है तो उसे लिखित रूप में प्राप्त करना होगा। ऐसा करने में असफलता को पट्टे को समाप्त करने या क्षति की अनुमति दे सकती है।

Estoppel Certificate

एक estoppel प्रमाणपत्र एक दस्तावेज है जो किरायेदार द्वारा हस्ताक्षरित है जो पट्टा की वर्तमान स्थिति को सत्यापित करता है और इसमें कोई डिफ़ॉल्ट या बिना बंद समझे समझौतों की आवश्यकता नहीं है। उधारदाताओं को आम तौर पर सभी किरायेदारों से वित्तीय स्थिति के रूप में estoppel प्रमाणपत्र की आवश्यकता होती है। प्रमाणपत्र पुष्टि करता है:

पट्टा पूर्ण बल और प्रभाव में है और इसे बताया गया है, छोड़कर नहीं किया गया है।
किराया और सुरक्षा जमा राशि वर्तमान है।
वर्तमान माह से आगे कोई किराया नहीं दिया गया है।
किरायेदार के पास मकान मालिक के खिलाफ कोई ज्ञात दावा या ऑफसेट नहीं है।
किरायेदार ने खरीदार के अधिकारों को पट्टा के तहत स्वीकार किया।

Estoppel प्रमाणपत्र खरीदार और ऋणदाता को छिपा देयताओं से बचाता है। उन्हें बंद होने से पहले प्राप्त किया जाना चाहिए और सावधानी से समीक्षा की जानी चाहिए। यदि कोई किरायेदार हस्ताक्षर करने या योग्यता प्रदान करने से इनकार करता है, तो यह एक विवाद को इंगित कर सकता है जिसे संकल्प की आवश्यकता है।

अधीनस्थता, गैर-निधि, और अटॉर्नमेंट समझौतों (एसएनडीए)

जब किसी संपत्ति को बंधक के साथ वित्तपोषित किया जाता है, तो ऋणदाता को यह आवश्यकता होगी कि इसकी लीन लीजह के हितों के लिए वरिष्ठ है। यह आम तौर पर लीज या एक अलग एसएनडीए में एक अधीनस्थ खंड के माध्यम से प्राप्त किया जाता है। एसएनडीए में तीन घटक होते हैं:

]Subordination: किरायेदार सहमत हैं कि बंधक पट्टा पर प्राथमिकता लेता है, जिसका अर्थ है कि यदि ऋणदाता पूर्ववर्ती है, तो पट्टा को समाप्त किया जा सकता है जब तक कि एसएनडीए अन्यथा प्रदान नहीं करता है।
]गैर-निधि: ऋणदाता सहमत हैं कि जब तक किरायेदार डिफ़ॉल्ट नहीं है, तब तक किरायेदार कब्जे में रह सकता है भले ही ऋणदाता पूर्ववर्ती हो।
Attornment: किरायेदार ने एक ही लीज की शर्तों के तहत अपने नए मकान मालिक के रूप में फोरक्लोज़र के बाद उधारदाता या नए मालिक को पहचानने के लिए सहमत हो गए।

बंद होने के दौरान, खरीदार के ऋणदाता को सभी किरायेदारों (या कम से कम प्रमुख किरायेदारों) से एसएनडीए की आवश्यकता होगी। इन समझौतों को बातचीत करने के लिए समय लेने वाला हो सकता है, खासकर अगर किरायेदारों का लाभ उठाते हैं। समापन समयरेखा को इसके लिए जिम्मेदार ठहराया जाना चाहिए।

वित्त पोषण

ऋणदाता लीज की संरचना पर अलग-अलग रूप से लीज की संपत्ति का इलाज करते हैं। यदि संपत्ति जमीन लीज के अधीन है (यह इमारत किरायेदार के स्वामित्व में है लेकिन भूमि लीज्ड है), ऋण एक लीजहोल्ड बंधक है। ऋणदाताओं की आवश्यकता होगी कि जमीन लीज पूरी तरह से समीक्षा की जाए और कुछ मानदंडों को पूरा करें: ऋण को कम से कम 10-20 साल के ऋण अवधि के बाद भुगतान करने के लिए उधारदाता को एक शेष अवधि होना चाहिए, जिसमें ऋण की राशि को वापस लेने या ऋण राशि को वापस लेने के बाद ऋण राशि को वापस लेने की आवश्यकता हो सकती है।

लीज़होल्ड ब्याज के लिए शीर्षक बीमा

एक लीज़होल्ड एस्टेट के लिए शीर्षक बीमा, मकान मालिक के शीर्षक या encumbrances कि पट्टा के साथ हस्तक्षेप कर सकता है में दोष के खिलाफ किरायेदार के हित की रक्षा करता है। खरीदार (नए मकान मालिक के रूप में) आम तौर पर शुल्क ब्याज को कवर एक मालिक की नीति प्राप्त करेगा, लेकिन किरायेदार भी एक नीति की आवश्यकता हो सकती है। समापन के दौरान, शीर्षक कंपनी जांच करेगी कि मौजूदा लेन्स या आसानी संपत्ति को प्रभावित करती है और क्या पट्टा ठीक से दर्ज है। कुछ राज्यों में, लीज़ या पट्टा की याद रखने के लिए तीसरे पक्ष को नोटिस पर रखने की आवश्यकता है। बंद करने वाले एजेंट को यह सुनिश्चित करने के लिए शीर्षक कंपनी के साथ समन्वय करना चाहिए कि पट्टा बाद के खरीदारों के खिलाफ लागू हो।

लीज़होल्ड एस्टेट्स के लिए विशिष्ट समापन प्रक्रियाएं

जबकि प्रत्येक अचल संपत्ति बंद अद्वितीय है, जबकि लीजहोल्ड एस्टेट्स शामिल होने पर निम्नलिखित कदम विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं।

Thorough लीज समीक्षा कानूनी परामर्श और खरीदार की टीम द्वारा। सभी संशोधनों और साइड अक्षरों को एकत्र किया जाना चाहिए।
Obtain estoppel प्रमाणपत्र सभी किरायेदारों से बंद तारीख के अग्रिम में अच्छी तरह से. किसी भी विसंगति पर अनुवर्ती कार्रवाई.
]Negotiate SNDAs किरायेदारों और ऋणदाता के साथ। इसके लिए संशोधनों के कई दौरों की आवश्यकता हो सकती है।
]Verify सुरक्षा जमा विक्रेता द्वारा आयोजित। राशि और स्थान की पुष्टि करें। बंद होने पर विक्रेता को या तो खरीदार को धन हस्तांतरण करना चाहिए या खरीद मूल्य के खिलाफ क्रेडिट प्रदान करना चाहिए।
Review prorations[ of किराया, अचल संपत्ति कर, उपयोगिताओं, और आम क्षेत्र रखरखाव (CAM) शुल्क. Prorations को आम तौर पर बंद तारीख के रूप में गणना की जाती है।
]किसी भी किरायेदार डिफ़ॉल्ट को पता लगाएं या विवाद। विक्रेता को बंद होने से पहले डिफ़ॉल्ट रूप से इलाज करना चाहिए, या खरीदार को एक होल्डबैक या एस्क्रो की आवश्यकता हो सकती है।
]] स्थानीय कानून द्वारा आवश्यक होने पर हिरासत और पट्टे के किसी भी ज्ञापन को रिकॉर्ड करें। इसके अलावा, SNDA और लीज का कार्य भी रिकॉर्ड करें यदि उधारदाता की सुरक्षा हित को सही करने की आवश्यकता हो।

डिलिवर किरायेदार नोटिस उन्हें नए स्वामित्व और किराए को भेजने के लिए सूचित किया। यह अक्सर बंद होने के बाद किया जाता है लेकिन अग्रिम में तैयार किया जाना चाहिए।

Them से बचने के लिए कैसे

लीजहोल्ड एस्टेट्स की जटिलता बंद होने के दौरान कई नुकसान का कारण बन सकती है। जागरूकता देरी और मुकदमेबाजी को रोक सकती है।

]Undisclosed संशोधन या मौखिक समझौतों: किरायेदारों का दावा कर सकता है कि मकान मालिक किराए को कम करने या अतिरिक्त स्थान प्रदान करने के लिए सहमत हो गए। हमेशा की आवश्यकता होती है कि सभी समझौतों को लिखित रूप में और लीज प्रदर्शन में शामिल किया गया।

]अवकाश बंद होने के बाद भी जल्द ही समाप्त हो गया: एक नया मालिक खरीद के तुरंत बाद एक खाली इमारत को विरासत में मिला सकता है। लीज की शर्तों की समीक्षा करें और विक्रेता को पट्टा का विस्तार करने या रिक्ति की गारंटी प्रदान करने की आवश्यकता पर विचार करें।

]Failure to get tenant सहमति for the असाइनमेंट: कुछ पट्टों को बेचने से पहले किरायेदार सहमति प्राप्त करने के लिए मकान मालिकों की आवश्यकता होती है। यह जानने के लिए कि यह समाप्त होने के लिए किरायेदार जमीन दे सकता है। बंद होने से पहले सहमति पर हस्ताक्षर किए।

]Incorrect Security जमा हैंडलिंग: राज्य कानूनों को अक्सर किरायेदार को भुगतान किए गए ब्याज के साथ एक अलग खाते में सुरक्षा जमा की आवश्यकता होती है। बंद करने वाले एजेंट को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि विक्रेता को इन जमाओं को ठीक से स्थानांतरित कर दिया जाए। मिसमैनेजमेंट कुछ अधिकार क्षेत्र में तिहरा क्षति का कारण बन सकता है।

]एक महत्वपूर्ण किरायेदार से एसएनडीए को मिलाना: एक गैर-वित्त समझौते के बिना, एक ऋणदाता ऋण को वित्त पोषित करने से इनकार कर सकता है। मेजर एंकर किरायेदार अक्सर लंबी बातचीत की मांग करते हैं। शुरू में शुरू करें और अनुबंध में समय का निर्माण करें।

]Zoning या संघर्ष का उपयोग: किरायेदार का व्यवसाय ज़ोनिंग अध्यादेश या प्रतिबंधात्मक वाचा का उल्लंघन कर सकता है। खरीदार को यह सत्यापित करना चाहिए कि वर्तमान उपयोग कानूनी है और नए स्वामित्व के तहत जारी रहेगा।

निष्कर्ष

लीज़होल्ड एस्टेट केवल एक रियल एस्टेट लेनदेन में एक विस्तार नहीं है - वे एक मूलभूत कानूनी और वित्तीय विचार हैं जो एक बंद होने की सफलता को निर्धारित कर सकते हैं। चाहे आप पहली बार घर खरीदने वाले हों, एक उपभोक्ता जो कई किरायेदारों के साथ एक कार्यालय की इमारत को प्राप्त करने वाले एक वाणिज्यिक निवेशक हों, या एक ऋणदाता ने लीज्ड प्रॉपर्टी से सुरक्षित ऋण को रेखांकित किया, जो कि लीजहोल्ड हितों के आसपास की देय दिवाली को सही ढंग से निपटाने के लिए एक संभावित निवेश को सुरक्षित कर सकता है।

आगे पढ़ने के लिए, ] से संसाधनों का परामर्श करें अमेरिकी बार एसोसिएशन की रियल प्रॉपर्टी, ट्रस्ट और एस्टेट लॉ और Nolo भूमि के लिए गाइड भूमि-tenant कानून . इसके अतिरिक्त, वाणिज्यिक लीज क्लॉज के लिए उद्योग मानकों को रियल एस्टेट ब्रोकर्स और प्रबंधकों (CRE) ] के माध्यम से खोजा जा सकता है।