गैर-अनुरूपण उपयोग और कानूनी सुरक्षा को प्रभावित करना

गैर-संरूपण संरचना

यहां, इमारत स्वयं आयामी मानकों जैसे फर्श क्षेत्र अनुपात, यार्ड सेटबैक, या ऊंचाई सीमा का उल्लंघन करती है - हालांकि उपयोग की अनुमति है। एक क्लासिक उदाहरण एक घर है जो एक जिले में संपत्ति लाइन से 10 फीट का निर्माण होता है जिसे अब 20 फुट की साइड सेटबैक की आवश्यकता होती है। संरचना बनी रहती है, लेकिन किसी भी अतिरिक्त को मौजूदा सेटबैक नियमों का पालन करने की आवश्यकता हो सकती है, या पूरी संरचना इसकी गैर-अनुरूपण स्थिति खो देती है।

कुछ अधिकार क्षेत्र आगे विशिष्ट उपप्रकारों में गैर-अनुरूपण का उपयोग करते हैं: कानूनी गैर-अनुरूपण (मूल आवश्यकताओं को पूरा करना और कभी नहीं छोड़ा) बनाम illegal गैर-अनुरूपण ] (पूर्व कानून के उल्लंघन में स्थापित लेकिन बाद में गलती से मान्यता प्राप्त द्वारा संरक्षित)। सही ढंग से इस प्रकार की पहचान करना महत्वपूर्ण है क्योंकि सुरक्षा और सीमाएं भिन्न होती हैं।

गैर-अनुरूपण उपयोग के लिए कानूनी सुरक्षा

गैर-संरूपण उपयोग के लिए प्राथमिक कानूनी सुरक्षा अमेरिकी संविधान के पांचवें संशोधन से आती है, जो सरकार को केवल मुआवजे के बिना निजी संपत्ति लेने से रोकती है। एक उपयोग की अनुमति देना जो एक zoning परिवर्तन के बावजूद जारी रखने के लिए अपनी शुरुआत में वैध था, एक नियामक लेना से बचने का एक तरीका है। न्यायालयों ने लगातार उस zoning ordinance को स्थापित उपयोगों को फिर से समाप्त नहीं कर सकता है जब तक कि एक सम्मोहित सार्वजनिक उद्देश्य की सेवा नहीं की जाती है, और फिर भी, मुआवजा की आवश्यकता हो सकती है।

अधिकांश नगरपालिका zoning कोड स्पष्ट रूप से बताते हैं कि कानूनन गैर-संरूपण का उपयोग may जारी , अक्सर भाषा का उपयोग करते हुए: "इस अध्यादेश को अपनाने के समय कोई भी वैध गैर-संरूपण मौजूदा उपयोग जारी रखा जा सकता है, हालांकि इस तरह के उपयोग इस अध्यादेश के प्रावधानों के अनुरूप नहीं है। "यह सुरक्षा पूर्ण नहीं है; यह उन स्थितियों के अधीन है जो पड़ोस पर स्थायी ब्लाइट बनने या विस्तार से गैर-संरूपित उपयोग को रोकने के लिए डिज़ाइन की गई हैं।

संरक्षण के लिए महत्वपूर्ण शर्त

• उपयोग किया जाना चाहिए legally स्थापित पूर्व zoning विनियमों के तहत. एक ऐसा उपयोग जो शुरू से अवैध था (जैसे, एक आवश्यक परमिट के बिना काम करना) एक गैर-अनुरूपण उपयोग नहीं हो सकता है।
• उपयोग सक्रिय और चल होना चाहिए। यदि संपत्ति मालिक स्वैच्छिक रूप से निर्दिष्ट अवधि (अक्सर 6 से 12 महीने) के लिए गैर-अनुरूपण उपयोग बंद कर देता है, तो स्थानीय कोड के आधार पर), जारी रखने का अधिकार खो जाता है।
• संरचना को ] नहीं होना चाहिए, उपस्थि रूप से नष्ट । कई अध्यादेशों का कहना है कि यदि किसी इमारत में गैर-अनुरूपण वाले उपयोग को शामिल किया गया है तो इसका मूल्य एक निश्चित प्रतिशत (जैसे 50%) से अधिक क्षतिग्रस्त हो जाता है, तो इसे केवल तभी बनाया जा सकता है जब नई संरचना वर्तमान ज़ोनिंग के अनुरूप हो।
• संपत्ति के मालिक को ] को नहीं करना चाहिए, विस्तारित या गहन गैर-अनुरूपण उपयोग. उदाहरण के लिए, एक गैर-अनुरूपण वाली कार मरम्मत की दुकान अपने फर्श क्षेत्र को बढ़ा नहीं सकती है, अधिक सेवा बे जोड़ती है, या जोर से उपकरण संचालित करती है जो अतिरिक्त शोर या यातायात उत्पन्न करती है।

गैर-अनुरूपण उपयोग की सीमा और समाप्ति

जबकि गैर-अनुरूपण का उपयोग महत्वपूर्ण सुरक्षा का आनंद लेते हैं, वे सदा नहीं हैं। कई तंत्र नगरपालिकाओं को समय के साथ ऐसे उपयोगों को बाहर करने या समाप्त करने की अनुमति देते हैं, जो ज़ोनिंग योजना के साथ घटनात्मक अनुरूपता को बढ़ावा देते हैं।

परित्याग

यदि एक गैर-अनुरूपण का उपयोग एक परिभाषित अवधि के लिए बंद कर दिया जाता है-अक्सर एक वर्ष लेकिन कभी-कभी छह महीने तक या जब तक तीन साल तक संपत्ति अपने दादा की स्थिति खो देती है। उसके बाद, किसी भी नए उपयोग को वर्तमान ज़ोनिंग का पालन करना चाहिए। परिबंधन को एक उद्देश्य की आवश्यकता होती है कि मालिक का उपयोग बंद करने का इरादा है। अस्थायी रिक्तियों (उदाहरण के लिए, नवीकरण के लिए बंद एक स्टोर) आम तौर पर परित्याग को ट्रिगर नहीं करता है, लेकिन लंबे समय तक निष्क्रियता हो सकती है।

निर्देश

अधिकांश zoning कोड में एक विनाश खंड शामिल है: यदि संरचना आवास एक गैर-संरूपण उपयोग क्षतिग्रस्त है या नष्ट हो गया है एक निश्चित सीमा (आम तौर पर इसके निष्पक्ष बाजार मूल्य या प्रतिस्थापन लागत का 50%) से परे, इमारत को केवल वर्तमान zoning नियमों के पूर्ण अनुपालन में पुनर्निर्माण किया जा सकता है। यह नियम संपत्ति मालिकों को अपनी इमारतों को बनाए रखने के लिए प्रोत्साहित करता है, और यह एक विनाशकारी घटना के बाद गैर-संरूपण उपयोग के स्थायी क्षीणन से बच जाता है।

Amortization

कुछ अधिकार क्षेत्र एक amortization अवधि को अपनाने के लिए समय की एक निश्चित राशि (जैसे, 5, 10, या 20 वर्ष) जिसके दौरान एक गैर-अनुरूपण उपयोग जारी रख सकता है, जिसके बाद इसे बंद करना होगा। यह दृष्टिकोण संपत्ति के मालिक की निवेश समर्थित उम्मीदों को समुदाय के हित के साथ घटनागत अनुरूपता में संतुलन देता है। कोर्ट ने जब अवधि उचित है, तो संरचना की उम्र, मालिक के निवेश और उपयोग के कारण होने वाले नुकसान जैसे कारकों पर विचार किया है।

विस्तार निषेध

एक गैर-संरूपण उपयोग का विस्तार लगभग सार्वभौमिक रूप से प्रतिबंधित है। यह नियम यह सुनिश्चित करता है कि उपयोग एक ऐसे तरीके से विकसित नहीं होता है जो नए ज़ोनिंग के उद्देश्य को कम करता है। हालांकि, कुछ कोड सीमित विस्तार की अनुमति देते हैं - जैसे कि एक घर के लिए एक छोटा अतिरिक्त जो सेटबैक में गैर-संरूपित होने के लिए होता है - यदि विस्तार गैर-संरूपता को नहीं बढ़ाता है। उदाहरण के लिए, मौजूदा पदचिह्न के भीतर रखे गए डेक को जोड़ने की अनुमति दी जा सकती है, लेकिन एक संरचना को आगे बढ़ाने के लिए एक आवश्यक सेटबैक में नहीं है।

संपत्ति मालिकों के लिए निहितार्थ

संपत्ति के मालिक के लिए, एक गैर-अनुरूपण उपयोग स्थिति रखने से परिसंपत्ति और देयता दोनों हो सकती है। स्थिति मौजूदा व्यापार की रक्षा करती है या ज़ोनिंग परिवर्तनों द्वारा मजबूर होने से उपयोग करती है, संपत्ति की आर्थिक व्यवहार्यता को संरक्षित करती है। आवासीय क्षेत्र में एक गैर-अनुरूपित ऑटो मरम्मत की दुकान अभी भी एक मूल्यवान आय उत्पादक परिसंपत्ति हो सकती है क्योंकि कोई नया प्रतियोगी पास की समान दुकान खोल सकता है। यह एक्सल्लूसिविटी संपत्ति मूल्य बढ़ा सकती है।

हालांकि, सीमाएं महत्वपूर्ण हैं। मालिक सुरक्षा को खोने के बिना इमारत को बढ़ा या उपयोग को अलग-अलग गैर-अनुरूपण वाले उपयोग में बदल नहीं सकता है। संपत्ति को बेचना जटिल हो सकता है, क्योंकि खरीदार समान प्रतिबंधों को प्राप्त करता है। ऋणदाता जोखिमकर्ता के रूप में गैर-अनुरूपण गुणों को देख सकते हैं- खासकर अगर विनाश या परित्याग जोखिम भविष्य की वसूली के बारे में अनिश्चितता का कारण बनता है। इसके अलावा, अगर उपयोग को पर्याप्त नवीकरण की आवश्यकता होती है (उदाहरण के लिए, वर्तमान अग्नि संहिता तक पुरानी इमारत को लाकर), लागत संपत्ति के मूल्य को अपरिवर्तित कर सकती है।

संपत्ति मालिकों के लिए रणनीति

• Documentation: अद्यतन रिकॉर्ड बनाए रखने के लिए उपयोग कानूनी रूप से पूर्व मालिकों से zoning परिवर्तन पुराने परमिट, कर रिकॉर्ड, फोटोग्राफ और शपथपत्र से पहले स्थापित किया गया था।
• ]Continuous operation: उपयोग में किसी भी अंतर से बचें कि नगरपालिका को परित्यक्त करने की व्याख्या कर सकती है। यहां तक कि संक्षिप्त बंद होने (जैसे, फिर से मॉडलिंग के लिए) जारी रहने के लिए चल रहे इरादे के सबूत के साथ होना चाहिए।
• ] स्थानीय कोड को जानें: अपने अधिकार क्षेत्र में विशिष्ट परित्याग अवधि, विनाश सीमा और विस्तार नियमों को समझें। किसी भी संशोधन से पहले भूमि उपयोग वकील का परामर्श करें।
• Consider a variance: यदि विस्तार आवश्यक है, तो zoning बोर्ड से variance]] के लिए आवेदन करें। एक परिवर्तन एक उचित विस्तार की अनुमति दे सकता है यदि संपत्ति एक अद्वितीय हार्डशिप का सामना करना पड़ता है।