रियल एस्टेट लेनदेन में सिविल विवाद को समझना

रियल एस्टेट लेनदेन सबसे बड़े वित्तीय उपक्रमों में से एक है जो अधिकांश व्यक्ति कभी पूरा हो जाएंगे। एक एकल ओवरसाइट-एक मिस्ड डेडलाइन, एक अनबंद दोष, या एक अस्पष्ट अनुबंध शब्द-एक नागरिक विवाद में वृद्धि कर सकता है जो बंद होने में देरी, पूंजी को समाप्त कर देता है और पेशेवर संबंधों को नुकसान पहुंचाता है। खरीदारों, विक्रेताओं, निवेशकों और एजेंटों ने रियल एस्टेट विवादों के आवर्ती पैटर्न को समझने से समान लाभ प्राप्त किया है, जो उन्हें चलाने वाले कारक, उपलब्ध रिज़ॉल्यूशन पथ और व्यावहारिक रोकथाम रणनीतियों को चलाते हैं। यह गाइड अचल संपत्ति लेनदेन में नागरिक विवादों की गहन, आधिकारिक परीक्षा प्रदान करता है, जिसमें जोखिम को कम करने और संघर्ष को कुशलतापूर्वक हल करने के लिए कार्रवाई योग्य अंतर्दृष्टि होती है।

रियल एस्टेट में सिविल विवादों के सामान्य प्रकार

रियल एस्टेट संघर्ष आम तौर पर कई अलग श्रेणियों में आते हैं। इन पैटर्नों को पहचानने से पार्टियों को समस्याओं का पूर्वानुमान लगाने और विवाद escalates से पहले सुधारात्मक कार्रवाई करने की अनुमति मिलती है।

शीर्षक विवाद

शीर्षक विवाद तब उत्पन्न होते हैं जब एकाधिक पार्टियों ने स्वामित्व के दावों पर जोर दिया, या जब शीर्षक की श्रृंखला में दोष स्पष्ट स्वामित्व को स्थानांतरित करने की विक्रेता की क्षमता को खतरे में डाल देते हैं। ये मुद्दे अक्सर बंद होने से पहले एक मानक शीर्षक खोज के दौरान सतह पर होते हैं लेकिन बाद में एक शांत शीर्षक कार्रवाई के माध्यम से भी उभर सकते हैं। विशिष्ट शीर्षक समस्याओं में शामिल हैं:

]]Can of title त्रुटियों: जाली हस्ताक्षर, अनुचित रूप से दर्ज किए गए डीड, सार्वजनिक रिकॉर्ड में लिपिकीय गलतियों, या लापता प्रोबेट दस्तावेज़.
Unknown liens: Prior मालिकों के बिना भुगतान संपत्ति कर, ठेकेदारों से मैकेनिक की झूठी, निर्णय लीन्स, या HOA मूल्यांकन लाइंस जो संपत्ति से जुड़ते हैं।
] विवाद में आसानी: विवाद में संघर्ष, चाहे वह आसानी से मौजूद हो, इसका दायरा (जैसे, उपयोगिता पहुंच, आम ड्राइववे), या क्या यह ठीक से खुलासा किया गया था।
Adverse कब्जे का दावा: एक व्यक्ति जिसने खुले तौर पर संपत्ति का एक हिस्सा कब्जा कर लिया है, लगातार, और विशेष रूप से सांविधिक अवधि के लिए स्वामित्व का दावा कर सकता है, शीर्षक को बादल कर सकता है। राज्य कानून आवश्यक वर्षों और तत्वों पर नाटकीय रूप से भिन्न होते हैं।
Heirship मुद्दों: जब कोई संपत्ति मालिक स्पष्ट इच्छा के बिना मर जाता है, तो कई वारिसों को प्रतिस्पर्धा का दावा हो सकता है, जिससे बाजारीय शीर्षक को व्यक्त करना मुश्किल हो सकता है।

शीर्षक बीमा-दोनों ऋणदाता और मालिक की नीतियों- शीर्षक दोष से वित्तीय हानि के खिलाफ प्राथमिक सुरक्षा है। हालांकि, पॉलिसी अपवाद मौजूद हैं, जैसे कि बीमाकृत या मामलों के लिए ज्ञात दोषों के लिए जो सर्वेक्षण द्वारा खोजे गए थे। एक अनुभवी रियल एस्टेट वकील और एक प्रतिष्ठित शीर्षक कंपनी को एक गहन खोज करने और बंद होने से पहले किसी भी दोष का इलाज करने के लिए आवश्यक है। जब कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो एक शांत शीर्षक मुकदमा संघर्ष दावों को हल करने और स्पष्ट स्वामित्व स्थापित करने के लिए आवश्यक हो सकता है।

सीमा विवाद

सीमा विवादों में संपत्ति लाइनों के भौतिक स्थान पर असहमति शामिल है। ये भावनात्मक रूप से चार्ज किए गए अचल संपत्ति संघर्षों में से एक हैं क्योंकि वे अक्सर एक दूसरे के निकट रहने वाले पड़ोसी शामिल होते हैं। आम परिदृश्यों में शामिल हैं:

Encroachments: एक पड़ोसी की बाड़, ड्राइववे, शेड, या यहां तक कि इमारत की नींव विषय संपत्ति पर कानूनी सीमा को बढ़ाती है।
]Survey versus deed disrepancies: एक नया सर्वेक्षण से पता चलता है कि डीड (अक्सर पुराने प्लैट से) में कानूनी विवरण जमीन पर वास्तविक कब्जे की रेखाओं से मेल नहीं खाता है। ऐसा तब हो सकता है जब बाड़ को गलत तरीके से साल पहले रखा गया था।
]Prescriptive simplements: भूमि की एक विवादित पट्टी का दीर्घकालिक उपयोग - एक पथ, ड्राइववे, या उपयोगिता के लिए - अनुमति के बिना भी कानूनी अधिकार बना सकते हैं। उपयोगकर्ता को यह साबित करना चाहिए कि यह वैधानिक अवधि के लिए खुला, कुख्यात, निरंतर और शत्रुतापूर्ण है।
]Aquiescence द्वारा सीमा: कुछ राज्यों में, अगर पड़ोसी कई वर्षों तक सीमा के रूप में एक दृश्य रेखा (जैसे बाड़) का इलाज करते हैं, तो वह लाइन कानूनी सीमा बन जाती है, भले ही यह दर्ज की गई डीड से भिन्न हो।

सबसे अच्छा रोकथाम खरीद के समय एक पेशेवर सीमा सर्वेक्षण है, जो लाइसेंस प्राप्त सर्वेक्षक द्वारा किया जाता है जो कोनों को चिह्नित करता है और एक plat तैयार करता है। खरीदार को आश्चर्य से बचने के लिए मालिकों के साथ सर्वेक्षण साझा करना चाहिए। यदि कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो मध्यस्थता अक्सर मुकदमेबाजी से अधिक प्रभावी होती है क्योंकि यह पड़ोसी संबंधों को संरक्षित करता है और आम तौर पर तेज़ और कम महंगा होता है। जब मुकदमेबाजी अपरिहार्य है, तो एक अदालत एक "शांत शीर्षक" निर्णय का आदेश दे सकती है जो सीमा को ठीक करता है, या अपराधों के लिए क्षति प्रदान करता है या प्रतिक्रमण को हटाने के लिए।

अनुबंध विवाद

खरीद समझौते आकस्मिकताओं, समयरेखा, प्रतिनिधित्व और शर्तों के साथ जटिल दस्तावेज हैं। ब्रीच अनगिनत तरीके से हो सकता है, लेकिन सबसे अधिक बार अनुबंध विवादों में शामिल हैं:

]Failure to perform: एक खरीदार ऋण आकस्मिक अवधि के भीतर वित्तपोषण को सुरक्षित करने में विफल रहता है, या विक्रेता सहमत-अपोन मरम्मत को पूरा करने से इनकार कर देता है। कमाए गए पैसे जमा अक्सर विवाद का केंद्र बिंदु बन जाता है।
] सामग्री तथ्यों का गलत बयान: एक विक्रेता या एजेंट वर्ग फुटेज, ज़ोनिंग, किराये की आय, संपत्ति की स्थिति, या विशेष आकलन लंबित के बारे में झूठी बयान देता है। खरीदार धोखाधड़ी या लापरवाही गलत बयानी के लिए मुकदमा कर सकते हैं।
Ambiguous contract language: "अच्छा विश्वास प्रयास" की तरह शर्तें, "अनुभवी स्थिति" या "सामग्री दोष" व्याख्या के लिए खुला हैं। उद्देश्य मानकों के बिना, प्रत्येक पार्टी के अपने दायित्वों की एक अलग समझ हो सकती है।
फोर्स मैजेर और उद्देश्य की निराशा: प्राकृतिक आपदाओं, सरकारी आदेशों (जैसे, COVID-19 शटडाउन) जैसे अप्रत्याशित घटनाओं, या बाजार पतन पार्टियों को यह तर्क देने के लिए प्रेरित कर सकते हैं कि प्रदर्शन का बहाना है। न्यायालयों ने विशिष्ट अनुबंध भाषा और घटना की पूर्वाग्रह की जांच की।
]इलेक्ट्रॉनिक हस्ताक्षर वैधता: विवाद कभी-कभी इलेक्ट्रॉनिक रूप से हस्ताक्षर किए गए अनुबंधों या संशोधनों की प्रवर्तनीयता पर उत्पन्न होता है, खासकर अगर किसी पार्टी का दावा है कि वे हस्ताक्षर करने का इरादा नहीं करते थे या हस्ताक्षर अनुचित तरीके से प्राप्त किया गया था।

अनुबंध विवाद अक्सर समझौते के विशिष्ट शब्दों पर हिंग करते हैं। स्पष्ट, मापनीय मानकों के साथ एक अच्छी तरह से ड्राफ्ट अनुबंध-उदाहरण के लिए, "खरीदार 21 दिनों के भीतर 5.5% से अधिक नहीं ब्याज दर पर पारंपरिक ऋण के लिए प्रतिबद्धता प्राप्त करेगा" - अस्पष्टता को कम करता है। जब एक उल्लंघन होता है, तो गैर-खरीद पार्टी मौद्रिक क्षति की तलाश कर सकती है (वास्तविक नुकसान के लिए अनिवार्य, अग्रसर हानि के लिए परिणामी), विशिष्ट प्रदर्शन (बिक्री को पूरा करने के लिए अदालत आदेश), या प्रतिशोध (अनुबंध को छोड़कर और दोनों पक्षों को अपनी अचल संपत्ति के लिए वापस लेने के लिए)।

प्रकटीकरण विवाद

विक्रेताओं के पास ज्ञात सामग्री दोषों का खुलासा करने का कानूनी कर्तव्य है जो संपत्ति के मूल्य, सुरक्षा या आदत को प्रभावित करता है। इस कर्तव्य का दायरा राज्य द्वारा भिन्न होता है, लेकिन आम प्रकटीकरण विवादों में शामिल हैं:

लैटेंट दोष: समस्या जो नियमित निरीक्षण के दौरान खोजे जाने योग्य नहीं हैं, जैसे कि पिछली नींव की मरम्मत, दीवारों के पीछे मोल्ड, दोषपूर्ण पाइपलाइन, या पानी घुसपैठ के इतिहास। विक्रेता अक्सर तर्क देते हैं कि वे अनजान थे, लेकिन खरीदार उन्हें "जाने वाले लोगों को" का दावा कर सकते हैं।
Stigma प्रकटीकरण: कुछ अधिकार क्षेत्र में हत्या, आत्महत्या, या सामान्य गतिविधि जैसे घटनाओं का खुलासा करने की आवश्यकता होती है यदि वे भौतिक रूप से मूल्य को प्रभावित करते हैं। अन्य राज्यों नहीं करते हैं। जब एक खरीदार बाद में ऐसे इतिहास की खोज करता है और दावा करता है कि यह एक भौतिक तथ्य था।
HOA और आकलन प्रकटीकरण: विक्रेता विशेष आकलन, प्रतिबंधात्मक वाचा, या homeowners एसोसिएशन के वित्तीय स्वास्थ्य के बारे में खरीदारों को सूचित करने में विफल रहे। खरीदार बाद में बड़े देय या नियमों से आश्चर्यचकित हो सकते हैं जो उनके इच्छित उपयोग को प्रतिबंधित करते हैं।
"As-is" खंड: विक्रेता कभी-कभी "as-is" भाषा का उपयोग दायित्व को अस्वीकार करने के लिए करते हैं, लेकिन यह ज्ञात दोषों को प्रकट करने के लिए कर्तव्य को समाप्त नहीं करता है। एक खरीदार जो एक छुपा समस्या की खोज करता है, फिर भी गैर-विस्क्लोज़र के लिए मुकदमा कर सकता है।

खरीदार को पूरी तरह से विक्रेताओं पर भरोसा नहीं करना चाहिए। लाइसेंस प्राप्त पेशेवरों द्वारा स्वतंत्र निरीक्षण संरचना, प्रणालियों (एचवीएसी, पाइपलाइन, इलेक्ट्रिकल), कीट, मोल्ड, रेडॉन और सीवर लाइनों को कवर करना आवश्यक है। विक्रेता को ओवर-डिस्क्लोज़र के पक्ष में err होना चाहिए और सभी प्रासंगिक दस्तावेज, परमिट और निरीक्षण रिपोर्ट प्रदान करना चाहिए। एक वकील द्वारा समीक्षा किए गए एक अच्छी तरह से दस्तावेज विक्रेता के प्रकटीकरण बयान, भविष्य के दावे के खिलाफ सबसे अच्छा बचाव है।

बंधक और वित्तीतरण विवाद

वित्तीय मुद्दों घर्षण का एक आम स्रोत हैं। विभिन्न पक्षों के बीच विवाद उत्पन्न हो सकता है:

बायर बनाम ऋणदाता: पूर्व-अनुमोदन के बाद ऋण इनकार (नीचे लिखी गई मानक, रोजगार परिवर्तन या मूल्यांकन मुद्दों को बदलने के कारण), मूल्यांकन मूल्यों पर विवाद, या पूर्व ऋण देने के आरोपों (अंडरवर्ड शर्तों, छिपी हुई फीस)।
]Lender versus उधारकर्ता: भुगतान पर डिफ़ॉल्ट, escrow खाता प्रबंधन (tax and बीमा कमी) पर विवाद, अनुचित ऋण संशोधनों का आरोप, या गलत भविष्य के दावे. उधारकर्ता रियल एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम (RESPA) या ऋण अधिनियम (TILA) में सत्य के उल्लंघन के लिए मुकदमा कर सकते हैं।
]ब्यूअर बनाम विक्रेता: जब खरीदार का वित्तपोषण हो जाता है, तो विक्रेता को तरल क्षति के रूप में सबसे कमाए गए पैसे जमा को रखना चाह सकता है। विवाद अक्सर इस बात पर केंद्रित होता है कि खरीदार ने ऋण प्राप्त करने के लिए मेहनत की है और क्या ऋण की आकस्मिकता ठीक से छूट गई थी।

ऋण शर्तों, मूल्यांकन आकस्मिकताओं और वित्त पोषण की समय सीमा के बारे में स्पष्ट संचार महत्वपूर्ण है। दोनों पक्षों को यह समझना चाहिए कि पूर्व-अनुमोदन अंतिम स्वीकृति की गारंटी नहीं है। खरीदार को अनुबंध में वित्तीय आकस्मिकता और प्रतिपुष्ट ऋणदाताओं के साथ काम करना चाहिए जो यथार्थवादी अनुमान प्रदान करते हैं। विक्रेता खरीदार के पूर्व-अनुमोदन के प्रमाण का अनुरोध कर सकते हैं और गंभीर मंशा को प्रदर्शित करने के लिए उच्च कमाई वाले पैसे जमा की आवश्यकता पर विचार कर सकते हैं। जब एक वित्तीय विवाद उत्पन्न होता है, तो मध्यस्थता अक्सर बिना किसी मुकदमे के गलतफहमी को हल कर सकती है।

रियल एस्टेट लेनदेन में सिविल विवादों के कारण

विवादों के मूल कारणों को समझना पार्टियों को सबसे आम नुकसान से बचने में मदद करता है। जबकि प्रत्येक स्थिति अद्वितीय है, कई प्रणालीगत कारक कई संघर्षों में आ जाते हैं।

Miscommunication और स्पष्टता की कमी

कई विवादों को यह धारणाओं के लिए उबालें कि कभी स्पष्ट रूप से कहा गया नहीं था। वर्बल मरम्मत, चाल-इन तिथियों, या व्यक्तिगत संपत्ति के बारे में वादा करता है जिसमें बिक्री में शामिल अक्सर संघर्ष का कारण बनता है क्योंकि उन्हें दस्तावेज नहीं दिया जाता है। यहां तक कि लिखित अनुबंध हर कदम पर बहुत बड़ा हो सकता है - "अनुभव" जैसे शब्द "सामग्री" या "अच्छा विश्वास" उद्देश्य मानदंडों के साथ परिभाषित नहीं हैं। उदाहरण के लिए, एक निरीक्षण रिपोर्ट का जवाब देने के लिए "अनुभव समय" का गठन क्या है अगर कोई समय सीमा निर्धारित नहीं है। प्रत्येक चरण में स्पष्ट, लिखित संचार - समापन से - इन नुकसानों को रोकता है।

अधूरे या गलत सूचना

रियल एस्टेट लेनदेन सटीक डेटा पर निर्भर करते हैं: संपत्ति की स्थिति, शीर्षक इतिहास, ज़ोनिंग प्रतिबंध, कर रिकॉर्ड और सामुदायिक नियम। जब पार्टियां अधूरे जानकारी पर भरोसा करती हैं या पूरी तरह से देय परिश्रम करने में विफल रहती हैं, तो आश्चर्य उठता है। एक लापता सरलता, एक अपरिपोर्टेड लिन, एक सीमा जो प्लैट से भिन्न होती है, या एक ज़ोनिंग परिवर्तन जो खरीदार के इच्छित उपयोग को प्रतिबंधित करता है, वह कानूनी लड़ाई में एक नियमित समापन को बदल सकता है। विक्रेता जो ज्ञात मुद्दों का खुलासा करने में विफल रहते हैं, खरीदार जो निरीक्षण छोड़ते हैं, और एजेंट जो दूसरे की जानकारी पर भरोसा करते हैं, सभी विवाद के जोखिम को बढ़ाते हैं।

प्रक्रियात्मक आवश्यकताओं का पालन करने में विफलता

रियल एस्टेट कानून प्रक्रियात्मक है। कमाए गए पैसे जमा, निरीक्षण आपत्तियों, ऋण आवेदनों और बंद करने की तारीखों के लिए समय सीमा कानूनी अधिकार और दायित्वों का निर्माण करती है। एक समय सीमा को याद करते हुए - यहां तक कि एक दिन तक - एक आकस्मिकता को रोक सकता है या अन्य पार्टी को समाप्त करने का अधिकार दे सकता है। प्रकटीकरण, एस्क्रो खातों और बंद दस्तावेजों के लिए वैधानिक आवश्यकता राज्य द्वारा भिन्न होती है। इन चरणों को अनदेखा करते हुए, चाहे लापरवाही, अक्षमता, या अतिविश्वास के कारण, उन विवादों को आमंत्रित करता है जो नियमों के पालन से बच सकते हैं।

आर्थिक दबाव और बाजार में बदलाव

जब बाजार की स्थिति बदल जाती है, तो प्रोत्साहन शिफ्ट हो जाता है। एक बढ़ती बाजार में, विक्रेता एक अनुबंध से वापस लौटने की कोशिश कर सकते हैं ताकि एक उच्च प्रस्ताव को स्वीकार किया जा सके, जिससे विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा चलाया जा सके। गिरने वाले बाजार में, खरीदार एक अनुबंध से बाहर निकलने के लिए लूपहोल की तलाश कर सकते हैं जब संपत्ति का मूल्य खरीद मूल्य के नीचे गिर जाता है। नौकरी के नुकसान, तलाक या अप्रत्याशित चिकित्सा खर्च जैसे आर्थिक दबाव भी डिफ़ॉल्ट होने के लिए एक पार्टी का कारण बन सकते हैं। बाजार में अधिक अस्थिर, अधिक महत्वपूर्ण यह ठोस अनुबंध भाषा और प्रतिबद्ध पार्टियों के लिए हो जाता है।

भावनात्मक कारक

होम खरीदने और बेचने का गहरा व्यक्तिगत है। खरीदार अक्सर संपत्ति के लिए भावनात्मक लगाव बनाते हैं और यदि बंद होने के बाद दोष की खोज की जाती है तो विश्वासघात महसूस करते हैं। विक्रेता को महंगा मरम्मत करने के लिए कहा जा सकता है या महसूस कर सकता है कि खरीदार अनुचित है। ये भावनात्मक तनाव मामूली गलतफहमी को महंगा मुकदमेबाजी में बढ़ा सकते हैं। व्यावसायिक प्रतिनिधित्व-विशेष रूप से वकीलों और एजेंट जो भावनाओं का प्रबंधन कर सकते हैं और व्यावसायिक शर्तों पर केंद्रित लेनदेन को बनाए रख सकते हैं-दे-बाँस संघर्ष में मदद करते हैं।

व्यावसायिक मार्गदर्शन की कमी

अनुभवी पेशेवरों के बिना एक अचल संपत्ति लेनदेन का प्रयास जोखिम भरा है। बिक्री के लिए स्वामित्व वाले (एफएसबीओ) लेनदेन, जबकि कानूनी, अक्सर उस प्रक्रियात्मक सुरक्षा की कमी नहीं होती है जो एजेंट और वकील प्रदान करते हैं। एक omitted खंड, एक गलत कानूनी विवरण, या एक अनदेखी शीर्षक मुद्दा एक विवाद का कारण बन सकता है जो किसी भी कमीशन को बचाता है। इसी तरह, खरीदार जो स्थानीय अनुकूलन के बिना एक दोस्त के "सरल" अनुबंध फ़ॉर्म का उपयोग करते हैं, उन्हें असुरक्षित कर सकते हैं। व्यावसायिक प्रतिनिधित्व की लागत नागरिक विवाद से संभावित नुकसान की तुलना में छोटी है।

रियल एस्टेट में सिविल विवादों को हल करना

जब कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो पार्टियों को एक संकल्प विधि चुनना चाहिए। विकल्प पार्टियों के बीच लागत, समयरेखा, गोपनीयता और चल रहे संबंध को प्रभावित करता है। प्रत्येक विकल्प को समझना पार्टियों को सूचित निर्णय लेने में मदद करता है।

बातचीत

बातचीत सरल और कम से कम महंगी दृष्टिकोण है। पार्टियों-अक्सर उनके वकीलों के माध्यम से-अक्सर मांगों को एक्सचेंज करते हैं, सीधे सबूतों का समर्थन करते हैं। सफल बातचीत के लिए अच्छी तरह से भागीदारी, सटीक जानकारी और समझौता करने की इच्छा की आवश्यकता होती है। कई विवादों को कभी भी एक मुकदमा दायर किए बिना इस तरह हल किया जाता है। बातचीत सबसे अच्छा काम करती है जब दोनों पक्षों को अपनी कानूनी स्थिति और मुकदमेबाजी के संभावित परिणामों की स्पष्ट समझ होती है।

दवा

मध्यस्थता एक तटस्थ तीसरे पक्ष के मध्यस्थ को शामिल करता है जो संचार की सुविधा प्रदान करता है और पार्टियों को पारस्परिक रूप से स्वीकार्य समाधानों का पता लगाने में मदद करता है। मध्यस्थता गैर-बाध्यकारी है जब तक कि एक लिखित निपटान समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किया जाता है। यह गोपनीय है, जो विशेष रूप से मूल्यवान है जहां गोपनीयता या पड़ोसी संबंधों के मामलों को संरक्षित करना। कई अदालतों को एक परीक्षण से आगे बढ़ने से पहले मध्यस्थता की आवश्यकता होती है। मध्यस्थता सीमा विवादों, प्रकटीकरण संघर्षों और वित्तपोषण मुद्दों के लिए प्रभावी है जहां दोनों पक्षों के पास वैध चिंताएं हैं। मध्यस्थ मामले का निर्णय नहीं करता है; इसके बजाय, पार्टियों ने अपने स्वयं के संकल्प को तैयार किया है।

पंचाट

मध्यस्थता एक निजी, बाध्यकारी प्रक्रिया है जहां एक या अधिक मध्यस्थ (अक्सर सेवानिवृत्त न्यायाधीशों या अनुभवी वकीलों) सबूत सुनते हैं और एक अंतिम निर्णय देते हैं। यह आम तौर पर अदालत की तुलना में तेज़ और कम औपचारिक होता है, लेकिन अपील का अधिकार बहुत सीमित होता है। कई खरीद समझौतों में अनिवार्य मध्यस्थता खंड शामिल हैं, इसलिए खरीदार को ठीक प्रिंट पढ़ना चाहिए। मध्यस्थता तकनीकी मुद्दों (जैसे, मूल्यांकन मूल्यों, निर्माण दोष) को शामिल करने के लिए फायदेमंद हो सकती है जहां विशेषज्ञ मध्यस्थ एक तेजी से संकल्प प्रदान करते हैं। हालांकि, खोज सीमित हो सकती है, जो सूचना तक कम पहुंच के साथ एक पार्टी को नुकसान पहुंचा सकता है।

शमन

जब बातचीत, मध्यस्थता, या मध्यस्थता विफल हो जाती है, तो पार्टियों ने नागरिक अदालत में मुकदमा दायर किया। मुकदमेबाजी सार्वजनिक, महंगा और समय लेने वाली है। यह परीक्षण तक पहुंचने के लिए महीनों या वर्षों तक ले सकता है, और अपील आगे देरी कर सकती है। हालांकि, जटिल कानूनी प्रश्नों, बड़े नुकसान या धोखाधड़ी से जुड़े मामलों के लिए, अदालत एकमात्र व्यवहार्य विकल्प हो सकती है। अचल संपत्ति विवादों में आम नागरिक उपचार में शामिल हैं:

]Mumnetary क्षति: मुआवजा क्षति (वास्तविक हानि), परिणामी क्षति (foreseeable अतिरिक्त हानि, जैसे कि खो किराये की आय), और धोखाधड़ी के मामलों में, गलत तरीके से दंडित करने के लिए इरादा दंडात्मक क्षति।
विशिष्ट प्रदर्शन: एक अदालत आदेश अनुबंध करने के लिए एक पार्टी को मजबूर करने के लिए सहमत के रूप में-उदाहरण के लिए, एक विक्रेता को शीर्षक या खरीदार को खरीद को पूरा करने के लिए मजबूर करना। शायद ही व्यक्तिगत संपत्ति के लिए दिया गया है, लेकिन अचल संपत्ति में आम क्योंकि प्रत्येक संपत्ति को अद्वितीय माना जाता है।
Rescission: अनुबंध को रद्द करने और दोनों पक्षों को उनके पूर्व-संविदा पदों पर बहाल करने के लिए। अक्सर जमा और भुगतान के पुनर्स्थापन के साथ मिलकर।
]Injunctive राहत: कुछ कार्यों को रोकने या उन्हें मजबूर करने के लिए एक अदालत का आदेश - जैसे कि एक अतिक्रमण को हटाकर, गलत भविष्य की बिक्री को रोकने, या किसी पार्टी को निरीक्षण की अनुमति देने के लिए मजबूर करना।

सही दृष्टिकोण का चयन करना

विचार करने वाले कारकों में विवाद में राशि, सबूत की ताकत, पार्टियों के बीच संबंध, संकल्प की वांछित गति और गोपनीयता की आवश्यकता शामिल है। कई अचल संपत्ति विवादों में, एक मध्यस्थता निपटान जल्दी है और अदालत फैसले की तुलना में अधिक मूल्य को बरकरार रखता है। हालांकि, अगर कोई पार्टी बुरा विश्वास में काम कर रही है या एडीआर में भाग लेने से मना कर रही है, तो मुकदमेबाजी को लागू करने के लिए आवश्यक हो सकती है। कई अनुबंधों और राज्य कानूनों को मुकदमेबाजी से पहले वैकल्पिक विवाद समाधान की आवश्यकता होती है।

रियल एस्टेट विवादों के लिए रोकथाम रणनीतियाँ

एक नागरिक विवाद को संभालने का सबसे प्रभावी तरीका यह है कि इसे उत्पन्न होने से रोकने के लिए। लेनदेन के पहले और बाद में किए गए सक्रिय कदम नाटकीय रूप से संघर्ष के जोखिम को कम करते हैं।

The quality of the quality of being a good, but the quality of the quality of the quality of the quality of the world.

खरीदार को कभी भी विक्रेता प्रकटीकरण पर भरोसा नहीं करना चाहिए। स्वतंत्र निरीक्षणों में संरचना, सभी प्रमुख प्रणालियों (एचवीएसी, पाइपलाइन, इलेक्ट्रिकल), कीट, मोल्ड, रेडॉन और सीवर लाइनों को शामिल करना चाहिए। एक पेशेवर सीमा सर्वेक्षण और शीर्षक खोज अनिवार्य हैं। व्यावसायिक या निवेश गुणों के लिए, अतिरिक्त देय परिश्रम में पर्यावरणीय आकलन (चरण I), जोनिंग सत्यापन, आय / व्यय विवरण ऑडिट, और पट्टा समीक्षा शामिल हैं। विक्रेताओं को सभी प्रासंगिक दस्तावेजों को भी इकट्ठा करना चाहिए - परमिट, निरीक्षण रिपोर्ट, HOA नियम और वित्तीय विवरण - सूचीकरण से पहले। अधिक जानकारी उपलब्ध है, बंद होने पर कम आश्चर्य।

कानूनी सलाह प्राप्त करें

रियल एस्टेट अनुबंध "बोइलरप्लेट" नहीं हैं। एक अनुभवी रियल एस्टेट वकील अनुबंध की समीक्षा कर सकते हैं, आकस्मिकताओं की व्याख्या कर सकते हैं, स्थानीय सीमा शुल्क और कानूनों पर सलाह दे सकते हैं, और संभावित नुकसान की पहचान कर सकते हैं। कानूनी समीक्षा की मामूली लागत बाद में हजारों डॉलर की मुकदमेबाजी को बचा सकती है। खरीदारों और विक्रेताओं को अपने वकील से लाभ होता है, विशेष रूप से छोटी बिक्री, फोरक्लोजर या बहु-इकाई खरीद जैसे जटिल लेनदेन में।

सब कुछ लेखन में

Verbal वादा को लागू करने के लिए लगभग असंभव है। प्रत्येक समझौते - मरम्मत, समापन तिथि, व्यक्तिगत संपत्ति शामिल, मूल्य समायोजन, या समापन के बाद अधिभोग - सभी पक्षों द्वारा लिखित और हस्ताक्षरित किया जाना चाहिए। ईमेल या पाठ संदेश पर भरोसा करने के बजाय अनुबंध संशोधन प्रक्रिया का उपयोग करें। सभी पत्राचार, निरीक्षण रिपोर्ट और रसीदों की पूरी फ़ाइल रखें। अच्छा प्रलेखन विवाद में सबसे अच्छा सबूत है।

स्पष्ट रूप से और सक्रिय रूप से संवाद करें

एजेंट, वकीलों और ऋणदाताओं के बीच नियमित अपडेट आश्चर्य को रोकते हैं। यदि खरीदार वित्तीय देरी का सामना करता है, तो उन्हें तुरंत विक्रेता को सूचित करना चाहिए। यदि एक निरीक्षण एक समस्या का खुलासा करता है, तो खरीदार को लिखित रूप में रिपोर्ट और एक प्रस्तावित उपाय प्रस्तुत करना चाहिए। अच्छा संचार विश्वास बनाता है और संघर्षों में वृद्धि करने के गलतफहमी की संभावना को कम करता है। दोनों पक्षों को एक बिंदु के संपर्क (आमतौर पर एजेंट या वकील) को संघर्ष संदेश से बचने के लिए नामित करना चाहिए।

मानकीकृत अनुबंध और प्रपत्रों का उपयोग करें

राज्य और स्थानीय अचल संपत्ति संघ मानकीकृत खरीद समझौतों की पेशकश करते हैं जो कानूनी विशेषज्ञों और अदालतों द्वारा vette किया गया है। इन रूपों को नियमित रूप से कानून और बाजार अभ्यास में परिवर्तन को प्रतिबिंबित करने के लिए अद्यतन किया जाता है। अन्य राज्यों से खरोंच या रूपों का उपयोग करने से अनुबंध तैयार नहीं होते हैं। जबकि मानकीकृत रूपों को अभी भी अनुकूलन की आवश्यकता हो सकती है, वे एक ठोस कानूनी ढांचा प्रदान करते हैं और लापता आवश्यक खंडों के जोखिम को कम करते हैं। पार्टियों को सावधानीपूर्वक विचार किए बिना "बस खाली में भरें" के प्रलोभन का विरोध करना चाहिए।

शीर्षक बीमा और सर्वेक्षण कवरेज पर विचार करें

एक ऋणदाता की शीर्षक नीति आमतौर पर आवश्यक होती है, लेकिन खरीदारों को मालिक की शीर्षक बीमा पॉलिसी भी खरीदना चाहिए। यह शीर्षक दोषों से नुकसान के खिलाफ सुरक्षा करता है, जिसमें अज्ञात लियंस, फोरगेरी, लापता वारिस और सार्वजनिक रिकॉर्ड में त्रुटियां शामिल हैं। एक बार प्रीमियम मन की शांति के लिए एक छोटी कीमत है। सीमा के मुद्दों के लिए, एक विस्तारित कवरेज पॉलिसी प्राप्त करने पर विचार करें जिसमें सर्वेक्षण से संबंधित सुरक्षा शामिल है। इसी तरह, एक सर्वेक्षक के पेशेवर देयता बीमा को सहारा प्रदान कर सकता है यदि सर्वेक्षण में त्रुटियां होती हैं।

अपने अधिकारों और दायित्वों को जानें

दोनों खरीदारों और विक्रेताओं को लागू कानूनों के साथ परिचित होना चाहिए-अवस्था आवश्यकताओं, उचित आवास नियम, वित्त पोषण विनियम, कानून को ग्रहण करना और समय-समय पर अग्रसर करना चाहिए। कानून की पहचान एक रक्षा नहीं है। व्यावसायिक मार्गदर्शन आवश्यक है, लेकिन व्यक्तिगत जागरूकता जल्दी लाल झंडे को पकड़ने में मदद करती है। उदाहरण के लिए, एक खरीदार जो जानता है कि विक्रेता को मरम्मत दस्तावेज देखने पर पिछले नींव की मरम्मत का खुलासा करना चाहिए। एक विक्रेता जो देर से दोषों का खुलासा करने के लिए कर्तव्य को समझता है, उसे पूरी तरह से प्रेरित किया जाएगा।

निष्कर्ष

अचल संपत्ति में नागरिक विवाद आम हैं, लेकिन वे अपरिहार्य नहीं हैं। संघर्षों के विशिष्ट प्रकारों को समझने के द्वारा - शीर्षक, सीमा, अनुबंध, प्रकटीकरण और वित्तपोषण -उनके मूल कारण, और उपलब्ध रिज़ॉल्यूशन विधियां, दल अधिक आत्मविश्वास और कम जोखिम के साथ लेनदेन के दृष्टिकोण कर सकते हैं। सबसे प्रभावी रणनीति रोकथाम है: मेहनती कारण परिश्रम, स्पष्ट अनुबंध, पेशेवर प्रतिनिधित्व और खुला संचार। जब विवाद उत्पन्न होते हैं, तो वैकल्पिक विवाद समाधान का प्रारंभिक उपयोग - बातचीत, मध्यस्थता, या मध्यस्थता-अक्सर मुकदमेबाजी की तुलना में बेहतर परिणाम उत्पन्न करता है। रियल एस्टेट मौका देने के लिए बहुत महत्वपूर्ण है। ज्ञान और सही टीम के साथ खुद को आर्म करें, और आप नागरिक जोखिम को कम कर सकते हैं।

रियल एस्टेट विवादों पर आगे पढ़ने के लिए, देखें ]Nolo रियल एस्टेट कानूनी मुद्दों पर गाइड , अमेरिकन बार एसोसिएशन की रियल एस्टेट अनुभाग , a सामान्य कारणों और उपचार के रियल एस्टेट कानून फर्म का अवलोकन , और अमेरिकन लैंड टाइटन एसोसिएशन ]]] शीर्षक बीमा और जोखिम प्रबंधन पर अधिक के लिए।