एक छुट्टी संपत्ति खरीदना कई लोगों के लिए एक सपना है- पहाड़ों, एक समुद्र तट के किनारे कांडो या एक झील के किनारे का केबिन में पीछे हटना हालांकि, दूसरे घर के लिए बंद प्रक्रिया प्राथमिक निवास खरीद की तुलना में अधिक जटिल हो सकती है। अद्वितीय वित्तपोषण आवश्यकताओं, HOA covenant, मौसमी संपत्ति की स्थिति और संभावित किराये के विचार सभी देय परिश्रम की परतें जोड़ते हैं। उचित तैयारी और प्रत्येक कदम की स्पष्ट समझ के साथ, आप आसानी से बंद हो सकते हैं और महंगा आश्चर्य से बच सकते हैं। नीचे आवश्यक सुझाव दिए गए हैं, विस्तृत मार्गदर्शन के साथ विस्तारित, आपको अपने छुट्टी घर की खरीद को आत्मविश्वास के साथ अंतिम रूप देने में मदद करने के लिए।

वित्तीय तैयारी परे पूर्व स्वीकृति

एक छुट्टी संपत्ति के लिए वित्तपोषण सुरक्षित करना प्राथमिक होम लोन से अलग है। उधारदाताओं अक्सर दूसरे घरों को उच्च जोखिम के रूप में देखते हैं, जिसके परिणामस्वरूप सख्त आवश्यकताएं होती हैं। विशेष रूप से छुट्टी या दूसरे घर के लिए बंधक प्री-अप्रूव्ड प्राप्त करके शुरू करें। बड़े डाउन भुगतान के लिए तैयार रहें - पारंपरिक ऋणों के लिए लगभग 20% से 25% तक, और कभी-कभी उच्च लागत वाले क्षेत्रों में जंबो ऋणों के लिए 30% या अधिक। कुछ ऋणदाता निजी बंधक बीमा के साथ 10% तक की अनुमति दे सकते हैं, लेकिन यह कम आम है। ऋण के प्रकार को समझना जो आपकी स्थिति को फिट बैठता है, महत्वपूर्ण है। विकल्प पारंपरिक ऋण, एफएचए ऋण (केवल प्राथमिक निवासों के लिए) हैं जो यहां लागू नहीं है, और स्थानीय ऋणों के लिए ऋणों के लिए ऋण की पेशकश की पेशकश की पेशकश की गई है।

नकद भंडार एक और प्रमुख कारक है। ऋणदाताओं को अक्सर बंद होने के बाद आरक्षित बंधक भुगतान के छह से बारह महीने की आवश्यकता होती है, विशेष रूप से दूसरे घरों के लिए। यदि आप संपत्ति को बाहर किराए पर लेने की योजना बनाते हैं, तो यह पता लगाया जा सकता है कि अंडरराइटर इसे निवेश संपत्ति पर विचार कर सकते हैं और उच्च भंडार की मांग भी कर सकते हैं। सभी वित्तीय दस्तावेज तैयार होने के बाद: कर रिटर्न, डब्ल्यू-2, बैंक स्टेटमेंट और नीचे भुगतान और बंद करने की लागत के लिए धन का सबूत। एक छुट्टी संपत्ति के लिए बंद करने की लागत आम तौर पर खरीद मूल्य के 2% से 5% तक होती है और इसमें ऋण उत्पत्ति शुल्क, मूल्यांकन, शीर्षक बीमा, रिकॉर्डिंग शुल्क और संपत्ति करों और घर के मालिकों की तरह प्रीपेड आइटम शामिल होते हैं।

दूसरे होम बंधक आवश्यकताओं के लिए, दूसरे होम बंधक के लिए बैंकरेट गाइड देखें।

कानूनी और दस्तावेज़ तैयारी

बंद होने से पहले, आपको संपत्ति को नियंत्रित करने वाले कानूनी ढांचे को समझने की आवश्यकता है। खरीद समझौते नींव है - इसे आकस्मिकताओं, समय सीमा और विशेष खंडों के लिए पूरी तरह से समीक्षा करें। आम आकस्मिकताओं में वित्तपोषण, निरीक्षण, मूल्यांकन और शीर्षक समीक्षा शामिल है। कुछ राज्यों में, एक वकील को बंद करना चाहिए; दूसरों में, एक एस्क्रो या शीर्षक कंपनी प्रक्रिया का प्रबंधन करती है। भले ही, एक अनुभवी रियल एस्टेट वकील समीक्षा करने वाले सभी दस्तावेज़ बुद्धिमान हैं, खासकर यदि संपत्ति आपके घर की स्थिति से अलग कानूनों के साथ एक राज्य में है। एक योग्य वकील बिना असंतुष्ट अवकाश, अतिक्रमण या प्रतिबंधात्मक सहशिक्षा जैसे मुद्दों को देख सकता है जो आपके संपत्ति के उपयोग को प्रभावित कर सकता है।

इसके अलावा यह पुष्टि करें कि विक्रेता ने कानूनी रूप से आवश्यक प्रकटीकरण प्रदान किया है, जैसे कि लीड-आधारित पेंट (1978 से पहले निर्मित घरों के लिए), संपत्ति की स्थिति रिपोर्ट और किसी भी ज्ञात दोष। छुट्टी घरों में बाढ़ क्षेत्र, अग्नि जोखिम, या साझा सेप्टिक सिस्टम से संबंधित अतिरिक्त प्रकटीकरण आवश्यकताएं हो सकती हैं। शीर्षक रिपोर्ट को न छोड़ें - यह संपत्ति के खिलाफ झूठी, निर्णय या दावे को प्रकट करता है। एक मालिक की शीर्षक बीमा पॉलिसी आपको भविष्य के विवादों से बचाती है, और एक ऋणदाता की शीर्षक नीति आमतौर पर आवश्यक होती है। शीर्षक बीमा एक बार एक प्रीमियम भुगतान बंद होने पर है और मन की शांति के लिए अच्छी कीमत है।

अमेरिकी भूमि शीर्षक एसोसिएशन शीर्षक बीमा और सुरक्षा पर संसाधन प्रदान करता है।

संपत्ति निरीक्षण: मूल बातें से अधिक

एक मानक घरेलू निरीक्षण आवश्यक है, लेकिन छुट्टी गुणों को अक्सर अपनी अनूठी विशेषताओं के कारण विशेष निरीक्षण की आवश्यकता होती है। यदि संपत्ति एक तटीय क्षेत्र में है, तो लवटर जंग, मोल्ड और हवा की क्षति की तलाश करें। पर्वत क्षेत्रों में, बर्फ बांधों, फ्रीज-थ्रू क्षति और छत पर बर्फ भार क्षमता का निरीक्षण करें। ग्रामीण सेटिंग्स में, एक अलग अच्छी तरह से और सेप्टिक सिस्टम निरीक्षण अनिवार्य है - इन प्रणालियों की मरम्मत करने के लिए महंगा है और इसे सामान्य घरेलू बीमा द्वारा कवर नहीं किया जा सकता है। इसके अलावा, टर्माइट्स या लकड़ी के विनाश वाले जीवों के लिए एक कीट निरीक्षण पर विचार करें, विशेष रूप से लकड़ी या नम वातावरण में।

संरचनात्मक तत्वों से परे, सभी उपकरणों, नलसाजी जुड़नार और विद्युत प्रणालियों का परीक्षण करें। प्रत्येक नल पर बारी, फ्लश टॉयलेट, डिशवॉशर और वॉशिंग मशीन चलाएं, और हीटिंग और कूलिंग मोड दोनों में एचवीएसी प्रणाली का परीक्षण करें। यदि संपत्ति में एक पूल, स्पा, गोदी या अन्य मनोरंजक विशेषताएं हैं, तो इन्हें एक विशेषज्ञ द्वारा अलग से निरीक्षण किया जाना चाहिए। डेक, रेलिंग और बाहरी संरचनाओं की स्थिति पर ध्यान दें जो छुट्टी के रहने के दौरान भारी उपयोग किए जाते हैं। यदि विक्रेता निरीक्षण के आधार पर मरम्मत करने के लिए सहमत हो गया है, तो अंतिम walkthrough से पहले लिखित और पूरा होने में उन वस्तुओं को प्राप्त करें।

इंटरनेशनल एसोसिएशन ऑफ सर्टिफाइड होम इंस्पेक्टर (इंटरनेशनल एसोसिएशन ऑफ सर्टिफाइड होम इंस्पेक्टर) आपको मार्गदर्शन देने के लिए एक कॉम्प्रिहेंसिव होम निरीक्षण चेकलिस्ट प्रदान करता है।

शीर्षक खोज और बीमा

एक संपूर्ण शीर्षक खोज गैर-परक्राम्य है। यह पुष्टि करता है कि विक्रेता के पास स्वामित्व को स्पष्ट करता है और किसी भी प्रकार की देनदारियों जैसे कि, अवैतनिक संपत्ति कर, आसानी, या homeowners एसोसिएशन (HOA) आकलन की पहचान करता है। अवकाश गुण अक्सर सामान्य क्षेत्रों, एक्सेस रोड्स, या सुविधाओं के उपयोग के अधिकार को साझा करते हैं, जो अद्वितीय शीर्षक मुद्दों को बना सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक सड़क की आसानी जनता को संपत्ति के हिस्से को पार करने की अनुमति दे सकती है, या एक झील का उपयोग सही पड़ोसी बहुत से हो सकता है। इन विवरणों को स्पष्ट रूप से शीर्षक रिपोर्ट में दस्तावेज किया जाना चाहिए ताकि आप वास्तव में क्या खरीद रहे हैं।

शीर्षक बीमा दो प्रकारों में विभाजित है: ऋणदाता का शीर्षक बीमा (जो बंधक कंपनी द्वारा प्राप्त) और मालिक का शीर्षक बीमा (वैकल्पिक लेकिन अत्यधिक अनुशंसित)। ऋणदाता की नीति केवल ऋणदाता की ब्याज की रक्षा करती है, जबकि मालिक की पॉलिसी अपने निवेश को दावों या कानूनी शुल्क के खिलाफ भुगतान के लिए सुरक्षित रखती है। छिपे हुए दावों की संभावना को देखते हुए - जैसे कि पिछले मालिक के अधिकार पर जोर देने वाले उत्तराधिकार के उत्तराधिकारी - एक मालिक की शीर्षक नीति महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रदान करती है। लागत आम तौर पर खरीद मूल्य पर आधारित होती है और यह एक बार प्रीमियम भुगतान किया जाता है। कई अचल संपत्ति पेशेवरों ने सलाह दी कि आप इसे छोड़ने का जोखिम नहीं ले सकते हैं।

पेशेवरों के साथ समन्वय

एक सफल समापन आपके रियल एस्टेट एजेंट, ऋणदाता, वकील, एस्क्रो अधिकारी और कभी-कभी एक लेखाकार के बीच प्रभावी सहयोग पर निर्भर करता है। एक रियल एस्टेट एजेंट चुनें जो उस विशिष्ट बाजार में छुट्टी संपत्ति में माहिर हैं। वे स्थानीय देय परिश्रम समयरेखा, मौसमी quirk जैसे कि सर्दियों में जमे हुए पानी के पाइप और सबसे अच्छा निरीक्षकों और ठेकेदारों को समझते हैं। यदि आप संपत्ति को किराए पर लेने की योजना बनाते हैं तो आपका एजेंट HOA दस्तावेजों और अल्पकालिक किराये के नियमों की व्याख्या भी कर सकता है।

आपके ऋणदाता को दूसरे घरेलू वित्तपोषण से परिचित होना चाहिए और ऋण मील के पत्थरों के बारे में स्पष्ट रूप से संवाद करना चाहिए। समय-समय पर सभी दस्तावेजों को तैयार करने के लिए एस्क्रो या शीर्षक कंपनी के साथ शुरुआती समन्वय करें। यदि किसी वकील का उपयोग करना है, तो पर्याप्त समीक्षा की अनुमति देने के लिए बंद होने की तारीख से पहले सभी अनुबंधों और प्रकटीकरणों को अच्छी तरह से साझा करें। संपर्क का एक बिंदु - कभी-कभी एस्क्रो अधिकारी - हर किसी को गठबंधन रखने में मदद कर सकता है। अंत में, अगर आप किराए पर लेने के रूप में संपत्ति का उपयोग करने का इरादा रखते हैं, तो बंधक ब्याज कटौती, मूल्यह्रास और आय रिपोर्टिंग के निहितार्थ पेशेवर से परामर्श करें।

अंतिम वॉकथ्रू चेकलिस्ट

अंतिम walkthrough स्वामित्व लेने से पहले संपत्ति की स्थिति को सत्यापित करने का आपका अंतिम अवसर है। इसे बंद करने से पहले 24 से 48 घंटे पहले निर्धारित करें, न कि सुबह, किसी भी मुद्दे को हल करने के लिए समय की अनुमति दें। फ़ोटो और वीडियो के लिए एक चेकलिस्ट और एक स्मार्टफोन लाओ। यहां क्या जांचना है:

  • सामान्य स्थिति: जब आपने प्रस्ताव किया तो संपत्ति की पुष्टि उसी स्थिति में होती है- कोई नया नुकसान या लापता जुड़नार नहीं।
  • Repairs पूर्ण: सत्यापित करें कि निरीक्षण आकस्मिकता से सभी आइटम तय किए गए हैं। यदि संभव हो तो रसीदों के लिए पूछें।
  • Appliances and system: स्टोव, रेफ्रिजरेटर, डिशवॉशर, कचरा निपटान, भट्टी, एयर कंडीशनर, वॉटर हीटर और छत प्रशंसकों पर बारी। सुनिश्चित करें कि वे सभी काम करते हैं।
  • Plumbing and water: सभी नल (गर्म और ठंडा) चलायें सिंक, फ्लश टॉयलेट के तहत लीक की जांच करें और कचरा निपटान का परीक्षण करें। यदि कोई अच्छी तरह से है, तो पानी के दबाव और गुणवत्ता की पुष्टि करें।
  • विद्युत: फ्लिप स्विच, टेस्ट आउटलेट (विशेष रूप से बाथरूम और रसोई में GFCI), और रोशनी और निकास पंखे के कार्य को सुनिश्चित करते हैं।
  • Exterior: छत, गटर, साइडिंग, विंडो, डेक और आँगन का निरीक्षण करें। लीक, सड़ांध, या कीट क्षति के संकेतों की तलाश करें।
  • ]विशेष विशेषताएं: यदि संपत्ति में पूल, स्पा, स्प्रिंकलर सिस्टम, लिफ्ट, या जनरेटर, परीक्षण या प्रत्येक विशेषज्ञ के साथ यदि आवश्यक हो तो निरीक्षण किया जाता है।
  • Items बिक्री में शामिल: चेक करें कि अनुबंध में सूचीबद्ध सभी व्यक्तिगत संपत्ति-फर्नीचर, उपकरण, पैडलबोर्ड आदि - अच्छी स्थिति में मौजूद है।
  • Accessories: यह पुष्टि करें कि रिमोट, मैनुअल, कुंजी, गेराज दरवाजा खोलने वाले और सुरक्षा कोड प्रदान किए जाते हैं।

यदि आपको कोई समस्या है, तो तुरंत अपने एजेंट को सूचित करें। कभी-कभी मामूली मुद्दों को क्रेडिट या एस्क्रो होल्डबैक के साथ संभाला जा सकता है, लेकिन प्रमुख दोष बंद होने में देरी कर सकते हैं। एक संपूर्ण walkthrough आपके द्वारा आगे बढ़ने के बाद अप्रिय खोजों की संभावना को कम कर देता है।

क्लोजिंग दस्तावेज़ों की समीक्षा सावधानीपूर्वक

बंद करने की मेज पर दर्जनों पृष्ठों पर हस्ताक्षर करते समय यह महसूस करना आसान है, लेकिन उस दबाव का विरोध करते हैं। प्रत्येक दस्तावेज़ को पढ़ने या दिन के पहले एक डिजिटल प्रतिलिपि का अनुरोध करने का समय लें ताकि आप अपने वकील या एजेंट के साथ समीक्षा कर सकें।

  • Closing Disclosure (CD):इसको पहले प्राप्त ऋण अनुमान के साथ तुलना करें। ब्याज दर, ऋण की शर्तों, बंद लागत और नकदी-से-बंद राशि में परिवर्तन की तलाश करें। यदि संख्या काफी भिन्न होती है, तो पूछो क्यों।
  • Promisssory Note:] यह ऋण राशि, ब्याज दर, भुगतान अनुसूची, और पूर्व भुगतान दंड की पुष्टि करने के लिए आपका वादा है।
  • विश्वविद्यालय की स्थापना के लिए एक महत्वपूर्ण प्रस्ताव है।
  • निर्माता विवरण (ALTA या HUD-1): यह खरीदार और विक्रेता के लिए सभी डेबिट और क्रेडिट को आइटम करता है। अपनी जमा राशि सुनिश्चित करें, भुगतान के नीचे और समापन लागत सही ढंग से लेखा लिया गया है।
  • तिल बीमा पॉलिसी: ऋणदाता की नीतियों और मालिक की नीतियों दोनों की शर्तों और कवरेज की समीक्षा करें।
  • HOA दस्तावेजों: यदि संपत्ति एक homeowners एसोसिएशन में है, तो आपको दस्तावेजों को स्वीकार करने की आवश्यकता होगी, जो कि कोवेनेंट्स, स्थितियां और प्रतिबंध (CC& Rs), साथ ही वर्तमान शुल्क अनुसूची और किसी भी लंबित विशेष आकलन।
  • Affidavits and opens: इन में एक संपत्ति शर्त शामिल हो सकती है, लीड-आधारित पेंट प्रकटीकरण, या बाढ़ क्षेत्र acknowledgment.

यदि किसी भी दस्तावेज़ में त्रुटियां या अस्पष्ट भाषा होती है, तो संकेत करने से पहले स्पष्टीकरण या सुधार के लिए पूछते हैं। यह आपकी सही और आपकी जिम्मेदारी है। उदाहरण के लिए, डीड में गलती, वर्षों तक सिरदर्द पैदा कर सकती है।

संगठन और रिकॉर्ड रखने

समापन प्रक्रिया के दौरान, सभी दस्तावेजों, ईमेल और रसीदों की एक व्यवस्थित फ़ाइल बनाए रखें। एक भौतिक बांधने की मशीन या डिजिटल फ़ोल्डर सिस्टम का उपयोग करें। महत्वपूर्ण वस्तुओं को रखने के लिए: खरीद समझौते और सभी परिशिष्ट, निरीक्षण रिपोर्ट, मूल्यांकन, ऋण आवेदन और अनुमोदन पत्र, आपके एजेंट और ऋणदाता के साथ पत्राचार, अर्जित धन जमा और अन्य भुगतानों के लिए प्राप्तियों, शीर्षक रिपोर्ट, और अंत में निष्पादित बंद दस्तावेजों को शामिल करें। समापन के बाद, एक सुरक्षित स्थान पर डीड, शीर्षक बीमा पॉलिसी और किसी भी वारंटी (अनुमोदन, छत, सेप्टिक) को स्टोर करें - संभवतः एक अग्निरोधक सुरक्षित या सुरक्षित क्लाउड बैकअप।

पोस्ट-बंद कार्यों को अनदेखा नहीं किया जाना चाहिए। अपने नाम (इलेक्ट्रिकल, पानी, गैस, कचरा, इंटरनेट) में उपयोगिताओं को स्थानांतरित करने की तारीख को बंद करने की तारीख प्रभावी है। यदि संपत्ति में उपग्रह टीवी, सुरक्षा प्रणाली, या भूनिर्माण सेवाएं हैं, तो आवश्यकता के अनुसार निरंतरता या रद्दीकरण की व्यवस्था करें। सुरक्षा के लिए सभी ताले और फिर से प्रोग्राम गेराज कोड बदलें। यदि संपत्ति दूरस्थ क्षेत्र में है, तो एक स्मार्ट लॉक या सुरक्षा प्रणाली स्थापित करने पर विचार करें जिसे आप दूरस्थ रूप से निगरानी कर सकते हैं। खरीद की अपनी गृहस्वामी बीमा कंपनी को सूचित करें और यह सुनिश्चित करें कि आपके पास छुट्टी घर के लिए पर्याप्त कवरेज है - यदि आप इसे किराए पर लेने की योजना बनाते हैं।

छुट्टी गुण के लिए विशेष विचार

छुट्टी घर उन मुद्दों के एक अलग सेट के साथ आते हैं जो प्राथमिक निवास नहीं करते हैं। सबसे पहले, HOA नियमों को पूरी तरह से समझते हैं। कई रिसोर्ट समुदायों के पास किराये की अवधि, शोर, पार्किंग और बाहरी संशोधनों के बारे में सख्त विनियम हैं। कुछ HOAs पूरी तरह से अल्पकालिक किराये पर प्रतिबंध लगा देते हैं; अन्य उन्हें कुछ मौसमों तक सीमित रखते हैं। यदि आप संपत्ति को ऑफसेट लागत पर किराए पर लेने का इरादा रखते हैं, तो सत्यापित करें कि HOA इसे अनुमति देता है और न्यूनतम लीज़ शर्तों (जैसे 30 दिनों) जैसे किसी भी प्रतिबंध के लिए जाँच करता है। इसके अलावा, HOA के वित्तीय स्वास्थ्य की समीक्षा करें - क्या पर्याप्त आरक्षित हैं? क्या वहाँ विशेष आकलन का आगामी? ये शुल्क आपके बजट को काफी प्रभावित कर सकते हैं।

बीमा एक अन्य महत्वपूर्ण क्षेत्र है। मानक गृह मालिकों की नीतियों में लंबी रिक्तियों या किराये के उपयोग को कवर नहीं किया जा सकता है। आपको मौसमी उपयोग के लिए एक आवास अग्नि नीति की आवश्यकता हो सकती है, यदि आप कभी-कभी किराए पर लेते हैं, या एक विशेष अल्पकालिक किराये की पॉलिसी जैसे कि प्रोपर, अल्स्टेट, या नेशनवाइड। कुछ नीतियां फ्रीज-अप के कारण होने वाली क्षति को बाहर निकालती हैं यदि घर कुछ दिनों से अधिक समय तक पहुंची है। अपने बीमाकर्ता को बर्स्ट पाइप के लिए कवरेज, छुट्टी किराये से चोरी, और मेहमानों के लिए दायित्व के बारे में पूछो।

टैक्स की नकल भी अलग है। दूसरे घर पर बंधक ब्याज अधिग्रहण ऋण के $750,000 तक कटौती योग्य है, जो सीमा के अधीन है। संपत्ति कर राज्य और स्थानीय करों (SALT कैप) के साथ संयुक्त 10,000 डॉलर तक कटौती योग्य हैं। यदि आप संपत्ति को बाहर किराए पर लेते हैं, तो आपको किराया आय की रिपोर्ट करनी होगी और प्रबंधन शुल्क, मरम्मत और मूल्य निर्धारण जैसे खर्चों को काटने में सक्षम हो सकता है। हालांकि, कर उपचार यह निर्भर करता है कि आप इसे व्यक्तिगत रूप से उपयोग करते हैं। आईआरएस के पास विशिष्ट नियम हैं - यदि आप इसे प्रति वर्ष 14 दिन या उससे कम किराए पर लेते हैं, तो आय टैक्स मुक्त है। यदि आप इसे अधिक किराए पर लेते हैं और इसे व्यक्तिगत रूप से कम कर के रूप से भुगतान किया जाता है।

कर नियमों में गहरी गोताखोर के लिए, देखें "Nolo दूसरे घरों के लिए कर तोड़ने के लिए गाइड].

निष्कर्ष

एक छुट्टी संपत्ति पर बंद होने के लिए एक तनावपूर्ण अण्डाकार होना जरूरी नहीं है। वित्तीय रूप से तैयार करके, कठोर निरीक्षण आयोजित करना, एक अनुभवी टीम के साथ काम करना, और सभी दस्तावेजों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करना, आप आत्मविश्वास से खरीदार से मालिक तक जा सकते हैं। कुंजी एक प्राथमिक घर खरीद के रूप में एक ही गंभीरता के साथ प्रक्रिया का इलाज करना है- और फिर एक छुट्टी घर के साथ आने वाले अद्वितीय कारकों के लिए देय परिश्रम की एक अतिरिक्त परत जोड़ें। इन विस्तारित सुझावों के साथ, आप आसानी से बंद नेविगेट करने के लिए अच्छी तरह से तैयार हैं और अपने अच्छी तरह से तैयार छुट्टी का आनंद लेना शुरू करते हैं। एक सफल समापन यादगार परिवार छुट्टी के वर्षों के लिए नींव निर्धारित करता है और कुछ, एक स्मार्ट निवेश स्ट्रीम में, जब तक।