स्पॉट ज़ोनिंग और इसकी चुनौतियों के कानूनी निहितार्थ

व्यापक योजना आवश्यकता

अधिकांश राज्य सक्षम कार्यों की आवश्यकता होती है कि ज़ोनिंग संशोधन क्षेत्राधिकार की व्यापक योजना के अनुरूप हो। यह योजना भूमि उपयोग के फैसले के लिए ब्लूप्रिंट के रूप में कार्य करती है, जिससे विकास और संरक्षण के लिए एक तर्कपूर्ण ढांचा प्रदान किया जाता है। जब योजना के साथ एक पुनर्जन्म संघर्ष होता है, तो अदालतें अक्सर इसे अवैध स्थान के रूप में मारती हैं। उदाहरण के लिए, यदि एक योजना कम घनत्व आवासीय विकास के लिए एक विशेष क्षेत्र को नामित करती है, तो एक उच्च वृद्धि वाले अपार्टमेंट निर्माण के लिए एक बहुत कुछ फिर से व्यवस्थित किया जाएगा जब तक कि योजना एक साथ एक व्यापक तरीके से संशोधित नहीं हो जाती है।

समान संरक्षण और देय प्रक्रिया

संपत्ति मालिकों और पड़ोसी अक्सर चौदहवें संशोधन के तहत संवैधानिक दावे उठाते हैं। समान सुरक्षा खंड की आवश्यकता है कि ज़ोनिंग वर्गीकरण एक वैध सरकारी उद्देश्य के लिए एक तर्कसंगत संबंध सहन करते हैं। एक स्पॉट ज़ोनिंग एक्शन जो किसी भी उचित औचित्य के बिना अनुकूल उपचार के लिए एक पार्सल को बाहर निकाल देता है, समान रूप से, देय प्रक्रिया खंड मांग करता है जो उचित प्रक्रियाओं के माध्यम से निर्णय लिया जाता है, जिसमें नोटिस और एक अवसर शामिल है। यदि प्रक्रिया को पूर्वाग्रह से चुना गया था या यदि निर्णय मनमाने था, तो अदालत को ज़ोनिंग परिवर्तन को अमान्य घोषित कर सकता है।

स्पॉट ज़ोनिंग का मूल्यांकन करने के लिए कानूनी मानक

न्यायालय ने यह निर्धारित करने के लिए कई अंतर-संबंधित परीक्षणों का विकास किया है कि क्या एक पुनर्जन्म असंभव स्थान ज़ोनिंग का गठन करता है। सटीक फॉर्मूलेशन राज्य द्वारा बदलता है, लेकिन निम्नलिखित तत्व आम हैं।

उचितता

उचितता परीक्षण पूछता है कि क्या पुनर्जन्म " काफी हद तक अलग" था या क्या यह स्पष्ट रूप से मनमाने ढंग से था। यदि उचित दिमाग इस बात से असहमत हो सकता है कि क्या पुनर्जन्म सार्वजनिक हित में कार्य करता है, तो अदालतें आम तौर पर विधायी शरीर को नष्ट कर देती हैं। हालांकि, अगर एकमात्र स्पष्ट उद्देश्य एक एकल मकान मालिक को लाभ देना है - खासकर अगर लाभ किसी ऐसे उपयोग के लिए है जो पड़ोस के साथ असंगत है - कार्रवाई की संभावना अनुचित है। इस क्षेत्र में बदलाव की स्थिति का साक्ष्य, जैसे कि नए बुनियादी ढांचे या बाजार की मांग, उचितता का समर्थन कर सकती है। ऐसे सबूत के बिना, पुनर्जन्मवाद की तरह लग रहा है।

व्यापक योजना के साथ संगति

जैसा कि उल्लेखित है, योजना स्थिरता एक महत्वपूर्ण कारक है। कुछ राज्यों, जैसे कि फ्लोरिडा और ओरेगन, में अनिवार्य स्थिरता की आवश्यकता होती है; अन्य इसे कई लोगों के बीच एक कारक के रूप में मानते हैं। एक पुनर्जन्म जो योजना के भूमि उपयोग के पदनाम को सीधे विरोधाभासित करता है, यह स्पष्ट रूप से स्पष्ट रूप से, यदि योजना अस्पष्ट या पुरानी है, तो अदालतें इस कारक को कम वजन दे सकती हैं। चुनौती से बचने के लिए, नगरपालिका को यह बताना चाहिए कि पुनर्जन्म योजना के लक्ष्यों को कैसे आगे बढ़ाता है, शायद यह दिखाकर कि पार्सल नए उपयोग के लिए एक तार्किक स्थान है।

कोई विशेष प्रवीणता या पक्षपात

न्यायालयों के लिए देख रहे हैं कि क्या पुनर्जन्म ने पुनर्जन्म पार्सल के मालिक को विशेषाधिकार प्रदान किया है जो पड़ोसी संपत्ति मालिकों के लिए उपलब्ध नहीं है। इसका मतलब यह नहीं है कि हर अलग उपयोग असंभव है; बल्कि, विशेषाधिकार को अनुचित होना चाहिए और सार्वजनिक कल्याण से संबंधित नहीं होना चाहिए। उदाहरण के लिए, एक वाणिज्यिक उपयोग के लिए आवासीय बहुत का पुनर्जन्म करना जो एक आवश्यक सेवा प्रदान करता है (उदाहरण के लिए, एक अंडरसर्वेड क्षेत्र में एक फार्मेसी) को तब तक बढ़ाया जा सकता है जब सेवा को बड़े पैमाने पर प्रदान नहीं किया जाता है। लेकिन एक उपयोग के लिए एक ही बहुत कुछ को फिर से बदलना जो मुख्य रूप से मालिक के व्यवसाय के हितों को प्रभावित करता है (जैसे कि एक संभावित रूप से कम होना चाहिए)।

सार्वजनिक लाभ बनाम निजी लाभ

कोर सवाल यह है कि क्या पुनर्जन्म एक वास्तविक सार्वजनिक लाभ पैदा करता है जो किसी भी निजी लाभ को बढ़ाता है। एक पुनर्जन्म जो सस्ती आवास बनाता है, खुले स्थान को संरक्षित करता है, या एक गैर-अनुरूपण उपयोग को समाप्त करता है, सार्वजनिक हित की सेवा कर सकता है। इसके विपरीत, एक पुनर्जन्म जो केवल एक समान सामुदायिक लाभ के बिना एक एकल बहुत के मूल्य को बढ़ाता है, संदिग्ध है। न्यायालय अक्सर यह देखने के लिए विधायी रिकॉर्ड की जांच करते हैं कि क्या शासी निकाय ने सार्वजनिक आवश्यकता के किसी भी विश्लेषण का आयोजन किया है या यदि यह आवेदक के प्रस्ताव का अनुसरण करता है।

स्पॉट जूनिंग के लिए आम कानूनी चुनौतियां

स्पॉट ज़ोनिंग पर अक्सर शमन तीन प्रकार के दावों से उत्पन्न होता है: मनमाने ढंग, भेदभाव और प्रक्रियात्मक दोष। इन चुनौतियों को समझना नगरपालिकाओं और डेवलपर्स को जोखिमों की प्रत्याशा और कमी में मदद करता है।

Afforary and Capricious Action

मध्यस्थ और कैप्ट्रिक मानक के तहत, एक अदालत एक पुनर्जन्म को अमान्य रूप से घोषित करेगी यदि निर्णय रिकॉर्ड में किसी भी तर्कसंगत आधार की कमी है। ऐसा अक्सर तब होता है जब पुनर्जन्म तथ्यों, अध्ययनों या गवाही से समर्थन नहीं किया जाता है जो परिवर्तन को सही ठहराते हैं। उदाहरण के लिए, यदि योजना कर्मचारी इनकार की सिफारिश करता है क्योंकि पुनर्जन्म योजना के साथ असंगत है, लेकिन शहर परिषद ने इसे बिना सोचे समझे समझे कि अदालत निर्णय को समाप्त कर सकती है। एक बाहरी लिंक जोनिंग में मध्यस्थ-और-संभावनापूर्ण मानक की चर्चा के लिए इस बिंदु को चित्रित कर सकता है: [FLT: 0] मानक - Capric:

अनुशासनात्मक अनुप्रयोग

भले ही एक पुनर्जन्म अन्यथा उचित हो, इसे भेदभावपूर्ण रूप से चुनौती दी जा सकती है यदि यह दौड़, आय या अन्य संरक्षित विशेषताओं से प्रेरित हो। हालांकि इस तरह के दावे को साबित करना मुश्किल है, अदालतें निर्णय के इतिहास और पिछले पुनर्जन्म के पैटर्न की जांच करेंगे। एक श्रृंखला की पुनर्जन्म स्वीकृति जो लगातार एक समूह को दूसरे पर पक्ष लेती है, एक समान सुरक्षा दावा को जन्म दे सकती है। नगर पालिकाओं को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि उनके zoning निर्णयों को समान रूप से लागू किया जाए और यह कि कोई भेदभाव तटस्थ योजना मानदंडों पर आधारित है।

प्रक्रियात्मक उल्लंघन

कई राज्यों को सार्वजनिक सुनवाई, प्रकाशित नोटिस और लिखित निष्कर्षों की आवश्यकता होती है, इससे पहले कि एक zoning संशोधन को अपनाया जा सकता है। इन प्रक्रियाओं का पालन करने में विफलता जैसे कि किसी निश्चित त्रिज्या के भीतर सभी संपत्ति मालिकों को मेलिंग नोटिस या आवश्यक प्रतीक्षा अवधि से पहले सुनवाई रखने के लिए - एक सफल कानूनी चुनौती का कारण बन सकता है। यहां तक कि एक मामूली तकनीकी दोष भी पुनर्जन्म को शून्य करने के लिए पर्याप्त हो सकता है। प्लानर को सभी प्रक्रियात्मक आवश्यकताओं के अनुपालन में सावधानीपूर्वक दस्तावेज करना चाहिए।

उल्लेखनीय केस लॉ

देश भर में न्यायालय के फैसले ने स्पॉट ज़ोनिंग सिद्धांतों के नए आवेदन को चित्रित किया है। जबकि कोई दो मामले बिल्कुल समान नहीं हैं, निम्नलिखित उदाहरण पुनरावर्ती विषयों को उजागर करते हैं।

• ] Huff v. City of Birmingham], 533 So. 2d 1151 (Ala. 1988):]] Alabama सुप्रीम कोर्ट ने एकल परिवार से बहुपरिवार तक एक बहुत से पुनर्जन्म को अवैध घोषित किया, इसे व्यापक योजना के साथ असंगत और स्पॉट ज़ोनिंग का एक क्लासिक उदाहरण ढूंढ लिया जो केवल मालिक की रुचि परोसा जाता है। मामला योजना स्थिरता के महत्व को रेखांकित करता है।
• ]]City of Scottsdale v. नगर न्यायालय ], 535 P.2d 1302 (Ariz. Ct. App. 1975): ] अदालत ने एक आवासीय क्षेत्र में एक चिकित्सा कार्यालय के लिए एक पुनर्जोन को बरकरार रखा, यह तर्क दिया कि बहुत कुछ एक प्रमुख धमनी सड़क के निकट था और चिकित्सा सेवाओं की जरूरत ने सार्वजनिक लाभ का गठन किया था। यह दर्शाता है कि स्पॉट ज़ोनिंग तब जीवित रह सकती है जब इसे बदली हुई स्थितियों और सार्वजनिक आवश्यकता से उचित ठहराया गया है।
• ] पेन सेंट्रल ट्रांसपोर्टेशन कं. वी. न्यूयॉर्क सिटी , 438 अमेरिकी 104 (1978): हालांकि मुख्य रूप से एक मामले लेने के मामले में, नियामक लेने के लिए सुप्रीम कोर्ट के संतुलन परीक्षण ने स्पॉट ज़ोनिंग विश्लेषण को प्रभावित किया है। यदि एक पुनर्जन्म ने इस तरह के गंभीर बोझ को जमीन के मालिकों पर लगाया है कि यह एक लेने की राशि है, तो भी कार्रवाई को मारा जा सकता है, भले ही यह अन्यथा वैध हो। कानून लेने पर आगे पढ़ने के लिए, अमेरिकी बार एसोसिएशन - लेने वाले क्लॉस] देखें।