The Intersection of Zoning Law and Building Code: What You need to know

कई क्षेत्रों में, ज़ोनिंग अनुमोदन सीमित अवधि (जैसे, एक से दो साल) के लिए मान्य है, और बिल्डिंग परमिट समाप्त हो जाता है यदि निर्माण एक निश्चित समय सीमा के भीतर शुरू नहीं होता है। डेवलपर्स को इन समय-सीमाओं को ध्यान से प्रबंधित करना चाहिए ताकि वे फिर से लागू होने से बच सकें।

क्यों यह विभिन्न हितधारकों के लिए अंतर्धारा के मामले

रियल एस्टेट डेवलपर्स और निवेशकों के लिए

दोनों zoning और इमारत कोड को समझना व्यवहार्यता परियोजना के लिए महत्वपूर्ण है। एक साइट पूरी तरह से एक उच्च वृद्धि वाले condominium के लिए जोन किया जा सकता है, लेकिन अगर मिट्टी की स्थिति में गहरी नींव की आवश्यकता होती है या यदि फायर कोड की मांग महंगी छिड़काव प्रणाली है, तो अर्थशास्त्र बदल सकता है। प्रारंभिक कारण परिश्रम- जिसमें एक zoning पत्र, कोड विश्लेषण और भू-तकनीकी रिपोर्ट शामिल है - आश्चर्य को रोक सकता है। डेवलपर्स जो या तो नियामक परत जोखिम देरी, फिर से डिजाइन और खो पूंजी को अनदेखा करते हैं।

आर्किटेक्ट्स और डिज़ाइन प्रोफेशनल्स के लिए

आर्किटेक्ट्स को एक साथ दोनों प्रणालियों के बाधाओं के भीतर डिजाइन करना चाहिए। एक रचनात्मक डिजाइन जो सेटबैक आवश्यकताओं का उल्लंघन करती है, कभी नहीं बनाई जाएगी, और गलत क्षेत्र में एक कोड-अनुपालन संरचना समान रूप से बेकार है। zoning और बिल्डिंग कोड की मास्टरी आर्किटेक्ट्स को उन डिज़ाइनों का प्रस्ताव करने की अनुमति देती है जो अभिनव और अनुमोदित दोनों हैं। कई फर्मों ने कोड विशेषज्ञों को रोजगार दिया है या जटिल नियमों को नेविगेट करने के लिए सलाहकार बनाए रखा है।

होम मालिकों और छोटे व्यापार मालिकों के लिए

संपत्ति मालिकों की योजना के जोड़, नवीकरण, या उपयोग में परिवर्तन को यह समझने की जरूरत है कि कैसे zoning और कोड बातचीत करते हैं। उदाहरण के लिए, एक किराए पर लेने वाली इकाई में गेराज को परिवर्तित करने के लिए एक zoning variance (यदि सहायक निवास इकाइयों की अनुमति नहीं है) की आवश्यकता हो सकती है, साथ ही संरचनात्मक और अग्नि सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए एक इमारत परमिट भी हो सकता है। पहचान बिना किसी काम के लिए नेतृत्व कर सकती है जिसे बहुत खर्च पर undone या retrofitted होना चाहिए। स्थानीय कोड प्रवर्तन कार्यालय अक्सर संपत्ति मालिकों का अनुपालन करने में मदद करने के लिए मुफ्त मार्गदर्शन प्रदान करते हैं।

शहरी नियोजकों और नगर अधिकारियों के लिए

Planners समुदाय दृष्टि को लागू करने के लिए zoning का उपयोग करते हैं, लेकिन उन्हें व्यवहार्यता पर निर्माण कोड के व्यावहारिक प्रभाव पर भी विचार करना चाहिए। यदि zoning टिकाऊ विकास को प्रोत्साहित करती है लेकिन बिल्डिंग कोड में क्रॉस-लैटिन लकड़ी, नवाचार स्टालों जैसी नई सामग्री के लिए प्रावधानों की कमी होती है। कई शहर अब हरे भवन कोड को अपनाने या इमारत के प्रदर्शन के साथ zoning लक्ष्यों को संरेखित करने के लिए ऊर्जा कोड को बढ़ाते हैं। इंटरडेपार्टमेंटल सहयोग सुसंगत नियमों का निर्माण करने के लिए आवश्यक है।

कैसे करें और कैसे करें

उनकी पूरक भूमिकाओं के बावजूद, ज़ोनिंग और बिल्डिंग कोड के बीच संघर्ष होता है। यहां अक्सर मुद्दे और संकल्प पथ हैं:

• Setback बनाम आग अलगाव: ज़ोनिंग को कम से कम सेटबैक की आवश्यकता हो सकती है ताकि वे बहुत अधिक उपयोग कर सकें, लेकिन इमारत के कोड को आग फैलने से रोकने के लिए इमारतों के बीच अधिक दूरी की आवश्यकता हो सकती है। Resolution: [] ज़ोनिंग बोर्ड एक परिवर्तन प्रदान कर सकता है, या डिजाइनर आवश्यक अलगाव को कम करने के लिए अग्नि-रेटेड निर्माण का उपयोग कर सकता है।
• ]Height प्रतिबंध बनाम सुलभ छत पहुंच: Zoning कैप्स इमारत की ऊंचाई, लेकिन इमारत कोड को रखरखाव या आपातकालीन के लिए छत पहुंच की आवश्यकता हो सकती है। Resolution: डिजाइनर आंतरिक सीढ़ियों या स्कूपर्स को शामिल कर सकते हैं जो समग्र ऊंचाई को नहीं बढ़ाते हैं।
• ]Floor क्षेत्र अनुपात (FAR) बनाम egress आवश्यकताओं: Zoning सीमा कुल मंजिल क्षेत्र; इमारत कोड अतिरिक्त गलियारों चौड़ाई या बाहर निकलने के सीढ़ियों कि क्षेत्र जोड़ने की आवश्यकता हो सकती है। Resolution: कुछ अधिकार क्षेत्र FAR गणना से सीढ़ियों और शाफ्ट को बाहर नहीं करते हैं; यदि नहीं, तो एक zoning समायोजन की आवश्यकता हो सकती है।
• ]Parking minimums बनाम तूफान जल प्रबंधन: Zoning कई पार्किंग स्थानों को अनिवार्य करता है, लेकिन स्थानीय तूफान जल कोड के साथ अभेद्य फुटपाथ संघर्ष। Resolution: पारगम्य फ़र्शर या भूमिगत पार्किंग का उपयोग करें; या यदि पारगमन पहुंच अधिक हो तो पार्किंग में कमी की तलाश करें।

जब संघर्ष उत्पन्न होता है, तो पहला कदम स्थानीय नियोजन विभाग से संपर्क करना है। वे अक्सर ओवरलैपिंग आवश्यकताओं की व्याख्या कर सकते हैं या एक औपचारिक प्रक्रिया की सिफारिश कर सकते हैं जैसे कि विचलन, सशर्त उपयोग परमिट, या कोड संशोधन। बिल्डिंग कोड अपीलों को अपील के एक बोर्ड द्वारा सुना जा सकता है, जबकि zoning मुद्दों को zoning समायोजन के बोर्ड में जाना जाता है। एक योग्य भूमि उपयोग वकील या कोड सलाहकार होने के नाते संकल्प को उजागर कर सकते हैं।

फ्यूचर ट्रेंड्स ऑन इंटरसेक्शन ऑफ़ जोनिंग एंड बिल्डिंग कोड

ज़ोनिंग और बिल्डिंग कोड के बीच संबंध में सामाजिक जरूरतों जैसे कि आवास, सामर्थ्य, जलवायु लचीलापन और तकनीकी परिवर्तन के जवाब में विकसित होना जारी है।

फॉर्म-आधारित कोड

पारंपरिक ज़ोनिंग अलग-अलग उपयोग करता है; फॉर्म-आधारित कोड इमारतों के भौतिक रूप पर ध्यान केंद्रित करते हैं-उनकी ऊंचाई, द्रव्यमान और सड़क के संबंध में-अक्सर मिश्रित उपयोग की अनुमति देते हैं। यह दृष्टिकोण इमारत कोड के साथ संघर्ष को कम कर सकता है क्योंकि यह डिज़ाइन मानकों को प्राथमिकता देता है जो स्वाभाविक रूप से सुरक्षा और पहुंच आवश्यकताओं के साथ संरेखित होते हैं। कई शहर स्मार्ट विकास पहल के हिस्से के रूप में फॉर्म-आधारित कोड को अपना रहे हैं।

प्रदर्शन आधारित बिल्डिंग कोड

प्रिस्क्रिप्टिव नियमों के बजाय, कुछ अधिकार क्षेत्र प्रदर्शन आधारित कोड की ओर बढ़ रहे हैं जो विशिष्ट सामग्रियों या विधानसभाओं के बजाय वांछित परिणाम (जैसे, अग्नि प्रतिरोध रेटिंग) निर्दिष्ट करते हैं। यह डिजाइनरों को अधिक लचीलापन देता है लेकिन यह सुनिश्चित करने के लिए कि प्रदर्शन समाधान आयामी या प्रतिबंधों का उल्लंघन नहीं करते हैं, ज़ोनिंग के साथ सावधानीपूर्वक समन्वय की आवश्यकता होती है।

ग्रीन और रेसिलिएंट कोड

ज़ोनिंग ग्रीन छतों, सौर पैनलों या इलेक्ट्रिक वाहन चार्जिंग स्टेशनों को प्रोत्साहित कर सकता है, लेकिन बिल्डिंग कोड को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि ये सुविधाएँ सुरक्षित और संरचनात्मक रूप से ध्वनि हैं। इसी तरह, समुद्र के स्तर में वृद्धि, तटीय क्षेत्रों में बिल्डिंग कोड बाढ़ प्रतिरोध मानकों को कस रहे हैं, जो ज़ोनिंग के साथ संघर्ष कर सकते हैं जो बाढ़ के मैदान में घने विकास को प्रोत्साहित करती है। एकीकृत योजना इन लक्ष्यों को फिर से बनाने के लिए आवश्यक है।

सस्ती आवास के लिए सुव्यवस्थित स्वीकृति

कई राज्यों और शहरों में अब उन सही विकास की अनुमति है जो सस्ती आवास परियोजनाओं के लिए कुछ ज़ोनिंग बाधाओं को दूर करते हैं। हालांकि, इन परियोजनाओं को अभी भी सभी बिल्डिंग कोडों का पालन करना चाहिए। नीति निर्माताओं को दो प्रणालियों को आगे बढ़ाने के तरीके तलाश रहे हैं, जैसे कि पूर्व-अनुमोदित इमारत योजना जो ज़ोनिंग और कोड आवश्यकताओं को पूरा करती हैं, परमिट समीक्षा समय को कम करती है।

प्रैक्टिकल स्टेप्स फॉर नेविगेटिंग टू द सिस्टम

1. ] start: अनुसंधान zoning और संपत्ति खरीदने से पहले कोड आवश्यकताओं का निर्माण या एक डिजाइन के लिए प्रतिबद्ध.
2. Consult पेशेवरों: एक वास्तुकार, जोनिंग अटॉर्नी या कोड सलाहकार के साथ काम करते हैं जो स्थानीय नियमों को समझते हैं।
3. ]Attend पूर्व-आवेदन बैठक: योजना और निर्माण विभाग के कर्मचारियों के साथ बैठक संभावित संघर्षों की शुरुआत करने के लिए।
4. Consider overlapping आवश्यकताओं: जब डिजाइनिंग, तो यह ध्यान दें कि आयामी ज़ोनिंग सीमा कोड-अनुमानित इग्रेशन, अग्नि अलगाव और पहुंच क्षमता के साथ कैसे बातचीत करती है।
5. :Plan for variance or अपील: यदि संघर्ष अटल, बजट समय और धन के लिए भिन्नता या कोड संशोधन प्राप्त करने के लिए हैं।
6. Stay updated: Zoning ordinances and building codes change time; सुनिश्चित करें कि आपकी परियोजना वर्तमान संस्करण के अनुरूप है।
7. Document everybody: अधिकारियों के साथ अनुमोदन, परमिट, निरीक्षण रिपोर्ट और पत्राचार के रिकॉर्ड रखें। यह आपको तब तक की रक्षा कर सकता है जब विवाद बाद में उठता है।

निष्कर्ष

ज़ोनिंग कानून और बिल्डिंग कोड ब्रह्मांड को अलग नहीं हैं लेकिन एक एकीकृत नियामक ढांचे के दो हिस्सों जो प्रत्येक संरचना को आकार देते हैं जो हम रहते हैं। ज़ोनिंग सवाल का जवाब देते हैं "जिसका निर्माण उस स्थान पर किया जा सकता है? "यह कैसे सुरक्षित रूप से बनाया जा सकता है? इन दो प्रणालियों का चौराहे जहां सफल निर्माण परियोजनाएं जीवित हैं-या मर जाते हैं। उपयोग प्रतिबंधों, आयामी मानकों, सुरक्षा आवश्यकताओं और अनुमति प्रक्रियाओं के बीच अंतर को समझने के द्वारा, हितधारकों को आम नुकसान से बच सकता है, जोखिम को कम कर सकता है, और उन समुदायों को योगदान दे सकता है जो एक अच्छी योजना बना रहे हैं।