एक शीर्षक प्रतिबद्धता का महत्व और इसे कैसे समीक्षा करें

इसके अलावा, प्रतिबद्धता बताती है कि संपत्ति का उपयोग करने का कानूनी अधिकार कौन है। उदाहरण के लिए, एक उपयोगिता कंपनी के लिए एक सरलता उन्हें बिजली लाइनों को बनाए रखने के लिए अपने पिछवाड़े में प्रवेश करने की अनुमति दे सकती है। यदि वह सरलता सीधे चलती है जहां आपने स्विमिंग पूल बनाने की योजना बनाई थी, तो आपको पूल को स्थानांतरित करने या परियोजना को छोड़ने के लिए मजबूर किया जा सकता है। इन प्रतिबंधों को जल्दी से देखते हुए, आप विक्रेता के साथ उन्हें हल करने के लिए बातचीत कर सकते हैं या बस सौदा से दूर जाने का फैसला कर सकते हैं।

वित्तीय और कानूनी सुरक्षा से परे, एक गहन समीक्षा भी मन की शांति प्रदान करती है। यह जानने के लिए कि शीर्षक स्पष्ट है और कोई भी आपकी संपत्ति के लिए वैध दावा नहीं कर सकता है, किसी भी घर के मालिक के लिए आवश्यक है।

एक शीर्षक प्रतिबद्धता के कोर घटक

प्रत्येक शीर्षक प्रतिबद्धता में कई मानक अनुभाग होते हैं, हालांकि सटीक स्वरूपण राज्य और बीमाकर्ता द्वारा भिन्न हो सकता है। यहां उन प्रमुख हिस्सों को समझने की आवश्यकता है:

अनुसूची A - बुनियादी जानकारी

यह अनुभाग पार्टियों, संपत्ति और प्रस्तावित बीमाकृत को पहचानता है। इसमें खरीदार और विक्रेता, खरीद मूल्य, खोज की प्रभावी तारीख और अचल संपत्ति का कानूनी विवरण शामिल है। ध्यान से सत्यापित करें कि नाम और पता आपके अनुबंध से मेल खाता है। यहां तक कि एक मामूली असंतोष देरी का कारण बन सकता है या, चरम मामलों में, बीमा को अवैध घोषित कर सकता है।

अनुसूची बी - आवश्यकता

अनुसूची बी उन स्थितियों को सूचीबद्ध करता है जो बीमाकर्ता को अंतिम नीति जारी करने से पहले संतुष्ट होना चाहिए। आम आवश्यकताओं में सभी करों का भुगतान, डीड की रिकॉर्डिंग, मौजूदा बंधकों को जारी करना और राज्य और स्थानीय हस्तांतरण करों का भुगतान शामिल है। यदि आप खरीद के वित्तपोषण कर रहे हैं, तो आपका ऋणदाता भी आवश्यकता को लागू करेगा, जैसे कि बंधक ग्रहण करना। इस अनुभाग को अपने बंद करने वाले एजेंट के साथ समीक्षा करें ताकि वह कुछ भी गायब हो सके।

अनुसूची बी - अपवाद

यह शीर्षक प्रतिबद्धता का सबसे महत्वपूर्ण हिस्सा है। यह सभी दोषों, लिएन्स, एन्क्यूम्ब्रिंस और प्रतिबंधित कोवेनेंट्स को सूचीबद्ध करता है जो ] को छोड़कर कवरेज से। मानक अपवादों में अक्सर सीमा रेखा विवाद, अप्रतिबंधित आसानी शामिल होती है, और अभी तक सार्वजनिक रिकॉर्ड को नहीं छोड़ती है। इसके अतिरिक्त, खोज में पाए गए किसी भी विशिष्ट मुद्दे - जैसे कि ट्रस्ट का एक डीड, एक निर्णय, या एक घर के मालिक के एसोसिएशन कोवेनेंट- यहां दिखाई देगा।

आपका उद्देश्य हर अपवाद की समीक्षा करना है और यह निर्धारित करना है कि कौन से लोगों को हटाया या ठीक किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, एक ऐसी संपत्ति पर एक अनिर्णित बंधक जिसे साल पहले भुगतान किया गया था, को अक्सर पूर्व ऋणदाता से संपर्क करके और लेन की रिहाई प्राप्त करने के द्वारा हल किया जा सकता है। यदि विक्रेता अपवाद को हल नहीं कर सकता है, तो आपको इसे अपने शीर्षक पर स्थायी सीमा के रूप में स्वीकार करने की आवश्यकता हो सकती है।

एंडोर्समेंट

एंडोर्समेंट मानक नीति के वैकल्पिक जोड़ हैं जो कवरेज को संशोधित करते हैं। उदाहरण के लिए, एक "fairway" समर्थन सुनिश्चित करता है कि संपत्ति को सार्वजनिक सड़क तक कानूनी पहुंच है। एक अन्य आम एक "comprehensive" समर्थन है, जो कुछ zoning उल्लंघनों के खिलाफ सुरक्षा करता है। आपका वकील या शीर्षक एजेंट सलाह दे सकता है कि कौन सी समर्थन आपकी स्थिति के लिए उपयुक्त हैं।

शीर्षक प्रतिबद्धता की समीक्षा करने के लिए चरण-दर-चरण गाइड

अब आपको पता है कि क्या देखना है, यहां दस्तावेज़ की समीक्षा करने के लिए एक व्यावहारिक, व्यवस्थित दृष्टिकोण है।

चरण 1: दलों और संपत्ति की पुष्टि करें

अनुसूची A के साथ शुरू करें पुष्टि करें कि विक्रेता का नाम वास्तव में शीर्षक इतिहास से मेल खाता है। यदि संपत्ति एक ट्रस्ट या LLC के स्वामित्व में है, तो सुनिश्चित करें कि सही संस्थाएं सूचीबद्ध हैं। कानूनी विवरण की जाँच करें: क्या यह निर्धारितकर्ता के पार्सल नंबर और आपके द्वारा खरीदे गए पते से मेल खाता है? यहां की व्याख्या शीर्षक की श्रृंखला में एक बड़ी समस्या के संकेत हो सकती है।

चरण 2: अपवाद (अनुसूची बी - अपवाद) को स्क्रिन करें

प्रत्येक अपवाद के माध्यम से एक-एक करके जाना चाहिए। प्रत्येक के लिए, पूछो: क्या यह संपत्ति के मेरे उपयोग को प्रभावित करता है? क्या विक्रेता इसे बंद करने से पहले हटा सकता है? क्या यह कुछ मैं इसके साथ रह सकता हूं? आम अपवादों में शामिल हैं:

• ]Tax liens: UnPayed संपत्ति करों को बंद करने पर भुगतान किया जाना चाहिए।
• मैकेनिक की लिएन्स : ठेकेदारों या आपूर्तिकर्ताओं द्वारा दावा किया गया है, जिन्होंने संपत्ति पर काम के लिए भुगतान नहीं किया है।
• ]Judgment liens: न्यायालय के फैसले के खिलाफ विक्रेता जो संपत्ति से जुड़ते हैं।
• Easements : उपयोगिताओं, जल निकासी, या पहुंच के लिए हो सकता है। सुनिश्चित करें कि वे आपकी योजनाओं में हस्तक्षेप नहीं करते हैं।
• ]Restrictive covenant: CC&Rs जो सीमा को आप जमीन का उपयोग कैसे कर सकते हैं (जैसे, छह फीट से अधिक कोई बाड़ नहीं, कोई व्यावसायिक गतिविधि नहीं)।
• ]खनिज अधिकार आरक्षण : किसी अन्य व्यक्ति को अपनी संपत्ति के तहत तेल, गैस या खनिजों के अधिकार हो सकते हैं।

यदि कोई अपवाद स्पष्ट नहीं है, तो अपने शीर्षक अधिकारी या रियल एस्टेट वकील से समझाएं। ऐसा मत मानो कि एक बॉयलरप्लेट अपवाद हानिरहित है।

चरण 3: आवश्यकता की जाँच करें (अनुसूचित जाति बी - आवश्यकता)

ये ऐसी क्रियाएं हैं जो पॉलिसी जारी करने के लिए होती हैं। आम आवश्यकताओं में शामिल हैं:

• वर्तमान वर्ष करों का भुगतान।
• विक्रेता से खरीदार को डीड रिकॉर्ड करना।
• खरीदार से उधारदाताओं तक बंधक रिकॉर्ड करना।
• किसी भी मौजूदा डेड के लिए रिहा करना।
• विक्रेता से शीर्षक के शपथ पत्र प्रदान करना।

किसी आवश्यकता को याद करने से समापन या फोरफिट बीमा कवरेज में देरी हो सकती है। सुनिश्चित करें कि समापन से पहले हर आवश्यकता को प्राप्त किया जा सकता है।

चरण 4: "गैप" मुद्दे की तलाश करें

अधिकांश शीर्षक खोज एक विशिष्ट तारीख के रूप में प्रभावी हैं। उस तारीख के बाद दर्ज किए गए लिएन्स लेकिन बंद होने से पहले प्रतिबद्धता पर नहीं दिखाया गया है। यही कारण है कि "गैप" कवरेज या बाद में तारीख समर्थन महत्वपूर्ण है। अपने एजेंट से पूछिए कि कैसे पॉलिसी पोस्ट-समग्र रिकॉर्डिंग को संभालती है।

चरण 5: ऋणदाता बनाम स्वामित्व नीतियों के लिए प्रतिबद्धताओं की समीक्षा

यदि आप वित्त पोषण कर रहे हैं तो आपके ऋणदाता को अलग ऋणदाता की शीर्षक बीमा पॉलिसी की आवश्यकता होगी। शीर्षक प्रतिबद्धता आपको (खरीदार) और ऋणदाता दोनों को जारी की जाएगी। ऋणदाता की नीति बैंक के निवेश की रक्षा करती है, जबकि मालिक की पॉलिसी आपको सुरक्षित रखती है। उनके पास अलग अपवाद और आवश्यकताएं हो सकती हैं। सुनिश्चित करें कि दोनों नीतियों की समीक्षा की जाती है।

आम लाल झंडे और कैसे उन्हें संभालने के लिए

अनुभवी खरीदारों और एजेंटों को पता है कि कुछ मुद्दों को तत्काल ध्यान देने की आवश्यकता होती है। यहां कुछ सबसे आम लाल झंडे हैं जो शीर्षक प्रतिबद्धताओं में पाए जाते हैं:

• Unreleased बंधक: एक बंधक जो भुगतान किया गया था लेकिन कभी औपचारिक रूप से जारी नहीं किया गया था। यह अक्सर उधारदाता से रिहाई प्राप्त करके हल किया जा सकता है, लेकिन अगर उधारदाता अब मौजूद नहीं है, तो यह एक शांत शीर्षक कार्रवाई की आवश्यकता हो सकती है।
• ]मैकेनिक की liens: बिना भुगतान किए गए ठेकेदारों को इंगित करता है। विक्रेता को भुगतान का प्रमाण प्रदान करने या ग्रहण करने की रिहाई प्राप्त करने के लिए कहें। यदि विक्रेता नहीं कर सकता है तो लाइन को बंद होने की कार्यवाही से भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है।
• Easements that conflict with your plan: उदाहरण के लिए, एक जल निकासी में आसानी जो आपकी प्रस्तावित भवन स्थल के माध्यम से चलती है। आपको अपनी योजनाओं को समायोजित करने या आसानी धारक के साथ बातचीत करने की आवश्यकता हो सकती है।
• ]Restrictive covenant that prevent your इरादा use: यदि आप एक घर व्यापार चलाने की योजना बना रहे हैं और covenant व्यावसायिक गतिविधि मना, आप खरीद पुनर्विचार करने की आवश्यकता हो सकती है।
• ]]जुडगमेंट विक्रेता के खिलाफ लियेंस : विक्रेता को स्पष्ट शीर्षक से पहले उन्हें भुगतान करना चाहिए। अक्सर वे बिक्री से आय का उपयोग करके संतुष्ट होते हैं।
• IRS टैक्स लिएन्स : फेडरल टैक्स लिएन्स विशेष रूप से गंभीर हैं और इसके लिए अतिरिक्त कागजी कार्रवाई और समय की आवश्यकता हो सकती है।

जब भी आप लाल झंडा का सामना करते हैं, तो आतंक नहीं करते हैं। अधिकांश मुद्दे समय और धन के साथ ठंडे बस्ते में आते हैं। लेकिन यह पता होना चाहिए कि कुछ, विवादित सीमा रेखा की तरह, मुकदमेबाजी की आवश्यकता हो सकती है। आपका रियल एस्टेट वकील आपको कार्रवाई के सर्वश्रेष्ठ पाठ्यक्रम पर सलाह दे सकता है।

समापन समयरेखा में शीर्षक समीक्षा की भूमिका

खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाने के कुछ दिनों के भीतर एक शीर्षक प्रतिबद्धता जारी की जाती है, एक बार शीर्षक कंपनी को ऑर्डर प्राप्त होता है। समीक्षा को जितनी जल्दी हो सके पूरा किया जाना चाहिए, आदर्श रूप से अनुबंध अवधि के पहले सप्ताह के भीतर। यह बंद होने की तारीख से पहले मुद्दों को संबोधित करने के लिए पर्याप्त समय छोड़ देता है। यदि एक गंभीर शीर्षक दोष की खोज की जाती है और जल्दी से हल नहीं किया जा सकता है, तो आपको बंद होने की तारीख को बढ़ाने की आवश्यकता हो सकती है या अनुबंध को समाप्त करने की आवश्यकता हो सकती है यदि विक्रेता इसे ठीक नहीं कर सकता है।

आपकी अनुबंध की संभावना में एक "शीर्षक आकस्मिकता" शामिल है जो आपको वापस करने का अधिकार देता है यदि शीर्षक के मुद्दे आपकी संतुष्टि के लिए हल नहीं हैं। उस आकस्मिकता का बुद्धिमानी से उपयोग करें। प्रतिबद्धता की समीक्षा करने के लिए बंद होने से पहले दिन तक प्रतीक्षा न करें - यह तनाव और अर्जित धन की संभावित हानि के लिए एक नुस्खा है।

कौन क्या होगा?

जबकि आप अपने दस्तावेज़ को पढ़ सकते हैं और उन्हें पूरी तरह से अपनी व्याख्या पर भरोसा नहीं करना चाहिए। एक को एकीकृत रियल एस्टेट वकील या ] लाइसेंस प्राप्त शीर्षक पेशेवर ] को अपने साथ समीक्षा करने के लिए। उनके पास छिपे जोखिमों को स्पॉट करने और स्थानीय कानूनों को समझने का अनुभव है जो आपके स्वामित्व को प्रभावित कर सकते हैं। कई खरीदार यह सोचने की गलती करते हैं कि क्योंकि शीर्षक कंपनी ने प्रतिबद्धता जारी की थी, सब कुछ ठीक है। वास्तव में, शीर्षक कंपनी केवल यह सुनिश्चित करेगी कि वे क्या कहेंगे कि वे बीमा करेंगे - वे सक्रिय रूप से समस्याओं को हल नहीं करेंगे जब तक आप पूछते हैं।