किफायती आवास परियोजनाओं पर जूनिंग कानूनों का प्रभाव

एक्स्कुलमरी ज़ोनिंग की सामाजिक और पर्यावरणीय लागत

Restrictive zoning केवल एक आर्थिक अक्षमता नहीं है; यह नस्लीय और आर्थिक अलगाव का एक ड्राइवर है। ऐतिहासिक zoning प्रथाओं को स्पष्ट रूप से गरीबी को ध्यान में रखते हुए रंग के लोगों को बाहर करने के लिए डिज़ाइन किया गया था। जबकि सुप्रीम कोर्ट ने 1917 में नस्लीय zoning को मारा, आधुनिक न्यूनतम बहुत आवश्यकता, बहु-परिवार आवास पर प्रतिबंध लगा दिया और विवेकानुकूलित अनुमोदन प्रक्रियाएं समान रूप से अलग-अलग परिणाम उत्पन्न करती हैं। ] की एक 2021 रिपोर्ट राष्ट्रीय कम आय आवास गठबंधन ] ने पाया कि संयुक्त राज्य अमेरिका में 25 सबसे अधिक पृथक मेट्रोपॉलिटन क्षेत्रों को नियंत्रित किया जाता है, जो अक्सर उच्च गुणवत्ता वाले स्कूलों में स्थित होते हैं।

Zoning भी जलवायु लचीलापन के साथ प्रतिच्छेदित है। कार-निर्भर उपनगरों के विकास को धक्का देकर और पारगमन युक्त क्षेत्रों में घनत्व को सीमित करके, प्रति व्यक्ति कार्बन उत्सर्जन को प्रतिबंधित करने वाले क्षेत्र को प्रति व्यक्ति को बढ़ाते हैं। ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट इंस्टीट्यूट का अनुमान है कि ट्रांजिट स्टेशन के पास बहुपरिवार आवास की अनुमति देने से उपनगरीय एकल परिवार के घरों की तुलना में 30-50 प्रतिशत तक घरेलू परिवहन उत्सर्जन को कम कर सकता है। कई शहरों में डेनिवर और सिएटल सहित, ट्रांजिट-उन्मुख विकास (TOD) अध्यादेशों को अपनाया है जो प्रकाश रेल और बस रैपिड ट्रांजिट स्टेशन के आधे मील के भीतर भूमि को बढ़ा देता है।

कानूनी और राजनीतिक बाधाओं को बदलने के लिए ज़ोरिंग सुधार

शहरी अर्थशास्त्रियों और योजनाकारों के बीच व्यापक सहमति के बावजूद जोंग सुधार आवश्यक है, स्थानीय राजनीतिक विरोध एक प्रभावशाली बाधा बना रहता है। गृहस्वामी अक्सर संपत्ति मूल्यों, यातायात भीड़ या पड़ोस चरित्र के लिए चिंता से बाहर का विरोध करते हैं। क्योंकि आम तौर पर निर्वाचित योजना आयोगों और शहर परिषदों द्वारा नगरपालिका स्तर पर ज़ोनिंग निर्णय किए जाते हैं, जो कि मुखर निवासियों का एक छोटा समूह उन परिवर्तनों को अवरुद्ध कर सकता है जो व्यापक क्षेत्र को लाभान्वित करते हैं। यह "एनआईएमबीवाई" गतिशील धनी उपनगरों में विशेष रूप से तीव्र है जहां भूमि मूल्य अधिक है और निवासियों के पास मुकदमा चलाने या व्यवस्थित करने के लिए संसाधन हैं।

जवाब में, कई राज्यों ने स्थानीय ज़ोनिंग प्राधिकरण को प्रीम्प्टिंग शुरू कर दिया है। ओरेगन, कैलिफोर्निया, वाशिंगटन और मैसाचुसेट्स ने सभी पारित कानूनों को पारित किया है, जिसके लिए शहरों को आवासीय क्षेत्र में डुप्लेक्स या ट्रिपलक्स की अनुमति दी जाती है। इस तरह की प्रीम्पशन ने संवैधानिक घरेलू नियम प्रावधानों के आधार पर कानूनी चुनौतियों को शुरू कर दिया है। लॉस एंजिल्स काउंटी में एक 2023 मुकदमा ने तर्क दिया कि एसबी 9 ने कैलिफोर्निया संविधान की स्थानीय स्वायत्तता की गारंटी का उल्लंघन किया; मामला अपील लंबित है। फिर भी, राज्य के नेतृत्व में सुधार की प्रवृत्ति को सरकार के हर स्तर पर आवास की संभावना को कम करने के लिए सक्षम बनाया गया।

प्रभावी जूनिंग सुधार के लिए रणनीतियाँ

अपरेटिंग पास ट्रांजिट कॉरिडोर

पारगमन के आसपास घनत्व को बढ़ाने से बुनियादी ढांचा निवेश को अधिकतम कर दिया जाता है और कार निर्भरता को कम कर देता है। सीटल, अर्लिंगटन, वर्जीनिया और ऑस्टिन जैसे शहरों ने अनिवार्य TOD जोनों को अपनाया है जो प्रमुख पारगमन स्टॉप के आधे मील के भीतर 6-12 कहानियों की इमारतों को फैलने की अनुमति देते हैं, अक्सर समावेशात्मक आवास आवश्यकताओं के साथ। सिएटल से प्रारंभिक डेटा से पता चलता है कि इसकी TOD आयुध के तहत निर्मित परियोजनाओं में भूमि खर्चों के लिए 25% कम प्रति यूनिट खर्च किया गया था, क्योंकि घनत्व भत्ता अधिक इकाइयों में भूमि लागत को फैल गया।

न्यूनतम पार्किंग आवश्यकताओं को समाप्त करना

पार्किंग जनादेश सबसे खतरनाक ज़ोनिंग नियमों में से एक हैं क्योंकि वे प्रति यूनिट एक निश्चित लागत लगाते हैं जो छोटे, कम लागत वाले अपार्टमेंट को अलग-अलग प्रभावित करते हैं। बफ़ेलो, न्यूयॉर्क सहित शहर; एडमोंटन, अल्बर्टा; और सैन डिएगो ने शहर भर में न्यूनतम पार्किंग आवश्यकताओं को समाप्त कर दिया है। एक 2023 विश्लेषण संस्थान फॉर ट्रांसपोर्टेशन एंड डेवलपमेंट पॉलिसी ने पाया कि पारगमन क्षेत्र में पार्किंग न्यूनतम को हटाने से प्रति यूनिट $ 35,000 की औसत से निर्माण लागत कम हो गई और स्टूडियो और एक बेडरूम अपार्टमेंट के लिए इमारत परमिट में 15% की वृद्धि हुई।

उप-दायां प्रक्रियाओं के साथ अनुमोदन को व्यवस्थित करना

जब परियोजनाओं को विवेकात्मक समीक्षा की आवश्यकता होती है- जैसे कि सशर्त उपयोग परमिट या योजना आयोग सुनवाई - वे चेहरे की देरी, सामुदायिक विरोध और पुनर्डिज़ाइन लागत जो कि वहन क्षमता को मार सकती है। By-right zoning परियोजनाओं की अनुमति देता है जो सभी उद्देश्य मानकों का पालन करते हैं, जिन्हें अक्सर महीनों के बजाय सप्ताह में अनुमोदित किया जाता है। ऑस्टिन, टेक्सास ने डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स और सहायक आवास इकाइयों के लिए सही प्रक्रियाओं को अपनाया है। 2020 में कार्यान्वयन के बाद से, शहर ने ADU परमिट में 50% की वृद्धि देखी है और छोटे बहुपरिवार परियोजनाओं के लिए औसत अनुमोदन समय में 30% की कमी देखी है।

किफायती आवास ओवरले जोन

एक ओवरले क्षेत्र को विशिष्ट पड़ोसों पर लागू किया जा सकता है ताकि वह सस्ती इकाइयों को शामिल करने के लिए प्रतिबद्धता के बदले अतिरिक्त घनत्व, कम से कम सेटबैक या कम पार्किंग आवश्यकताओं को प्रदान किया जा सके। उदाहरण के लिए, पोर्टलैंड ने एक "4+1 ओवरले" बनाया जो प्रति बहुत चार इकाइयों को अनुमति देता है यदि कम से कम एक इकाई घरेलू कमाई के लिए आरक्षित है 60% या क्षेत्र के औसत आय के कम। यह दृष्टिकोण बाजार दर के विकास को रोकने के बिना वहन क्षमता को बढ़ा देता है, और इसे स्थानीय स्थितियों के अनुरूप बनाया जा सकता है। ओवरले का उपयोग छोटे घरों, मॉड्यूलर इकाइयों या सह-housing परियोजनाओं की अनुमति देने के लिए भी किया जा सकता है जो अन्यथा पारंपरिक ज़ोनिंग मानकों को पूरा नहीं करेगा।

संगम जोनिंग सुधार के लिए तंत्र को वित्तपोषण

अकेले ज़ोनिंग सुधार सस्ती आवास संकट को हल नहीं कर सकता; इसे लक्षित वित्तीय उपकरणों के साथ जोड़ा जाना चाहिए। घनत्व बोनस, शुल्क छूट, और कर की छूट सस्ती इकाइयों सहित लागत को ऑफसेट करने में मदद करती है। सार्वजनिक भूमि अपस्थिति नीतियां जो कि सस्ती आवास के साथ परियोजनाओं को प्राथमिकता देते हैं, उत्पादन में तेजी ला सकती है। विशेष रूप से प्रभावी "मूल्य कैप्चर" रणनीतियां हैं जो नगरपालिकाओं को एक किफायती आवास ट्रस्ट फंड को वित्त पोषित करने के लिए बढ़ी हुई घनत्व अधिकारों को जमा करने की अनुमति देती हैं। उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क शहर के इनक्लोजनरी हाउसिंग प्रोग्राम एक स्वैच्छिक घनत्व बोनस का उपयोग करता है जो कि पुनर्निर्मित क्षेत्रों में अनिवार्य समावेशक घटक के साथ मिलकर बना है; यह क्षेत्र के रूप से 30,000 किफायती इकाइयों को उत्पन्न करता है।

पथ फॉरवर्ड: सामुदायिक आवश्यकताओं के साथ लचीलापन संतुलन

जूनिंग कानून स्वाभाविक रूप से हानिकारक नहीं हैं- वे पूर्वानुमान प्रदान करते हैं, अलग-अलग असंगत उपयोग करते हैं और संसाधनों की रक्षा कर सकते हैं। लेकिन जब ज़ोनिंग अपवाद का एक उपकरण बन जाता है, तो यह सभी आय स्तरों के लिए आश्रय प्रदान करने का मूल लक्ष्य को कम करता है। मिनियापोलिस, पोर्टलैंड, ह्यूस्टन और कैलिफोर्निया के सबूत दर्शाते हैं कि अधिक घनत्व की अनुमति देने के लिए जोनिंग में सुधार, पार्किंग और आकार के जनादेश को कम करने और अनुमोदन को सुव्यवस्थित करने से सस्ती इकाइयों की आपूर्ति को बढ़ा सकता है और समय के साथ मामूली आवास लागत को बढ़ा सकता है।

राजनीतिक बाधाएं महत्वपूर्ण रहती हैं, लेकिन ज्वार मोड़ रहा है। राज्य स्तरीय प्रीम्पशन, आवास संकट के सार्वजनिक जागरूकता बढ़ रहा है, और वृद्धिशील सुधारों की सफलता का प्रदर्शन गति पैदा कर रहा है। नीति निर्माताओं को समुदायों को जल्दी संलग्न करना चाहिए, स्पष्ट रूप से सूचित लाभ प्रदान करना जैसे कि बेहतर पारगमन और सार्वजनिक स्थान, और यह सुनिश्चित करना कि नए विकास में मौजूदा किरायेदारों के लिए सुरक्षा शामिल है। विचारशील डिजाइन और निरंतर निवेश के साथ, ज़ोनिंग सुधार किफायती आवास का विस्तार करने और 21 वीं सदी में अधिक समावेशी, टिकाऊ शहरों के निर्माण के लिए सबसे शक्तिशाली लीवरों में से एक प्रदान करता है।