विभिन्न राज्यों में रियल एस्टेट क्लोसिंग पर स्थानीय कानूनों का प्रभाव

रियल एस्टेट लेनदेन नाटकीय रूप से राज्य और स्थानीय कानूनों के आधार पर उन्हें नियंत्रित कर सकते हैं। ये कानून संपत्ति बंद करने के हर चरण को प्रभावित करते हैं, अनुबंध वार्ता से स्वामित्व के अंतिम हस्तांतरण तक। खरीदारों, विक्रेताओं और रियल एस्टेट पेशेवरों के लिए, राज्य-विशिष्ट आवश्यकताओं को देखते हुए महंगा देरी, कानूनी विवादों या यहां तक कि असफल सौदे का कारण बन सकता है। यह लेख पता लगाता है कि स्थानीय विनियम संयुक्त राज्य अमेरिका में बंद प्रक्रिया को कैसे आकार देते हैं, प्रकटीकरण नियमों, एस्क्रो प्रक्रियाओं, वकील भागीदारी और बंद लागत में प्रमुख मतभेदों को उजागर करते हैं। इन विविधताओं को समझना अंतरराज्यीय अचल संपत्ति लेनदेन के जटिल परिदृश्य को नेविगेट करने के लिए आवश्यक है।

The Foundation of the State Laws Mater in Real Estate Closings

रियल एस्टेट मुख्य रूप से राज्य स्तर पर विनियमित है, कानूनों का एक समझौता पैदा करता है जो सीधे प्रत्येक बंद को प्रभावित करता है। जबकि रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसेस अधिनियम (RESPA) जैसे संघीय कानून प्रकटीकरण और एस्क्रो खातों के लिए आधार रेखा आवश्यकताओं को निर्धारित करते हैं, राज्यों में संपत्ति हस्तांतरण की विशिष्टताओं को निर्धारित करने के लिए व्यापक अधिकार होते हैं। ये कानून महत्वपूर्ण पहलुओं जैसे इलेक्ट्रॉनिक हस्ताक्षरों की वैधता, डीड रिकॉर्डिंग के लिए आवश्यक दस्तावेज और विवादों को संभालने के लिए कानूनी ढांचा। यहां तक कि एक राज्य के भीतर, स्थानीय काउंटी या शहर के अध्यादेशों में जटिलता की एक अन्य परत शामिल हो सकती है, विशेष रूप से zoning, संपत्ति करों और पर्यावरण प्रकटीकरण के बारे में। परिणाम एक ऐसी प्रणाली है जहां दो राज्यों के समान दृष्टिकोण नहीं है।

इस विकेंद्रीकृत नियामक वातावरण का मतलब है कि राज्य लाइनों में काम करने वाले अचल संपत्ति पेशेवरों को लगातार अपने ज्ञान को अद्यतन करना चाहिए। उदाहरण के लिए, न्यू जर्सी में लाइसेंस प्राप्त एक अचल संपत्ति एजेंट जो पेंसिल्वेनिया में एक ग्राहक खरीद संपत्ति की सहायता करता है, उन्हें पेनसिल्वेनिया के अद्वितीय प्रकटीकरण रूपों, शीर्षक बीमा आवश्यकताओं और निपटान एजेंटों की भूमिका के साथ परिचित करने की आवश्यकता हो सकती है। इन मतभेदों की पहचान कानून के तहत एक बहाना नहीं है और एजेंट और ब्रोकरों को दायित्व के लिए उजागर कर सकता है। इसी तरह, खरीदारों और विक्रेताओं को अपरिचित राज्यों में लेनदेन में प्रवेश करने के लिए स्थानीय कानूनी परामर्श या जानकार रियल एस्टेट पेशेवरों की तलाश करनी चाहिए ताकि वे नुकसान से बच सकें।

राज्यों के बीच प्रमुख अंतर: एक दीप डाइव

प्रकटीकरण आवश्यकताएं: सख्त से न्यूनतम तक

शायद राज्यों में सबसे महत्वपूर्ण विविधता संपत्ति की स्थिति प्रकटीकरण के क्षेत्र में है। कुछ राज्यों ने व्यापक, मानकीकृत विक्रेता प्रकटीकरण रूपों को जनादेश दिया है जो संभावित मुद्दों की एक विस्तृत श्रृंखला को कवर करते हैं, जबकि अन्य की न्यूनतम आवश्यकताएं होती हैं या caveat साम्राज्य[ (खरीदारी) के सिद्धांत पर निर्भर करती हैं।

उच्च प्रकटीकरण राज्यों: कैलिफोर्निया एक राज्य का एक प्रमुख उदाहरण है जिसमें मजबूत विक्रेता प्रकटीकरण दायित्व शामिल हैं। विक्रेताओं को एक विस्तृत स्थानांतरण प्रकटीकरण वक्तव्य (TDS) को पूरा करना होगा जो संपत्ति के सिस्टम (प्लम्बिंग, इलेक्ट्रिकल, छत), संरचनात्मक घटकों और पर्यावरण खतरों जैसे मोल्ड, लीड पेंट, या रेडोन में ज्ञात दोषों को सूचीबद्ध करता है। इसके अतिरिक्त, कैलिफोर्निया कानून को प्राकृतिक खतरों (Erdquake गलती क्षेत्र, बाढ़ क्षेत्र, अग्नि खतरे की गंभीरता) से संबंधित प्रकटीकरण की आवश्यकता होती है, पंजीकृत यौन अपराधियों के निकट, और संभावित कानूनी मुद्दों जैसे कि वह घर के मालिकों के लिए धोखाधड़ी के अवसर प्रदान करती है।

अन्य राज्यों में कड़े प्रकटीकरण कानूनों के साथ अलस्का शामिल हैं, जिन्हें विक्रेताओं को ज्ञात सामग्री दोषों का खुलासा करने की आवश्यकता होती है, और इलिनोइस, जो एक विस्तृत आवासीय रियल संपत्ति प्रकटीकरण रिपोर्ट को आवश्यक रूप से पानी की क्षति से लेकर कीटों के संक्रमण तक की जानकारी प्रदान करता है।

] कम प्रकटीकरण राज्यों: इसके विपरीत, कुछ राज्यों ने बहुत कम वैधानिक प्रकटीकरण आवश्यकताओं को लागू किया। Alabama, उदाहरण के लिए, संशोधित चेतावनी सम्राट सिद्धांत के तहत काम करता है, जिसका अर्थ विक्रेताओं के पास आम तौर पर ज्ञात दोषों को प्रकट करने के लिए कोई कानूनी कर्तव्य नहीं होता है जब तक कि कोई वित्तीय संबंध या सक्रिय छुपाना नहीं होता है। राज्य आवासीय बिक्री के लिए एक विशिष्ट प्रकटीकरण फॉर्म को अनिवार्य नहीं करता है। इसी तरह, अर्कांसस में सीमित प्रकटीकरण आवश्यकताएं हैं, हालांकि विक्रेताओं को संपत्ति को सक्रिय रूप से गलत साबित नहीं करना चाहिए। इन राज्यों में, खरीदार पर भारी गिरावट के बोझ को पता चलता है और भी कम कानून के कारण बन जाता है।

Middle-Ground राज्यों: कई राज्यों के बीच में गिरते हैं। टेक्सास विक्रेताओं को एक विक्रेता की प्रकटीकरण सूचना (टेक्सास रियल एस्टेट कमीशन द्वारा उत्पादित) को पूरा करने की आवश्यकता होती है जो सामान्य स्थिति को कवर करती है लेकिन इसमें विशिष्ट छूट (जैसे, फोरक्लोज़र बिक्री के लिए) है। फ्लोरिडा के प्रकटीकरण कानून अपेक्षाकृत कम हैं, जो ज्ञात दोषों और पर्यावरणीय चिंताओं जैसे कि सिंकहोल गतिविधि पर ध्यान केंद्रित करते हैं लेकिन कैलिफोर्निया के रूप में थकावट नहीं।

इन मतभेदों को समझना उन खरीदारों के लिए महत्वपूर्ण है जो यह मान सकते हैं कि एक विस्तृत विक्रेता प्रकटीकरण हर जगह मानक है। एक खरीदार कैलिफोर्निया से अलबामा के लिए आगे बढ़ रहा है, अगर वे विक्रेता पर भरोसा करते हैं तो वे मुद्दों को स्वेच्छा से खुलासा करने के लिए गार्ड बंद कर सकते हैं।

Escrow and Title प्रक्रियाएं: कौन फंड्स को पकड़ता है?

जिस तरह से पैसा जमा और बंद फंडों को राज्य द्वारा काफी भिन्नता में संभाला जाता है। कुछ राज्यों में स्वतंत्र एस्क्रो कंपनियों की एक मजबूत परंपरा है, जबकि अन्य एस्क्रो विभागों के साथ वकीलों या शीर्षक कंपनियों पर भरोसा करते हैं।

Attorney राज्यों: उत्तरी अमेरिका में, विशेष रूप से न्यूयॉर्क, कनेक्टिकट और मैसाचुसेट्स में, वकील बंद प्रक्रिया में एक केंद्रीय भूमिका निभाते हैं। न्यूयॉर्क में, यह खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए वकीलों द्वारा प्रतिनिधित्व किया जा सकता है, और बंद स्वयं अक्सर एक वकील के कार्यालय में आयोजित किया जाता है। वकील आम तौर पर अनुबंध की समीक्षा करता है, शीर्षक खोज की देखरेख करता है, ऋणदाता के साथ समन्वय करता है, और धन की छूट का प्रबंधन करता है। एस्क्रो फंक्शन वकील के ट्रस्ट अकाउंट द्वारा किया जाता है। यह वकील-चालित मॉडल भी मजबूत सुरक्षा प्रदान करता है।

Escrow/Tititle Company: कई पश्चिमी और दक्षिणी राज्यों में, लाइसेंस प्राप्त एस्क्रो एजेंट या शीर्षक कंपनियों द्वारा बंद किया जाता है। टेक्सास एक मजबूत उदाहरण है: टेक्सास रियल एस्टेट कमीशन एस्क्रो अधिकारियों के उपयोग को नियंत्रित करता है, और अधिकांश आवासीय लेनदेन एक शीर्षक कंपनी का उपयोग करते हैं जो समापन को संभालने के लिए एक एस्क्रो अधिकारी प्रदान करता है। एस्क्रो अधिकारी दस्तावेजों को इकट्ठा करता है, यह सुनिश्चित करता है कि स्थितियां पूरी हो जाती हैं, और धन को वितरित करता है। टेक्सास में उधारदाताओं को अक्सर एक विशिष्ट शीर्षक कंपनी का उपयोग करने की आवश्यकता होती है। कैलिफोर्निया एस्क्रो कंपनियों पर भारी निर्भर करता है; जबकि वकीलों को तीसरे पक्ष के लिए जिम्मेदार नहीं माना जाता है।

]Hybrid Model: कुछ राज्यों लचीलापन की अनुमति देते हैं। फ्लोरिडा में, या तो वकीलों या शीर्षक कंपनियों को बंद करने से पहले जारी किया जा सकता है, लेकिन राज्य की आवश्यकता है कि समापन से पहले एक शीर्षक बीमा प्रतिबद्धता जारी की जाएगी। Illinois में, समापन अक्सर एक शीर्षक कंपनी द्वारा आयोजित किया जाता है, लेकिन वकीलों को अक्सर दस्तावेजों की समीक्षा करने के लिए बनाए रखा जाता है।

ये प्रक्रियात्मक मतभेद समयरेखा, लागत और समापन की जटिलता को प्रभावित करते हैं। उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क में एक खरीदार को वकील समीक्षा प्रक्रिया के कारण लंबे समय तक समय तक रहने की उम्मीद करनी चाहिए, जबकि टेक्सास में एक खरीदार को अधिक सुव्यवस्थित प्रक्रिया मिल सकती है लेकिन उन्हें सबसे कमाए पैसे से निपटने के लिए सख्त दिशानिर्देशों के बारे में पता होना चाहिए।

अटॉर्नी इनवॉल्वमेंट: आवश्यक या वैकल्पिक?

एस्क्रो प्रक्रियाओं से संबंधित अनिवार्य वकील की भागीदारी की डिग्री है। कुछ राज्यों को यह आवश्यक है कि एक अचल संपत्ति वकील बंद होने पर मौजूद हो या लाइसेंस प्राप्त वकील डीड और अन्य स्थानांतरण दस्तावेजों को तैयार करे।

Mandatory Attorney राज्यों: उपरोक्त न्यूयॉर्क के अलावा, दक्षिण कैरोलिना, जॉर्जिया (कुछ काउंटी के लिए) जैसे राज्यों, और मिसिसिपी को बंद होने में वकील की भागीदारी की आवश्यकता होती है। उत्तरी कैरोलिना विशेष रूप से सख्त है: केवल एक लाइसेंस प्राप्त उत्तरी कैरोलिना वकील एक अचल संपत्ति बंद कर सकते हैं और कानूनी दस्तावेज तैयार कर सकते हैं जैसे कि ट्रस्ट और वचनबद्ध नोट। इन राज्यों में, आउट-ऑफ-स्टेट लेंडर या पार्टियों को अक्सर अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए स्थानीय परामर्श के साथ काम करने की आवश्यकता होती है।

]]वैकल्पिक या कोई आवश्यकता नहीं राज्य: अधिकांश राज्यों को बंद होने पर शारीरिक रूप से उपस्थित होने की आवश्यकता नहीं है, हालांकि कई पार्टियों को कानूनी प्रतिनिधित्व करना पसंद है। कैलिफोर्निया में, आप एक वकील के बिना नकद लेनदेन पूरा कर सकते हैं, हालांकि एक जटिल सौदे के लिए सलाह दी जाती है। टेक्सास को वकील की आवश्यकता नहीं है; एस्क्रो अधिकारी बंद करने का फैसला करता है, लेकिन कई खरीदार और विक्रेता अभी भी अनुबंध समीक्षा के लिए वकीलों से परामर्श करते हैं।

एक वकील की उपस्थिति या अनुपस्थिति में बंद लागत को काफी प्रभावित करती है। अटॉर्नी-बंद राज्यों में आम तौर पर उच्च कानूनी शुल्क होता है, लेकिन बाद में उन शुल्क कानूनी विवादों को रोक सकते हैं। बाहरी-राज्य निवेशकों के लिए, यह समझ कि क्या स्थानीय वकील को किराए पर लेना आवश्यक है क्योंकि एक वकील ने उस राज्य में लाइसेंस प्राप्त किया जहां संपत्ति को अनिवार्य राज्यों में बंद करने का फैसला करना चाहिए।

समापन लागत और कर प्रभाव: स्थानांतरण करों और रिकॉर्डिंग शुल्क में विविधता

समापन लागत-निर्माता पर भुगतान की गई फीस- जिसमें ऋणदाता शुल्क, शीर्षक बीमा, रिकॉर्डिंग शुल्क और हस्तांतरण कर शामिल हैं। राज्य और स्थानीय कानून हस्तांतरण करों की राशि और आवंटन निर्धारित करते हैं, जो एक बड़ा खर्च हो सकता है।

ट्रांसफर कर: कुछ राज्यों में महत्वपूर्ण अचल संपत्ति हस्तांतरण कर शामिल हैं। न्यूयॉर्क राज्य ज्यादातर संपत्तियों के लिए $ 500 प्रति विचार ($ 4 प्रति $ 1,000) का एक हस्तांतरण कर लेता है, साथ ही न्यू यॉर्क शहर में अतिरिक्त काउंटी और शहर करों (उच्च मूल्य के गुणों के लिए 1.425% तक)। इसी तरह, मैरीलैंड में एक राज्य हस्तांतरण कर होता है और काउंटी को अपने खुद के, संभावित रूप से 1.5% या उससे अधिक के लिए कुल मिलाकर भुगतान करने की अनुमति देता है। इसके विपरीत, एरिज़ोना, कोलोराडो और इडाहो जैसे राज्यों में राज्य स्तरीय हस्तांतरण कर नहीं होता है, हालांकि कुछ स्थानीय अधिकार क्षेत्राधिकार एक को लागू कर सकते हैं।

Recording शुल्क: ये काउंटी सरकारों द्वारा निर्धारित किए गए हैं और व्यापक रूप से भिन्न हो सकते हैं। एक डीड के लिए एक रिकॉर्डिंग शुल्क एक काउंटी में $ 30 और दूसरे में $ 200 हो सकता है। कुछ राज्यों ने ऋण दस्तावेज रिकॉर्ड करते समय एक "मॉर्टेज टैक्स" भी लागू किया है।

Title बीमा प्रीमियम: जबकि सीधे एक कर नहीं है, शीर्षक बीमा प्रीमियम राज्यों द्वारा विनियमित कर रहे हैं। कुछ राज्यों ने मानकीकृत दरों (जैसे, टेक्सास, जहां टेक्सास डिपार्टमेंट ऑफ इंश्योरेंस प्रीमियम शीर्षक को नियंत्रित करता है, यह सुनिश्चित करता है कि वे एक ही कवरेज के लिए कंपनियों के पार समान हैं) निर्धारित किया है। अन्य राज्यों में, दरों पर बातचीत की जा सकती है या प्रदाताओं के बीच भिन्न हो सकती है। इन विनियमित लागत को समझना खरीदारों और विक्रेताओं को प्रभावी ढंग से उद्धरणों की तुलना में मदद करता है।

खरीदारों और विक्रेताओं के लिए एक राज्य से दूसरे में आगे बढ़ना, ये शुल्क अंतर चौंकाने वाला हो सकता है। कोलोराडो में कोई हस्तांतरण कर के आदी को न्यू यॉर्क में $500,000 घर बेचकर $ 10,000 कर बिल का पता लगाने के लिए आश्चर्य हो सकता है। रियल एस्टेट पेशेवरों को बजट के आश्चर्य से बचने के लिए इस प्रक्रिया में शुरुआती इन लागतों पर ग्राहकों की सलाह देना चाहिए।

समयरेखा और आकस्मिकता: कैसे राज्य कानून समापन कैलेंडर को प्रभावित करते हैं

राज्य कानून अनिवार्य प्रतीक्षा अवधि को निर्धारित कर सकता है या विशिष्ट आकस्मिक अवधि बढ़ा सकता है। उदाहरण के लिए:

• ]Inspection and Due Diligence period: टेक्सास में, मानक आवासीय अनुबंध में एक विकल्प अवधि (आमतौर पर 7-10 दिन) शामिल है जिसके दौरान खरीदार किसी भी कारण से समाप्त हो सकता है। उस अवधि के बाहर अनुबंध से बाहर निकलना बहुत कठिन हो जाता है। इसके विपरीत, कैलिफोर्निया अनुबंध में अक्सर 17-day निरीक्षण आकस्मिकता होती है, लेकिन इसे पहले से माफ किया जा सकता है। कुछ राज्यों में कुछ प्रकार के लेनदेनों के लिए सांविधिक "शीतलक-बंद" अवधि होती है (उदाहरण के लिए, टाइमशेयर या नए निर्माण के लिए)।
• ]Loan Contingency आवश्यकताएँ: अधिकांश राज्य ऋण आकस्मिकता की अनुमति देते हैं, लेकिन विशिष्ट भाषा और समय सीमा अक्सर राज्य कानून द्वारा नियंत्रित होती है। न्यूयॉर्क में, ऋण आकस्मिकता एक अलग राइडर है जिसे विशेष रूप से बातचीत करनी चाहिए। कोलोराडो में, मानक रूपों में ऋण स्वीकृति की समय सीमा शामिल है, और यदि खरीदार उस आकस्मिकता को छूट देता है, तो वे वित्तीय असफल होने पर सबसे कमाए गए पैसे खो देते हैं।
• ]Statutory प्रतीक्षा अवधि: उदाहरण के लिए, फ्लोरिडा कानून को घरेलू इक्विटी ऋण के लिए 3-day अधिकार की आवश्यकता होती है लेकिन खरीद बंधक के लिए नहीं। हालांकि, कुछ राज्यों में फोरक्लोज़र या लघु बिक्री में संपत्तियों के लिए विशेष प्रावधान हैं।
• ]इलेक्ट्रॉनिक क्लोजिंग और रिमोट नोटराइजेशन कानून: COVID-19 महामारी ने रिमोट ऑनलाइन नोटराइजेशन (RON) को अपनाने में तेजी लायी, लेकिन राज्य कानून अलग-अलग होते हैं। फ्लोरिडा, टेक्सास और वर्जीनिया जैसे कुछ राज्यों में स्थायी RON कानून वीडियोकॉन्फरेंस के माध्यम से बंद होने की अनुमति देते हैं। अन्य, न्यूयॉर्क जैसे सीमित प्रावधान हैं या इन-व्यक्ति नोटराइजेशन की आवश्यकता होती है। यह बंद होने की गति और सुविधा को प्रभावित करता है, विशेष रूप से बाहरी-राज्य खरीदारों के लिए।

रियल एस्टेट एजेंट यह सुनिश्चित करना चाहिए कि उनके ग्राहक आकस्मिक समय सीमा को समझते हैं और सभी पक्ष राज्य-विशिष्ट नोटिस आवश्यकताओं का पालन करते हैं। स्थानीय कानून की गलतफहमी के कारण एक दिन तक एक समय की कमी से पैसे जमा करने या अनुबंध को समाप्त करने का अधिकार खो सकता है।

खरीदारों और विक्रेताओं पर प्रभाव

वित्तीय निहितार्थ

स्टेट-विशिष्ट कानून सीधे लेनदेन की वित्तीय निचली रेखा को प्रभावित करते हैं। जैसा कि उल्लेखित है, हस्तांतरण कर हजारों को बंद करने की लागत जोड़ सकते हैं, विक्रेताओं के लिए शुद्ध आय को प्रभावित कर सकते हैं और खरीददारों के लिए आवश्यक नकदी। अटॉर्नी आवश्यकताएं कानूनी शुल्क बढ़ाती हैं लेकिन बाद में बंद करने की मुकदमेबाजी के जोखिम को कम कर सकती हैं। एस्क्रो प्रक्रियाएं फंड उपलब्धता के समय को भी प्रभावित करती हैं: कुछ राज्यों में, विक्रेता को बंद होने के दिन पर कार्यवाही प्राप्त हो सकती है; दूसरों में, यह जांच के लिए कुछ दिन लग सकते हैं या इलेक्ट्रॉनिक निधि हस्तांतरण के लिए संसाधित किया जा सकता है।

कानूनी सुरक्षा और जोखिम

उच्च प्रकटीकरण राज्यों में खरीदारों के पास कानूनी सहारा है यदि कोई विक्रेता दोष का खुलासा करने में विफल रहता है। कैलिफोर्निया में, एक खरीदार अनुबंध या धोखाधड़ी के उल्लंघन के लिए मुकदमा कर सकता है यदि कोई ज्ञात दोष प्रकट नहीं होता है। कम प्रकटीकरण राज्य में अलबामा जैसे खरीदार के एकमात्र उपचार सक्रिय धोखाधड़ी या गलत प्रतिनिधित्व के लिए हो सकते हैं, जो साबित होने के लिए कठिन है। विक्रेता, दूसरी तरफ, सख्त प्रकटीकरण राज्यों में उच्च देयता का सामना करते हैं। इस कारण से, कैलिफोर्निया में विक्रेताओं को अक्सर ओवर-डिस्क्लोज़र के पक्ष में परेशान करने की सलाह दी जाती है।

लेनदेन की गति और निश्चितता

व्यापक प्रकटीकरण आवश्यकताओं और अनिवार्य वकील भागीदारी के साथ राज्यों में, आम तौर पर बंद हो जाता है। एक ठेठ न्यूयॉर्क बंद अनुबंध से 60-90 दिनों तक कुंजी तक ले जा सकता है, जबकि टेक्सास बंद एक चिकनी प्रक्रिया के साथ 30-45 दिनों में पूरा किया जा सकता है। एक तंग अनुसूची (जैसे, नौकरी के लिए स्थानान्तरण) और विक्रेताओं पर खरीदारों के लिए यह मामला जो एक और घर खरीदने के लिए जल्दी बंद करने की आवश्यकता है। हालांकि, लंबे समय तक समय तक समय तक चलने वाली सेवाओं को देय परिश्रम और वित्तपोषण व्यवस्था के लिए अधिक समय भी प्रदान किया जा सकता है।

रियल एस्टेट प्रोफेशनल्स पर प्रभाव

एजेंट, ब्रोकर, ऋणदाता और राज्य की रेखाओं में काम करने वाले शीर्षक पेशेवरों के लिए, अलग-अलग कानूनों के अनुरूप रहना एक प्रमुख चुनौती है। कई पेशेवर जटिलता से बचने के लिए अपने अभ्यास को एक या दो राज्यों को सीमित करते हैं। हालांकि, बढ़ी हुई गतिशीलता और रिमोट वर्क के साथ, अधिक ग्राहक उन राज्यों में संपत्ति खरीदने या बेचने की तलाश कर रहे हैं जहां उनके एजेंट लाइसेंस नहीं है। इसने लाइसेंसिंग के लिए "पुनर्विचार" समझौतों का विकास किया है लेकिन स्थानीय अभ्यास को समझने की आवश्यकता को समाप्त नहीं करता है।

राष्ट्रीय रियल एस्टेट फर्मों में अक्सर अंतरराज्यीय लेनदेन को समर्पित विभाग होते हैं, लेकिन स्वतंत्र एजेंट को खुद को शिक्षित करना चाहिए। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स (NAR) जैसे संसाधन अंतरराज्यीय लेनदेन पर मार्गदर्शन प्रदान करते हैं, लेकिन वे राज्य-विशिष्ट प्रशिक्षण को प्रतिस्थापित नहीं कर सकते। उदाहरण के लिए, एक ऋणदाता ने न्यूयॉर्क में एक बंधक पैदा किया, न्यूयॉर्क के बैंकिंग कानूनों, उपयोग की सीमा और अद्वितीय फोरक्लोज़र प्रक्रियाओं (केवल न्यायिक फोरक्लोज़र) का पालन करना चाहिए। कई राज्यों में काम करने वाली एक शीर्षक कंपनी को प्रत्येक के लिए अलग-अलग अंडरराइटर और प्रक्रियाओं को बनाए रखना चाहिए।

इसके अलावा, राज्य कानून कमीशन संरचनाओं और एजेंसी संबंधों को नियंत्रित करते हैं। कुछ राज्यों को पहली उपस्थागत संपर्क में लिखित एजेंसी प्रकटीकरण की आवश्यकता होती है, जबकि अन्य दोहरी एजेंसी के लिए अलग-अलग नियम होते हैं। यह उन एजेंटों के लिए महत्वपूर्ण है जो उसी लेनदेन में खरीदारों और विक्रेताओं का प्रतिनिधित्व करते हैं।

बहु-राज्यीय रियल एस्टेट लेनदेन नेविगेट करना: प्रैक्टिकल टिप्स

जटिलता को देखते हुए, यहां एक अचल संपत्ति बंद करने वाले व्यक्ति के लिए कार्रवाई योग्य कदम हैं जो कई अधिकार क्षेत्र में फैले हैं:

1. ]Engage Local Professionals: हमेशा एक अचल संपत्ति वकील या लाइसेंस प्राप्त एजेंट को किराए पर लेते हैं और उस स्थिति में अनुभव करते हैं जहां संपत्ति स्थित है। वे स्थानीय सीमा शुल्क, आवश्यक प्रपत्र और समापन प्रक्रिया की बारीकियों को जानते हैं।
2. Research स्टेट लॉज प्रारंभिक: प्रस्ताव बनाने से पहले, खरीदारों को प्रकटीकरण आवश्यकताओं, विशिष्ट समापन लागत और समयरेखा उम्मीदों की जांच करनी चाहिए। विक्रेताओं को पोस्ट-बंद करने वाले मुकदमों से बचने के लिए उनके प्रकटीकरण दायित्वों को समझना चाहिए।
3. ]राज्य-विशिष्ट Addenda के साथ मानक प्रपत्र का उपयोग करें: राष्ट्रीय रूपों (जैसे, NAR से) अक्सर राज्य-विशिष्ट सवारों में शामिल हैं। सुनिश्चित करें कि इन का उपयोग सामान्य अनुबंधों के बजाय किया जाता है जो अप्रवर्तनीय हो सकता है।
4. ]Plan for Tax मतभेद: राज्य और स्थानीय हस्तांतरण करों के बारे में एक कर पेशेवर परामर्श, साथ ही निवेश संपत्ति या दूसरे घरों के लिए संभावित कर निहितार्थ। उदाहरण के लिए, कुछ राज्यों ने उच्च मूल्य वाले गुणों पर "प्रबंधन कर" (जैसे न्यूयॉर्क के 1% अतिरिक्त कर $ 1 मिलियन से अधिक संपत्तियों पर) लागू किया।
5. ] चेक लाइसेंसिंग आवश्यकताएँ: ऋणदाताओं, मूल्यांकनकर्ताओं और निरीक्षकों के लिए: यह सुनिश्चित करें कि उन्हें उस राज्य में लाइसेंस प्राप्त है जहां संपत्ति स्थित है। बंधकों की उत्पत्ति पूर्व-राज्य उधारदाताओं द्वारा हुई थी, जो उस राज्य के उधार कानूनों का पालन करना चाहिए, जिसके लिए अतिरिक्त प्रकटीकरण या लाइसेंस की आवश्यकता हो सकती है।
6. Foreclosure Laws (यदि लागू हो): राज्य न्यायिक और गैर न्यायिक फोरक्लोज़र के बीच भिन्न होते हैं। यह व्यथित संपत्ति लेनदेन और रिडेम्पशन अवधि के लिए समय-सीमा को प्रभावित करता है।

निष्कर्ष

रियल एस्टेट बंद करने पर स्थानीय कानूनों का प्रभाव अधिक नहीं हो सकता है। कैलिफोर्निया के एक्स्टेंशन प्रकटीकरण रूपों से लेकर न्यूयॉर्क के वकील-संचालित मॉडल से टेक्सास के एस्क्रो-आधारित सिस्टम तक, प्रत्येक राज्य एक अद्वितीय नियामक वातावरण प्रदान करता है जो खरीदारों, विक्रेताओं और पेशेवरों के अनुभव को आकार देता है। ये विविधताएं लागत, समयरेखा, कानूनी सुरक्षा और लेनदेन की समग्र जटिलता को प्रभावित करती हैं। सफलता की कुंजी तैयारी है: राज्य में विशिष्ट कानूनों को समझना जहां संपत्ति योग्य स्थानीय विशेषज्ञों के साथ स्थित है और काम कर रही है जो जटिलताओं को नेविगेट कर सकते हैं। निवेशकों, पुनर्वासकर्ताओं या संभावित आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए, सभी संभावित लक्ष्यों को आसानी से बंद करने और बंद करने के लिए।