क्लोजिंग के दौरान सामग्री तथ्यों को प्रकट नहीं करने के परिणाम

एक अचल संपत्ति लेनदेन का समापन चरण सप्ताह या महीनों के वार्ता, निरीक्षण और देय परिश्रम का समापन दर्शाता है। यह तब भी होता है जब कानूनी और नैतिक जिम्मेदारियां तेजी से अभिसरण करती हैं। सभी पक्षों के लिए सबसे महत्वपूर्ण कर्तव्यों में - बॉयर्स, विक्रेता और उनके एजेंट - भौतिक तथ्यों का खुलासा है। ऐसी जानकारी को प्रकट करने में असफलता जो संपत्ति के बारे में उचित व्यक्ति के फैसले को दूर कर सकती है, न केवल शिष्टाचार में चूक; यह कानूनी, वित्तीय और प्रतिष्ठात्मक परिणामों को नष्ट कर सकता है। यह लेख भौतिक तथ्यों की प्रकृति की जांच करता है, उनके प्रकटीकरण के आसपास के दायित्वों और उन गंभीर प्रतिकारों को अनदेखा कर सकता है जो उन दायित्वों को अनदेखा करते हैं।

रियल एस्टेट में सामग्री तथ्य परिभाषित करना

एक भौतिक तथ्य यह जानकारी का कोई भी टुकड़ा है जो किसी संपत्ति या भुगतान के लिए तैयार मूल्य को खरीदने के लिए उचित खरीदार की इच्छा को प्रभावित करेगा। चाहे तथ्य घर की भौतिक स्थिति, इसकी कानूनी स्थिति, या उसके इतिहास से संबंधित हो, कोर टेस्ट एक विशिष्ट खरीदार के फैसले पर प्रभाव डालता है। परिभाषा क्षेत्राधिकार से थोड़ा भिन्न होती है, लेकिन सिद्धांत उत्तरी अमेरिका में संगत रहता है और सामान्य कानून की दुनिया में बहुत अधिक रहता है। कोर्ट और रियल एस्टेट बोर्ड जानकारी के लिए देखते हैं कि यदि ज्ञात हो तो खरीदार को अलग तरीके से कार्य करने के लिए प्रेरित करेगा - न तो अनुबंध से वापस लेने से, कीमत को अस्वीकार कर देता है, या विशिष्ट मरम्मत की मांग करता है।

सामग्री तथ्य के उदाहरण

भौतिक तथ्यों को कई व्यापक श्रेणियों में वर्गीकृत किया जा सकता है। भौतिक दोष सबसे अधिक दिखाई देते हैं: नींव दरारें, छत लीक, पानी की क्षति, मोल्ड infestations, दोषपूर्ण विद्युत प्रणालियों और पाइपलाइन विफलताओं। यहां तक कि गैर-विज़िबल मुद्दे भी हैं, जैसे मिट्टी संदूषण, पिछले बाढ़, या सिंकहोल का इतिहास। कानूनी encumbrance भी सामग्री के रूप में गिनती करते हैं, जिसमें बकाया लियंस, आसानी शामिल हैं जो उपयोग को प्रतिबंधित करते हैं, सीमा विवाद, ज़ोनिंग उल्लंघन, या संपत्ति को शामिल करने वाले लंबित मुकदमेबाजी। पड़ोस के बारे में तथ्य - जैसे कि प्रस्तावित विकास जो विचार या शोर को बढ़ा देगा - अक्सर ऐसी सामग्री को माना जाता है कि वे एक हिंसक प्रकटीकरण या संपत्ति पर निर्भर करती हैं।

प्रकटीकरण के लिए कानूनी ढांचा

रियल एस्टेट प्रकटीकरण कानून गलत बयानी और धोखाधड़ी के सामान्य कानून सिद्धांतों पर बनाया गया है, अब विशिष्ट विधियों और नियमों के माध्यम से कई अधिकार क्षेत्र में एकजुट हो गया है। सामग्री तथ्यों को उजागर करने का कर्तव्य आम तौर पर विक्रेता से जुड़ जाता है और विस्तार से, लिस्टिंग एजेंटों और ब्रोकरेज के लिए। हालांकि, खरीदार के प्रतिनिधि में कर्तव्य भी हैं - अधिकांश क्षेत्रों में, एजेंट को उचित निरीक्षण करना चाहिए और अपने ग्राहकों को उनके द्वारा खोजे गए किसी भी लाल झंडे के लिए चेतावनी देना चाहिए। इन मानकों को पूरा करने में विफलता अनुबंध कानून और पेशेवर नैतिकता कोड दोनों के तहत दायित्व में हो सकती है।

विक्रेता की ड्यूटी

विक्रेता को आम तौर पर एक प्रस्ताव स्वीकार करने से पहले प्रकटीकरण बयान पूरा करने की आवश्यकता होती है। यह दस्तावेज़ ज्ञात दोषों, अतीत की मरम्मत, पानी घुसपैठ, कीट क्षति और अन्य मुद्दों के बारे में पूछता है। ज्ञान का मानक "वास्तविक ज्ञान" है - अर्थात्, विक्रेता क्या जानता है या सामान्य सतर्कता के माध्यम से पता होना चाहिए। एक विक्रेता शेष इच्छापूर्ण रूप से अज्ञानी द्वारा दायित्व से बच नहीं सकता। उदाहरण के लिए, अगर एक विक्रेता ने छत पर पानी के दाग देखे हैं लेकिन कभी स्रोत की जांच नहीं की है, तो एक अदालत को पता हो सकता है कि उन्हें एक भौतिक दोष का रचनात्मक ज्ञान था। अधिकांश राज्य विक्रेताओं को कुछ ज्ञान को अस्वीकार करने की अनुमति देते हैं यदि संपत्ति "जैसा ही है" लेकिन एक ज्ञात समस्या के रूप में "जित समस्या भी नहीं है।

एजेंट की ड्यूटी

रियल एस्टेट एजेंट अपने ग्राहकों को एक वित्तीय कर्तव्य का पालन करते हैं, जिसमें उन सभी भौतिक तथ्यों को प्रकट करने का दायित्व शामिल है जो उनके ध्यान में आते हैं। यह कर्तव्य केवल दोहराने से परे है कि विक्रेता क्या कहता है; एक एजेंट को संपत्ति का निरीक्षण करना चाहिए और प्रश्नों को जांचना चाहिए। कई पेशेवर मानकों, जैसे कि ]Realtors® कोड ऑफ एथिक्स]] [FLT: 3]], सभी पक्षों के साथ ईमानदार होने के दौरान "अपने ग्राहक के हितों की रक्षा और बढ़ावा देने के लिए लाइसेंस की आवश्यकता होती है। एक सामग्री तथ्य का खुलासा करने में विफलता, कुछ दायित्वकर्ता के लिए जिम्मेदार मामलों को भी हो सकता है।

क्रेता की नियत परिश्रम

जबकि विक्रेता और एजेंट प्रकटीकरण के लिए प्राथमिक जिम्मेदारी लेते हैं, खरीदार पूरी तरह निष्क्रिय नहीं होते हैं। caveat emptor] (खरीदार beware) को बड़े पैमाने पर प्रकटीकरण कानूनों द्वारा संशोधित किया गया है, लेकिन खरीदारों के पास अभी भी अपने स्वयं के निरीक्षण और जांच करने का कर्तव्य है। एक खरीदार जो एक योग्य घर निरीक्षक को किराए पर लेने में विफल रहता है या बाद में दुर्घटनाग्रस्त होने के कारण स्पष्ट लाल झंडे को अस्वीकार कर देता है। प्रकटीकरण दायित्व उचित कारण परिश्रम करने से खरीदारों को राहत नहीं देते हैं। हालांकि, जब एक विक्रेता सक्रिय रूप से दोष को छुपाता है- उदाहरण के लिए, मोल्ड पर पेंटिंग या एक छत के रिसाव को छिपाने के लिए, यह जांच के लिए लगभग इलाज नहीं किया जाता है।

सामान्य गैर प्रकटीकरण पिटफॉल

कई प्रकटीकरण विफलताएं दुर्भावनापूर्ण इरादे का परिणाम नहीं हैं बल्कि गलतफहमी या अतिसंवेदनशीलता का परिणाम नहीं हैं। विक्रेता एक लगातार धीमी नाली मान सकते हैं, जबकि एक खरीदार इसे एक बड़ी पाइपलाइन समस्या का संकेत मानेगा। एजेंट पिछले बीमा दावों या पड़ोस की बारीकियों के बारे में पूछने में विफल हो सकते हैं। सबसे अधिक बार litigated चूक में से कुछ में शामिल हैं:

• पानी की क्षति या मोल्ड, विशेष रूप से दीवारों के पीछे, फर्श के नीचे, या क्रॉल स्पेस में।
• पिछले कीटों का आविष्कार (टर्माइट्स, बढ़ई चींटियों, कृंतकों) और उपचार के प्रकार का इस्तेमाल किया जाता है।
• नींव निपटान या संरचनात्मक मरम्मत का इतिहास।
• अनपेक्षित नवीकरण या इसके अतिरिक्त जो सुरक्षा या मूल्यांकन को प्रभावित कर सकते हैं।
• पड़ोस की न्युइसेंस जैसे ज़ोर से पड़ोसी, पास के औद्योगिक सुविधाएं, या लगातार अपराध।
• विशेष आकलन या homeowners एसोसिएशन विवादों लंबित।
• एस्बेस्टोस, लीड पेंट या रेडॉन जैसे खतरनाक सामग्रियों की उपस्थिति।
• कि संपत्ति के उपयोग को सीमित करने के लिए Encroachment या आसानी.

इन मुद्दों को अक्सर सामग्री माना जाता है क्योंकि वे संपत्ति के मूल्य, सुरक्षा या जीवंतता को प्रभावित करते हैं। विक्रेता और एजेंट को पूर्ण पारदर्शिता के पक्ष में परेशान होना चाहिए। यदि कोई तथ्य सामग्री है तो सुरक्षित दृष्टिकोण इसे प्रकट करना है।

गैर प्रकटीकरण के गंभीर परिणाम

जब एक भौतिक तथ्य के साथ सामना किया जाता है, तो परिणाम विनाशकारी हो सकते हैं। कानूनी प्रणाली घायल पार्टी को उपचार प्रदान करती है, और गिरते हुए अक्सर मूल लेनदेन से परे फैल जाता है। गैर-डिस्क्लोज़र से मुकदमा, वित्तीय दंड और पेशेवर स्वीकृति हो सकती है जो वर्षों तक एजेंट या विक्रेता का पालन करते हैं।

कानूनी कार्रवाई और उपचार

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वित्तीय दंड

नागरिक निर्णयों से परे, गैर प्रकटीकरण नियामक जुर्माना को ट्रिगर कर सकता है। राज्य अचल संपत्ति आयोगों की शिकायतों की जांच करने और सैकड़ों से दस हजार डॉलर तक की दंडात्मकता को लागू करने का अधिकार है। विक्रेता अपने अधिकार को कमाए गए पैसे जमा रखने के अधिकार को भी रोक सकते हैं यदि खरीदार बंद होने से पहले सामग्री चूक की खोज के बाद अनुबंध को रद्द कर देता है। एजेंटों के लिए, जुर्माना अक्सर अनिवार्य सतत शिक्षा, परिवीक्षा या निलंबन के साथ होता है।

व्यावसायिक पुनर्नियोजन

रियल एस्टेट एजेंट और ब्रोकर ट्रस्टीशिप के लिए अपनी प्रतिष्ठा पर भरोसा करते हैं। एक एकल मुकदमा या नैतिकता शिकायत वर्षों से निर्मित एक कैरियर को नुकसान पहुंचा सकती है। न केवल एजेंट संभावित लाइसेंस अनुशासन का सामना करते हैं, बल्कि उन्हें अपने ब्रोकरेज द्वारा भी गिराया जा सकता है, त्रुटियों और चूक के लिए मुकदमा दायर किया जा सकता है (E&O]) बीमा दावा, और नियामक डेटाबेस में नामित किया गया है जो भविष्य के ग्राहकों को एक समान पहचान देता है।

खरीदारों और विक्रेताओं पर प्रभाव

गैर प्रकटीकरण के लहर प्रभाव हर पार्टी में शामिल स्पर्श करते हैं, हालांकि प्रभाव की प्रकृति तेजी से अलग हो जाती है।

क्रेता विकल्प

जो खरीदार बंद होने के बाद एक छुपा सामग्री तथ्य को उजागर करते हैं, वे राज्य रियल एस्टेट कमीशन के साथ शिकायत दायर कर सकते हैं, मध्यस्थता या मध्यस्थता का पीछा करते हैं (यदि खरीद समझौते में ऐसे खंड शामिल हैं), या अदालत में जाते हैं। सीमाओं का क़ानूनी अधिकार क्षेत्र में भिन्न होता है, आम तौर पर खोज की तारीख से एक से छह साल तक होता है। खरीदार को सब कुछ दस्तावेज करना चाहिए: ईमेल, फोटोग्राफ, निरीक्षण रिपोर्ट, और विक्रेता या एजेंट द्वारा किए गए किसी भी बयान। Pragmatically, अधिकांश मामले परीक्षण से पहले निर्धारित होते हैं क्योंकि चूक का सबूत अक्सर स्पष्ट होता है। एक अनुभवी रियल एस्टेट वकील का मूल्यांकन कर सकता है कि क्या गैर-डिस्क्लोजर एक कानूनी तथ्य और छूट के रूप से प्राप्त करने योग्य शुल्क है।

विक्रेता जोखिम

विक्रेताओं के लिए जोखिम भी स्टारर हैं। एक विक्रेता जो एक ज्ञात दोष का खुलासा करने में विफल रहता है, को संपत्ति वापस लेने के लिए मजबूर किया जा सकता है - कुछ समय बाद, खरीदार ने सुधार या इसके अलावा को बनाया है। विक्रेता को न केवल खरीद मूल्य बल्कि खरीदार की चलती, ऋण लागत और किसी भी अस्थायी आवास की लागत को भी चुकाने की आवश्यकता हो सकती है। यदि संपत्ति का खर्च कम हो गया है, तो विक्रेता उस नुकसान को भी अवशोषित करता है। वित्तीय हिट से परे, मुकदमेबाजी का तनाव भारी टोल ले सकता है। कुछ मामलों में, विक्रेता की असफलता को अपने शीर्षक बीमा कवरेज को शून्य कर सकता है, जिससे उन्हें व्यक्तिगत रूप से कानूनी लेनदेन के लिए उत्तरदायी नहीं हो सकता है।

नैतिक विचार

प्रकटीकरण केवल एक कानूनी कर्तव्य नहीं बल्कि एक नैतिक अनिवार्य है। रियल एस्टेट लेनदेन ट्रस्ट पर बनाया गया है। जब उस ट्रस्ट को तोड़ दिया जाता है - यहां तक कि एक झूठ के बजाय एक चूक के माध्यम से - पूरे पेशे को सामना करना पड़ता है। नैतिक अचल संपत्ति एजेंट पूर्ण पारदर्शिता के सिद्धांत का पालन करते हैं, यह पहचानने के लिए कि एक अच्छी तरह से सूचित खरीदार भविष्य के विवादों के बिना सफलतापूर्वक लेनदेन को पूरा करने की संभावना है। रियल्टर्स के राष्ट्रीय एसोसिएशन'] और विश्व में समान निकायों ने जोर दिया कि एजेंटों को "अपने ग्राहकों के हितों को अपने ऊपर रखने" के लिए भी होना चाहिए। इस दोहरे दायित्व का मतलब है कि वह केवल अचल संपत्ति के बारे में नहीं है।

पूर्ण प्रकटीकरण सुनिश्चित करने के लिए सर्वश्रेष्ठ अभ्यास

गैर प्रकटीकरण, विक्रेताओं, एजेंटों और खरीदारों के परिणामों से बचने के लिए सक्रिय रणनीतियों को अपनाना चाहिए। विक्रेताओं के लिए, प्रक्रिया सूचीकरण से पहले लंबी शुरू होती है। एक गहन पूर्व-निरीक्षण उन मुद्दों की पहचान कर सकता है जो अन्यथा अनजान हो सकते हैं। उन निष्कर्षों को उजागर करना-और मरम्मत रसीदें भी प्रदान करना- खरीदार का विश्वास बनाता है और पोस्ट-क्लोजिंग दावों की संभावना को कम करता है। विक्रेताओं को अपने एजेंट के साथ सावधानीपूर्वक अपने प्रकटीकरण फॉर्म की समीक्षा करनी चाहिए, प्रत्येक प्रश्न का उत्तर देना चाहिए। यदि कोई विक्रेता किसी शर्त के बारे में अनिश्चित है, तो इसे खाली छोड़ने या ज्ञान को दूर करने के लिए "अज्ञात" के रूप में प्रकट करना बेहतर है।

एजेंट के लिए, कुंजी प्रलेखन है। किसी संपत्ति की स्थिति, हर निरीक्षण रिपोर्ट के बारे में हर प्रश्न और पिछली मरम्मत के बारे में हर बातचीत को लिखित रूप में दर्ज किया जाना चाहिए। एजेंटों को ग्राहकों को उनके राज्य या प्रांत से नमूना प्रकटीकरण रूपों के साथ प्रदान करना चाहिए और प्रत्येक प्रश्न के कानूनी महत्व को समझाना चाहिए। प्रकटीकरण कानूनों पर निरंतर शिक्षा आवश्यक है, क्योंकि विनियम अक्सर बदलते हैं। एजेंटों को मजबूत आतंक और चूक बीमा भी दावा के खिलाफ सुरक्षा के लिए, भले ही वे हर सर्वोत्तम अभ्यास का पालन करें।

खरीदारों के लिए, परिश्रम रक्षा की पहली पंक्ति है। हमेशा पेशेवर देयता कवरेज के साथ लाइसेंस प्राप्त घर निरीक्षक को काम पर रखा जाता है। कीटों, रैडन, मोल्ड और सीवर लाइनों के लिए अतिरिक्त निरीक्षणों पर विचार करें। विक्रेता के प्रकटीकरण बयान की सावधानी से समीक्षा करें और कुछ भी है कि अस्पष्ट लगता है के बारे में अनुवर्ती सवाल पूछो। यदि विक्रेता या एजेंट जवाब देने में संकोच करते हैं, तो यह एक लाल झंडा है। खरीदार को पूरी तरह से प्रकटीकरण पर भरोसा नहीं करना चाहिए; उनकी स्वयं की जांच सामग्री तथ्यों की खोज करने के लिए महत्वपूर्ण हैं कि एक विक्रेता को पता नहीं हो सकता है या अनदेखा करने के लिए चुन सकता है।

निष्कर्ष

रियल एस्टेट बंद होने का क्षण है जब वादा अंतिम हो जाता है। इस प्रक्रिया के दौरान भौतिक तथ्यों का खुलासा वैकल्पिक नहीं है, न ही यह एक मात्र शिष्टाचार है - यह एक मौलिक कानूनी और नैतिक कर्तव्य है। खुलासा करने के लिए Failing बिक्री, भारी नुकसान, लाइसेंस रिवोकेशन और स्थायी रूप से tarnished प्रतिष्ठा को शामिल करने के लिए नेतृत्व कर सकते हैं। चाहे आप एक विक्रेता हैं जो किसी संपत्ति को उतारने की कोशिश कर रहे हों, एक एजेंट लेनदेन का प्रबंधन करता है, या खरीदार एक घर का मालिक बनने की उम्मीद करता है, पारदर्शिता हर किसी को बचाती है। पूरी तरह से सूचित खरीदार एक संतुष्ट खरीदार है, और एक लेनदेन जो किसी भी छिपे हुए आश्चर्य को छोड़ देता है।