रियल एस्टेट निवेशकों और लैंडलॉर्ड्स के लिए कर तैयारी युक्तियाँ

कर का मौसम अचल संपत्ति निवेशकों और मकान मालिकों के लिए चुनौतियों का एक अनूठा सेट प्रस्तुत करता है। एकाधिक आय धाराओं, कटौती योग्य खर्च, जटिल मूल्यह्रास नियमों का संयोजन, और कर कानूनों को विकसित करने से आपकी वापसी को भारी महसूस हो सकता है। हालांकि, एक सक्रिय दृष्टिकोण और कर कोड की ठोस समझ के साथ, आप अपनी देयता को कम कर सकते हैं, अपनी कटौती को अधिकतम कर सकते हैं, और आईआरएस के अनुरूप रह सकते हैं। यह व्यापक गाइड आवश्यक कर तैयारी रणनीतियों पर विस्तार करता है, रिकॉर्ड-कीपिंग, कटौती, निष्क्रिय गतिविधि नियमों, 1031 एक्सचेंजों, अनुमानित करों और आम नुकसान में गहराई से डाइविंग करता है। चाहे आप एक एकल किराये संपत्ति के मालिक हों या निवेश अचल संपत्ति के पोर्टफोलियो का प्रबंधन करें, ये डॉलर की प्रक्रिया को बचाएँ।

अपने वित्तीय रिकॉर्ड व्यवस्थित करें

प्रभावी कर तैयारी सावधानीपूर्वक रिकॉर्ड-कीपिंग के साथ शुरू होती है। बिना व्यवस्थित प्रलेखन के, आप लापता कटौती का जोखिम उठाते हैं, करों को ओवरपेइंग करते हैं, या ऑडिट को ट्रिगर करते हैं। शुरू में अपनी अचल संपत्ति गतिविधियों से संबंधित सभी वित्तीय दस्तावेजों को इकट्ठा करके शुरू करें। इसमें न केवल किराए की रसीद और बंधक बयान जैसी स्पष्ट वस्तुओं को शामिल किया गया है बल्कि यात्रा लॉग, गृह कार्यालय खर्च और किरायेदारों या संपत्ति प्रबंधकों के साथ पत्राचार जैसे कम स्पष्ट रिकॉर्ड भी शामिल है।

एक दस्तावेज़ प्रबंधन प्रणाली को लागू करना

डिजिटल उपकरण आपके रिकॉर्ड-कीपिंग प्रक्रिया को बदल सकते हैं। क्विकबुक, स्टेसा, या ऐपफ़ोलो जैसे क्लाउड-आधारित सॉफ़्टवेयर का उपयोग करने पर विचार करें जो स्वचालित रूप से आय और खर्चों को वर्गीकृत करता है। कागज दस्तावेजों के लिए, उन्हें पीडीएफ में स्कैन करें और उन्हें एक सुरक्षित क्लाउड फ़ोल्डर में स्टोर करें, जिसमें तार्किक फ़ोल्डर संरचना - उदाहरण के लिए, प्रत्येक संपत्ति के लिए अलग फ़ोल्डर्स, और प्रत्येक के भीतर, आय, ऑपरेटिंग खर्च, सुधार, करों और बीमा के लिए सबफ़ोल्डर्स। यह सिस्टम यह सुनिश्चित करता है कि आप आईआरएस जांच की वापसी या जवाब देने के दौरान किसी भी दस्तावेज़ को जल्दी से पुनः प्राप्त कर सकते हैं।

व्यक्तिगत और व्यावसायिक वित्त

सबसे आम गलतियों में से एक मकान मालिक व्यक्तिगत और किराये के फंड की शुरुआत कर रहा है। प्रत्येक किराये की संपत्ति (या कम से कम सभी संपत्तियों के लिए एक खाता) के लिए एक समर्पित बैंक खाता और क्रेडिट कार्ड खोलें यदि आप उन्हें ट्रैक करने के लिए उचित सॉफ्टवेयर का उपयोग करते हैं। यह अलगाव लेखांकन को सरल बनाता है, त्रुटियों को कम करता है और स्पष्ट लेखा परीक्षा ट्रेल्स प्रदान करता है। व्यक्तिगत और व्यावसायिक लेनदेन मिश्रित होने पर आईआरएस कटौती की संभावना अधिक है।

मास्टर डिडक्टेबल एक्सेंस

रियल एस्टेट निवेशक खर्च की एक विस्तृत श्रृंखला का कटौती कर सकते हैं, लेकिन हर लागत को समान रूप से इलाज नहीं किया जाता है। वर्तमान में कटौती योग्य मरम्मत और एक पूंजी सुधार के बीच अंतर को समझना जो वर्षों से अधिक समय तक कम होना चाहिए, महत्वपूर्ण है।

मरम्मत बनाम सुधार

मरम्मत जो आपकी संपत्ति को अच्छी कामकाजी स्थिति में रखती है - जैसे कि लीकी नल को ठीक करना, एक कमरे को चित्रित करना, या एक टूटी हुई खिड़की को बदलना - आम तौर पर साल में कटौती योग्य होना चाहिए। सुधार जो मूल्य जोड़ते हैं, उपयोगी जीवन का विस्तार करते हैं, या नए उपयोगों के लिए संपत्ति को अनुकूलित करते हैं (उदाहरण के लिए, एक डेक जोड़ना, छत की जगह, एक नई एचवीएसी प्रणाली स्थापित करना) को अपने उपयोगी जीवन (आम तौर पर आवासीय किराए की संपत्ति के लिए 27.5 साल) पर चालान करना चाहिए। आईआरएस सुरक्षित बंदरगाह प्रदान करता है - उदाहरण के लिए, de minimis सुरक्षित harbor]

बंधक ब्याज और अंक

बंधकों पर भुगतान की गई ब्याज को प्राप्त करने, सुधारने या किराए पर संपत्ति को बनाए रखने के लिए आम तौर पर कटौती योग्य है। इसमें संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋणों पर ब्याज शामिल है, जैसे कि पहले बंधक, होम इक्विटी लाइन (यदि संपत्ति के लिए इस्तेमाल किया जाता है), और लागत को पुनर्वित्त करना। किराये की संपत्ति के लिए बंधक पर भुगतान किए गए अंक को ऋण के जीवन पर याद किया जाना चाहिए, जो कि वर्ष में भुगतान में पूर्ण रूप से कटौती नहीं की जानी चाहिए। सभी 1098 रूपों और ऋण दस्तावेजों के सावधानीपूर्वक रिकॉर्ड रखें।

संपत्ति कर, बीमा, और एसोसिएशन शुल्क

स्थानीय सरकारों को भुगतान की गई अचल संपत्ति कर कटौती योग्य हैं। इसी तरह, मकान मालिक बीमा, अग्नि या बाढ़ बीमा के लिए प्रीमियम, और देयता कवरेज वर्ष में देय कटौती योग्य हैं। होम मालिकों एसोसिएशन (HOA) शुल्क या कोंडो एसोसिएशन देय भी ऑपरेटिंग खर्च के रूप में कटौती योग्य हैं। ध्यान दें कि आप संपत्ति करों को नहीं काट सकते हैं जो एक एस्क्रो खाते के माध्यम से किरायेदार के किराए से भुगतान किए जाते हैं- केवल आपके द्वारा भुगतान की गई वास्तविक राशि को लैंडोर्ड गिनती के रूप में भुगतान किया जाता है।

संपत्ति प्रबंधन और व्यावसायिक शुल्क

यदि आप एक संपत्ति प्रबंधक, लेखाकार, कर तैयारकर्ता, वकील या अचल संपत्ति सलाहकार को काम पर रखते हैं, तो उनकी फीस साधारण व्यावसायिक खर्चों के रूप में पूरी तरह से कटौती योग्य होती है। इन शुल्कों को कम करने के लिए चालान और अनुबंध रखें। इसी तरह, लिस्टिंग सेवाओं के लिए भुगतान की गई फीस, किरायेदार स्क्रीनिंग कंपनियां, या eviction विशेषज्ञ कटौती योग्य हैं।

यात्रा और परिवहन

अपने किराये के गुणों से यात्रा करने के लिए खर्च - जैसे कि आपकी कार, पार्किंग, टोल और यहां तक कि हवाई किराया के लिए आउट ऑफ-टाउन गुण-वेरी कटौती योग्य हैं। आईआरएस मानक माइलेज दर (2023 में प्रति मील (65.5 सेंट) अक्सर सबसे आसान तरीका है। माइलेज का दावा करने के लिए, आपको एक समकालीन लॉग रखना चाहिए जो तारीख, गंतव्य, उद्देश्य और मील संचालित होने के लिए रिकॉर्ड करता है। वैकल्पिक रूप से, आप वास्तविक वाहन खर्च (गैस, मरम्मत, मूल्यह्रास) काटा कर सकते हैं लेकिन व्यवसाय और व्यक्तिगत उपयोग के बीच आवंटित होना चाहिए। कभी भी अपने घर से नियमित कार्यालय तक मील का भुगतान नहीं करना चाहिए।

गृह कार्यालय कटौती

यदि आप नियमित रूप से अपने घर का हिस्सा उपयोग करते हैं और विशेष रूप से अपने किराये के गुणों के प्रबंधन के लिए - बुककीपिंग के लिए, किरायेदारों के साथ संवाद करते हैं, और योजना - आप घर कार्यालय में कटौती के लिए योग्य हो सकते हैं। सरलीकृत विधि प्रति वर्ग फुट की कटौती को 300 वर्ग फुट (अधिकतम $ 1,500) तक की अनुमति देती है। नियमित विधि को वास्तविक खर्चों (मार्टगेज ब्याज, उपयोगिताओं, बीमा) को वर्ग फुटेज द्वारा आवंटित करने की आवश्यकता होती है। सावधान रहें: घर का कार्यालय व्यवसाय का आपका प्रमुख स्थान होना चाहिए, और आपके पास कोई अन्य निश्चित स्थान नहीं होना चाहिए जहां आप प्रशासनिक कार्य करते हैं। आईआरएस इस कटौती को स्क्रूट करता है, इसलिए नियमों का सख्त पालन आवश्यक है।

अवमूल्यन

मूल्यह्रास अचल संपत्ति निवेशकों के लिए सबसे शक्तिशाली कर लाभ में से एक है। आवासीय किराये की संपत्ति को सीधे लाइन विधि (भूमि मूल्य को छोड़कर) का उपयोग करके 27.5 वर्षों में परिभाषित किया गया है। इसका मतलब है कि आप सालाना इमारत के लागत के आधार का प्रतिशत घटा सकते हैं, भले ही संपत्ति की सराहना हो। मूल्यह्रास को अधिकतम करने के लिए, एक ] को मान लें कि आप अपनी संपत्ति को वापस लेने के लिए योजना बना सकते हैं। हालांकि, यह आपके द्वारा किए गए संपत्ति के अनुसार अनुमानित आय को कम कर सकता है।

रेंटल इनकम और निष्क्रिय गतिविधि हानि नियम

सभी किराये की आय - मासिक किराया, देर से शुल्क, पालतू शुल्क, पार्किंग शुल्क और किराए के बदले में प्रदान की गई किसी भी सेवा - आपकी कर वापसी पर रिपोर्ट नहीं की जानी चाहिए। सभी आय की रिपोर्ट करने में विफलता एक आम लेखा परीक्षा ट्रिगर है। हालांकि, आईआरएस किराये की अचल संपत्ति गतिविधियों को स्वाभाविक रूप से निष्क्रिय के रूप में देखता है, जिसका अर्थ किराया से नुकसान आम तौर पर सक्रिय आय (साल, व्यापार लाभ) को ऑफसेट नहीं कर सकता है। यह वह जगह है जहां निष्क्रिय गतिविधि हानि (पीएएल) नियम खेलने में आते हैं।

सामग्री भागीदारी बनाम निष्क्रिय

यदि आप सक्रिय रूप से अपने गुणों का प्रबंधन करते हैं - प्रबंधन निर्णय लेने, किरायेदारों को मंजूरी देना, मरम्मत की व्यवस्था करना - आपको अभी भी निष्क्रिय रूप से इलाज किया जा सकता है जब तक कि आप सात भौतिक भागीदारी परीक्षण में से एक को पूरा नहीं करते हैं। सबसे आम परीक्षण किराये की अचल संपत्ति गतिविधियों पर प्रति वर्ष 500 घंटे से अधिक खर्च कर रहा है। यदि आप योग्य हैं, तो आप गैर-निष्क्रिय आय के खिलाफ नुकसान का कटौती कर सकते हैं, लेकिन केवल एक निश्चित राशि तक। इसके अतिरिक्त, यदि आपकी समायोजित सकल आय (AGI) $100,000 से कम है, तो आप किराए पर अचल संपत्ति हानि (चरण-बाहर $ 150,000 AGI तक) के लिए योग्यता प्राप्त कर सकते हैं।

सामग्री भागीदारी और रियल एस्टेट व्यावसायिक स्थिति

उन मकान मालिकों के लिए जो अपने किराये को कोर व्यवसाय के रूप में मानते हैं, IRS नियमों के तहत एक रियल एस्टेट पेशेवर बन जाते हैं, आपको बिना किसी सीमा के किराये के नुकसान को काटने की अनुमति देता है। अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपको दो टेस्ट पास करना होगा: (1) वर्ष के दौरान सभी ट्रेडों या व्यवसायों में अपनी व्यक्तिगत सेवाओं का 50% से अधिक वास्तविक संपत्ति व्यापार या व्यवसायों में किया जाता है, और (2) आप वास्तविक संपत्ति व्यापार या व्यवसायों में 750 घंटे से अधिक सेवा करते हैं।

लीवरेज टैक्स-डेफरेड एक्सचेंज (1031)

जब आप किराये की संपत्ति बेचते हैं, तो आप आम तौर पर पूंजीगत लाभ कर और मूल्यह्रास की वापसी करते हैं। A 1031 exchange ] (जैसे कि किंड विनिमय) आपको उन करों को किसी अन्य तरह के निवेश संपत्ति में आय का निवेश करके स्थगित करने की अनुमति देता है। नियम सख्त हैं: आपको एक योग्य मध्यस्थ का उपयोग करना चाहिए, 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करना चाहिए, और 180 दिनों के भीतर बंद करना चाहिए। आप कर को ट्रिगर किए बिना किसी नकदी या "बूट" (गैर-जैसे किंड संपत्ति) प्राप्त नहीं कर सकते। 1031 एक्सचेंजों को अनिश्चित काल में दोहराया जा सकता है, जिससे निवेशक को बिना किसी कर के पैसे वापस नहीं कर सकते हैं।

तिमाही अनुमानित करों की योजना

यदि आपकी किराये की आय अन्य नौकरियों से बचने के बाद कर देयता पैदा करती है, तो आपको त्रैमासिक अनुमानित कर भुगतान करने की संभावना होती है। आईआरएस को आपको वर्तमान वर्ष की कर देयता के कम से कम 90% या पिछले वर्ष की देयता के 100% (110% यदि आपका एजीआई $ 50,000 से अधिक है) भुगतान करने की आवश्यकता होती है। फॉर्म 1040-ES का उपयोग करके गणना करने और त्रैमासिक भुगतान करने की आवश्यकता होती है। कई मकान मालिकों को अनुमानों को बनाने के दौरान अपनी आय को कम से कम 90% भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जिससे भुगतान दंडाधिकार के लिए भुगतान की राशि का एक अच्छा नियम संघीय और राज्य करों के लिए शुद्ध किराये की आय का 30-35% निर्धारित करना है। प्रत्येक वर्ष की आय को तैयार करने या किसी भी परिवर्तन में परिवर्तन करने के लिए कटौती करने के बाद अपने अनुमानों को निर्धारित करने के लिए अपनी अनुमानित राशि निर्धारित करना।

टैक्स सॉफ्टवेयर का उपयोग या व्यावसायिक परामर्श करें

कुछ गुणों वाले छोटे पोर्टफोलियो के लिए, किराये की अचल संपत्ति के लिए डिज़ाइन किए गए कर सॉफ्टवेयर जैसे टर्बोटैक्स प्रीमियर या एच एंड आर ब्लॉक प्रीमियम - डिप्रिसिएशन, अनुसूची ई और निष्क्रिय हानि सीमाओं जैसे मूल सिद्धांतों को संभाल सकता है। ये कार्यक्रम आपको प्रश्नों के माध्यम से मार्गदर्शन करते हैं और स्वचालित रूप से मूल्यह्रास और पुनर्संरचना की गणना करते हैं। हालांकि, कई गुणों, लागत अलगाव अध्ययन, 1031 एक्सचेंजों, या जटिल निष्क्रिय गतिविधि मुद्दों के लिए, एक [FLT: 0]] समान कर पेशेवर ] (CPA या EA) के साथ अचल संपत्ति विशेषज्ञता अमूल्य है। वे कटौती की पहचान कर सकते हैं जो आप एक पेशेवर लेखा परीक्षा के रूप में चुन सकते हैं।

टैक्स कानूनों पर अद्यतन रहें

टैक्स कानूनों में अक्सर रियल एस्टेट परिवर्तन को प्रभावित किया जाता है। हाल के परिवर्तनों में शामिल हैं टैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट (2017), जिसने कॉर्पोरेट कर की दर को कम कर दिया और मानक कटौती को बढ़ा दिया, लेकिन सीमित राज्य और स्थानीय कर (SALT) $ 10,000 तक कटौती, उच्च कर राज्यों को प्रभावित करता है। CARES Act](NA))))) -P-P-Ranchange.

आम मिठास से बचें

• ]Mixing personal and business व्यय: हमेशा समर्पित खातों और क्रेडिट कार्ड का उपयोग करें।
• ]सभी आय की रिपोर्ट के लिए अवगत करा: देर से शुल्क या प्रीपेड किराया की तरह भी छोटी राशि शामिल की जानी चाहिए।
• ] सुधार के साथ मरम्मत का कार्य: गलत वर्गीकरण एक कटौती की अस्वीकृति या लेखा परीक्षा को ट्रिगर कर सकते हैं।
• ]निर्वरण की कमी को कम करने के लिए: जब आप बेचते हैं, तो आगे की योजना बनाएं और करों को डीफ़र्ट करने के लिए 1031 एक्सचेंज पर विचार करें।
• ]राज्य कर आवश्यकताओं को अनदेखा करना: कई राज्यों में किराये की आय, मूल्यह्रास और नेक्सस (यदि आप किसी अन्य राज्य में संपत्ति रखते हैं) के लिए अलग नियम हैं।
• ]अनुमत करों का भुगतान करने में विफल: भले ही आप कटौती के कारण वर्ष के अंत में $ 0 का भुगतान करते हैं, तो आईआरएस अभी भी देर से भुगतान के लिए दंडित करता है अगर आप सुरक्षित बंदरगाह से नहीं मिलते हैं।
• ]]Claiming बहुत बड़ा एक घर कार्यालय कटौती: उचित दस्तावेज के बिना, यह लेखा परीक्षा के लिए एक लाल झंडा है।

एक लेखा परीक्षा के लिए तैयार करना

यहां तक कि सावधानीपूर्वक रिकॉर्ड के साथ, लेखा परीक्षा होती है। कम से कम तीन वर्षों तक सभी रसीदें, चालान, बैंक स्टेटमेंट, लीज एग्रीमेंट्स और ट्रैवल लॉग्स को रखें (यदि आप 25% या उससे अधिक आय को कम करते हैं)। संपत्ति और वर्ष द्वारा दस्तावेज़ों का आयोजन करें। यदि आप सॉफ्टवेयर का उपयोग करते हैं, तो प्रतिवर्ष बैकअप कॉपी निर्यात करें। आईआरएस अक्सर प्रस्तावित परिवर्तनों या एक परीक्षा अनुरोध की सूचना भेजता है। तुरंत जवाब दें, केवल अनुरोधित दस्तावेज प्रदान करें, और आपको प्रतिनिधित्व करने के लिए एक सीपीए को किराए पर लेने पर विचार करें। एक स्पष्ट पेपर ट्रेल होने के बाद आपका सबसे अच्छा बचाव है।

अचल संपत्ति निवेशकों के लिए प्रभावी कर तैयारी एक बार की घटना नहीं है लेकिन एक चल रणनीति है। व्यवस्थित रहने से, कटौती और निष्क्रिय नुकसान के आसपास के नियमों को समझकर, 1031 एक्सचेंजों और लागत अलगाव जैसे उपकरणों का लाभ उठाते हुए, और विश्वसनीय पेशेवर के साथ काम करते हुए, आप एक बोझ से टैक्स सीजन को बचत के अवसर पर बदल सकते हैं। प्रारंभिक शुरुआत में, अपनी प्रगति की तिमाही समीक्षा करें, और कभी भी गहन प्रलेखन की शक्ति को कम नहीं करेंगे। इन प्रथाओं के साथ, आप न केवल अनुपालन रहेंगे बल्कि अपने अचल संपत्ति निवेश की लाभप्रदता को भी बढ़ा सकते हैं।