यदि आपका वित्त पोषण बंद होने से पहले गिर जाता है तो कदम

यह पता लगाना कि आपका वित्तपोषण बंद होने से पहले गिर गया है, किसी भी होमबॉयर के लिए एक गट-व्रेंचिंग अनुभव है। आपने पहले से ही निरीक्षण, मूल्यांकन और कमाए जमा में समय, भावना और धन का निवेश किया है। जबकि स्थिति महत्वपूर्ण महसूस करती है, यह आशाहीन नहीं है। एक स्पष्ट योजना के साथ जल्दी से अभिनय करना अभी भी लेनदेन को बचाया जा सकता है और आपकी वित्तीय हितों की रक्षा कर सकता है। नीचे उन ठोस चरणों को आप तुरंत लेने की जरूरत है यदि आपकी बंधक स्वीकृति बंद होने की मेज से पहले दिन पहले हो जाती है।

Situation का आकलन करना

इससे पहले कि आप आतंकी बनें, तथ्यों को इकट्ठा करें। अपने ऋण अधिकारी से संपर्क करें और इनकार के विस्तृत स्पष्टीकरण के लिए पूछें। आम कारणों में आपके क्रेडिट स्कोर में एक गिरावट शामिल है, अंतिम अंडरराइटिंग के दौरान खोजे गए बिना बंद कर्ज, खरीद मूल्य के नीचे आने वाला एक मूल्यांकन, या ऋणदाता एक आवश्यक दस्तावेज खो रहा है। संघीय नियमों के तहत कारण निर्दिष्ट लिखित इनकार पत्र के लिए पूछें - ऋणदाता को समान क्रेडिट अवसर अधिनियम के तहत यह प्रदान करना चाहिए। सटीक कारण को समझना एक निश्चित खोजने की ओर पहला कदम है।

तीन प्रमुख ब्यूरो (Equifax, Experian, TransUnion) से अपनी क्रेडिट रिपोर्ट AnnualCreditReport.com से अपनी क्रेडिट रिपोर्ट को खींचें, तो कोई त्रुटि नहीं है। यदि देर से भुगतान या एक नई जांच ने अपने स्कोर को नीचे खींच लिया है, तो आप ऑनलाइन विवाद प्रक्रिया का उपयोग करके जल्दी से गलतफहमी से विवाद कर सकते हैं। इसी तरह, अगर यह मुद्दा आय प्रलेखन है, तो देखें कि क्या आप वर्ष-समय पर भुगतान की स्थिति, हस्ताक्षर किए गए कर रिटर्न या बोनस पत्र जैसे अतिरिक्त प्रमाण प्रदान कर सकते हैं। स्व-व्यवसायी उधारकर्ताओं के लिए, एक सीपीए-पूर्व भुगतान और दस्तावेज़ के तहत एक बयान जारी रख सकते हैं।

अपने रियल एस्टेट एजेंट के साथ तुरंत संवाद करें

आपके रियल एस्टेट एजेंट इस संकट में आपका क्वार्टरबैक है। उन्हें यह सूचित करते हुए कि आप बुरी खबर सुनते हैं। वे संभावना पहले वित्तीय आश्चर्यों को संभालते हैं और आपको अगले कदमों पर मार्गदर्शन कर सकते हैं। एजेंट भी विक्रेता के एजेंट तक पहुंच सकता है ताकि स्थिति को पारदर्शी ढंग से समझा जा सके। विक्रेता एक विस्तार देने की संभावना रखते हैं यदि वे समझते हैं कि आप सौदे को छोड़ने के बजाय एक समाधान पर सक्रिय रूप से काम कर रहे हैं।

अपने एजेंट से पूछिए कि एक ऐडेंडम को बंद करने की तारीख के विस्तार का अनुरोध करने के लिए - आम तौर पर 7 से 14 दिन एक उचित पूछता है। यदि आपने पहले से ही समाप्त हो चुका है तो आपको ऋण आकस्मिकता की तारीख को समायोजित करने की भी आवश्यकता हो सकती है। बातचीत करने के लिए तैयार रहें; उदाहरण के लिए, आप अपने सबसे कमाए गए पैसे का एक छोटा हिस्सा अच्छा विश्वास दिखाने के रूप में जारी करने के लिए सहमत हो सकते हैं। आपके एजेंट के लिए एक स्क्रिप्ट हो सकती है: "मेरे खरीदार का वित्तपोषण पिछले मिनट के अंडरराइटिंग मुद्दे के कारण गिर गया है, लेकिन वे पहले से ही एक अन्य ऋणदाता के साथ लागू हो चुके हैं और 48 घंटों के भीतर पूर्व-अनुमोचन की उम्मीद कर सकते हैं। हम 10 दिन के विस्तार का अनुरोध करते हैं और $1,000 तक कमाई जमा राशि को बढ़ाने के लिए तैयार कर रहे हैं।

अपने ऋण की समीक्षा करें

अधिकांश खरीद अनुबंधों में एक वित्तपोषण आकस्मिकता शामिल है जो आपके ऋण विफल होने पर आपकी आय जमा की रक्षा करती है। समीक्षा करें कि आपके एजेंट या वकील के साथ ध्यान से खंड। इसमें विक्रेता को सूचित करने के लिए विशिष्ट समय की समय-समय पर समय-समय पर देरी हो सकती है और जब तक आपको आकस्मिकता का इलाज करना पड़ता है। यदि आप अभी भी आकस्मिकता अवधि के भीतर हैं, तो आपके पास अपनी जमा राशि के साथ अगर आप चुनते हैं तो लाभ उठाने का लाभ उठाते हैं। अधिसूचना की समय-समय पर याद करने से उस सुरक्षा को रोक सकता है, इसलिए तेजी से कार्य कर सकता है।

यदि आकस्मिकता समाप्त हो गई है, तो आप एक कठिन स्थिति में हो सकते हैं - लेकिन उम्मीद नहीं है। कुछ विक्रेता अभी भी संपत्ति को फिर से सूचीबद्ध करने के बजाय आपके साथ काम करेंगे। यदि आप साबित कर सकते हैं कि आप सक्रिय रूप से वैकल्पिक वित्तपोषण की तलाश कर रहे हैं, तो कई विक्रेता शुरू होने के बजाय एक लघु विस्तार के लिए सहमत होंगे। कुछ राज्यों में, एक "समय का सार" खंड लागू हो सकता है, जिसका अर्थ हर दिन गिनती है। आपका एजेंट आपको अनुबंध संशोधन पर बातचीत करने में मदद कर सकता है जो नई समय सीमा और किसी भी रियायत को निर्दिष्ट करता है।

वैकल्पिक वित्तपोषण विकल्प का अन्वेषण करें

यह नहीं मानो कि एक इनकार का मतलब है कि आप सभी पर बंधक नहीं पा सकते। विभिन्न ऋणदाताओं के पास जोखिम और विभिन्न ऋण उत्पादों के लिए अलग-अलग भूखें हैं। यहां सबसे व्यवहार्य विकल्प हैं:

• ]]एक अन्य ऋणदाता के साथ तुरंत आवेदन करें। कई ऑनलाइन ऋणदाता और स्थानीय क्रेडिट यूनियन दिनों में एक आवेदन प्रक्रिया कर सकते हैं। यदि आपका क्रेडिट मुद्दा छोटा है, तो दूसरा ऋणदाता आपको उसी दस्तावेज का उपयोग करने की मंजूरी दे सकता है। "पट्टे पूर्व-अनुमोदन" के लिए पूछो और अद्यतन वेतन स्टब और बैंक विवरण प्रदान करने के लिए तैयार रहें। कुछ ऋणदाता दूसरों द्वारा अस्वीकार किए गए "दूसरा देखो" फ़ाइलों में विशेषज्ञ हैं।
• Switch ऋण कार्यक्रम यदि आप एक पारंपरिक ऋण का उपयोग कर रहे हैं, तो FHA ऋण (जो कम क्रेडिट स्कोर की अनुमति देता है, अक्सर 580) या A VA ऋण (योग्य पशु और सेवा सदस्यों के लिए) के रूप में कम होता है, जिसमें कोई भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है। USDA ऋण ग्रामीण संपत्ति के लिए एक और विकल्प है और योग्य खरीदारों के लिए शून्य डाउन भुगतान प्रदान करता है। प्रत्येक कार्यक्रम में अलग ऋण-से-आयात सीमा और बंधक बीमा आवश्यकताओं है।
• एक पोर्टफोलियो ऋणदाता का उपयोग करें. ये बैंक अपनी पुस्तकों पर ऋण लेते हैं और उन उधारकर्ताओं को मंजूरी देने के लिए अधिक लचीलापन रखते हैं जो मानक दिशानिर्देशों को फिट नहीं करते हैं। वे ब्याज-केवल या समायोज्य दर विकल्प प्रदान कर सकते हैं जो अभी भी आपकी आवश्यकताओं को पूरा करते हैं। पोर्टफोलियो उधारदाता अक्सर उच्च दरों का शुल्क लेते हैं लेकिन जल्दी बंद हो सकते हैं क्योंकि वे फैनी माई या फ्रेडी मैक ओवरले द्वारा बाध्य नहीं हैं।
• ]एक सह-अभिनेता प्राप्त करें। मजबूत क्रेडिट और आय के साथ एक योग्य सह-बोरोवर जोड़ना सौदा काम कर सकता है। यह एक माता-पिता, रिश्तेदार या करीबी दोस्त हो सकता है जो बंधक पर हस्ताक्षर करने के इच्छुक हैं। जागरूक रहें: एक सह-अभिनेता ऋण के लिए समान रूप से जिम्मेदार है और उनका क्रेडिट प्रभावित होगा। अधिकांश ऋणदाता पारंपरिक ऋणों और कुछ सरकारी कार्यक्रमों पर सह-अभिनेता की अनुमति देते हैं।

एक्ट फास्ट। बंधक पूर्व-अनुमोदन कभी कभी 24 घंटे के भीतर पूरा किया जा सकता है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो मूल समयरेखा का एक सहायक अवलोकन प्रदान करता है ताकि आप जानते हैं कि क्या उम्मीद की जाए। यदि आपको एक विशेष कार्यक्रम की आवश्यकता है, तो एक बंधक ब्रोकर एक साथ कई उधारदाताओं की दुकान कर सकता है।

विक्रेता के साथ एक समाधान को बातचीत करें

यदि विक्रेता बंद होने के लिए उत्सुक है, तो वे सौदा को जीवित रखने के लिए कुछ रियायतें प्रदान करने के लिए तैयार हो सकते हैं। इन वार्ता बिंदुओं पर विचार करें:

• Seller वित्तपोषण. विक्रेता से पूछो कि क्या वे दूसरे बंधक रखने के इच्छुक हैं या यहां तक कि पूर्ण विक्रेता वित्तपोषण प्रदान करते हैं। यह पारंपरिक ऋणदाता आवश्यकताओं को बायपास कर सकता है। यह विक्रेताओं के साथ अधिक आम है जो संपत्ति मुक्त और स्पष्ट स्वामित्व रखते हैं। विक्रेता एक अल्पकालिक (जैसे, 5 साल) के लिए उचित ब्याज दर पर ध्यान दे सकता है, जिससे आपको पुनर्वित्त करने का समय मिलता है। अपने एजेंट या वकील को एक साधारण वचनबद्ध नोट और ट्रस्ट के काम का ड्राफ्ट करना चाहिए।
• मूल्य में कमी. यदि मूल्यांकन कम हो गया है, तो विक्रेता अनुमानित मूल्य से मेल खाने के लिए खरीद मूल्य को कम करने के लिए सहमत हो सकता है, जो आपको एक छोटे ऋण-मूल्य अनुपात के साथ एक अलग ऋण पर स्विच करने की अनुमति देता है। वैकल्पिक रूप से, यदि मूल्यांकन उच्च में आया है लेकिन आपका ऋण किसी अन्य कारण से गिर गया है, तो एक मूल्य में कमी आपको एक सख्त ऋण-से-आयात अनुपात के तहत योग्यता प्राप्त करने में मदद कर सकती है।
• ]] बंद लागत की ओर योगदान बंद लागत का एक बड़ा हिस्सा भुगतान करने के लिए विक्रेता को प्राप्त करने से आपके डाउन पेमेंट या आरक्षित आवश्यकताओं के लिए नकदी मुक्त हो सकता है। कई मानक अनुबंध पहले से ही एक निश्चित प्रतिशत तक लागत क्रेडिट को बंद करने की अनुमति देते हैं (उदाहरण के लिए, पारंपरिक ऋण के लिए 3%, FHA के लिए 6%)।
• ]एक गैर वापसी योग्य जमा के साथ विस्तार अपने सबसे कमाए गए पैसे (जैसे, $5,000) का एक गैर वापसी योग्य हिस्सा प्रदान करते हैं जबकि आप नए वित्तपोषण को सुरक्षित रखते हैं। इससे विक्रेता आपको गंभीर दिखाता है और देरी के लिए उन्हें क्षतिपूर्ति करता है। आप विस्तार के बदले में उच्च खरीद मूल्य पर भी सहमत हो सकते हैं।

विक्रेता वित्तपोषण पर अधिक के लिए, कानूनी और कर निहितार्थ को समझने के लिए विक्रेता वित्तपोषण के दिशानिर्देशों की समीक्षा ] से ]] की समीक्षा करें।

बैकअप योजनाओं पर विचार करें पारंपरिक बंधक से परे

जब पारंपरिक ऋण एक विकल्प नहीं है, तो रचनात्मक वित्तपोषण अंतर को पुल कर सकता है:

• ]व्यक्तिगत ऋण या ऋण की पंक्ति. यदि आपको केवल थोड़ी मात्रा में बंद होने की आवश्यकता है (उदाहरण के लिए, क्योंकि आप आरक्षित पर कम थे), एक बैंक से व्यक्तिगत ऋण या यहां तक कि एक 401(k) ऋण धन प्रदान कर सकता है। जागरूक रहें कि व्यक्तिगत ऋण की ब्याज दर अधिक है लेकिन वे जल्दी बंद हो सकते हैं। कुछ ऋणदाता आपको 5 साल की पुनर्भुगतान अवधि के साथ अपने 401(k) से 50,000 डॉलर तक उधार लेने की अनुमति देते हैं। नियमों के लिए अपने प्लान प्रशासक के साथ चेक करें।
• ]परिवार से उपहार निधि कई ऋण कार्यक्रम एक रिश्तेदार से मौद्रिक उपहार की अनुमति देते हैं। यदि आप एक पत्र प्राप्त कर सकते हैं तो यह पुष्टि करना एक उपहार है (कोई ऋण नहीं), आप उन निधियों का उपयोग नीचे भुगतान या बंद लागत के लिए कर सकते हैं। FHA ऋण भी गैर-धाराओं से उपहार की अनुमति देते हैं। सुनिश्चित करें कि डोनर एक पेपर ट्रेल प्रदान करता है: बैंक स्टेटमेंट दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित धन और उपहार पत्र दिखा रहा है।
• Bridge ऋण या हार्ड मनी लोन. ये अल्पकालिक, उच्च-interest ऋण बंद करने के लिए नकदी प्रदान कर सकते हैं जबकि आप पुनर्वित्त या किसी अन्य संपत्ति को बेच सकते हैं। वे महंगे हैं लेकिन घर और अपनी जमा राशि को खोने से रोक सकते हैं। हार्ड मनी उधारदाता आपके क्रेडिट के बजाय संपत्ति की इक्विटी पर ध्यान केंद्रित करते हैं, इसलिए वे सप्ताह के भीतर निधि ले सकते हैं। हालांकि, 10–15% और अपफ्रंट पॉइंट की दरों की उम्मीद करते हैं।
• ]Rent-to-own या लीज विकल्प. यदि आप अब वित्तपोषण नहीं कर सकते हैं, तो विक्रेता के साथ एक लीज-पुरचेस समझौते पर बातचीत करें। आप एक निर्धारित अवधि (आम तौर पर 1-3 साल) के भीतर खरीदने के विकल्प के साथ एक किरायेदार के रूप में आगे बढ़ते हैं, जिससे आपको अपने क्रेडिट की मरम्मत करने या अधिक नकदी जमा करने का समय मिलता है। अपने मासिक किराए का एक हिस्सा भविष्य की खरीद मूल्य की ओर श्रेय दिया जा सकता है। एक रियल एस्टेट वकील ने अपने विकल्प अधिकारों को संरक्षित करने के लिए अनुबंध का ड्राफ्ट किया है।

अपने अधिकारों और विकल्प को जानें

डेनिअल के कारण के आधार पर, आपके पास कानूनी सहारा हो सकता है। यदि आप मानते हैं कि ऋणदाता रेस, धर्म, लैंगिक या अन्य संरक्षित वर्ग के आधार पर आपके खिलाफ भेदभाव करता है, तो आप ] के साथ शिकायत दर्ज कर सकते हैं आवास और शहरी विकास विभाग । फेयर हाउसिंग एक्ट भेदभावपूर्ण उधार प्रथाओं को प्रतिबंधित करता है।

यदि आपके क्रेडिट रिपोर्ट में गलत जानकारी के कारण इनकार किया गया था, तो फेयर क्रेडिट रिपोर्टिंग एक्ट आपको विवाद त्रुटियों के लिए पात्रता देता है। क्रेडिट ब्यूरो को 30 दिनों के भीतर जांच करनी चाहिए। यदि वे त्रुटि की पुष्टि करते हैं, तो आप एक सही रिपोर्ट का अनुरोध कर सकते हैं। आप वास्तविक क्षति और कानूनी शुल्क के लिए मुकदमा करने का भी हकदार हो सकते हैं। सभी विवाद पत्राचार की प्रतियां रखें।

इसके अलावा, अगर उनके पास एक है तो ऋणदाता से पूछो (ROV) विवादित मूल्यांकन के लिए प्रक्रिया। यदि तुलनीय बिक्री उच्च मूल्य का समर्थन करती है, तो आप स्क्रैच से शुरू किए बिना मूल्यांकन बढ़ा सकते हैं। अपने एजेंट के साथ मजबूत comps की सूची तैयार करें और इसे कवर पत्र के साथ प्रस्तुत करें, यह समझाना कि मूल comps को क्यों पुराना या गलत तरीके से बाहर रखा गया था। कुछ उधारदाताओं को मूल्यांकन के 10 दिनों के भीतर औपचारिक ROV अनुरोध की आवश्यकता होती है।

होमबॉयिंग प्रक्रिया के दौरान अपने कानूनी अधिकारों पर अधिक विवरण के लिए, परामर्श करें Nolo's गाइड to बंधक ऋण denials] अपने विकल्पों के चरण-दर-चरण स्पष्टीकरण के लिए.

भविष्य के लेनदेन में वित्तीय गिरावट से बचने के लिए कदम उठाएं

जब आप वर्तमान संकट को नेविगेट करते हैं, तब उन प्रथाओं को लागू करना शुरू कर देता है जो अगली बार आपकी रक्षा करेंगे:

• ]Get pre-underwritten, बल्कि सिर्फ पूर्व-योग्य घोषित किये जाने के बजाय. एक पूर्व-underwritten ऋण की समीक्षा वास्तविक underwriter द्वारा की गई है जो आपकी आय, परिसंपत्तियों और क्रेडिट को सत्यापित करता है। यह अंतिम मिनट के इनकार की संभावना को कम करता है क्योंकि अंडरराइटिंग पहले ही होता है। कई उधारदाताओं ने इस सेवा को बिना किसी अतिरिक्त लागत पर प्रदान किया है।
• ]]आपकी वित्तीय स्थिरता को बनाए रखें ऋण प्रक्रिया के दौरान बड़ी खरीद, बदलाव नौकरियों को नहीं बनाते हैं, या नए क्रेडिट खातों को खोलते हैं। स्टोर क्रेडिट कार्ड पर फर्नीचर खरीदने जैसे छोटे बदलाव भी अनुमोदन को घटा सकते हैं। अपने बैंक स्टेटमेंट को साफ रखें; बड़े नकदी जमाओं से बचें जो स्रोत के लिए कठिन हैं।
• Keep अतिरिक्त भंडार बंद होने के बाद तरल बचत में बंधक भुगतान के कम से कम दो महीने हैं। यह कुशन आपको कम जोखिम बनाता है और बीमा प्रीमियम वृद्धि जैसे मामूली आश्चर्य को अवशोषित कर सकता है। FHA ऋण अक्सर भंडार की आवश्यकता होती है, और पारंपरिक ऋण उन्हें उच्च LTV या निवेश गुणों के लिए आवश्यक हो सकता है।
• ]एक से अधिक उधारदाताओं को पहले सप्ताह के दौरान तीन ऋणदाताओं पर लागू करें। यहां तक कि अगर आप केवल एक के साथ आगे बढ़ें तो प्रतियोगिता आपको गिरने वाले विकल्प देती है। कुछ ऋणदाता "दर-दर-बंद" प्रदान करते हैं जो आपको दरों में वृद्धि करने की रक्षा करते हैं; नए निर्माण या चालीस समापन के लिए विस्तारित दर लॉक (60-90 दिन) के बारे में पूछते हैं।
• ]Review your ऋण अनुमान सावधानी से. क्लोजिंग डिस्क्लोज़र के साथ अपने ऋण अनुमान की तुलना करें. शुल्क या शर्तों में किसी भी बड़े बदलाव के लिए उधारदाता को फिर से बंद करने की आवश्यकता होती है. यदि कुछ कुछ बंद दिखता है, तो हस्ताक्षर करने से पहले सवाल पूछो.

होमबॉयिंग प्रक्रिया में गहरी गोता लगाने और अपनी वित्तीय प्रोफाइल को मजबूत करने के लिए कैसे, फैनी माई की HomeView कार्यक्रम उत्कृष्ट संसाधन प्रदान करता है। इसके अतिरिक्त, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स एक ] प्रदान करता है, जो वित्तपोषण गिरने से बचने के लिए गाइड ] जिसमें अनुभवी पेशेवरों से युक्तियां शामिल हैं।

इस अनुभव से सीखें

रियल एस्टेट में हर चुनौती भविष्य की सफलता के लिए एक ट्यूशन भुगतान है। गलत हो गया और आपने इसे कैसे तय किया। अपने दस्तावेज़ीकरण, उधारदाता संचार और अंतिम संकल्प के साथ एक फ़ाइल रखें। अपने एजेंट के साथ इस अनुभव को साझा करें और चेतावनी संकेत सीखिए कि इनकार से पहले। रूट कारणों को समझकर - चाहे वह क्रेडिट स्कोर डुबकी, मूल्यांकन अंतराल, या खराब पूर्व-अनुमोदन वाला हो - आप अपने अगले लेनदेन के लिए बेहतर तैयार होंगे।

आपके द्वारा गिरने वाले वित्तीय को आपकी होमबॉयिंग यात्रा का अंत नहीं होना चाहिए। शीघ्र कार्रवाई, रचनात्मक समाधान और सही टीम के साथ, आप अक्सर बंद हो सकते हैं - और भविष्य के लिए मूल्यवान सबक के साथ दूर हो जाते हैं। शांत रहें, इन चरणों का पालन करें, और आपको एक पथ आगे मिलेगा।