एक संपत्ति पर क्लोजिंग के लिए कानूनी सुझाव सह-स्वामी या एकाधिक खरीदार

सह-स्वामी या एकाधिक खरीदारों के साथ अचल संपत्ति की खरीद एक रोमांचक मील का पत्थर हो सकता है, लेकिन यह कानूनी जटिलताएं भी पेश करती है जो केवल एक-खरीदार लेनदेन शायद ही कभी मौजूद हैं। सावधानीपूर्वक योजना के बिना, वित्त, उपयोग, या निकास रणनीतियों पर असहमति रिश्तों को तनाव दे सकती है और यहां तक कि महंगा मुकदमेबाजी का कारण बन सकती है। यह लेख आपको बंद प्रक्रिया को नेविगेट करने में मदद करने के लिए कार्रवाई योग्य कानूनी सुझाव प्रदान करता है जब एकाधिक पार्टियों में शामिल होते हैं - एक मजबूत सह-स्वामी समझौते का ड्राफ्ट करने और पोस्ट-बंद जिम्मेदारियों को प्रबंधित करने के लिए सही स्वामित्व संरचना चुनने से।

सही स्वामित्व संरचना का चयन करना

पहला और सबसे महत्वपूर्ण निर्णय यह है कि संपत्ति का शीर्षक कैसे रखा जाएगा। स्वामित्व संरचना आप चुनती है कि निर्णय कैसे किए जाते हैं, कर कैसे भुगतान किए जाते हैं, और क्या होता है अगर कोई मालिक मर जाता है या बेचने के लिए चाहता है। सबसे आम रूप हैं:

उत्तरजीविता के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारी

संयुक्त किराये के तहत, सभी मालिकों को संपत्ति में समान, अविभाजित हित रखता है, और जब एक मालिक मर जाता है, तो उनका हिस्सा स्वचालित रूप से बिना किसी समस्या के जीवित मालिकों को गुजरता है। यह संरचना पति या करीबी परिवार के सदस्यों के बीच लोकप्रिय है जो स्वामित्व के निर्बाध हस्तांतरण चाहते हैं। हालांकि, संयुक्त किरायेदार समस्याग्रस्त हो सकता है अगर मालिक बाद में असहमत हो या यदि कोई मालिक अपने शेयर को बेचना चाहता है, क्योंकि सभी मालिकों को किसी भी हस्तांतरण या बंधक के लिए सहमति होनी चाहिए।

आम में किरायेदारी

आम तौर पर किरायेदारी मालिकों को असमान शेयर (जैसे, एक व्यक्ति 60%, एक और 40% का मालिक है) रखने की अनुमति देता है और इसमें जीवित रहने का अधिकार नहीं है। जब कोई मालिक मर जाता है, तो उनका हिस्सा अपने उत्तराधिकारियों को गुजरता है, स्वचालित रूप से अन्य सह-स्वामी मालिकों के लिए नहीं। यह संरचना अधिक लचीलापन प्रदान करती है और दोस्तों या व्यापार भागीदारों के बीच आम है, लेकिन यह जटिलताओं का निर्माण कर सकता है अगर वारिस संपत्ति के प्रबंधन में शामिल नहीं हैं।

साझेदारी या सीमित देयता कंपनी (एलएलसी)

निवेश संपत्तियों या स्थितियों के लिए जहां कई असंबंधित खरीदार धन को जमा कर रहे हैं, एक LLC या एक सामान्य साझेदारी बनाने से एक औपचारिक कानूनी ढांचा प्रदान किया जाता है। इकाई संपत्ति रखती है, और खरीदार के पास सदस्यता हित या साझेदारी शेयर हैं। यह दृष्टिकोण देयता से व्यक्तिगत संपत्ति को बचा सकता है, स्वामित्व के हस्तांतरण को सरल बना सकता है, और कर लचीलेपन की अनुमति देता है। हालांकि, इसके अतिरिक्त अग्रिम लागत और चल अनुपालन की आवश्यकता होती है, जैसे वार्षिक रिपोर्ट दाखिल करना और अलग बैंक खातों को बनाए रखना।

की टेकअवे: एक रियल एस्टेट वकील के साथ काम करने के लिए मूल्यांकन करें कि कौन सी संरचना आपके दीर्घकालिक लक्ष्यों के साथ संरेखित है। उदाहरण के लिए, एक एस्टेट योजना वकील आपको अपनी विरासत की जरूरतों के आधार पर संयुक्त किरायेदारी और किरायेदारी के बीच निर्णय लेने में मदद कर सकता है। आप रियल प्रॉपर्टी, ट्रस्ट और एस्टेट लॉ ] पर संपत्ति नियोजन मूल सिद्धांतों पर मार्गदर्शन पा सकते हैं।

व्यापक सह-संस्था समझौते का मसौदा तैयार करना

भले ही स्वामित्व संरचना स्पष्ट हो, भविष्य के विवादों को रोकने के लिए एक लिखित सह-स्वामित्व समझौते आवश्यक है। इस दस्तावेज़ को मूल डीड से परे जाना चाहिए और सह-स्वामित्व के हर प्रमुख पहलू को रेखांकित करना चाहिए। न्यूनतम में, इसे संबोधित करना चाहिए:

Contribution and स्वामित्व प्रतिशत: प्रत्येक पार्टी को आगे (नीचे भुगतान, बंद लागत) और कैसे चल रहे खर्च जैसे बंधक भुगतान, संपत्ति कर, बीमा, और रखरखाव विभाजित हैं।
Dcision-making प्रक्रियाएं: कौन से निर्णयों को सर्वसम्मति की सहमति की आवश्यकता होती है, जो एक साधारण बहुमत से भिन्न होती है? उदाहरण के लिए, कॉस्मेटिक नवीकरण को बहुमत की मंजूरी की आवश्यकता हो सकती है, जबकि संपत्ति को बेचकर या नए ऋण लेने के लिए सर्वसम्मति की आवश्यकता हो सकती है।
Usage अधिकार: यदि संपत्ति एक छुट्टी घर या बहु इकाई इमारत है, तो निर्दिष्ट करें कि कैसे समय आवंटित किया जाता है (जैसे, एक घूर्णन अनुसूची या आरक्षण प्रणाली) और क्या होता है अगर कोई मालिक किसी घटना के लिए विशेष उपयोग चाहता है।
]Handling of the खर्च और लाभ: कैसे किराया आय या कर वापसी वितरित कर रहे हैं? कैसे प्रमुख पूंजी सुधार के लिए भुगतान किया जाता है? क्या होता है अगर कोई मालिक अपने खर्च के हिस्से को पूरा नहीं कर सकता?
Exit प्रक्रियाएं: यह यकीनन सबसे महत्वपूर्ण अनुभाग है। यह यह कवर करना चाहिए कि कैसे एक मालिक अपनी रुचि बेच सकता है, चाहे शेष मालिकों का पहला इनकार है, कैसे संपत्ति का मूल्यांकन किया जाएगा, और मूल्यांकन या शर्तों पर विवाद कैसे हल किया जाएगा।
Dispute Resolution system: मध्यस्थता या मध्यस्थता खंड अदालत से असहमति को बनाए रखने के द्वारा समय और धन बचा सकते हैं। कुछ समझौतों में भी खरीदने वाले बेचने के प्रावधान (एक "शॉटगन क्लॉज" शामिल हैं) जो एक मालिक को एक बिक्री को मजबूर करने की अनुमति देता है अगर वार्ता टूट जाती है।

एक गहरी नज़र के लिए जो एक सह-स्वामित्व समझौते में शामिल होना चाहिए, Nolo co-ownership समझौतों पर गाइड व्यावहारिक टेम्पलेट्स और चेकलिस्ट प्रदान करता है।

कानूनी कारण परिश्रम से पहले समापन

जब एकाधिक खरीदार शामिल होते हैं तो थोरफ कारण परिश्रम भी अधिक महत्वपूर्ण होता है, क्योंकि प्रत्येक मालिक की वित्तीय हिस्सेदारी जोखिम पर होती है। किसी भी बंद दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने से पहले निम्नलिखित कदम पूरा किए जाने चाहिए:

शीर्षक खोज और शीर्षक बीमा

यह सत्यापित करने के लिए एक शीर्षक खोज का आदेश दें कि विक्रेता के पास स्पष्ट स्वामित्व है और किसी भी लिएनेंस, निर्णय, सरलता, या सहशिक्षा की पहचान करने के लिए जो संपत्ति को प्रभावित कर सकता है। भविष्य के दावों के खिलाफ सुरक्षा के लिए सभी सह-स्वामी को शीर्षक बीमा पॉलिसी पर सूचीबद्ध किया जाना चाहिए। एक संयुक्त मालिक जिसे पॉलिसी पर नाम नहीं दिया गया है, उसके पास एक शीर्षक दोष के बाद सतह होने पर कोई सहारा नहीं हो सकता है।

ज़ोनिंग और लैंड-यूज प्रतिबंध

स्थानीय zoning ordinances और homeowners एसोसिएशन (HOA) नियमों की जाँच करें। यदि एकाधिक खरीदार अल्पकालिक किराये या घर आधारित व्यवसाय के लिए संपत्ति का उपयोग करने की योजना बनाते हैं, तो सुनिश्चित करें कि इस तरह के उपयोग की अनुमति है। इसके अलावा बहुत विभाजन, अतिरिक्त निर्माण या पार्किंग पर कोई प्रतिबंध की समीक्षा करें जो सह-स्वामित्व व्यवस्था को प्रभावित कर सकती है।

सीमा सर्वेक्षण और आसानी

वर्तमान सीमा सर्वेक्षण में अतिक्रमण, सीमा विवाद या आसानी को प्रकट किया जा सकता है जो इस बात को प्रतिबंधित कर सकता है कि संपत्ति का उपयोग कैसे किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, एक उपयोगिता सरलीकरण किसी निश्चित क्षेत्र में बाड़ या शेड बनाने से रोक सकता है। यदि संपत्ति पड़ोसी के साथ ड्राइववे या आम क्षेत्र को साझा करती है तो सर्वेक्षण साझा जिम्मेदारियों को स्पष्ट करेगा।

परमिट और अनुमोदन

सत्यापित करें कि सभी मौजूदा संरचनाओं, नवीकरण या इसके अतिरिक्त आवश्यक परमिट हैं और निरीक्षण पारित कर चुके हैं। अनप्रयुक्त कार्य बिक्री के दौरान जुर्माना, दायित्व और कठिनाइयों का कारण बन सकता है। इसके अलावा पुष्टि करें कि सह-owners द्वारा किसी भी योजनाबद्ध सुधार स्थानीय कोड और HOA नियमों का पालन करेगा।

देय परिश्रम प्रक्रिया पर विस्तृत मार्गदर्शन के लिए, realtor.com गाइड ऑन होम-बॉयिंग देय परिश्रम] में निरीक्षण, प्रकटीकरण और शीर्षक मुद्दों को शामिल किया गया है।

वित्तीय और कर विचार

सह-स्राब्दी में अद्वितीय वित्तीय और कर निहितार्थ हैं जिन्हें बंद होने से पहले संबोधित किया जाना चाहिए। प्रत्येक सह-स्राब्दी के वित्तीय खड़े और कर की स्थिति सौदे की संरचना को प्रभावित करेगी।

बंधक व्यवस्था

यदि संपत्ति वित्त पोषित होगी, तो सभी सह-स्वामी आमतौर पर बंधक पर सूचीबद्ध होंगे। ऋणदाता सभी उधारकर्ताओं के संयुक्त क्रेडिट स्कोर, आय और ऋण-से-आयात अनुपात पर विचार करते हैं। एक मालिक का खराब क्रेडिट पूरे आवेदन को नीचे खींच सकता है या एक उच्च ब्याज दर का कारण बन सकता है। विकल्प में एक या अधिक मालिक होते हैं, जबकि अन्य बंधक पर नहीं होते हैं, लेकिन यह कानूनी और वित्तीय जोखिम पैदा कर सकता है। एक बंधक ब्रोकर के साथ चर्चा करें कि प्रत्येक पार्टी के हितों की रक्षा के लिए ऋण कैसे तैयार किया जाए।

संपत्ति कर और बीमा

संपत्ति कर आमतौर पर पूरी संपत्ति के मूल्य के खिलाफ मूल्यांकन किया जाता है, व्यक्तिगत शेयर नहीं। सह-स्वामित्व समझौते को यह निर्दिष्ट करना चाहिए कि कर भुगतान कैसे विभाजित किया जाता है, खासकर अगर स्वामित्व प्रतिशत असमान हैं। इसी तरह, गृहस्वामी बीमा को बीमाकृत पार्टियों के रूप में सभी सहस्वामी नामों का नाम देना चाहिए। यदि संपत्ति को किराए पर लिया जाएगा तो एक मकान मालिक पॉलिसी की आवश्यकता हो सकती है।

कर लाभ और देयता

सह-स्वामी अपने व्यक्तिगत कर रिटर्न पर बंधक ब्याज और संपत्ति कर कटौती करने में सक्षम हो सकते हैं, स्वामित्व संरचना और संपत्ति का उपयोग कैसे किया जाता है। निवेश संपत्ति के लिए, मालिकों के बीच मूल्य निर्धारण आवंटित किया जा सकता है। हालांकि, आईआरएस के पास "योग्य संयुक्त उद्यम" और साझेदारी कर फाइलिंग के बारे में सख्त नियम हैं। अप्रत्याशित कर बिलों या चूक गए कटौती से बचने के लिए एक सीपीए या कर वकील से परामर्श करें।

Escrow and Reserve Accounts

संपत्ति खर्च के लिए एक समर्पित बैंक खाता या एस्क्रो खाता स्थापित करने पर विचार करें। प्रत्येक सह-स्वामी एक निर्धारित राशि का योगदान देता है, और करों, बीमा, उपयोगिताओं और रखरखाव के लिए धन का उपयोग किया जाता है। यह अप्रत्याशित मरम्मत के बोझ को कंधे से रोकता है। समझौते को निर्दिष्ट करना चाहिए कि खाता कैसे प्रबंधित किया जाता है, किसके पास एक्सेस है, और संपत्ति बेचने पर अतिरिक्त धन क्या होता है।

जब एकाधिक खरीदार विकसित हो जाते हैं, तो क्लोजिंग प्रक्रिया

समापन दिवस में कई दस्तावेज़ों को कार्यान्वित करना शामिल है, और कई खरीदारों के साथ, प्रक्रिया अराजक हो सकती है। तैयारी कुंजी है।

पूर्व क्लोजिंग चेकलिस्ट

बंद होने से कई दिनों पहले वकील के साथ सभी बंद दस्तावेजों की समीक्षा करें। प्रत्येक सह-स्वामी को डीड, बंधक, नोट और किसी भी निपटान बयान की शर्तों को समझना चाहिए।
यह पुष्टि करें कि सह-स्वामित्व समझौते पर हस्ताक्षर किए गए हैं और सभी पक्षों द्वारा नोटरीकृत किए गए हैं।
सत्यापित करें कि सभी फंड (डाउन भुगतान, क्लोजिंग लागत) उपलब्ध हैं और यह कि तार हस्तांतरण या प्रमाणित जांच सही ढंग से की जाती है।
प्रत्येक खरीदार के लिए सरकारी-जारी फोटो पहचान लाओ। कुछ शीर्षक कंपनियों को बंद होने पर सभी सह-स्वामी की आवश्यकता होती है; अन्य उचित नोटराइजेशन के साथ दूरस्थ हस्ताक्षर करने की अनुमति देते हैं।

दस्तावेज़ जो कि निष्पादित किया जाना चाहिए

स्वामित्व संरचना के आधार पर, आपको साइन करने की आवश्यकता हो सकती है:

डीड (आवासियों के लिए डीड, वारंटी डीड, या छोड़ने के लिए डीड)
वचनबद्धता और विश्वास या बंधक के लिए काम करना
निपटान बयान (क्लोजिंग डिस्क्लोजर)
किसी भी प्रकार की पहचान या अधिभोग के लिए शपथ पत्र
सह-स्वामित्व समझौते (यदि पहले हस्ताक्षर नहीं किया गया है)

सभी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर किए जाने के बाद, शीर्षक कंपनी काउंटी रिकॉर्डर के कार्यालय के साथ डीड रिकॉर्ड करेगी, और धन को अलग कर दिया जाएगा। को-owners प्रत्येक को रिकॉर्ड किए गए डीड और अंतिम निपटान बयान की एक प्रति प्राप्त करनी चाहिए।

पोस्ट-क्लोजिंग स्टेप्स और ऑनगोइंग मैनेजमेंट

जब कुंजी सौंपी जाती है तो आपकी जिम्मेदारियां समाप्त नहीं होती हैं। प्रभावी पोस्ट-क्लोजिंग प्रबंधन गलतफहमी को रोक सकता है और निवेश के मूल्य को संरक्षित कर सकता है।

व्यवस्थित रिकॉर्ड बनाए रखें

एक केंद्रीकृत डिजिटल या भौतिक फ़ोल्डर बनाएँ जिसमें डीड, सह-स्वामित्व समझौते, बंधक दस्तावेज, कर रिटर्न, बीमा नीतियों और प्रमुख मरम्मत या सुधार के लिए रसीद शामिल है। सभी सह-स्वामीओं को एक्सेस होना चाहिए। यह रिकॉर्ड-कीपिंग अमूल्य होगा जब संपत्ति अंततः बेची जाती है या यदि कोई विवाद उत्पन्न होता है।

नियमित संचार अनुसूची

संपत्ति के प्रदर्शन, आगामी रखरखाव की जरूरतों और मालिकों की व्यक्तिगत परिस्थितियों में किसी भी बदलाव पर चर्चा करने के लिए आवधिक बैठकों (आधार या वार्षिक) सेट करें। निर्णयों को दस्तावेज करने के लिए ईमेल या साझा प्रोजेक्ट प्रबंधन टूल का उपयोग करें। यदि सह-स्वामी अभी तक अलग रहते हैं, तो वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग का उपयोग करने पर विचार करें।

अप्रत्याशित योजना

जीवन परिवर्तन-विविधता, नौकरी का नुकसान, स्थानांतरण, या मृत्यु-सह-स्वामित्व को प्रभावित कर सकता है। सह-स्वामित्व समझौते को पहले से ही इन परिदृश्यों को संबोधित करना चाहिए, लेकिन समय-समय पर समझौते की समीक्षा और अद्यतन करना बुद्धिमान है। उदाहरण के लिए, यदि कोई मालिक शादी कर लेता है, तो उनके पति के पास कुछ सामुदायिक संपत्ति अधिकार हो सकते हैं जो सह-स्वामित्व को प्रभावित कर सकते हैं। एक वकील नए वास्तविकताओं को प्रतिबिंबित करने के लिए समझौते में संशोधन करने में मदद कर सकता है।

एक्सिट रणनीति: स्वामित्व को बेचना या स्थानांतरित करना

अंततः, एक या अधिक सहस्राब्दी करने वाले व्यक्ति को छोड़ना चाहते हैं। एक स्पष्ट, पूर्व-निर्धारित निकास रणनीति एक अग्नि बिक्री या मजबूर मुकदमेबाजी को रोक सकती है।

प्रथम Refusal का अधिकार

अधिकांश सह-स्वामित्व समझौते शेष मालिकों को प्रस्थान करने वाले मालिक के शेयर खरीदने का पहला अवसर देते हैं। कीमत आम तौर पर एक सूत्र (जैसे, हाल के मूल्यांकन, एक पारस्परिक रूप से सहमत-अपॉन मूल्यांकनकर्ता, या सालाना मूल्य पर सहमत हुई) पर आधारित होती है। यदि शेष मालिक खरीद नहीं करना चाहते हैं या नहीं करना चाहते हैं, तो प्रस्थान करने वाला मालिक अन्य मालिकों की स्वीकृति के अधीन, एक बाहरी तीसरे पक्ष को बेच सकता है।

खरीदें-सेल (Shotgun) Clause

एक मृतक स्थिति में, एक "शॉटगन क्लॉज" एक मालिक को एक निर्दिष्ट मूल्य पर दूसरे को खरीदने की पेशकश करने की अनुमति देता है। प्राप्त करने वाले मालिक को या तो उसी कीमत पर अपने स्वयं के शेयर की पेशकश या बिक्री करना चाहिए। यह तंत्र एक संकल्प को मजबूर करता है क्योंकि पेशकश करने वाले मालिक को एक कीमत का नाम दिया जाता है जिसे वे भुगतान करने या स्वीकार करने के इच्छुक हैं।

बिक्री

यदि कोई समझौता नहीं किया जा सकता है, तो कोई भी सह-स्वामी अदालत में विभाजन कार्रवाई दायर कर सकता है। अदालत संपत्ति को बेची गई और स्वामित्व प्रतिशत के अनुसार विभाजित कार्यवाही का आदेश दे सकती है। विभाजन क्रियाएं महंगी, समय लेने वाली हैं, और इसके परिणामस्वरूप बिक्री की कम कीमत हो सकती है, इसलिए उन्हें अंतिम सहारा लेना चाहिए।

बाहर निकलने की रणनीतियों पर अधिक के लिए, Rocket वकील सह-स्वामित्व समझौते के लिए गाइड नमूना खरीद-सेल प्रावधानों शामिल हैं।

एक रियल एस्टेट अटार्नी की भूमिका

बहु-खरीदार लेनदेन की जटिलता को देखते हुए, एक अनुभवी रियल एस्टेट वकील को भर्ती करना वैकल्पिक नहीं है - यह एक आवश्यकता है। एक वकील कर सकते हैं:

अपनी विशिष्ट स्थिति के लिए सर्वोत्तम स्वामित्व संरचना पर सलाह देना।
यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह लागू हो जाए और सभी महत्वपूर्ण बिंदुओं को कवर करने के लिए सहकारी समझौते का ड्राफ्ट या समीक्षा करें।
सभी दस्तावेजों को सही ढंग से तैयार करने के लिए शीर्षक कंपनी और ऋणदाता के साथ समन्वय करना।
देय परिश्रम के दौरान संभावित कानूनी मुद्दों की पहचान करें, जैसे कि शीर्षक दोष या zoning उल्लंघन।
विक्रेता या उनके वकील के साथ बातचीत में समूह का प्रतिनिधित्व करते हैं।

एक वकील की लागत आम तौर पर संपत्ति के मूल्य का एक अंश है और भविष्य के विवादों में दस हजार डॉलर बचा सकता है।

एक चिकना समापन के लिए अंतिम सुझाव

] शुरू से ही शुरू में संचारित करें। प्रस्ताव बनाने से पहले वित्तीय लक्ष्यों, जोखिम सहिष्णुता और जीवन शैली की उम्मीदों को दर्शाता है।
]]]] यहां तक कि अनौपचारिक समझौतों को गलत व्याख्या की जा सकती है। हर निर्णय को दस्तावेज करें, विशेष रूप से पैसे के बारे में।

एक आकस्मिक योजना है। क्या होता है अगर एक सह-स्वामी खर्चों का हिस्सा नहीं दे सकता है? कौन कमी को कवर करता है? एक आरक्षित निधि मदद कर सकता है।

Consider जीवन बीमा यदि बंधक एकाधिक आय पर निर्भर करता है, तो प्रत्येक सह-स्वामी पर एक जीवन बीमा पॉलिसी यह सुनिश्चित कर सकती है कि जीवित मालिक अप्रत्याशित रूप से मर जाने पर संपत्ति को बर्दाश्त कर सकता है।

Stay संगठित. रखरखाव की समय सीमा, कर फाइलिंग तिथियों और HOA बैठकों के लिए एक साझा कैलेंडर का उपयोग करें।

सह-स्वामी या एकाधिक खरीदारों के साथ संपत्ति खरीदना कानूनी नींव ठोस होने पर एक पुरस्कृत अनुभव हो सकता है। योजना चरण में समय का निवेश करके - सही स्वामित्व संरचना का चयन करके, एक व्यापक समझौते का मसौदा तैयार करना, पूरी तरह से देय परिश्रम करना, और पेशेवर कानूनी सलाह को सुरक्षित करना - आप आम नुकसान से बच सकते हैं और साझा अचल संपत्ति स्वामित्व के लाभों का आनंद ले सकते हैं।