एक बाढ़ क्षेत्र में संपत्ति खरीदने और अपने अधिकारों की रक्षा के लिए कानूनी सुझाव

बाढ़ क्षेत्र वर्गीकरण और कानूनी निहितार्थ को समझना

बाढ़ क्षेत्र में संपत्ति खरीदना कानूनी जटिलता की एक परत पेश करता है जो एक मानक अचल संपत्ति लेनदेन से परे तक फैलता है। बाढ़ क्षेत्र केवल एक मानचित्र पर भौगोलिक पदनाम नहीं हैं; वे संघीय आपातकालीन प्रबंधन एजेंसी (एफईएमए) द्वारा परिभाषित कानूनी रूप से महत्वपूर्ण जोखिम श्रेणियों का प्रतिनिधित्व करते हैं। ये वर्गीकरण अनिवार्य बीमा आवश्यकताओं, स्थानीय भवन कोड, विक्रेता प्रकटीकरण दायित्वों और संपत्ति के दीर्घकालिक पुनर्विकास मूल्य को सीधे प्रभावित करते हैं। एक प्रस्ताव बनाने से पहले, यह समझना आवश्यक है कि बाढ़ क्षेत्र पदनाम संपत्ति के मालिक के रूप में आपके अधिकारों और जिम्मेदारियों के लिए क्या है। संपत्ति के मालिक और वित्तीय और शारीरिक आपदा प्रबंधन से व्यापक समुदाय दोनों की रक्षा के लिए कानूनी ढांचा मौजूद है।

एफईएमए के बाढ़ बीमा दर मानचित्र (एफआईआरएम) संयुक्त राज्य अमेरिका में बाढ़ जोखिम को निर्धारित करने के लिए प्राथमिक कानूनी मानक हैं। ये मानचित्र अलग-अलग क्षेत्रों जैसे ए, एई, वी, वीई, एक्स, और डी जोन ए और एई में विभाजित हैं बाढ़ के 1% वार्षिक अवसर के साथ उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों का प्रतिनिधित्व करते हैं - आम तौर पर "100 साल की बाढ़ के मैदान" के रूप में जाना जाता है। क्षेत्र वी और वीई तटीय उच्च-हाज़र्ड क्षेत्र जहां लहर कार्रवाई महत्वपूर्ण जोखिम को जोड़ती है। जोन एक्स मध्यम से कम जोखिम वाले क्षेत्रों को कवर करता है, जबकि जोन डी का उपयोग किया जाता है जहां बाढ़ जोखिम अभी तक निर्धारित नहीं किया गया है।

महत्वपूर्ण रूप से, एफईएमए के नक्शे को समय-समय पर नए विकास, जलवायु पैटर्न में बदलाव, या बेहतर स्थलाकृतिक डेटा के कारण बाढ़ जोखिम विकसित होने के रूप में अद्यतन किया जाता है। एक संपत्ति जो एक कम जोखिम वाले क्षेत्र X में एक बार थी, को चेतावनी के बिना एक उच्च जोखिम वाले क्षेत्र AE में वापस ले लिया जा सकता है, जो बीमा प्रीमियम को काफी प्रभावित करता है और पात्रता उधार देता है। खरीदार को केवल एक विक्रेता के प्रकटीकरण या एक घर के दौरे के दौरान प्रस्तुत एक पुराना नक्शा पर भरोसा नहीं करना चाहिए। इसके बजाय, आपको संपत्ति के लिए वर्तमान FIRM पैनल प्राप्त करना चाहिए और मानचित्र की प्रभावी तारीख को सत्यापित करना चाहिए। कई अनुभवी अचल संपत्ति वकीलों ने एक औपचारिक बाढ़ क्षेत्र के निर्धारण पत्र को स्वीकार करने की सलाह दी है।

खरीद से पहले कानूनी देय परिश्रम

एफईएमए बाढ़ मानचित्र और एफआईआरएम की समीक्षा करना

पूरी तरह से कारण परिश्रम करने में पहला कदम आधिकारिक स्रोतों के माध्यम से संपत्ति के सटीक बाढ़ क्षेत्र पदनाम को सत्यापित करना है। एफईएमए के फ्लड मैप सर्विस सेंटर आधिकारिक FIRMs तक मुफ्त ऑनलाइन पहुंच प्रदान करता है, लेकिन ये मानचित्र हमेशा व्यक्तिगत पार्सल स्तर पर सटीक नहीं होते हैं। एक संपत्ति एक क्षेत्र सीमा को रोक सकती है, या स्थानीय स्थलाकृति माइक्रो-स्तरीय बाढ़ जोखिम पैदा कर सकती है जो राष्ट्रीय मानचित्र पर कब्जा नहीं कर सकती है। हमेशा अपने स्थानीय बाढ़ प्रबंधन कार्यालय के साथ एफईएमए डेटा को पार करते हैं, जो अधिक विस्तृत, साइट-विशिष्ट रिकॉर्ड बनाए रख सकती है। उदाहरण के लिए, एक नामित क्षेत्र X में स्थित एक संपत्ति अभी भी बाढ़ के भीतर स्थित हो सकती है-

यदि खरीदार गलती से एक संपत्ति को कम जोखिम वाले क्षेत्र में मान लेता है और बाद में यह पता चलता है कि यह एक उच्च जोखिम वाले क्षेत्र में है, तो उन्हें बाजार की दरों पर महंगे बाढ़ बीमा खरीदने के लिए मजबूर किया जा सकता है या एक ऋणदाता की मांग को तुरंत सुरक्षित रखने के लिए मजबूर किया जा सकता है। कुछ अधिकार क्षेत्र में, खरीदार को एक खरीद अनुबंध को फिर से खोलने के लिए जमीन हो सकती है यदि विक्रेता ज्ञात बाढ़ जोखिमों को उजागर करने में विफल रहा है, लेकिन पुनर्जीवन के लिए एवेन्यू राज्य कानून पर भारी निर्भर करता है और प्रकटीकरण रूपों में उपयोग की जाने वाली विशिष्ट भाषा।

स्थानीय फ्लडप्लेन अध्यादेश और बिल्डिंग कोड

संघीय मानचित्रण मानकों से परे, स्थानीय सरकारें बाढ़ के मैदानी इलाकों को लागू करती हैं जो एफईएमए की न्यूनतम आवश्यकताओं की तुलना में अधिक कठोर हो सकती हैं। ये अध्यादेश इस बात को नियंत्रित करते हैं कि कैसे संरचनाएं बनाई जा सकती हैं, बढ़ाई, नवीनीकृत की जा सकती हैं, या यहां तक कि बाढ़ के क्षेत्र में ध्वस्त हो सकती हैं। उदाहरण के लिए, कई समुदायों को यह आवश्यकता होती है कि किसी भी नए आवासीय निर्माण की सबसे कम मंजिल बेस फ्लड एलिवेशन (BFE) के लिए बढ़ाई जा सकती है और कम से कम एक से दो फुट की एक अतिरिक्त फ्रीबोर्ड। इन स्थानीय कोडों का पालन करने में विफलता पर्याप्त जुर्माना, इमारत परमिट के इनकार या यहां तक कि स्थानीय खरीददारी विभाग के खिलाफ एक अदालत के आदेश के आदेश को भी तैयार किया जाना चाहिए।

यदि संपत्ति में मौजूदा संरचना शामिल है, तो यह जांचना महत्वपूर्ण है कि क्या कोई पिछला नवीकरण, परिवर्धन या सुधार की अनुमति ठीक से और प्रमाणित थी। बिना काम जो बाढ़ ऊंचाई मानकों का उल्लंघन करता है, बंद होने के बाद आपकी कानूनी देयता बन सकती है। एक योग्य घर निरीक्षक जिसने एफईएमए प्रशिक्षण पूरा किया है या एक प्रमाणित फ्लडप्लेन मैनेजर (सीएफएम) पदनाम को सामान्य लाल झंडे की पहचान कर सकता है, जैसे कि बीएफई के नीचे स्थापित विद्युत पैनल, अपर्याप्त बाढ़ वेंट्स, या नींव खोलने जो वर्तमान नियामक आवश्यकताओं को पूरा नहीं करते हैं। कुछ मामलों में, आपको विक्रेता के साथ बातचीत करने की आवश्यकता हो सकती है ताकि ऐसी कमियों को सही किया जा सके या तदनुसार खरीद मूल्य को समायोजित किया जा सके।

विक्रेता प्रकटीकरण आवश्यकता

अधिकांश राज्यों को आवासीय विक्रेताओं को ज्ञात सामग्री दोषों का खुलासा करने की आवश्यकता होती है, जिसमें बाढ़ क्षति, पानी घुसपैठ, या खड़े पानी से संबंधित संरचनात्मक मुद्दों का कोई इतिहास शामिल है। हालांकि, प्रकटीकरण कानूनों का दायरा राज्य से राज्य तक व्यापक रूप से बदलता है। कुछ अधिकार क्षेत्र यह अनिवार्य रूप से बताते हैं कि संपत्ति एक नामित बाढ़ क्षेत्र के भीतर स्थित है या नहीं। अन्य विक्रेताओं को केवल विक्रेताओं को जवाब देने की आवश्यकता होती है कि वे किसी भी पिछले बाढ़ क्षति के बारे में जानते हैं या नहीं। एक व्यापक घटना के तहत दावा किया जा सकता है कि सात साल तक बीमा नियामकों को एक व्यापक रूप से प्राप्त करने के लिए एक प्रस्तावना है।

यदि कोई विक्रेता जानबूझकर बाढ़ जोखिम को प्रकट करने में विफल रहता है कि वे जानते थे - या कि उन्हें उचित रूप से जागरूक होना चाहिए - खरीदार को कानूनी कार्रवाई के लिए जमीन हो सकती है, जिसमें धोखाधड़ी या लापरवाह गलत बयान के लिए दावा शामिल है। हालांकि, प्रोविंग रचनात्मक ज्ञान मुश्किल हो सकता है और अक्सर महंगा मुकदमेबाजी की आवश्यकता होती है। सबसे सुरक्षित दृष्टिकोण कुछ भी नहीं मानने और हर सामग्री तथ्य के स्वतंत्र सत्यापन का संचालन करने के लिए है। यह आपके खरीद अनुबंध में एक आकस्मिक खंड को शामिल करने के लिए भी बुद्धिमान है जो आपको इस सौदे से बाहर निकलने की अनुमति देता है अगर संपत्ति का बाढ़ जोखिम शुरू में प्रतिनिधित्व से अधिक है।

संपत्ति निरीक्षण और ऊंचाई प्रमाणपत्र

एक ऊंचाई प्रमाण पत्र यकीनन किसी भी संपत्ति के लिए सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज है जो बाढ़ क्षेत्र में स्थित है। यह आधिकारिक एफईएमए फॉर्म इमारत के सबसे कम मंजिल की ऊंचाई को रिकॉर्ड करता है - किसी भी बेसमेंट सहित - BFE के संबंध में। प्रमाणित एफईएमए एजेंट, लाइसेंस प्राप्त सर्वेक्षक, या पंजीकृत इंजीनियर इन प्रमाण पत्रों को जारी करने के लिए अधिकृत हैं। उधारदाताओं को लगभग हमेशा एक उच्च जोखिम वाले बाढ़ क्षेत्र में संपत्ति के लिए बंधक की मंजूरी देने से पहले ऊंचाई प्रमाण पत्र की आवश्यकता होती है, क्योंकि यह सीधे वास्तविक जोखिम स्तर और संबंधित बीमा प्रीमियम को निर्धारित करता है। यदि संपत्ति में ऊंचाई प्रमाणपत्र की कमी है, तो आपको अनुरोध करना चाहिए कि विक्रेता को अनुबंध की स्थिति के रूप में एक ऋण प्रदान करना चाहिए।

ऊंचाई प्रमाण पत्र के अलावा, एक विशेष बाढ़ जोखिम निरीक्षण खराब जल निकासी, भूजलीय सीपेज, या नींव की कमजोरियों जैसे छिपे मुद्दों को प्रकट कर सकता है जो मानक घरेलू निरीक्षण के दौरान स्पष्ट नहीं हो सकता है। कुछ निरीक्षक व्यापक "floodproofing" आकलन प्रदान करते हैं जो सिंप पंप, बैकवाटर वाल्व, बाढ़ बाधाएं, या भूमि पुनर्संक्रमण जैसे retrofit की सिफारिश करते हैं। इस तरह के निरीक्षण में निवेश करने से पहले आपको एक सूचित निर्णय लेने में मदद मिल सकती है और विक्रेता के साथ बातचीत के लिए लाभ उठा सकती है।

बाढ़ क्षेत्र खरीद में एक रियल एस्टेट अटॉर्नी की भूमिका

बाढ़ क्षेत्र की खरीद में अक्सर जटिल अनुबंध, अनुमत प्रकटीकरण और विशेष बीमा खंड शामिल होते हैं जो अनुभवी खरीदारों की यात्रा कर सकते हैं। बाढ़ के मैदान के विशिष्ट ज्ञान के साथ एक रियल एस्टेट वकील यह सुनिश्चित करने के लिए खरीद समझौते की समीक्षा कर सकता है कि इसमें बाढ़ जोखिम से संबंधित पर्याप्त आकस्मिकता शामिल है। उदाहरण के लिए, आपके अनुबंध को सौदा को रद्द करने का अधिकार देना चाहिए यदि संपत्ति को उच्च जोखिम वाले क्षेत्र में पाया जाता है, यदि बाढ़ बीमा की लागत अयोग्य है, या यदि कोई ऊंचाई प्रमाणपत्र प्राप्त नहीं किया जा सकता है। एक वकील भी बढ़े जोखिम के आधार पर कम खरीद मूल्य पर बातचीत करने में मदद कर सकता है, या विक्रेता को बंद होने के बाद परिभाषित अवधि के लिए अनिवार्य बाढ़ बीमा की लागत को कवर करने की आवश्यकता होती है।

कुछ अनुभवी चिकित्सकों की सिफारिश करते हैं कि खरीद अनुबंध में एक समर्पित "धमका क्षेत्र परिशिष्ट" शामिल है। यह परिशिष्ट वास्तव में निर्दिष्ट कर सकता है कि अनुबंध की तारीख और समापन तिथि के बीच जोन पदनाम बदलता है, या यदि खरीदार राष्ट्रीय बाढ़ बीमा कार्यक्रम (एनएफआईपी) या एक निजी वाहक से सस्ती बीमा प्राप्त करने में असमर्थ है। ऐसी स्पष्ट भाषा के बिना, खरीदार को अपनी अर्जित धन जमा राशि को प्राप्त करने के लिए खरीद या जोखिम के साथ आगे बढ़ने के लिए मजबूर किया जा सकता है। इसमें शामिल उच्च दांव को देखते हुए, कानूनी प्रतिनिधित्व की लागत लगभग हमेशा उचित है।

वित्त पोषण और बीमा विचार

अनिवार्य बाढ़ बीमा: एनएफआईपी बनाम निजी पॉलिसी

यदि आप खरीद करने का इरादा संपत्ति एफईएमए नामित विशेष बाढ़ खतरा क्षेत्र (SFHA) में स्थित है और आप संघीय रूप से समर्थित बंधक का उपयोग कर रहे हैं, तो ऋण के जीवन के लिए कानूनी रूप से बाढ़ बीमा की आवश्यकता है। राष्ट्रीय बाढ़ बीमा कार्यक्रम (NFIP) इमारत संरचना के लिए $ 250,000 तक कवरेज प्रदान करता है और व्यक्तिगत सामग्री के लिए $100,000। हालांकि, इन सीमाओं को उच्च मूल्य वाले संपत्तियों के लिए या महत्वपूर्ण व्यक्तिगत संपत्ति के साथ homeowners के लिए अपर्याप्त हो सकता है। निजी बाजार बाढ़ बीमा पॉलिसी अक्सर उच्च सीमा प्रदान करती है और कभी-कभी एनएफआईपी दरों की तुलना में काफी सस्ता हो सकती है, लेकिन उन्हें कवरेज शर्तों, एक्स्लूज़न, दावा प्रक्रियाओं और निष्पादन प्रावधानों की सावधानीपूर्वक समीक्षा की आवश्यकता होती है।

एक महत्वपूर्ण व्यावहारिक विवरण यह है कि एनएफआईपी पॉलिसी प्रभावी होने से पहले एक मानक 30-दिन प्रतीक्षा अवधि लेती है। इस प्रतीक्षा अवधि के लिए एकमात्र अपवाद तब होता है जब पॉलिसी को बंद करने पर उधारदाता द्वारा आवश्यक किया जाता है। खरीदार को बंद होने के समय ठीक से शुरू करने के लिए कवरेज की व्यवस्था करनी चाहिए, बाद में नहीं। यह समझना भी महत्वपूर्ण है कि बाढ़ बीमा सभी प्रकार के पानी से संबंधित क्षति को कवर नहीं करता है। उदाहरण के लिए, सीवर बैकअप, सिम्प पंप विफलताओं को शामिल करता है, और भूजल का दौरा आम तौर पर तब तक कवर नहीं किया जाता है जब तक कि आप एक अलग समर्थन खरीदते हैं। अपने बीमा एजेंट के साथ सावधानीपूर्वक अपनी पॉलिसी की समीक्षा करें।

ऋणदाता की आवश्यकता, एस्क्रो और मजबूर प्लेसमेंट

ऋणदाताओं को आम तौर पर ऋण बंद होने के समय बाढ़ बीमा के प्रमाण की आवश्यकता होती है और यह मांग कर सकता है कि यह पॉलिसी ऋण की पूरी अवधि के लिए लागू रहती है। यदि आप अपनी बाढ़ बीमा पॉलिसी को चूकने की अनुमति देते हैं, तो ऋणदाता को आपकी ओर से एक पॉलिसी की जगह मजबूर करने का कानूनी अधिकार है। इसके अतिरिक्त, जबरन-प्लेस बीमा आम तौर पर एक मानक नीति की तुलना में अधिक महंगा होता है और बहुत कम कवरेज प्रदान करता है। इस महंगा परिदृश्य से बचने के लिए, अपने ऋणदाता के साथ अपने ऋणदाता को अतिरिक्त ऋण देने के लिए ऋणदाता को सुरक्षित रखने की आवश्यकता होती है।

खरीद के बाद अपने अधिकारों की रक्षा करना

पोस्ट-परचेस बाढ़ जोखिम नेविगेट करना

एक बार जब आप बाढ़ क्षेत्र में संपत्ति के मालिक होते हैं, तो चल रहे सतर्कता आपके निवेश और आपके कानूनी अधिकारों की रक्षा के लिए आवश्यक है। संपत्ति के बाढ़ इतिहास से संबंधित सभी प्रलेखनों की एक पूरी और व्यवस्थित फ़ाइल को बनाए रखें, जिसमें ऊंचाई प्रमाणपत्र, निरीक्षण रिपोर्ट, बीमा नीतियां और स्थानीय बाढ़ के साथ कोई भी पत्राचार प्रशासक या एफईएमए प्रतिनिधि शामिल हैं। ये रिकॉर्ड गंभीर रूप से महत्वपूर्ण हैं यदि आपको कभी भी बीमा दावा दायर करने की आवश्यकता है, तो एक प्रतिकूल मानचित्र संशोधन को चुनौती दें, या अपर्याप्त जल निकासी, लापरवाही अपस्ट्रीम विकास, या नगरपालिका बुनियादी ढांचे की विफलताओं के लिए एक तीसरे पक्ष के खिलाफ कानूनी कार्रवाई का पीछा करें।

स्थानीय बाढ़ के नियमों और सामुदायिक रेटिंग प्रणालियों में परिवर्तन के बारे में सक्रिय रूप से सूचित रहें। कई नगरपालिकाओं में एफईएमए के सामुदायिक रेटिंग सिस्टम (सीआरएस) में भाग लेते हैं, जो सीधे आपके बीमा प्रीमियम और भवन मानकों को प्रभावित कर सकते हैं। संपत्ति के मालिक के रूप में, आपके पास बाढ़ के मैदान प्रबंधन के मुद्दों पर सार्वजनिक सुनवाई में भाग लेने का अधिकार है और सुरक्षात्मक उपायों की वकालत करने के लिए जो आपके पड़ोस को लाभान्वित करते हैं। स्थानीय homeowners एसोसिएशन या बाढ़ जोखिम जागरूकता समूह में शामिल होने से सामुदायिक लचीलापन के मामलों में सामूहिक आवाज भी हो सकती है।

बीमा अनुपालन और फाइलिंग दावा को बनाए रखना

खरीद के बाद अपने बाढ़ बीमा दायित्वों को अनदेखा करने के लिए गंभीर कानूनी और वित्तीय परिणाम हो सकते हैं। अधिकांश मानक बंधक समझौतों में एक खंड शामिल है जिसके लिए उच्च जोखिम वाले क्षेत्र में किसी भी संपत्ति के लिए निरंतर बाढ़ बीमा कवरेज की आवश्यकता होती है। अपनी नीति को विलंबित करने की अनुमति ऋण डिफ़ॉल्ट सूचना और महंगा, सीमित कवरेज के मजबूर प्लेसमेंट को ट्रिगर कर सकती है। इसके अलावा, यदि आपकी संपत्ति बाढ़ क्षति को बनाए रखती है और आपको एक सक्रिय नीति की कमी है, तो आपके पास सरकारी मुआवजे के लिए या नियमित रूप से एनएफआईपी के खिलाफ किसी भी दावे के लिए कानूनी अधिकार नहीं है।

तीसरे पक्ष की लापरवाही के लिए क्षतिपूर्ति के लिए कानूनी अधिकार

कुछ परिस्थितियों में, एक संपत्ति मालिक बाढ़ से संबंधित मौद्रिक क्षति को ठीक करने में सक्षम हो सकता है अगर किसी अन्य पार्टी कानूनी रूप से लापरवाही थी। उदाहरण के लिए, यदि एक डेवलपर ने जल निकासी पैटर्न को बदल दिया है जो आपकी बहुत पर सतह के पानी के प्रवाह को बढ़ा देता है, या यदि नगरपालिका सरकार तूफान के जल निकासी के बुनियादी ढांचे को ठीक से बनाए रखने में विफल रही है, तो आपके पास टॉर्ट दावा के लिए वैध आधार हो सकता है। इसी तरह, अगर अपस्ट्रीम निर्माण गतिविधियों या औद्योगिक संचालन ने आपकी जमीन पर आने के लिए पानी की असमान मात्रा को कम कर दिया है, तो आप संभावित रूप से नुकसान के लिए मुकदमा कर सकते हैं। हालांकि, ये मामले जटिल हैं और हाइड्रोलॉजिस्ट, इंजीनियर्स, और सर्वेक्षक हैं।

निष्कर्ष

एक बाढ़ क्षेत्र में संपत्ति खरीदने के लिए एक मानक अचल संपत्ति जांच सूची से कहीं अधिक मांगती है। इसे एफईएमए के प्रतिनिधि वर्गीकरण की पूरी तरह से समझ की आवश्यकता है, स्थानीय बाढ़ के लिए एक उचित मूल्य पर परामर्श करने के लिए अपने दायित्व को पूरा करने के लिए, और स्थानीय और संघीय बाढ़ नीतियों में बदलाव के बारे में सूचित रहना - आप काफी कानूनी और वित्तीय जोखिम को कम कर सकते हैं।