व्यावसायिक लीजिंग में सिविल विवाद निवारण के लिए कानूनी रणनीति

वाणिज्यिक लीजिंग अनगिनत व्यावसायिक कार्यों की रीढ़ बनाता है, फिर भी मकान मालिक-सक्षम संबंध संभावित घर्षण से भरा है। जब विवाद उत्पन्न होते हैं - किराए पर, मरम्मत या नवीकरण की शर्तों - वे महंगा मुकदमेबाजी, संसाधनों को निकालने और कोर व्यापार कार्यों को बाधित करने में वृद्धि कर सकते हैं। समर्थक कानूनी रणनीतियों, पट्टा की स्थापना से एम्बेडेड, वे सतह से पहले नागरिक विवादों को रोकने का सबसे प्रभावी तरीका है। यह लेख उन कार्रवाई योग्य उपायों की पड़ताल करता है जो संपत्ति मालिकों, परिसंपत्ति प्रबंधकों और वाणिज्यिक किरायेदारों को स्थिर, कानूनी रूप से ध्वनि लीजिंग संबंधों का निर्माण करने और अदालती कमरे को पूरी तरह से बचने के लिए अपना सकते हैं।

क्यों वाणिज्यिक लीज़ Litigious बारी

प्रभावी रोकथाम के लिए, किसी को पहले रूट ट्रिगर को समझना चाहिए। विवाद शायद ही कभी एक ही घटना से उभरते हैं; वे अक्सर संचयी माहौल, unmet उम्मीदों, या व्यवसाय वास्तविकताओं को स्थानांतरित करने से उत्पन्न होते हैं। आम फ़्लैशपॉइंट्स में शामिल हैं:

• Ambiguous लीज भाषा - "operating व्यय" की अस्पष्ट परिभाषा "repairs", "या "exclusive use" खंड लागत आवंटन या अनुमति गतिविधियों पर एकाधिक व्याख्याओं और ईंधन असहमति आमंत्रित करते हैं।
• ] वित्तीय डिफ़ॉल्ट - छूटे हुए किराए या देर से भुगतान, अक्सर नकदी प्रवाह की समस्याओं या गलत तरीके से सामान्य क्षेत्र रखरखाव (CAM) शुल्क से बढ़े जो किरायेदारों को अत्यधिक या अनुचित तरीके से देखते हैं।
• ]Maintenance and repair जिम्मेदारियों - असहमति पर कि क्या एक छत रिसाव संरचनात्मक (landlord's कर्तव्य) बनाम कॉस्मेटिक (tenant's कर्तव्य), या जो एक कंप्रेसर विफलता के बाद HVAC प्रतिस्थापन के लिए भुगतान करता है।
• ]Unauthorized बदलाव या उपयोग[ - किरायेदारों को सामान्य क्षेत्रों में विस्तार करना, अनुमोदन के बिना संकेत करना, या बिना किसी अनुमोदित उद्देश्य के लिए परिसर का उपयोग करना जैसे कि बिना दस्तावेजी सहमति के स्टोरेज स्पेस को घटाना।
• ]Renewal and समाप्ति विवाद - उचित नोटिस देने में असफलता, असाधारण नवीकरण विकल्प जो होल्डओवर दसवांसियों को जन्म देते हैं, या होल्डओवर किराया गणना पर असहमति जो 200% आधार किराया तक पहुंच सकती है।
• ]Subleasing and aligning conflict - Landlords unreasonable withholding सहमति to a फाइनेंशियल साउंड सबटेनेंट, या किरायेदारों का पालन किए बिना अधिकारों को हस्तांतरण करने का प्रयास करते हैं अनुबंध नोटिस प्रक्रियाओं.

इन दबाव बिंदुओं को समझना दोनों पक्षों को उन समझौतों का मसौदा तैयार करने की अनुमति देता है जो उन्हें स्पष्ट रूप से स्वीकार करते हैं, जो बाद में-the-fact कानूनी व्याख्या पर निर्भरता को कम करते हैं। एक पट्टा जो घर्षण के सबसे आम क्षेत्रों को स्वीकार करता है और स्पष्ट संकल्प तंत्र प्रदान करता है, हमेशा एक बॉयलरप्लेट दस्तावेज़ को बेहतर ढंग से प्रदर्शित करेगा।

फाउंडेशनल स्ट्रेटेजी: एक बुलेटप्रूफ लीज़ एग्रीमेंट का प्रारूपण

एकल सबसे शक्तिशाली निवारक उपकरण एक स्पष्ट, व्यापक और आंतरिक रूप से लगातार लीज समझौते है। वैग या बॉयलरप्लेट भाषा महंगा विवादों के लिए एक नुस्खा है। प्रत्येक खंड को सटीक के साथ तैयार किया जाना चाहिए, असहमति के सबसे संभावित क्षेत्रों की उम्मीद।

वित्तीय दायित्वों को परिभाषित करना

बेस किराए, CAM शुल्क, उपयोगिता, बीमा और देर से शुल्क सटीक सूत्रों और देय तिथियों के साथ बाहर वर्तनी चाहिए। पट्टा को निर्दिष्ट करना चाहिए कि कैसे CAM शुल्क की गणना (वास्तविक बनाम प्रो राटा) की जाती है, किस आइटम को शामिल किया गया है (सामान्य, भूनिर्माण, सुरक्षा), और क्या प्रबंधन शुल्क कुल CAM के प्रतिशत पर कब्जा कर लिया जाता है। एक वार्षिक पुनर्संयोजन खंड को लैंडोर की आवश्यकता होती है ताकि 90 दिनों के भीतर विस्तृत लेखांकन प्रदान किया जा सके, जिसमें किसी भी ओवरचार्ज रिफंड या क्रेडिट शामिल हो। किरायेदारों को उचित नोटिस पर CAM रिकॉर्ड की लेखा परीक्षा के अधिकार पर बातचीत करनी चाहिए, एक ऐसा प्रावधान जो अकेले संचालन खर्च पर कई विवादों को रोकता है।

रखरखाव और मरम्मत आवंटित करना

एक स्पष्ट मैट्रिक्स का उपयोग करें जो नियमित रखरखाव (सक्षम की जिम्मेदारी) और पूंजी मरम्मत (लैंडलॉर्ड की ज़िम्मेदारी) के बीच अंतर करता है। उदाहरण के लिए, किरायेदार आंतरिक प्रकाश बल्बों के लिए जिम्मेदार हो सकता है, एचवीएसी फ़िल्टर हर 90 दिनों में बदलता है, और मामूली पाइपलाइन क्लॉग, जबकि मकान मालिक छत, संरचनात्मक दीवारों, प्रमुख यांत्रिक प्रणालियों और पार्किंग स्थल के लिए ज़िम्मेदारी रखता है। एक चेकलिस्ट जो पट्टा के लिए भेजा गया है, अस्पष्टता को खत्म कर सकता है और वॉक-थ्रू के दौरान एक संदर्भ के रूप में काम कर सकता है। आपातकालीन मरम्मत लागत आवंटन के लिए प्रावधान सहित विचार करें: यदि किरायेदार एक नियमित कार्य करने में विफल रहता है जो क्षति का कारण बनता है, किरायेदार की प्रतिपूर्तिमान भूमि पर रखी गई लागत।

नवीकरण और समाप्ति प्रावधान

विशिष्ट नोटिस अवधि (जैसे, लेखन में 180 दिन), स्वचालित नवीकरण शब्द (ऑप्ट-आउट अधिकार के साथ), और प्रारंभिक समाप्ति के लिए स्थिति (जैसे, व्यापार बंद, किरायेदार की मृत्यु, या लैंडोर्ड की पुनर्विकास योजना) शामिल हैं। होल्डओवर किराया खंड पिछले कार्यकाल में रहने वाले हतोत्साहित करने के लिए पर्याप्त दंडित होना चाहिए, आम तौर पर आधार किराया का 150% -200%, और अतिरिक्त क्षति के लिए भी उत्तरदायी रहने की आवश्यकता होनी चाहिए यदि मकान मालिक एक परिणाम के रूप में एक नया किरायेदार खो देता है। किरायेदारों के लिए, निकट स्थान पर पहली बार इनकार करने का अधिकार विवादों को रोक सकता है जब विस्तार आवश्यक हो जाता है।

सुभाषण और असाइनमेंट

लैंडोर्ड्स को वित्तीय क्रेडिट, व्यापार प्रकार और संगतता का उपयोग करने के आधार पर सबटेनेंट को अनुमोदित या अस्वीकार करने का अधिकार सुरक्षित रखना चाहिए। पट्टा को यह बताना चाहिए कि सहमति अप्रत्याशित रूप से रोक नहीं जाएगी, और एक सरल समीक्षा प्रक्रिया (जैसे 30-day प्रतिक्रिया अवधि, वित्तीय विवरण आवश्यकता) की रूपरेखा तैयार की जाएगी। दोनों पक्षों को यह भी परिभाषित करना चाहिए कि नियंत्रण में क्या बदलाव है (उदाहरण के लिए, 50% से अधिक इक्विटी की बिक्री) जो असाइनमेंट समीक्षा को ट्रिगर करती है, जिससे भूमि को बिना किसी ओवररीच के किरायेदार की व्यावसायिक संरचना की निगरानी को बनाए रखा जा सकता है।

विवाद समाधान तंत्र को एम्बेड करना

यहां तक कि सबसे अच्छा drafted पट्टा अभी भी असहमति का कारण बन सकता है। पट्टा में वैकल्पिक विवाद समाधान (ADR) प्रावधानों को एकीकृत करने से नागरिक मुकदमेबाजी के लिए सहारा दिए बिना संघर्षों को हल कर सकते हैं - बचत समय, कानूनी शुल्क और व्यापार संबंधों।

दवा

किसी भी मुकदमे से पहले मध्यस्थता की आवश्यकता है। एक तटस्थ तीसरे पक्ष ने चर्चा की सुविधा प्रदान की लेकिन समाधान को लागू नहीं कर सकता। मध्यस्थता गैर बाध्यकारी, लागत प्रभावी है, और अक्सर व्यावसायिक संबंधों को संरक्षित करती है। कई व्यावसायिक पट्टियों में अब एक कम समय के फ्रेम (जैसे 60 दिन पूरा होने) के साथ एक अनिवार्य मध्यस्थता क्लॉज शामिल है और एक आवश्यकता है कि दोनों पक्ष मध्यस्थ की फीस को समान रूप से साझा करते हैं। एक व्यावहारिक संकल्प की संभावना बढ़ाने के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति अनुभव के साथ एक मध्यस्थ चुनें।

पंचाट

विवादों के लिए कि मध्यस्थता को हल नहीं कर सकता है, बाध्यकारी मध्यस्थता अदालत के लिए एक निजी, तेज विकल्प प्रदान करता है। पट्टा को मध्यस्थता मंच (जैसे, अमेरिकी मध्यस्थता एसोसिएशन, JAMS) निर्दिष्ट करना चाहिए, मध्यस्थों की संख्या (आम तौर पर एक या तीन), स्थान और नियम। लाभ सीमित खोज, गोपनीयता और अंतिमता शामिल हैं - महत्व पुरस्कार आम तौर पर अपील के लिए बहुत सीमित जमीन के साथ लागू होते हैं। निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए कानून के सवालों पर अपील करने के लिए सीमित अधिकार की अनुमति देने पर विचार करें, लेकिन लागत के खिलाफ इसका वजन और इसे शुरू करने में देरी करें।

लघु दावों के लिए शीघ्र प्रक्रिया

कम मूल्य विवादों के लिए (जैसे, $ 25,000 के तहत), संक्षिप्त खोज और एक मध्यस्थ के साथ एक सुव्यवस्थित मध्यस्थता प्रक्रिया पर विचार करें। यह देर से शुल्क या पूर्ण उड़ा मुकदमेबाजी में सर्पिल से छोटी मरम्मत लागत पर मामूली असहमति को रोकता है। कुछ पार्टियां एक "दस्ताव केवल" मध्यस्थता का विकल्प चुनते हैं जहां मध्यस्थ पूरी तरह से लिखित प्रस्तुतियों पर आधारित निर्णय लेता है, समय को कम करने और आगे भी खर्च करता है।

कारण परिश्रम और जोखिम आवंटन

रोकथाम पट्टा दस्तावेज़ से परे फैली हुई है। पूरी तरह से पृष्ठभूमि की जांच और वित्तीय vetting का आयोजन पट्टा पर हस्ताक्षर करने से पहले लाल झंडे की पहचान कर सकता है। आवश्यक देय परिश्रम चरणों में शामिल हैं:

किरायेदार वित्तीय स्वास्थ्य

वित्तीय विवरण की आवश्यकता होती है, कर रिटर्न के तीन साल, क्रेडिट रिपोर्ट और बैंक संदर्भ। स्टार्टअप के लिए, एक सदाबहार खंड के साथ प्रतिष्ठित बैंकों से व्यक्तिगत गारंटी या क्रेडिट के पत्रों के लिए पूछते हैं (स्वचालित नवीकरण 60 दिनों के नोटिस के साथ रद्द नहीं). सार्वजनिक फाइलिंग (बैंकरप्टेसियों, लिएन्स, निर्णय) पूर्व डिफ़ॉल्ट साबित हो सकता है। बड़ी जगह के लिए, एक अभिभावक कंपनी की गारंटी की आवश्यकता पर विचार करें या छह महीने के जोखिम को कम करने के लिए किराए के बराबर जमा करें।

भूमि-संपत्ति और संपत्ति की स्थिति

किरायेदारों को लैंडोर्ड के ट्रैक रिकॉर्ड की जांच करनी चाहिए: पिछले मुकदमेबाजी, संपत्ति प्रबंधन की गुणवत्ता और वित्तीय स्थिरता। लाइसेंस प्राप्त इंजीनियर द्वारा एक संपत्ति निरीक्षण छिपे हुए रखरखाव के मुद्दों को उजागर कर सकता है जो बाद में विवाद बिंदु बन सकता है, जैसे कि उम्र बढ़ने वाली HVAC इकाइयों, छत लीक, या लगातार नमी की समस्याएं। किरायेदार समीक्षाओं की समीक्षा और वर्तमान ऑक्यूपेंट के साथ बोलने से वह उत्तरदायी प्रबंधन पैटर्न प्रकट हो सकता है।

Zoning और Permits के अनुपालन में

दोनों पक्षों को यह सत्यापित करना चाहिए कि परिसर इरादा व्यापार उपयोग के लिए ज़ोन किया गया है और यह कि सभी आवश्यक परमिट जगह में हैं। एक खंड को अधिभोग का वर्तमान प्रमाण पत्र देने के लिए मकान मालिकों की आवश्यकता होती है। किरायेदारों को यह भी जांचना चाहिए कि क्या इरादा उपयोग स्थानीय कानूनों के तहत किसी विशेष स्थिति को ट्रिगर करता है, जैसे कि खुदरा स्थानों के लिए रेस्तरां या पार्किंग अनुपात के लिए अग्नि छिड़काव की आवश्यकता है।

अनुपालन और लेखा परीक्षा

विवाद अक्सर एक पट्टा में साल उत्पन्न होते हैं जब मूल शर्तों को बाहर या भूल जाते हैं। सक्रिय कानूनी लेखा परीक्षा - प्रत्येक 12-24 महीने का संचालन किया - पट्टा को बदलने वाले कानूनों और व्यापार की जरूरतों के अनुरूप रहता है।

लीज़ दस्तावेज़ों के लिए कानूनी लेखा परीक्षा

समाप्त होने वाले बीमा प्रमाण पत्रों, लापता एस्स्टॉपेल प्रमाणपत्रों, या गैर-अनुपालन रखरखाव रिकॉर्ड के लिए सभी सक्रिय लीज की समीक्षा करें। नए मामले कानून या वैधानिक परिवर्तनों को प्रतिबिंबित करने के लिए बॉयलरप्लेट भाषा को अद्यतन करें (जैसे, विकलांगता अधिनियम अद्यतन के साथ अमेरिकी, मुक्ति मोरेटरियम, डेटा गोपनीयता कानून)। बल के लिए विशेष ध्यान दें, जो महामारी के दौरान भारी परीक्षण किया गया था; एक अच्छी तरह से सूखा बल majeure प्रावधान न केवल प्राकृतिक आपदाओं को कवर करना चाहिए बल्कि सरकारी बंदी, आपूर्ति श्रृंखला अवरोध, और संचारित रोग प्रकोप भी शामिल होना चाहिए।

संपत्ति प्रबंधक और एजेंट प्रशिक्षण

लैंडोर्ड्स को लीज़ प्रवर्तन, नोटिस की आवश्यकताओं और प्रलेखन प्रोटोकॉल पर प्रशिक्षण संपत्ति प्रबंधकों में निवेश करना चाहिए। प्राधिकरण की स्पष्ट रेखाएं (जो परिवर्तन को मंजूरी दे सकती हैं, किराए की छूट प्रदान कर सकती हैं) अनधिकृत संशोधनों को रोकने के लिए जिन्हें बाद में विवाद किया जा सकता है। प्रबंधकों को प्रारंभिक चेतावनी संकेतों जैसे कि लगातार देर से भुगतान, अप्रूव्ड बदलाव, या रखरखाव शिकायतों को स्पॉट करने के लिए प्रशिक्षित किया जाना चाहिए- और औपचारिक दावों में परिपक्व होने से पहले उन्हें कानूनी परामर्श करने के लिए प्रेरित किया जाना चाहिए।

सभी संचारों का प्रलेखन

सभी लिखित पत्राचार-emails, नोटिस, बैठक मिनट- किरायेदार द्वारा बचाया और व्यवस्थित किया जाना चाहिए। यह पेपर ट्रेल अमूल्य है यदि कोई विवाद मुकदमेबाजी के लिए बढ़ जाता है। अनुरोधों, अनुमोदनों और टाइमस्टैम्प के साथ रखरखाव टिकट लॉग करने के लिए एक केंद्रीयकृत संपत्ति प्रबंधन मंच का उपयोग करें। मौखिक समझौतों के लिए (जैसे, एक बार किराए का डिफॉररल), लिखित रिकॉर्ड बनाने के लिए एक पुष्टिकरण ईमेल के साथ पालन करें। एक अच्छी तरह से बंद संचार इतिहास जल्दी से बयानों की आवश्यकता के बिना वास्तविक विवादों को हल कर सकता है।

बीमा और जोखिम अंतरण

बीमा कानूनी रोकथाम के लिए एक विकल्प नहीं है, लेकिन विवादों में संपत्ति क्षति, व्यक्तिगत चोट या व्यापार रुकावट शामिल होने पर यह एक महत्वपूर्ण सुरक्षा नेट प्रदान करता है।

जनरल देयता बीमा

दोनों मकान मालिक और किरायेदार वाणिज्यिक सामान्य देयता (CGL) बीमा को प्रति घटना $1 मिलियन की न्यूनतम सीमा और $ 2 मिलियन कुल के साथ रखना चाहिए। लीज़ को अपने CGL नीति पर अतिरिक्त बीमाकृत के रूप में मकान मालिक को नाम देने के लिए किरायेदार की आवश्यकता होनी चाहिए और इसमें एक छूट खंड शामिल है जो दावा करने के बाद किरायेदार को मुकदमा करने से इंश्योरर को रोकता है। लैंडलर को सालाना कवरेज की पुष्टि करनी चाहिए ताकि बीमा प्रमाणपत्र का अनुरोध किया जा सके।

संपत्ति बीमा

किरायेदार को अपनी खुद की सामग्री, जुड़नार और सुधार का बीमा करना चाहिए, जबकि मकान मालिक ने इमारत की संरचना और आम क्षेत्रों को बीमा किया। पट्टा को निर्दिष्ट करना चाहिए कि प्रत्येक पार्टी के संपत्ति बीमा में अन्य पार्टी के खिलाफ उपनिवेश का एक छूट शामिल है। यह सरल खंड मुकदमेबाजी के एक प्रमुख स्रोत को समाप्त कर सकता है: बीमा कंपनियां एक आग या बाढ़ के बाद विपरीत पार्टी के लिए मुकदमा चलाती हैं।

बिजनेस इंटरप्रेशन इंश्योरेंस

भौतिक संचालन (रीटेल, रेस्तरां, जिम) वाले किरायेदारों को खोई हुई आय को कवर करने के लिए व्यावसायिक रुकावट कवरेज लेना चाहिए यदि परिसर आग, बाढ़ या अन्य कवर किए गए खतरों के कारण उपयोग योग्य हो जाता है। यह कवरेज डाउनटाइम के दौरान किराए के भुगतान विवादों को रोक सकता है क्योंकि किरायेदार का बीमा किराए के दायित्वों को कवर करेगा। लैंडलॉर्ड्स को साइबर देयता बीमा को बनाए रखने के लिए किरायेदारों की आवश्यकता पर भी विचार कर सकता है यदि वे संवेदनशील डेटा को संभालते हैं, तो डेटा उल्लंघन ऑपरेशन बंद हो सकता है और बाद में किराए के विवादों को रोक सकता है।

अनुपालन के लिए प्रौद्योगिकी और स्वचालन

आधुनिक संपत्ति प्रबंधन सॉफ्टवेयर कई मैनुअल प्रक्रियाओं को स्वचालित कर सकता है जो विवादों को जन्म देती है - जैसे किराया चालान, रखरखाव अनुरोध, और नोटिस ट्रैकिंग।

• स्वचालित किराया अनुस्मारक और देर से शुल्क गणना, जो कि लीज़ शर्तों पर आधारित है, समायोज्य अनुग्रह अवधि और वृद्धि नियमों के साथ
• डिजिटल प्रस्तुतीकरण और अनुमोदन कार्यप्रवाह के लिए परिवर्तन, उप-आपत्तियाँ और रखरखाव अनुरोध, ईमेल अधिसूचनाओं और लेखा परीक्षा के निशान के साथ
• गैर-अनुपालन (जैसे, बीमा प्रमाणपत्र समाप्ति, लापता किराया भुगतान) के स्वचालित वृद्धि पूर्व निर्धारित समयरेखा के साथ नामित पार्टियों के लिए
• सभी लीज संशोधनों, नोटिस, पत्राचार और निरीक्षण रिपोर्टों के लिए संस्करण नियंत्रण के साथ केंद्रीकृत दस्तावेज़ भंडारण

मानव त्रुटि को कम करके और अवांछनीय ऑडिट ट्रेल्स बनाकर, प्रौद्योगिकी सीधे विवाद रोकथाम का समर्थन करती है। Property प्रबंधन सॉफ्टवेयर] रिपोर्ट भी उत्पन्न कर सकता है जो कानूनी परामर्श स्पॉट उभरते पैटर्न को गैर-अनुपालन के लिए मदद करता है - जैसे कि कई किरायेदार अद्यतन बीमा प्रमाणपत्र प्रदान करने में विफल रहे - इससे पहले कि वे पूर्ण-उन्नत विवाद बन गए। एक किरायेदार पोर्टल को एकीकृत करना जहां रहने वाले अनुरोध प्रस्तुत कर सकते हैं और उनके भुगतान इतिहास को देखने के लिए और गलत संचार को कम कर सकते हैं।

राज्य-विशिष्ट विचार

वाणिज्यिक लीजिंग कानून अधिकार क्षेत्र द्वारा काफी भिन्न होता है। उदाहरण के लिए, कुछ राज्यों को एक किरायेदार के डिफ़ॉल्ट के बाद नुकसान को कम करने की आवश्यकता होती है, जिससे अंतरिक्ष को वापस लाने के उचित प्रयास किए जाते हैं, जबकि अन्य लोग लैंडोर को संपूर्ण शेष अवधि के लिए डिफ़ॉल्ट किरायेदार को जिम्मेदार रखने की अनुमति देते हैं। नोट: इस लेख में प्रदान की गई जानकारी केवल सामान्य शैक्षिक उद्देश्यों के लिए है और कानूनी सलाह का गठन नहीं करती है। व्यवसायों को यहां पर चर्चा की गई किसी भी रणनीति को लागू करने से पहले अपने अधिकार क्षेत्र में लाइसेंस प्राप्त वकील से परामर्श करना चाहिए।

स्थानीय भूमि- किरायेदार कोड, eviction प्रक्रियाओं और वाणिज्यिक किराए पर नियंत्रण कानूनों के साथ निष्ठा आवश्यक है। ] के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए पट्टियों का ड्राफ्ट या नवीनीकरण करते समय स्थानीय परामर्श का प्रबंधन करना। यह विशेष रूप से कैलिफोर्निया, न्यूयॉर्क, या टेक्सास जैसे राज्यों में संपत्तियों के लिए महत्वपूर्ण है, जहां कानूनी परिदृश्य स्पष्ट रूप से भिन्न हो सकता है - कुछ वाणिज्यिक किरायेदारों के लिए न्यूयॉर्क के अद्वितीय किराए स्थिरीकरण के लिए देर से शुल्क पर कैलिफोर्निया की सख्त सीमाओं से। यहां तक कि स्थानीय अध्यादेश, जैसे प्रमुख शहरों में ऊर्जा बेंचमार्किंग आवश्यकताओं, पट्टा में संबोधित नहीं होने पर अनुपालन का निर्माण कर सकते हैं।

दीर्घकालिक सकारात्मक संबंधों के लिए सर्वश्रेष्ठ अभ्यास

कानूनी दस्तावेजों से परे, भू-संस्थागत संबंधों का मानव तत्व अक्सर विवाद और एक संकल्प के बीच अंतर होता है। एक सहकारी, पारदर्शी वातावरण को जोड़ने से संभावना को कम हो जाती है कि मामूली मुद्दों को औपचारिक दावों में वृद्धि होती है।

नियमित संचार अनुसूची लागू करना

क्वार्टरली चेक-इन- फोन या व्यक्ति द्वारा- दोनों पक्षों को आगामी रखरखाव, व्यापार परिवर्तन, या समस्याओं से पहले चिंताओं पर चर्चा करने की अनुमति देते हैं। संक्षिप्त ईमेल सारांश के साथ इन बैठकों को दस्तावेज करें और उन्हें किरायेदार की फ़ाइल में स्टोर करें। इन चेक-इनों का उपयोग कैम रिकॉंसेस, आगामी लीज़ मील्टन, या नियोजित पूंजी सुधारों की समीक्षा करने के लिए करें जो किरायेदार के संचालन को प्रभावित कर सकते हैं।

एक विवादित एस्केलेशन सीढ़ी बनाएँ

निवारक उपायों के साथ भी असहमति होगी। एक स्पष्ट वृद्धि प्रक्रिया की स्थापना: किरायेदार संपर्क संपत्ति प्रबंधक; अनसुलझे मुद्दे क्षेत्रीय प्रबंधक को जाते हैं; अंततः कानूनी परामर्श के लिए। प्रत्येक स्तर में एक परिभाषित प्रतिक्रिया समय होना चाहिए (उदाहरण के लिए, प्रारंभिक संपर्क के लिए 48 घंटे, एक पर्याप्त संकल्प के लिए 10 व्यावसायिक दिन)। पट्टा में एक खंड शामिल करें जिसके लिए पार्टियों को औपचारिक एडीआर शुरू करने से पहले चेहरे से चेहरे की बैठक में संलग्न होने की आवश्यकता होती है, क्योंकि व्यक्तिगत चर्चा अक्सर लिखित पत्राचार की तुलना में गलतफहमी को अधिक जल्दी से हल करती है।

बदलाव के लिए एडेंडा का उपयोग करें

परिस्थितियों में परिवर्तन होने पर पूरे पट्टा को पुनर्विचारित करने के बजाय (उदाहरण के लिए, किरायेदार विस्तार, उपयोग में परिवर्तन, पार्किंग स्थलों का कार्य) दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित लिखित परिशिष्ट का उपयोग करें। यह मूल पट्टा की कोर संरचना को बदलने के बिना एक स्पष्ट रिकॉर्ड बनाता है। वाणिज्यिक लीज एडेंडा पूर्ण लालसा को ट्रिगर किए बिना अस्थायी पार्किंग समायोजन के लिए निकट स्थान पर पहली बार इनकार के दाईं ओर सब कुछ संबोधित कर सकते हैं। हमेशा नए अस्पष्टता बनाने से बचने के लिए बेस लीज के साथ आंतरिक स्थिरता के लिए एडेंडा की समीक्षा करें।

नियमित रूप से किराए और CAM शुल्क की समीक्षा करें

मासिक किराए के बयान में CAM शुल्क का विस्तृत ब्रेकडाउन शामिल होना चाहिए, अनुरोध पर उपलब्ध रसीदों या चालानों के साथ। वास्तविक लागत के साथ अनुमानित CAM शुल्क की वार्षिक पुनर्संबद्धता को 90 दिनों के भीतर किरायेदार को निष्पादित और सूचित किया जाना चाहिए। लैंडलॉर्ड्स जो सक्रिय रूप से विस्तृत CAM रिपोर्ट साझा करते हैं - उपयोगिताओं, जेनिटोरियल, लैंड्सकैपिंग और प्रबंधन शुल्क के लिए लाइन आइटम सहित - ट्रस्ट का निर्माण और परिचालन खर्चों पर विवादों की संभावना को कम कर सकते हैं। किरायेदारों को समय-समय पर अपने ऑडिट अधिकारों का प्रयोग करना चाहिए, क्योंकि एक एकल लेखा परीक्षा भी त्रुटियों या ओवरचार्ज को प्रकट कर सकती है, यदि अनियंत्रित हो तो बाद में मुकदमाशी वर्षों तक हो सकती है।

निष्कर्ष

व्यावसायिक लीजिंग में सिविल विवादों को रोकने के लिए एक अच्छी तरह से बातचीत अनुबंध से अधिक की आवश्यकता होती है; यह एक व्यवस्थित, सक्रिय दृष्टिकोण की मांग करता है जो कारण परिश्रम सत्र, स्पष्ट ड्राफ्टिंग, चल रहे अनुपालन और मजबूत संचार को रोकता है। उपरोक्त कानूनी रणनीतियों को लागू करके-अतिरिक्त लीज भाषा, एम्बेडेड एडीआर क्लॉज, नियमित लेखा परीक्षा, प्रौद्योगिकी गोद लेने, और संबंध प्रबंधन-दोनों भूमि-संपत्ति के लिए नियमित रूप से सहायता प्रदान करने वाले कर्मचारियों को एक पेशेवर संगठन के रूप में कार्य करना, जो कि एक पेशेवर संगठन के लिए एक पेशेवर संगठन के लिए एक पेशेवर संगठन की आवश्यकता है।

अधिक जानकारी के लिए, व्यावसायिक लीजिंग मुकदमेबाजी पर अमेरिकी बार एसोसिएशन संसाधनों की समीक्षा पर विचार करें या ]] के सदस्य के साथ परामर्श Commercial रियल एस्टेट कानूनी नेटवर्क . हमेशा अपनी विशिष्ट स्थिति के अनुरूप पेशेवर कानूनी सलाह लेनी चाहिए। ]]]