जब एक फॉरेक्लोज्ड प्रॉपर्टी खरीदते हैं और क्लोजिंग करते हैं

पूर्व-उद्देश्य ड्यूलिगेंस: जोखिमों को कम करना

किसी भी पूर्ववर्ती खरीद के लिए प्रतिबद्ध होने से पहले, व्यापक देय परिश्रम गैर-नक्राम्य है। मानक बिक्री के विपरीत जहां विक्रेता प्रकटीकरण प्रदान करते हैं, फोरक्लोज़र अक्सर "as-is" बेचे जाते हैं और आप सभी ज्ञात और अज्ञात दोषों को मानते हैं। यहां जांच करने के लिए प्रमुख क्षेत्रों का विस्तृत ब्रेकडाउन है।

शीर्षक खोज और लीन विश्लेषण

सबसे महत्वपूर्ण कदम एक प्रतिष्ठित शीर्षक कंपनी या रियल एस्टेट वकील से एक पूर्ण शीर्षक खोज का आदेश दे रहा है। यह खोज बकाया ऋणों, निर्णयों और बीमा कंपनियों के लिए एक समान मूल्य निर्धारण को उजागर करती है।

संपत्ति की स्थिति और ज़ोनिंग

Foreclosed गुण अक्सर रिक्त और उपेक्षा की जाती हैं, जिससे भौतिक निरीक्षण महत्वपूर्ण होता है। हालांकि, पहुंच सीमित हो सकती है-विशेष रूप से नीलामी में, जहां आप केवल बाहरी देखने में सक्षम हो सकते हैं। बैंक के स्वामित्व वाले (REO) गुणों के लिए, आप आमतौर पर एक पेशेवर निरीक्षण निर्धारित कर सकते हैं। लाइसेंस प्राप्त घरेलू निरीक्षक को शामिल करें, और यदि आवश्यक हो, तो मोल्ड, दीमक, संरचनात्मक मुद्दों, या लीड पेंट या एस्बेस्टोस जैसे पर्यावरणीय खतरों के लिए विशेषज्ञ। स्थगित रखरखाव की लागत भी स्टगर हो सकती है; खरीद मूल्य का 15-20% का एक आकस्मिक निधि बुद्धिमान है। ज़ोनिंग प्रतिबंध भी आपकी योजनाओं को प्रभावित करता है।

कर और आकलन की स्थिति

अनपेड रियल एस्टेट कर और विशेष आकलन आम नुकसान हैं। भले ही पूर्व मालिक के करों को अस्वीकार कर दिया जाए, आप जिम्मेदार हो सकते हैं यदि कर प्राधिकरण की लिएन बिक्री से बच जाए। काउंटी खजाने वाले या आकलनकर्ता के कार्यालय से सभी बकाया राशि देखने के लिए एक कर प्रमाण पत्र का अनुरोध करें। कुछ नगरपालिकाओं ने कोड प्रवर्तन जुर्माना, उपयोगिता बिलों या खरपतवार की छूट के लिए ऋण दिया। ये जल्दी जमा कर सकते हैं और आपके बंधक पर प्राथमिकता ग्रहण कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि किसी शहर ने बिना भुगतान किए गए पानी के बिलों में $ 10,000 के लिए एक लिन रखा है, तो आपको इसे भुगतान करने की आवश्यकता होगी। हमेशा इन लागतों को आपके बजट में शामिल किया जाएगा।

एक रियल एस्टेट अटार्नी की भूमिका

स्थानीय रियल एस्टेट वकील को शामिल करना जो फोरक्लोज़र कानून में माहिर हैं, की दृढ़ता से सिफारिश की जाती है। एक वकील फॉरक्लोज़र नोटिस की समीक्षा कर सकता है, शीर्षक की श्रृंखला को सत्यापित कर सकता है, और यह सुनिश्चित कर सकता है कि बिक्री राज्य कानून के अनुरूप है। वे आपको प्रतिनिधित्व कर सकते हैं यदि विक्रेता या ऋणदाता बिक्री पर विवाद करता है, या यदि पिछले मालिक हस्तांतरण को चुनौती देने का प्रयास करता है। एक सीधी फोरक्लोज़र खरीद रेंज के लिए कानूनी शुल्क $ 1,500 से $ 5,000 तक, जटिलता के आधार पर - एक सार्थक निवेश जो बाद में मुकदमेबाजी से बचने के लिए एक मूल्यवान निवेश प्रदान करता है। अगर ऑक्यूपेंट्स ने उचित कानूनी चैनलों का पालन करने के लिए एक उचित कानूनी सहायता प्रदान की है।

विभिन्न खरीद विधियों के लिए कानूनी कदम

आप एक पूर्ववर्ती संपत्ति कैसे प्राप्त करते हैं- नीलामी में, REO लिस्टिंग के माध्यम से, या एक छोटी बिक्री के माध्यम से- इसमें शामिल विशिष्ट कानूनी कदम और जोखिमों को निर्धारित करते हैं।

फोरक्लोज़र नीलामी

नीलामी आम तौर पर नकद-केवल होती है और बोली से पहले धन का प्रमाण की आवश्यकता होती है। नीलामी की शर्तों को ध्यान से पढ़ें; वे अक्सर बताते हैं कि संपत्ति को निरीक्षण के अधिकार के साथ बेचा जाता है। एक गैर वापसी योग्य जमा (आमतौर पर बोली का 5-10%) तुरंत देय होता है, 24 से 48 घंटों के भीतर शेष राशि के कारण। जमा राशि के लाभ में परिणाम देने में असफलता। यदि आप अपने जमा राशि को अंतिम रूप देने की संभावना को स्वीकार करते हैं तो वह सुनिश्चित करता है कि आप उधार दे सकते हैं।

बैंक-ओनेड (REO) गुण

REO गुण पहले से ही ऋणदाता के स्वामित्व में हैं, इसलिए प्रक्रिया एक मानक अचल संपत्ति लेनदेन के समान होती है। आप एक प्रस्ताव प्रस्तुत करते हैं, कीमत पर बातचीत करते हैं और खरीद समझौते में प्रवेश करते हैं। हालांकि, उधारदाताओं अक्सर गैर-नक्राम्य अनुबंधों का उपयोग करते हैं जो उन्हें बहुत पसंद करते हैं। उन्हें आम तौर पर एक शीर्षक बीमा पॉलिसी की आवश्यकता होती है और यह अनिवार्य कर सकता है कि खरीदार कुछ प्रकटीकरणों को माफी देता है। जबकि उधारदाता आमतौर पर उन सभी ऋणों को छोड़कर जो कि पूर्ववर्ती संपत्ति में छूटते हैं, उन्हें अक्सर एक पेशेवर निरीक्षण पर जोर देना चाहिए।

लघु बिक्री

एक छोटी बिक्री तब होती है जब ऋणदाता बकाया बंधक संतुलन से कम स्वीकार करने के लिए सहमत होते हैं। तकनीकी रूप से एक अग्रभाग नहीं होने के बावजूद, यह अक्सर एक पूर्ववर्ती होता है। खरीदार की देय परिश्रम समान है लेकिन अतिरिक्त परतों के साथ: आपको ऋणदाता की मंजूरी प्राप्त करनी चाहिए, जो महीनों तक ले सकता है, और अनुबंध में तीसरे पक्ष का अनुमोदन खंड शामिल है। जोखिम यह भी है कि ऋणदाता की स्वीकृति शर्तों के साथ आती है - जैसे कि कोई मरम्मत या कोई विक्रेता छूट नहीं - जो आपके समापन को प्रभावित करता है। लघु बिक्री में जूनियर लिन धारक भी शामिल हो सकते हैं जो अपनी देन को छोड़ने के लिए सहमत होना चाहिए। एक अचल संपत्ति वकील को इन जटिलताओं के लिए एक समझौता करने में मदद कर सकता है।

वित्त पोषण और कानूनी आवश्यकताएँ

फोरक्लोज़र खरीद अद्वितीय वित्तपोषण बाधाओं को लागू करते हैं। सार्वजनिक नीलामी लगभग हमेशा नकदी या कैशियर की जांच की मांग करती है। यदि आप वित्तपोषण का उपयोग करने की योजना बनाते हैं, तो आपको कठिन धन ऋण जैसे वैकल्पिक विकल्प की आवश्यकता होगी, जो उच्च ब्याज दरों और लघु शर्तों को बताते हैं। REO संपत्तियों के लिए, पारंपरिक वित्तपोषण संभव हो सकता है, लेकिन उधारदाताओं को अक्सर संपत्ति की स्थिति को पूरा करने की आवश्यकता होती है -आमतौर पर 20-30% - और संपत्ति के ऋणों की कमी के कारण सख्त स्थिति को लागू करना।

समापन प्रक्रिया और कानूनी कागजी कार्रवाई

एक पूर्ववर्ती संपत्ति पर बंद करने में दस्तावेज़ शामिल हैं जो एक मानक घरेलू खरीद से थोड़ा भिन्न होते हैं।

• : एक नीलामी के लिए, यह एक ट्रस्टी के काम, शेरिफ के काम, या रेफरी के काम के लिए हो सकता है। REO के लिए, आपको एक वारंटी डीड या विशेष वारंटी डीड प्राप्त होगी। A ] विशेष वारंटी डीड विक्रेता की देयता को अपने स्वामित्व के दौरान उत्पन्न होने वाले दावों को सीमित करता है, जबकि सामान्य वारंटी डीड संपत्ति के पूरे इतिहास को कवर करता है।
• ]Affidavit of title : यह शपथपत्र विक्रेता (या ट्रस्टी) से यह बयान कि कोई अविभाजित लाइंस या निर्णय नहीं है। भविष्य के दावों के खिलाफ सुरक्षा में मदद के लिए नीलामी खरीद के लिए इस शपथपत्र को प्राप्त करें।
• Title बीमा पॉलिसी : अधिकांश उधारदाताओं को एक ऋणदाता की शीर्षक नीति की आवश्यकता होती है। एक मालिक की पॉलिसी खरीदना शीर्षक दोषों के खिलाफ अपने स्वामित्व की रक्षा के लिए बुद्धिमान है जो खोज याद आती है। नीलामी गुण के लिए, एक "foreclosure गारंटी" फोरक्लोज़र प्रक्रिया की वैधता की पुष्टि कर सकता है।
• Recording Documents: डीड और किसी भी संबंधित बंधक दस्तावेजों को काउंटी रिकॉर्डर के कार्यालय के साथ अपने स्वामित्व को सही करने के लिए दर्ज किया जाना चाहिए। यह कदम सार्वजनिक नोटिस सुनिश्चित करता है और बाद में हितों पर प्राथमिकता स्थापित करता है।
• Tax and शुल्क भुगतान[: किसी भी प्ररित संपत्ति करों का भुगतान, रिकॉर्डिंग शुल्क, और करों को हस्तांतरण. निपटान बयान (क्लोजिंग डिस्क्लोज़र) इन लागतों को मदित करेगा।

एक एस्क्रो या निपटान एजेंट के साथ काम करने के लिए फोरक्लोज़र के साथ अनुभव किया। वे पूर्व लेन्स के भुगतान को समन्वय कर सकते हैं, पुराने डेड की रिहाई को संभाल सकते हैं, और यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि सभी कानूनी औपचारिकताओं को धन को वितरित करने से पहले पूरा किया जाता है। नीलामी खरीद के लिए, बंद अक्सर तत्काल होता है - 24 से 48 घंटे के भीतर - इसलिए नकद या प्रमाणित निधि के साथ तैयार किया जाता है।

कैसे कानूनी चुनौतियों और कैसे मितिगेट करने के लिए

सावधानीपूर्वक योजना के साथ भी, मुद्दों को उत्पन्न कर सकते हैं।

Undisclosed Liens Surviving Foreclosure

कुछ liens- जैसे संघीय कर liens, HOA आकलन, और नगरपालिका liens- एक फोरक्लोज़र बिक्री द्वारा विशेष रूप से गैर न्यायिक फोरक्लोज़र में extinguished नहीं किया जा सकता है। एक विस्तृत शीर्षक खोज और शीर्षक बीमा आपकी प्राथमिक रक्षा है। यदि एक lien पोस्ट-बंद दिखाई देता है, तो आपको लिएन धारक के साथ बातचीत करने या इसे भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है। कुछ मामलों में, आप झूठी वैधता को चुनौती दे सकते हैं यदि यह ठीक से दर्ज नहीं किया गया था। एक वकील सर्वश्रेष्ठ पाठ्यक्रम पर सलाह दे सकता है।

ऑक्यूपेंट की स्वीकृति

Foreclosed गुण अक्सर किरायेदारों या पूर्व मालिकों जो रहते हैं। संघीय और राज्य कानून किरायेदारों की रक्षा करते हैं; फोरक्लोज़र अधिनियम में दसियों की रक्षा करने वाले नए मालिक को मौजूदा पट्टियों को सम्मान देने की आवश्यकता होती है या महीने-दर-माह के किरायेदारों को छोड़ने से पहले 90 दिन की सूचना प्रदान करने की आवश्यकता होती है। यदि पिछले मालिक या स्क्वाटर रहते हैं, तो आप लॉक को नहीं बदल सकते। आपको अपने अधिकार क्षेत्र में औपचारिक इविक्शन प्रक्रिया का पालन करना चाहिए, जो सप्ताह या महीने ले सकता है और कानूनी फाइलिंग की आवश्यकता हो सकती है। इस सही ढंग से संभालने के लिए एक मकान मालिक या स्क्वाटर वकील को ठीक से संभालना चाहिए।

शीर्षक दोष और स्वामित्व विवाद

कभी-कभी, फोरक्लोज़र बिक्री को मूल उधारकर्ता की खरीददारी त्रुटियों, धोखाधड़ी या दिवालियापन के कारण अदालत में चुनौती दी जाती है। यदि बिक्री को शून्य किया जाता है, तो आप संपत्ति और निवेश दोनों को खो सकते हैं। सबसे अच्छी सुरक्षा एक गहन पूर्व-खरीद शीर्षक समीक्षा है और एक ऋणदाता से खरीद जो सभी कानूनी आवश्यकताओं का पालन करती है। मालिक का शीर्षक बीमा आपके शीर्षक की रक्षा के लिए कानूनी खर्च को कवर कर सकता है। इसके अतिरिक्त, यदि संपत्ति हाल के दिवालियापन के अधीन रही है, तो स्वचालित ठहरना अस्थायी रूप से अग्रभाग को रोक सकता है। हमेशा बोली लगाने से पहले सार्वजनिक दिवालियापन रिकॉर्ड की जांच करें।

संपत्ति की स्थिति देयता

अप्रत्याशित मरम्मत लागत या पर्यावरण के खतरे आम हैं। चूंकि अधिकांश बिक्री उतनी ही होती है, इसलिए आपके पास विक्रेता के खिलाफ सीमित रिकोर्स होती है। शमन रणनीति एक पेशेवर निरीक्षण और एक आकस्मिक निधि है। भूमिगत भंडारण टैंक या लीड पेंट जैसे पर्यावरणीय मुद्दों के लिए, बंद होने से पहले एक विशेषज्ञ से परामर्श करें। कुछ संपत्तियों में कोड उल्लंघन हो सकता है जिसके लिए तत्काल सुधार की आवश्यकता होती है, जिससे जुर्माना या निंदा होती है। किसी भी खुले परमिट या उल्लंघन की जांच के लिए स्थानीय भवन विभाग पर जाएं।

निष्कर्ष

एक पूर्ववर्ती संपत्ति खरीदने से मूल्य के लिए वास्तविक अवसर प्रदान करता है, लेकिन कानूनी जोखिमों को सावधानीपूर्वक नेविगेशन की आवश्यकता होती है। अपने राज्य में पूर्ववर्ती कानूनों को समझने के द्वारा, व्यापक देय परिश्रम का आयोजन किया जाता है, सही खरीद विधि का चयन किया जाता है, और उचित वित्तपोषण हासिल करने के लिए, आप अप्रिय आश्चर्य की संभावना को कम कर सकते हैं। बंद करने की प्रक्रिया डीड प्रकार, शीर्षक बीमा और उचित रिकॉर्डिंग पर ध्यान देने की मांग करती है। एक अनुबंध के लिए सहायक ऋणों पर हस्ताक्षर करने से पहले एक लाइसेंस प्राप्त अचल संपत्ति वकील से परामर्श किया जाता है।