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वाणिज्यिक अवकाश और आम विवादों को समझना

वाणिज्यिक पट्टियों व्यापार संपत्ति व्यवस्था की रीढ़ बनाते हैं। आवासीय पट्टियों के विपरीत, जो उपभोक्ताओं की रक्षा के लिए भारी विनियमित होते हैं, वाणिज्यिक पट्टियां अनुबंध की स्वतंत्रता के सिद्धांतों के तहत काम करती हैं। इसका मतलब यह है कि पार्टियों को अपनी शर्तों पर बातचीत करने के लिए काफी हद तक स्वतंत्र हैं - लेकिन यह लचीलापन विवादों के लिए उपजाऊ जमीन भी बनाता है। जब एक किरायेदार एक खुदरा स्टोर, एक रेस्तरां, एक चिकित्सा अभ्यास या एक कार्यालय संचालित करता है, तो पट्टियों की विशिष्ट शर्तें रिश्ते के लगभग हर पहलू को परिभाषित करती हैं, जिसमें किराए, रखरखाव, उपयोग और समाप्ति अधिकार शामिल हैं। विवाद अक्सर तब उभरते हैं जब आर्थिक स्थिति में बदलाव, व्यापार को बदलने की आवश्यकता होती है, या एक पार्टी व्यक्त या निहित दायित्वों को पूरा करने में विफल हो जाती है।

वाणिज्यिक लीज विवादों के सामान्य प्रकार

अक्सर वाणिज्यिक लीज विवाद कई श्रेणियों में आते हैं। प्रत्येक प्रकार के संकल्प के लिए अपनी कानूनी बारीकियों और रणनीतियों को पूरा करता है।

  • Rent and extra Rent Disputes: बेयोन्ड बेस किराए, वाणिज्यिक किरायेदार आम तौर पर परिचालन खर्च, अचल संपत्ति कर, बीमा, और आम क्षेत्र रखरखाव (CAM) शुल्क के लिए अतिरिक्त किराया का भुगतान करते हैं। विवाद अक्सर तब उत्पन्न होते हैं जब मकान मालिक उस किरायेदारों के आरोपों के माध्यम से गुजरता है जो अत्यधिक या अनुचित रूप से गणना करते हैं। किरायेदारों को देर से शुल्क, अदायगी किराए पर ब्याज, या कई किरायेदारों के बीच CAM लागत आवंटित करने के लिए इस्तेमाल की जाने वाली पद्धति भी हो सकती है। न्यायालयों को यह निर्धारित करने के लिए लीज भाषा की तलाश है कि क्या एक विशेष खर्च ठीक हो सकता है, सटीक तैयार करना आवश्यक है।
  • ]Maintenance and Repair Obligation:] कई व्यावसायिक पट्टियों ने किरायेदार को मरम्मत के बोझ को बदल दिया, या तो एक "ट्रिपल नेट" संरचना या विशिष्ट रखरखाव के लिएवेंंट के माध्यम से। हालांकि, विवाद तब होता है जब मकान मालिक संरचनात्मक तत्वों, HVAC प्रणालियों या सामान्य क्षेत्रों को बनाए रखने में विफल रहता है। कुछ अधिकार क्षेत्र में, एक मकान मालिक की विफलता को गर्मी, पानी या लिफ्ट की तरह आवश्यक सेवाओं को प्रदान करने में विफल रहता है, जिससे किरायेदार को बिना किसी अतिरिक्त किराए की देयता के खाली करने की अनुमति मिलती है। नियमित रखरखाव और पूंजी सुधार के बीच की रेखा अक्सर लड़ी जाती है।
  • Use and Zoning Restrictions: एक पट्टा एक विशिष्ट प्रकार के व्यवसाय को संचालित करने या कुछ गतिविधियों को प्रतिबंधित करने की अनुमति दे सकता है। जब कोई किरायेदार इसके उपयोग को बदलना चाहता है - उदाहरण के लिए, एक रेस्तरां को रात के क्लब में परिवर्तित करना या एक खुदरा स्टोर को जिम में परिवर्तित करना - मकान मालिक वस्तु दे सकता है। इसके अतिरिक्त, ज़ोनिंग अध्यादेश किरायेदार के इच्छित उपयोग को रोक सकते हैं भले ही पट्टा इसे अनुमति दे सके। किरायेदारों को हमेशा हस्ताक्षर करने और लचीलापन के साथ क्लॉज का उपयोग करने से पहले ज़ोनिंग अनुपालन को सत्यापित करना चाहिए।
  • Asignment and Subletting: Landlords आम तौर पर एक किरायेदार हस्तांतरण उसके पट्टे को किसी अन्य पार्टी के लिए अनुमति की आवश्यकता होती है। विवाद तब उत्पन्न होता है जब मकान मालिक बिना सहमति को अस्वीकार करने योग्य शर्तों पर सहमति देते हैं या इसकी स्थितियां होती हैं। कई राज्यों में उचितता का एक मानक लागू होता है, इसलिए व्यापार के उचितकरण के बिना एक फ्लैट इनकार पट्टा को भंग कर सकता है। किरायेदारों को असाइन करने या उपलक्ष्य की मांग करने वाले को नोटिस और सहमति प्रक्रियाओं का कड़ाई से पालन करना चाहिए।
  • टर्मिनेशन और नवीकरण: प्रारंभिक समाप्ति खंड, नवीकरण विकल्प, और होवर प्रावधान अक्सर शमन की शमन। एक किरायेदार एक विशिष्ट आकस्मिकता (जैसे, एक सीमा के नीचे बिक्री) के आधार पर एक समाप्ति अधिकार का प्रयोग करने का प्रयास कर सकता है, जबकि मकान मालिक ट्रिगर की वैधता को विवाद करता है। नवीकरण विकल्प सटीक समय और व्यायाम की विधि की आवश्यकता होती है; एक मिस्ड डेडलाइन को स्थायी रूप से सही साबित कर सकता है। पट्टा समाप्ति के बाद होल्डओवर कब्जे में किरायेदारों को संभावित रूप से दोगुना या ट्रिपल किराए पर लेने के लिए, पट्टा शर्तों पर निर्भर करता है।

प्रमुख कानूनी सिद्धांत गवर्निंग कमर्शियल लीज़ विवाद

न्यायालयों और मध्यस्थों को व्यावसायिक लीज संघर्षों को हल करने के लिए नींव के कानूनी सिद्धांतों के एक सेट पर भरोसा है। ये सिद्धांत व्याख्या को निर्देशित करते हैं, दायित्व निर्धारित करते हैं, और उपलब्ध उपचार आकार देते हैं।

संविदात्मक व्याख्या

वाणिज्यिक लीज़ कानून का आधार है सादे अर्थ नियम: अदालतें लिखित रूप में लीज़ की अ अस्पष्ट भाषा को लागू करती हैं। यदि कोई शब्द स्पष्ट है, तो बाहरी सबूत-जैसे पूर्व-संविदा वार्ता या उद्योग कस्टम- आम तौर पर असंभव है। अस्पष्ट प्रावधानों को ड्राफ्टर (]] के सिद्धांत के खिलाफ सहमति दी जाती है, तो विपरीत proferentem]), लेकिन केवल मानक व्याख्यात्मक उपकरण अस्पष्टता को हल करने में विफल होने के बाद। विवादों से बचने के लिए, पार्टियों को परिशुद्धता के साथ लीज़ शर्तों का मसौदा करना चाहिए, प्रमुख वित्तीय शर्तों (जैसे, "अंतर्यायिक बिक्री" प्रदर्शित करना) को परिभाषित करना चाहिए।

अस्थिष्ट कोवेंन्ट

यहां तक कि अनुपस्थित भाषा, कुछ निहित वाचा दोनों पक्षों की रक्षा करते हैं। शांत आनंद के प्रति संवेदनशील भूमि के बिना परिसर को रखने और उपयोग करने का अधिकार किरायेदार को गारंटी देता है। ब्रीच तब होता है जब मकान मालिक शारीरिक रूप से किरायेदार को इजाजत देता है, या रचनात्मक रूप से किरायेदार को इसके उपयोग के साथ काफी अंतरित करता है (उदाहरण के लिए, व्यावसायिक रूप से दसियों की अनुमति देने के लिए एक बाधा को अवरुद्ध करता है)।

सांविधिक और केस कानून

वाणिज्यिक लीज विवाद मुख्य रूप से राज्य अनुबंध और संपत्ति कानून द्वारा नियंत्रित होते हैं। यूनिफॉर्म कमर्शियल कोड (UCC) रियल एस्टेट लीज पर लागू नहीं होता है, लेकिन अनुबंधों के पुनर्स्थापन (द्वितीय) से सामान्य अनुबंध सिद्धांत व्यापक रूप से अपनाया जाता है। इसके अतिरिक्त, प्रत्येक राज्य में वाणिज्यिक भूमि-किनार मामलों को संबोधित करने वाले क़ानून हैं, जैसे कि इविक्शन प्रक्रियाएं, स्वयं सहायता निषेध, नोटिस की आवश्यकताएं, और आंशिक क्षति खंडों की प्रवर्तन क्षमता। लैंडलार्ड्स को सख्ती से वैधानिक इविक्शन प्रक्रियाओं का पालन करना चाहिए; स्व-सहायता (जैसे, बदलते ताले, किरायेदार संपत्ति को हटाकर, या किसी भी तरह की संपत्ति को निष्क्रिय करने के लिए एक निश्चित रूप से आदेश देना)।

विवादास्पद संकल्प विधियां और कानूनी प्रक्रियाएं

वाणिज्यिक लीज विवादों को कई चैनलों के माध्यम से हल किया जा सकता है। लीज अक्सर आवश्यक या पसंदीदा विधि को निर्धारित करती है। सही दृष्टिकोण का चयन समय, पैसा और व्यापार संबंध बचाता है।

बातचीत

प्रत्यक्ष बातचीत कम से कम प्रतिकूल और सबसे अधिक लागत प्रभावी पथ है। दोनों पक्षों को अपने कानूनी अधिकारों और व्यावसायिक लक्ष्यों की स्पष्ट समझ के साथ बातचीत करना चाहिए। तैयारी में पट्टा, इकट्ठा करने वाले साक्ष्य (जैसे वित्तीय रिकॉर्ड, पत्राचार, फोटोग्राफ) की समीक्षा करना शामिल है, और प्रत्येक पक्ष की स्थिति की ताकत और कमजोरियों का आकलन करना। सफल वार्ता में अक्सर व्यापार-बंद शामिल होता है: एक किरायेदार एक पट्टा संशोधन के बदले में विवादित कैम शुल्क का एक हिस्सा भुगतान करने के लिए सहमत हो सकता है जो भविष्य के दायित्वों और कैप वार्षिक बढ़ जाती है। किसी भी समझौते का लिखित प्रलेखन महत्वपूर्ण है; ईमेल का एक सरल विनिमय पर्याप्त हो सकता है, लेकिन एक औपचारिक संशोधन मूल के रूप से सुरक्षित है।

दवा

मध्यस्थता एक तटस्थ तीसरे पक्ष को शामिल करता है जो चर्चा को सुविधाजनक बनाता है लेकिन निर्णय को लागू नहीं करता है। विवाद समाधान खंडों के साथ अधिकांश व्यावसायिक पट्टियों को मुकदमेबाजी या मध्यस्थता से पहले मध्यस्थता की आवश्यकता होती है। मध्यस्थता निजी, गोपनीय और अपेक्षाकृत तेज़ है-अक्सर दिनों या सप्ताह के भीतर पूरा हो गया। कई राज्य अदालतों में व्यावसायिक मध्यस्थता कार्यक्रम पेश होते हैं, या पक्ष एक निजी मध्यस्थ को नियुक्त कर सकते हैं। मध्यस्थ अंतर्निहित हितों और रचनात्मक समाधानों की पहचान करने में मदद करता है, जैसे कि किराए की abatement, पट्टे संशोधन, चरणबद्ध भुगतान योजना, या पारस्परिक रूप से सहमत शर्तों पर प्रारंभिक समाप्ति।

पंचाट

मध्यस्थता एक बाध्यकारी या गैर बाध्यकारी प्रक्रिया है जहां एक मध्यस्थ या पैनल सबूत सुनता है और निर्णय प्रस्तुत करता है। मध्यस्थता तेजी से और कम मुकदमेबाजी की तुलना में औपचारिक हो सकता है, और यह अक्सर गोपनीय है। हालांकि, अपील के लिए जमीन अत्यंत सीमित हैं। पार्टियों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि मध्यस्थता खंड नियमों को निर्दिष्ट करता है (उदाहरण के लिए, अमेरिकी मध्यस्थता एसोसिएशन या JAMS), मध्यस्थों की संख्या, स्थान और लागत कितनी निश्चित है। मध्यस्थता आमतौर पर विवादों के लिए उपयोग किया जाता है जैसे किराया गणना, निर्माण दोष, या पर्यावरण प्रदूषण। उच्च मूल्य के लिए, अनिवार्य मध्यस्थता एक न्यायिक परीक्षण की अनिश्चितता से बचने के लिए बेहतर हो सकता है, विशेष रूप से न्यायिक क्षेत्राधिकार में।

शमन

जब अन्य तरीकों में विफल हो जाते हैं, तो एक मुकदमा आवश्यक हो सकता है। वाणिज्यिक लीज़ मुकदमेबाजी आम तौर पर राज्य अदालत में होती है। वादी शिकायत को एक शिकायत दर्ज करता है, और प्रतिवादी को राज्य के नियमों द्वारा अनुमति दी गई समय के भीतर जवाब देना चाहिए। डिस्कवरी में दस्तावेज़ों को बदलना, बयान लेना और पूछताछ करना शामिल है। पूर्व-त्रिय गति (जैसे, सारांश निर्णय) परीक्षण के बिना मामलों को हल कर सकती है अगर कोई विवाद में कोई भौतिक तथ्य नहीं है। परीक्षण में, एक न्यायाधीश या जूरी दायित्व और क्षति का निर्णय लेता है। आम उपचार में धन क्षति (अवैतनिक किराए, मरम्मत लागत, खोए गए लाभ, वकीलों की फीस), विशिष्ट प्रदर्शन (केवल कानूनी पहुंच विकल्प) को लागू करने के रूप में शामिल नहीं कर सकता है)।

लिटिगेशन में महत्वपूर्ण विचार

  • Attorney की फीस और लागत: कई व्यावसायिक लीजों में एक प्रचलित पार्टी वकीलों की फीस क्लॉज शामिल हैं। यह दांव को काफी बढ़ा सकता है; एक पार्टी जो हारती है, उसे प्रतिद्वंद्वी के कानूनी बिल का भुगतान करना पड़ सकता है। कुछ राज्यों में ऐसे खंडों को सीमित करते हैं जहां अदालत को खराब विश्वास में या उचित कारण के बिना काम करने वाली पार्टी को पता होना चाहिए। किरायेदारों को यह पता होना चाहिए कि एक छोटा सा किराया विवाद छह-आंक्तिकारी शुल्क मामले में भी हो सकता है।
  • ]Jury Trial Waivers: कुछ पट्टियों में न्यायिक परीक्षण के अधिकार के छूट शामिल हैं। दलों को यह समझने के लिए उनके पट्टे की जांच करनी चाहिए कि वे जूरी के हकदार हैं या नहीं, तो विचार करें कि बेंच परीक्षण स्वीकार्य है। जटिल व्यावसायिक विवादों में, कई वकील अनुबंध और संपत्ति कानून में अनुभव होने से पहले बेंच परीक्षणों को पसंद करते हैं।
  • ]] एक मुकदमा दायर करने का समय राज्य और दावे के प्रकार के अनुसार बदलता है। अनुबंध के उल्लंघन के लिए, यह आम तौर पर चार से छह साल तक होता है। धोखाधड़ी या रचनात्मक इवैक्शन जैसे दावों के लिए, छोटी अवधि लागू हो सकती है। शीघ्र कार्रवाई आवश्यक है; इंतजार करना बहुत लंबा पूरी तरह से दावा को बार कर सकता है। लैंडलॉर्ड्स को यह ध्यान रखना चाहिए कि किराए के संग्रह के लिए सीमाओं का क़ानून अक्सर तब शुरू होता है जब प्रत्येक किस्त के कारण होने पर नहीं, जब पट्टा समाप्त होता है।

Landlords के लिए कुंजी कानूनी विचार

भूमि के मालिकों को विवादों को कम करने और उनकी संपत्ति के हितों की रक्षा के लिए सक्रिय होना चाहिए। निम्नलिखित विचार एक निश्चित पट्टा पोर्टफोलियो के लिए महत्वपूर्ण हैं।

स्पष्ट लीज़ ड्राफ्टिंग

एक अच्छी तरह से drafted पट्टा भूमि के पहले खंड है। किराए के लिए विस्तृत प्रावधानों को शामिल करें (उदाहरण के लिए, निश्चित वृद्धि, सीपीआई समायोजन, प्रतिशत किराया), सीएएम शुल्क (पास के माध्यम से कैप्स और लेखा परीक्षा अधिकार के साथ), रखरखाव दायित्व (ज्यादातर भूमि के कर्तव्यों से किरायेदार कर्तव्यों को अलग करना), बीमा आवश्यकताओं (न्यूनतम कवरेज राशि और अतिरिक्त बीमाकृत समर्थन के साथ), और डिफ़ॉल्ट उपचार ( त्वरण, देर से शुल्क और ब्याज सहित)। अस्पष्ट शर्तों से बचें जैसे कि "अनुभव्य पहनने और आंसू" उन्हें परिभाषित किए बिना। परिसर, पार्किंग क्षेत्रों, आम क्षेत्रों और किसी भी संकेत अधिकार का वर्णन करने के लिए प्रदर्शन का उपयोग करें।

उचित सूचना और इलाज प्रावधान

एक किरायेदार को छोड़ने या निकालने से पहले, मकान मालिकों को नोटिस और इलाज की अवधि का सख्ती से पालन करना चाहिए। राज्य कानून को अक्सर एक लिखित नोटिस की आवश्यकता होती है जो उल्लंघन को निर्दिष्ट करती है और किरायेदार को उचित समय (जैसे 10-30 दिन) देना है ताकि इसे उपाय किया जा सके। नोटिस को सही पते पर भेजा जाना चाहिए और लीज़ में आवश्यक विधि (जैसे, प्रमाणित मेल, रात भर कूरियर, या व्यक्तिगत वितरण) द्वारा। उचित नोटिस प्रदान करने में विफलता किसी भी छूट को अस्वीकार कर सकती है या भूमि को वकीलों की फीस को ठीक करने से रोक सकती है। लैंडोर्ड्स को किसी भी लीज़-विशिष्ट नोटिस नियमों का भी पालन करना चाहिए, जैसे कि गारंटर या ऋणदाता को प्रतियां भेजनी चाहिए।

स्व-सहायता के बिना लीज़ अधिकार को लागू करना

एक किरायेदार, जब्त संपत्ति को बंद करना या अदालत के आदेश के बिना उपयोगिता को बंद करना अधिकांश राज्यों में निषिद्ध है। इस तरह के कार्यों में एक अवैध प्रयास होता है और भूमि को धड़ों के लिए बाध्य किया जाता है, जिसमें ट्रेस्पास, रूपांतरण और भावनात्मक संकट की जानबूझकर अक्षमता शामिल है। लैंडलॉर्ड्स को अदालत प्रणाली के माध्यम से मुक्ति का पीछा करना चाहिए। कुछ अधिकार क्षेत्र में, वाणिज्यिक भूमि के पास संपत्ति को निष्क्रिय करने का अधिकार हो सकता है (आपत्ति को आकार देने) यदि पट्टा स्पष्ट रूप से अनुमति देता है और राज्य कानून परमिट करता है, लेकिन यह एक उच्च जोखिम वाला उपाय है जिसके लिए सख्त प्रक्रियात्मक सुरक्षा के अनुपालन की आवश्यकता होती है। हमेशा किसी भी स्वयं सहायता कार्रवाई करने से पहले एक वकील से परामर्श करें।

नुकसान की शमन

जब परिसर को छोड़ कर किरायेदार उल्लंघन करता है, तो मकान मालिक को अंतरिक्ष को वापस लाने के लिए उचित प्रयास करके नुकसान को कम करने का कर्तव्य है। मकान मालिक को यह दिखाना चाहिए कि उन्होंने सक्रिय रूप से अंतरिक्ष (जैसे, दलालों के साथ सूची, विज्ञापन, संभावित किरायेदारों को दिखा) का विपणन किया और अनुचित रूप से योग्य किरायेदारों को अस्वीकार नहीं किया। कम करने में विफलता वसूली योग्य किराए को कम या खत्म कर सकती है। कुछ पट्टियों ने स्पष्ट रूप से कर्तव्य को कम करने के लिए माफी मांगी, लेकिन ऐसे खंडों की प्रवर्तन क्षमता राज्य द्वारा भिन्न होती है; राज्यों में जो सार्वजनिक नीति के मामले के रूप में शमन का इलाज करती है, छूटने वाले सभी दस्तावेज़ों को लागू करने के लिए मान्य किया जा सकता है।

किरायेदारों के लिए कुंजी कानूनी विचार

किरायेदारों को अनावश्यक देयता से बचने और उनके व्यावसायिक संचालन को संरक्षित करने के लिए उनकी सुरक्षा और जिम्मेदारियों के बारे में जागरूक होना चाहिए।

थोरफ लीज़ रिव्यू और नेगोटिएशन

हस्ताक्षर करने से पहले, किरायेदारों को प्रत्येक खंड की समीक्षा वाणिज्यिक अचल संपत्ति में अनुभवी वकील के साथ करनी चाहिए। किराए पर लेने के लिए विशेष ध्यान दें, एस्केरेशन सूत्र (विशेष रूप से कंपाउंडिंग दरों), CAM चार्ज संरचनाएं (जिसमें मकान मालिक की पुस्तकों का ऑडिट करने का अधिकार है), रखरखाव कैप (प्रमुख पूंजी मरम्मत के लिए पास-थ्रू पर एक सीमा को छोड़कर), असाइनमेंट प्रतिबंध (जिसका उपयोग भूमि के मालिकों की सहमति को बिना किसी तरह से रोके नहीं जा सकता) और डिफ़ॉल्ट प्रावधान (गैर-मौखिक चूक के लिए कम से कम 30 दिनों की नोटिस और इलाज अवधि के लिए)। किरायेदारों को किराये पर लेने के अधिकार के लिए बातचीत कर सकते हैं यदि भूमिदारों को रोके जाने वाले लोगों को एक अच्छी तरह से बचा सकता है।

प्रलेखन और रिकॉर्ड रखने

पट्टा की प्रतियां बनाए रखें, सभी संशोधन, मकान मालिक, भुगतान रसीद, परिसर की तस्वीरें (पहले और बाद में अधिभोग) और लिखित में मरम्मत अनुरोध। विस्तृत रिकॉर्ड अमूल्य हैं यदि कोई विवाद उत्पन्न हुआ तो क्या सहमति हुई थी या क्या हुआ। CAM शुल्क पर विवादों के लिए, किरायेदारों को लैंडलर से चालानों का अनुरोध करना चाहिए और एक लेखा परीक्षक को काम पर रखने पर विचार करना चाहिए यदि प्रभार पर्याप्त हैं। किरायेदारों को लैंडलर के साथ सभी संचारों का लॉग भी रखना चाहिए, जिसमें तारीख, समय, सारांश और परिणाम शामिल हैं।

एक्सरसाइजिंग लीज़ विकल्प Correctly

पट्टा को नवीनीकृत करने, विस्तार करने या समाप्त करने के विकल्प अक्सर समय-संवेदनशील होते हैं और सख्त परिस्थितियों के अधीन होते हैं। तरीके से एक विकल्प का प्रयोग करने में विफलता और पट्टा में निर्दिष्ट समय-समय पर सही होने के कारण हो सकता है। किरायेदारों को अग्रिम में कैलेंडर अनुस्मारक निर्धारित करना चाहिए और आवश्यक विधि द्वारा व्यायाम नोटिस देना चाहिए (उदाहरण के लिए, प्रमाणित मेल, अनुरोध प्राप्त करने की वापसी)। कई अदालतों ने इन आवश्यकताओं को कड़ाई से लागू किया, भले ही मकान मालिक को कोई पूर्वाग्रह नहीं होता। पट्टा की आवश्यकता भी हो सकती है कि किरायेदार व्यायाम के समय डिफ़ॉल्ट नहीं है, इसलिए किरायेदारों को नोटिस भेजने से पहले सभी किराया और अन्य दायित्वों को सुनिश्चित करना चाहिए।

Waiver और Estoppel Doctrines को समझना

एक उल्लंघन के बाद किराए की स्वीकृति के लिए एक मकान मालिक को लीज अवधि को लागू करने का अधिकार प्राप्त हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि कोई किरायेदार एक उपयोग प्रतिबंध का उल्लंघन करता है और मकान मालिक उल्लंघन के ज्ञान के साथ किराए को स्वीकार करता है, तो मकान मालिक को उल्लंघन को माफी देने के लिए समझा जा सकता है। इसके विपरीत, एक एस्स्टॉपेल प्रमाणपत्र (एक दस्तावेज की पुष्टि करने वाला पट्टा स्थिति) पर हस्ताक्षर करने के बाद, लैंडलर के अनुरोध पर दसंट को बाद में अपनी स्थिति बदलने से रोक सकता है। किरायेदार को सावधानीपूर्वक एस्स्टॉपेल प्रमाणपत्र पढ़ना चाहिए और हस्ताक्षर करने से पहले किसी भी अशुद्धता को सही करना चाहिए। यदि एक किराये का उपयोग करता है लेकिन वह विवाद को रोक सकता है।

निवारक उपाय और सर्वश्रेष्ठ अभ्यास

एक व्यावसायिक लीज विवाद को हल करने का सबसे प्रभावी तरीका यह है कि इसे होने से रोकने के लिए। दोनों मकान मालिकों और किरायेदारों उन प्रथाओं को अपना सकते हैं जो संघर्ष की संभावना को कम करते हैं और यदि समस्याएं उत्पन्न होती हैं तो तेजी से संकल्प के लिए जमीनी कार्य करते हैं।

एक व्यापक विवाद समाधान क्लॉज शामिल

प्रत्येक व्यावसायिक लीज में एक स्पष्ट, बहु-चरण विवाद समाधान खंड होना चाहिए। खंड की आवश्यकता होनी चाहिए: (1) एक संक्षिप्त विवरण के साथ विवाद की लिखित सूचना; (2) अच्छे-फेथ वार्ता का प्रयास करने के लिए निर्दिष्ट समय के भीतर निर्णय लेने वालों के बीच एक बैठक या सम्मेलन कॉल; (3) यदि बातचीत विफल हो जाती है तो एक तटस्थ मध्यस्थ के साथ मध्यस्थता; और (4) यदि मध्यस्थता विवाद को हल नहीं करती है, तो मध्यस्थता या अंतिम चरण के रूप में मुकदमा चलाया जाता है। खंड मध्यस्थता और मध्यस्थता नियमों को निर्दिष्ट करना चाहिए (जैसे, अमेरिकी मध्यस्थता एसोसिएशन, जेएएमएस), स्थान, और कैसे लागत को लागू किया जाता है। पर्याप्त मात्रा या चल रहे व्यापार संबंधों को शामिल करने वाले पट्टियों के लिए, परीक्षण की संभावना को रोकने और निर्णय लेने की संभावना को अस्वीकार करने की अनिवार्य मध्यस्थता पर विचार करना चाहिए।

आवधिक लीज़ ऑडिट का संचालन

लैंडोर्ड्स और किरायेदारों को समान रूप से पट्टा अनुपालन की समीक्षा करनी चाहिए। लैंडोर्ड्स को यह सत्यापित करना चाहिए कि किरायेदारों का उपयोग प्रतिबंधों का उल्लंघन नहीं कर रहे हैं, जिससे संपत्ति क्षति हो सकती है, या बीमा को बनाए रखने में विफल रहे हैं। किरायेदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि मकान मालिकों को उनके रखरखाव दायित्वों को पूरा कर रहे हैं, जो किराया शुल्क सटीक हैं और कि CAM खर्च ठीक से आवंटित किए जाते हैं। एक वार्षिक लेखा परीक्षा विवादों में वृद्धि करने से पहले मुद्दों को पकड़ सकती है। किरायेदारों के लिए, CAM शुल्क का लेखा परीक्षा विशेष रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि मकान मालिकों में अक्सर पूंजी सुधार, प्रबंधन शुल्क या गणना में असंबंधित खर्च शामिल हैं।

ओपन कम्युनिकेशन बनाए रखें

कई विवाद गलतफहमी या संचार की कमी से उत्पन्न होते हैं। शुरुआती, ईमानदार बातचीत समस्याओं के बारे में- जैसे कि एक व्यापार के नीचे की ओर मुड़ने के कारण अस्थायी नकदी प्रवाह मुद्दा, या एक मकान मालिक की मरम्मत करने की आवश्यकता होती है जो ऑपरेशन को बाधित कर सकती है- किराया डिफररल, abatement, या समायोजित एक्सेस शेड्यूल जैसे अस्थायी समाधानों का कारण बन सकती है। लेखन में एक सरल विस्तार या स्पष्टीकरण महीनों या वर्षों की मुकदमेबाजी से बच सकता है। दोनों पक्षों को गलत संचार से बचने के लिए लीज से संबंधित मामलों के लिए एक एकल बिंदु नियुक्त करना चाहिए।

परामर्शदाता

वाणिज्यिक लीज विवादों में अक्सर जटिल तथ्यात्मक और कानूनी मुद्दों को शामिल किया जाता है। दोनों पक्षों को एक अचल संपत्ति वकील को शामिल करना चाहिए जो वाणिज्यिक लीजिंग में माहिर हैं। एक वकील लीज ड्राफ्टिंग, बातचीत निपटान, मध्यस्थता या मध्यस्थता में पार्टी का प्रतिनिधित्व करने में मदद कर सकता है, और यदि आवश्यक हो तो मामले को वैध शुल्क एक निवेश है जो महंगा गलतियों में कहीं अधिक बचत कर सकता है, जैसे उचित नोटिस देने में विफल रहा है, एक मूल्यवान लीज विकल्प खोना, या दूसरे पक्ष के वकीलों की फीस के लिए जिम्मेदार ठहराया जा रहा है। उच्च मूल्य वाले विवादों के लिए, वाणिज्यिक लैंडोर्ड-टेनेंट कानून में विशिष्ट अनुभव के साथ एक litigator को किराए पर विचार करें।

निष्कर्ष

व्यावसायिक लीज विवाद व्यापार करने की वास्तविकता है, लेकिन उन्हें विनाशकारी नहीं होना पड़ता है। संघर्ष के सामान्य स्रोतों को समझने के द्वारा, कानूनी सिद्धांत जो लीज व्याख्या को नियंत्रित करते हैं, और विवाद समाधान विधियों की सीमा उपलब्ध है, पार्टियों को इन विवादों को विश्वास के साथ नेविगेट कर सकते हैं। सक्रिय उपायों जैसे कि स्पष्ट लीज ड्राफ्टिंग, मेहनती रिकॉर्ड-कीपिंग, ओपन कम्युनिकेशन और कानूनी परामर्श के साथ प्रारंभिक परामर्श एक पेशेवर और उत्पादक लीजिंग संबंध बनाए रखने में मदद करेगा, भले ही संघर्ष उत्पन्न हो।

व्यावसायिक लीज कानून पर आगे पढ़ने के लिए, American Bar Association's Real Property Section], Cornell कानूनी सूचना संस्थान के व्यावसायिक लीज का अवलोकन, और Nolo वाणिज्यिक लीज के लिए गाइड]. राज्य विशिष्ट विधियों और हाल के मामले कानून को भी परामर्श दिया जाना चाहिए जब एक विशेष विवाद का मूल्यांकन, स्थानीय नियमों के रूप में अक्सर प्रक्रिया और उपचार निर्धारित किया जाता है।