संपत्ति की वृद्धि

एक encumbrance किसी भी अधिकार, दावा, या संपत्ति के मालिक के अलावा किसी अन्य व्यक्ति द्वारा आयोजित ब्याज है जो संपत्ति के मूल्य, उपयोग या बाज़ार को प्रभावित कर सकता है। यदि बंद होने से पहले हल नहीं किया जाता है, तो ये encumbrance नए मालिक के रूप में आपकी ज़िम्मेदारी बन जाती है। विभिन्न प्रकार की पहचान करने से आप शीर्षक खोज प्रक्रिया के दौरान सतर्क रहने में मदद मिलती है और आपको स्वच्छ शीर्षक के लिए विक्रेता के साथ बातचीत करने का लाभ मिलता है।

सबसे आम encumbrances में शामिल हैं:

  • Liens – अनपेड ऋण के लिए संपत्ति के खिलाफ मौद्रिक दावे. उदाहरणों में शामिल हैं मैकेनिक के ठेकेदारों से झूठ बोलें, अवैतनिक संपत्ति या आय करों से कर लियंस, मुकदमे से निर्णय लियंस, और बिना भुगतान के आकलन के लिए HOA liens. एक लियॉन ऋणदाता को एक बिक्री को मजबूर करने का अधिकार देता है यदि ऋण भुगतान नहीं किया जाता है। कुछ liens, संघीय कर लियंस की तरह, एक बंधक पर प्राथमिकता ले सकते हैं, उन्हें विशेष रूप से खतरनाक बना सकते हैं।
  • ]Mortgages या Deeds of Trust – एक ऋणदाता की संपत्ति में सुरक्षा हित। विक्रेता को मौजूदा ऋण को बंद करने पर भुगतान करना चाहिए या खरीदार को यह मान लेना चाहिए (आज)। यदि संतुष्ट नहीं है, तो ऋणदाता को आगे बढ़ने का अधिकार बरकरार रखता है। यहां तक कि छोटे शेष शेष बादल खिताब भी कर सकते हैं।
  • Easements - अधिकार दूसरों को संपत्ति के एक हिस्से का उपयोग करने के लिए प्रदान किया गया, जैसे कि उपयोगिता कंपनी की शक्ति रेखाओं को चलाने का अधिकार या एक पड़ोसी के अधिकार को ड्राइववे का उपयोग करने का अधिकार। आसानी को रिकॉर्ड किया जा सकता है या अस्वीकृत किया जा सकता है लेकिन आम तौर पर लागू किया जा सकता है। वे सकारात्मक (अनुगम की अनुमति) या नकारात्मक (एक सुंदर आसानी की तरह उपयोग) हो सकते हैं।
  • ]Covenant, शर्ते और प्रतिबंध (CC& Rs) - गृहस्वामी एसोसिएशन या डेवलपर्स द्वारा लगाए गए नियमों का उल्लेख किया गया है कि संपत्ति का उपयोग कैसे किया जा सकता है। ये बाड़ की ऊंचाई, पेंट रंग, अल्पकालिक किराये या व्यावसायिक संचालन को सीमित कर सकते हैं। उल्लंघन के परिणामस्वरूप जुर्माना या मजबूर अनुपालन हो सकता है, इसलिए आपको बंद होने से पहले उनकी समीक्षा करने की आवश्यकता है।
  • Ecroachments - जब एक पड़ोसी संपत्ति (बाड़, शेड, इमारत) से एक संरचना आपकी जमीन पर पार हो जाती है। यह सीमा विवाद और शीर्षक दोष बना सकता है। एक सर्वेक्षण अतिक्रमण का पता लगाने का सबसे अच्छा तरीका है।
  • लिस पेनडेन्स - लंबित मुकदमे की सूचना जिसमें संपत्ति शामिल है, जैसे तलाक, प्रोबेट, या फोरक्लोजर मुकदमा। हल तक, शीर्षक बादल है, और आप स्पष्ट शीर्षक बीमा प्राप्त नहीं कर सकते।
  • Judgments[ – कोर्ट के आदेश संपत्ति के मालिक को पैसे का भुगतान करने की आवश्यकता है। ये शीर्षक से जुड़ते हैं और संपत्ति को स्पष्ट शीर्षक से बेचा जा सकता है इससे पहले संतुष्ट होना चाहिए। यहां तक कि छोटे निर्णय प्रमुख देरी का कारण बन सकते हैं।
  • Mechanic के Liens – एक विशेष प्रकार का लिएन जो ठेकेदारों, उपसंविदाकारों या सामग्री आपूर्तिकर्ताओं द्वारा दायर किया गया है, जिन्होंने संपत्ति पर किए गए काम के लिए भुगतान नहीं किया है। इन्हें फिर से सक्रिय रूप से दायर किया जा सकता है और कभी-कभी मालिक को पूर्व सूचना के बिना। एक रिलीज या छूट आवश्यक है।
  • ]Restrictive Covenant – निजी समझौते जो सीमा को आप जमीन का उपयोग कैसे कर सकते हैं, अक्सर पुराने उपखंडों में पाए जाते हैं। वे CC& की तुलना में अधिक प्रतिबंधात्मक हो सकते हैं;Rs और अनिश्चित रूप से भूमि के साथ चल सकते हैं।

इन श्रेणियों को समझना आपको शीर्षक रिपोर्ट की समीक्षा करते समय सही प्रश्नों को पूछने में मदद करता है और विक्रेता के साथ बातचीत करता है।

The title of the name of the name of the name of the name of the name.

एक शीर्षक खोज सार्वजनिक रिकॉर्ड में एक गहरी गोता है जो सभी रिकॉर्ड किए गए encumbrances, स्वामित्व इतिहास और संभावित कानूनी दोषों को उजागर करने के लिए है। प्रक्रिया में आम तौर पर शामिल हैं:

  • ]]Can of title Examination – किसी भी अंतराल या ब्रेक को सुनिश्चित करने के लिए मूल अनुदान से वर्तमान विक्रेता को स्वामित्व के सभी हस्तांतरणों को ट्रेस करना। Forgeries, लापता हस्ताक्षर, या गलत नोटराइजेशन श्रृंखला को तोड़ सकते हैं।
  • ]Tax रिकॉर्ड समीक्षा - सभी संपत्ति करों की पुष्टि की जाती है और कोई कर लाइंस मौजूद नहीं है। कुछ नगरपालिकाओं ने विशेष आकलन (जैसे सीवर या फुटपाथ के लिए) की भी जांच की है जो कि लेवी हो सकती है लेकिन अभी तक बिल नहीं किया जा सकता है।
  • कोर्ट रिकॉर्ड खोज - निर्णयों, दिवालियापन, तलाक, या संभावना के लिए देख रहे हैं कि उन मामलों को जो शीर्षक को प्रभावित कर सकते हैं। दिवालियापन फाइलिंग एक स्वचालित ठहरना लगाती है जो कोर्ट के अनुमोदन के बिना बिक्री को रोकता है।
  • ]Municipal रिकॉर्ड्स check[ – भवन परमिट की समीक्षा, zoning उल्लंघन, कोड प्रवर्तन liens, और unpayed जुर्माना. समाप्त होने वाले परमिट के साथ अधूरा काम आपकी समस्या बन सकती है।
  • CC&R और HOA रिकॉर्ड - रिकॉर्ड किए गए प्रतिबंधों और किसी भी बकाया HOA शुल्क या उल्लंघन की जांच। कुछ HOAs को अदायगी मूल्यांकन के लिए पूर्ववर्ती करने का अधिकार है।
  • Easement and right-of-way search - सभी रिकॉर्ड किए गए आसानी को पहचानना जो संपत्ति को बोझ या लाभ पहुंचाता है। एक सरलता कुछ क्षेत्रों में बाड़ या ड्राइववे बनाने से रोक सकती है।
  • UCC filings - वित्तीय विवरणों की जाँच करना जो अचल संपत्ति (जैसे, सौर पैनल, HVAC सिस्टम) से जुड़े फिक्स्चर या व्यक्तिगत संपत्ति को घेर सकते हैं।

शीर्षक कंपनी या वकील एक प्रारंभिक शीर्षक रिपोर्ट (जिसे अक्सर बीमा करने की प्रतिबद्धता कहा जाता है) का उत्पादन करेगा। यह रिपोर्ट खोज के दौरान सब कुछ सूचीबद्ध करती है। अनुसूची बी महत्वपूर्ण अनुभाग है - इसमें कवरेज के अपवाद हैं, जिसका अर्थ है कि ऐसी वस्तुएं जो बीमा नहीं हैं जब तक कि उन्हें बंद होने से पहले स्पष्ट नहीं किया जाता है। आम लाल झंडे में खुले बंधक, अनिर्णित मैकेनिक की झूठी, अदायगी कर लीन्स और अनिर्णित निर्णय शामिल हैं। किसी भी प्रविष्टि को अनदेखा न करें; प्रत्येक को समझाने के लिए अपने शीर्षक अधिकारी या वकील से पूछें। यदि कुछ अस्पष्ट लगता है, तो अनुरोध प्रलेखन या खोज की निरंतरता।

प्रारंभिक शीर्षक रिपोर्ट पढ़ना

प्रारंभिक रिपोर्ट में आम तौर पर तीन शेड्यूल होते हैं:

  • Schedule A] – प्रस्तावित बीमा राशि, खोज की प्रभावी तारीख और संपत्ति का कानूनी विवरण दिखाती है।
  • Schedule B – Section 1 – सूची मानक अपवाद (जैसे, कर अभी तक देय नहीं, कब्जे में पार्टियों के अधिकार, सर्वेक्षण मामले) जो अंतिम नीति में प्रकट होंगे जब तक छूट नहीं दी जाएगी।
  • Schedule B – Section 2 – लिस्टिंग विशिष्ट encumbrances खोज के दौरान पाया, जैसे कि बंधक, liens, easyments, और CC&Rs. ये स्पष्ट या स्वीकार किया जाना चाहिए।

अनुसूची बी, अनुभाग 2 को ध्यान से जांचें। प्रत्येक आइटम में एक रिकॉर्डिंग संदर्भ शामिल होना चाहिए। यदि आप एक ऋण से "अनिर्धारित बंधक" देखते हैं तो विक्रेता का कहना है कि वे साल पहले भुगतान किया, यह एक सामान्य दोष है जिसे रिकॉर्ड किए गए रिलीज की आवश्यकता होती है।

Resolving Encumbrances: रणनीति और समयरेखा

एक बार जब प्रवेश की पहचान की जाती है, तो लक्ष्य उन्हें बंद होने की तारीख से पहले साफ़ करना है। विधि, प्रकार के encumbrance पर निर्भर करती है:

  • ]] बंद होने पर मौद्रिक लियेंस का भुगतान - विक्रेता बंधक, कर लियंस, निर्णय लियंस और HOA liens को भुगतान करने के लिए बिक्री आय का उपयोग कर सकता है। बंद करने वाला एजेंट धन को अस्वीकार करेगा और रिकॉर्ड संतुष्टि या रिहाई प्राप्त करेगा। यह सबसे आम दृष्टिकोण है। सुनिश्चित करें कि पेऑफ़ मांग में कमी से बचने के लिए प्रति नुकसान ब्याज राशि शामिल है।
  • Obtain lien releases – मैकेनिक के लिएन्स के लिए, विक्रेता को ठेकेदार या उपसंविदा से एक हस्ताक्षरित रिलीज प्रदान करनी चाहिए। यदि काम का भुगतान किया गया था, तो रिलीज आगे दावा की पुष्टि नहीं की जाती। हमेशा उन सभी पक्षों से बिना शर्त लेन की छूट मांगें जो हाल ही में संपत्ति पर काम करते थे। कुछ राज्यों को नोटरीज़ करने की रिहाई की आवश्यकता होती है।
  • ]Negotiate आसानी या CC&R संशोधन - यदि कोई आसानी आपके इच्छित उपयोग को प्रतिबंधित करती है (जैसे, आप एक बाड़ बनाना चाहते हैं लेकिन एक सरलता इसे रोकती है), तो आपको एक संशोधन या समाप्ति पर हस्ताक्षर करने के लिए आसानी धारक की आवश्यकता हो सकती है। CC&R उल्लंघन के लिए, HOA एक छूट या विक्रेता को उल्लंघन का इलाज कर सकता है। यह समय ले सकता है, इसलिए शुरू हो सकता है।
  • ]एक बांड पोस्ट करें या escrow Holdback - जब एक लिएन तुरंत भुगतान नहीं किया जा सकता (उदाहरण के लिए, अपील के तहत एक कर लिएन), शीर्षक कंपनी बीमाकर्ता को क्षतिपूर्ति करने के लिए एक बांड स्वीकार कर सकती है। वैकल्पिक रूप से, बिक्री की आय का एक हिस्सा एस्क्रो में तब तक आयोजित किया जा सकता है जब तक कि लिएन को हल नहीं किया जाता है। खरीदार को केवल इस बात पर सहमत होना चाहिए कि यदि राशि उचित है और रिज़ॉल्यूशन समयरेखा स्पष्ट है।
  • ]Quiet title action – यदि शीर्षक की श्रृंखला टूट गई है या एक विवादित स्वामित्व दावा है, तो विक्रेता (या खरीदार) को "quiet" शीर्षक को मुकदमा दायर करना चाहिए और स्पष्ट स्वामित्व स्थापित करना चाहिए। यह सप्ताह या महीने ले सकता है और आम तौर पर अंतिम सहारा है। लागत महत्वपूर्ण हो सकती है, इसलिए यह अक्सर खरीदार और विक्रेता के बीच विभाजित हो जाता है या एक बातचीत बिंदु के रूप में इस्तेमाल किया जाता है।
  • ]Seller (Seller) समापन से पहले इलाज - विक्रेता अपने आप को मुद्दों को हल कर सकता है, जैसे कि व्यक्तिगत निर्णय का भुगतान करना या तलाक की कमी प्राप्त करना जो स्वामित्व को स्पष्ट करता है। शीर्षक कंपनी को संतुष्टि का प्रमाण की आवश्यकता होगी। विक्रेता को अग्रिम में प्रलेखन प्रदान करने के लिए प्रोत्साहित करें।
  • Title कंपनी समर्थन [ - कुछ मामूली encumbrances के लिए (उदाहरण के लिए, एक पुराना बंधक जो भुगतान किया गया था लेकिन कभी जारी नहीं किया गया था), शीर्षक कंपनी उस नीति के लिए एक समर्थन जारी कर सकती है जो एक औपचारिक रिलीज की आवश्यकता के बिना दोष पर बीमा करती है, अगर वे जोखिम के साथ सहज हैं।

एक रियल एस्टेट वकील और अपने शीर्षक अधिकारी के साथ मिलकर काम करने के लिए सबसे अच्छा रणनीति निर्धारित करने के लिए। Rushing unresolved encumbrances कि बाद में अपनी समस्या बन सकता है। एक चेकलिस्ट रखें और प्रत्येक कदम को वित्त पोषण से पहले पूरा हो गया है की पुष्टि।

Title in: आपकी सुरक्षा नेट विद हिडन दोष

यहां तक कि सबसे गहन शीर्षक खोज उन वस्तुओं को याद कर सकती है जो बंद होने के बाद दर्ज नहीं होते हैं या दिखाई देते हैं। शीर्षक बीमा ऐसी दोषों के कारण वित्तीय हानि से आपको और आपके ऋणदाता की रक्षा करता है। दो प्राथमिक नीतियां हैं:

  • Lender का शीर्षक बीमा - लगभग सभी बंधक उधारदाताओं द्वारा आवश्यक। यह ऋण राशि तक ऋणदाता के निवेश को कवर करता है। यह आपकी इक्विटी की रक्षा नहीं करता है।
  • Owner का शीर्षक बीमा – वैकल्पिक लेकिन दृढ़ता से सिफारिश की। यह आपकी पूरी खरीद मूल्य और इक्विटी की रक्षा करता है, कानूनी शुल्क, निपटान लागत को कवर करता है, और यदि कोई कवर शीर्षक मुद्दा उठता है तो नुकसान होता है। एक बार प्रीमियम बंद होने पर भुगतान किया जाता है और जब तक आप या आपके उत्तराधिकारियों को संपत्ति का मालिक मानते हैं तब तक रहता है। यह लागत मन की शांति की तुलना में अपेक्षाकृत छोटी है।

कवर किए गए मुद्दों में जाली दस्तावेज, बिना बंद वारिस, सार्वजनिक रिकॉर्ड में गलतियों, लापता क्रेडिटर और कुछ अप्रतिबंधित आसानी शामिल हैं। मालिक के शीर्षक बीमा के बिना, आप अपने स्वामित्व की रक्षा के लिए कानूनी शुल्क में हजारों डॉलर का सामना कर सकते हैं। अमेरिकन लैंड टाइटल एसोसिएशन ALTA शीर्षक बीमा संसाधन पर एक विस्तृत उपभोक्ता गाइड प्रदान करता है।

पॉलिसी के बहिष्करण को पढ़ना सुनिश्चित करें - उदाहरण के लिए, अधिकांश नीतियां आपको बनाए गए ज़ोनिंग उल्लंघन, पर्यावरण जोखिमों या दोषों को कवर नहीं करती हैं। आप अक्सर विशिष्ट जोखिमों को कवर करने के लिए अतिरिक्त समर्थन खरीद सकते हैं, जैसे सर्वेक्षण कवरेज या मुद्रास्फीति संरक्षण। छिपे हुए एन्क्यूमब्रेंस के विशाल बहुमत के लिए, शीर्षक बीमा सबसे अच्छा सुरक्षा धन खरीद सकता है।

नीति निष्कर्ष

मालिक की नीति में मानक बहिष्कार में शामिल हैं:

  • ज़निंग अध्यादेश और भूमि उपयोग प्रतिबंध (जब तक आप एक zoning समर्थन खरीदते हैं)।
  • पर्यावरण संरक्षण कानून और संदूषण।
  • अधिकार दलों के कब्जे में सार्वजनिक रिकॉर्ड द्वारा नहीं दिखाया गया (उदाहरण के लिए, एक किरायेदार के साथ आप के बारे में नहीं जानते थे)।
  • कर और आकलन अभी तक देय नहीं है और देय है।
  • एक सर्वेक्षण द्वारा प्रकट होने वाले प्रत्यायोजन (आप सर्वेक्षण कवरेज जोड़ सकते हैं)।

इनको अपने शीर्षक अधिकारी के साथ चर्चा करें कि क्या आपको अतिरिक्त समर्थन की आवश्यकता है।

Them से बचने के लिए कैसे

कुछ encumbrances याद करने के लिए काफी आसान हैं। यहाँ महत्वपूर्ण खतरे हैं और उन्हें कैसे पीछे छोड़ें:

  • ]United contractor Debt – मैकेनिक्स की लियेंस को काम के बाद 90-180 दिनों तक दायर किया जा सकता है (राज्य कानून पर निर्भर)। यदि विक्रेता ने हाल ही में काम किया था, तो सभी ठेकेदारों और उपसंविदाकारों से लीन छूट मांगें। विक्रेता को बिना बकाया ऋण के शपथपत्र देने की आवश्यकता पर विचार करें। आप बंद होने पर एक सशर्त लियन छूट और विक्रेता के भुगतान के बाद एक बिना शर्त छूट देने का भी अनुरोध कर सकते हैं।
  • ]Dvorce या probate जटिलताओं[ – एक पूर्व पति अभी भी एक कानूनी हित हो सकता है अगर डेड तलाक के बाद अद्यतन नहीं किया गया था। इसी तरह, अगर विक्रेता संपत्ति विरासत में मिली तो सुनिश्चित करें कि सभी संभावनाएँ पूरी हो गई थीं। तलाक की डिक्री या प्रोबेट ऑर्डर की प्रतियां अनुरोध करें। सामुदायिक संपत्ति राज्यों में, दोनों पति को यह भी संकेत करने की आवश्यकता हो सकती है कि केवल एक ही शीर्षक पर है।
  • ]Forget or small नगरपालिका liens – Liens for sidewalk मरम्मत, खरपतवार abatement, या बिना भुगतान उपयोगिता बिल मानक खोजों में दिखाई नहीं दे सकते हैं। स्थानीय कर प्राधिकरण से नगरपालिका लिएन प्रमाण पत्र या कर प्रमाण पत्र का आदेश दें। कुछ शहर इसके लिए शुल्क लेते हैं, लेकिन यह सस्ता बीमा है।
  • Adverse कब्जे का दावा - जो लोग खुले तौर पर अपनी जमीन का इस्तेमाल किया है और लगातार एक वैधानिक अवधि के लिए स्वामित्व अधिकार प्राप्त कर सकते हैं। एक मौजूदा भूमि सर्वेक्षण में अतिक्रमण प्रकट हो सकता है या ऐसे दावों का उपयोग किया जा सकता है। यदि पड़ोसी की बाड़ लाइन के किनारे पर है, तो आप जमीन की एक पट्टी खो सकते हैं।
  • ]Unrecorded easyments[ – कुछ उपयोगिता सरलता दर्ज नहीं की गई है लेकिन अभी भी लागू नहीं है। विक्रेता को किसी भी ज्ञात सरलता का खुलासा करने और किसी भी पिछले सर्वेक्षण की समीक्षा करने के लिए कहें। यदि आप निर्माण या बाड़ लगाने की योजना बना रहे हैं, तो सर्वेक्षण पर जोर दें। इसके अलावा, पूर्वनिर्धारण सरलता (अनुमत के बिना लंबे उपयोग से बनाया गया) की जांच करें।
  • ]Bankruptcy stay[ – अगर विक्रेता दिवालियापन के लिए दायर किया है, तो स्वचालित ठहर कोर्ट के अनुमोदन के बिना किसी भी बिक्री को रोकता है। भले ही मामला बंद हो जाए, तो शीर्षक कंपनी को दिवालियापन अदालत से पुनर्फर्मेशन या ऑर्डर की आवश्यकता हो सकती है। हमेशा विक्रेता पर दिवालियापन की खोज करें।
  • ]पॉवर ऑफ़ अटॉर्नी मुद्दे - यदि कोई पार्टी बंद करने पर हस्ताक्षर करने से वकील की शक्ति का उपयोग होता है, तो यह सुनिश्चित करें कि यह वैध है, समाप्त नहीं हुई है, और विशेष रूप से रियल एस्टेट बेचने के अधिकार प्रदान करता है। कुछ शीर्षक कंपनियां जोखिम या ओवररीच के कारण वकील की शक्ति का उपयोग करके लेनदेन को बीमा करने से इनकार करती हैं।

एक सर्वेक्षण के आदेश की तरह सक्रिय कदम, विस्तृत विक्रेता प्रकटीकरण के लिए पूछ, और हाल के ठेकेदार काम को सत्यापित करने के बाद बंद होने के बाद बुरा आश्चर्य को रोका जा सकता है। एक अच्छा रियल एस्टेट वकील विक्रेता और पड़ोसियों के साथ साक्षात्कार के माध्यम से गैर-रिकॉर्डेड जोखिमों की पहचान भी कर सकता है।

राज्य-विशिष्ट विचार

संयुक्त राज्य अमेरिका में व्यापक रूप से शीर्षक कानून भिन्न होते हैं। एक राज्य में क्या काम करता है, दूसरे में क्या लागू नहीं हो सकता है।

  • ]Homestead सुरक्षा – टेक्सास, फ्लोरिडा जैसे राज्यों, और कान्सास के पास होमस्टेड कानून हैं जो क्रेडिटर्स से घरेलू इक्विटी के एक हिस्से की रक्षा करते हैं। ये कानून निर्णय लीन प्राथमिकता को प्रभावित कर सकते हैं और दोनों पति-पत्नी को डीड पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता हो सकती है भले ही एक पति एकमात्र मालिक हो। कुछ राज्यों में, छूट का दावा करने के लिए एक होमस्टेड घोषणा दायर की जानी चाहिए।
  • मैकेनिक की झूठी समय-सीमा - कुछ राज्यों में 60 दिनों से लेकर दूसरे में 180 दिनों तक एक झूठी श्रृंखला को भरने के लिए समय-सीमा। कुछ राज्यों को झूठी अधिकार को संरक्षित करने के लिए एक प्रारंभिक नोटिस की आवश्यकता होती है, जबकि अन्य नहीं करते हैं। कैलिफोर्निया जैसे राज्यों में, प्रक्रिया अत्यधिक तकनीकी है, और एक समय सीमा को गायब करने से लिएन को अमान्य कर सकता है।
  • ]Tax lien redemption period – एक कर बिक्री के बाद, पूर्व मालिक को एक निश्चित अवधि के भीतर कर वापस भुगतान करके संपत्ति को भुनाने का अधिकार हो सकता है (उदाहरण के लिए, कुछ राज्यों में एक वर्ष). यह आपकी खरीद के महीनों के लिए बादल शीर्षक हो सकता है। हमेशा जांचें कि संपत्ति हाल ही में कर बिक्री के अधीन थी या नहीं।
  • Community संपत्ति राज्यों – Arizona, कैलिफोर्निया, Idaho, लुइसियाना, नेवादा, न्यू मेक्सिको, टेक्सास, वाशिंगटन, और विस्कॉन्सिन में, शादी के दौरान अधिग्रहित अचल संपत्ति आम तौर पर सामुदायिक संपत्ति है। दोनों पति-पत्नी को बिक्री में शामिल होना चाहिए, जब तक कि संपत्ति अलग नहीं हो जाती है। एक शीर्षक खोज इसे सत्यापित करना चाहिए। विस्कॉन्सिन में, कानून दोनों वैवाहिक संपत्ति और पंजीकृत घरेलू साझेदारी पर लागू होता है।
  • HOA और condominium regime - कुछ राज्यों को HOA से estoppel या अनुपालन का प्रमाण पत्र की आवश्यकता होती है, सभी आकलनों की पुष्टि की जाती है और कोई उल्लंघन मौजूद नहीं है। यह योजनाबद्ध समुदायों में महत्वपूर्ण है। समय मुश्किल हो सकता है; कुछ प्रमाणपत्र 30 दिनों के बाद समाप्त हो जाते हैं।
  • ]Trusts and एस्टेट[ – अगर विक्रेता एक ट्रस्ट है, तो ट्रस्टी को बेचने का अधिकार होना चाहिए। यदि ट्रस्ट पुन: प्रयोज्य है, तो अनुदानकर्ता अभी भी नियंत्रण कर सकता है, लेकिन अगर अनुदानकर्ता मृत है, तो ट्रस्ट अप्रयुक्त हो सकता है और अदालत पर्यवेक्षण की आवश्यकता हो सकती है। हमेशा ट्रस्ट प्रमाणीकरण की एक प्रति प्राप्त करें।
  • ]Property tax deferral प्रोग्राम – कुछ राज्यों (जैसे कैलिफोर्निया और टेक्सास) वरिष्ठ या विकलांग व्यक्तियों को संपत्ति करों को स्थगित करने की अनुमति देते हैं। स्थगित कर संपत्ति पर एक झूठा हो सकता है जिसे बेचा जाने पर भुगतान किया जाना चाहिए। इन कार्यक्रमों के लिए चेक करें।

इन बारीकियों के कारण, स्थानीय अचल संपत्ति वकील को भर्ती करना जो आपके राज्य के शीर्षक कानूनों को समझने में असमर्थ है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स राज्य द्वारा राज्य के कानूनी संसाधनों को NAR Legal Resources] पर प्रदान करता है।

चरण-दर-चरण पूर्व क्लोजिंग सत्यापन चेकलिस्ट

इस चेकलिस्ट को व्यवस्थित रूप से सुनिश्चित करने के लिए अपना शीर्षक साफ है:

  1. एक प्रतिष्ठित शीर्षक कंपनी या वकील से एक शीर्षक खोज को बंद करने से पहले कम से कम दो सप्ताह पहले ऑर्डर करें। जटिल गुणों के लिए अतिरिक्त समय की अनुमति दें।
  2. प्रारंभिक शीर्षक रिपोर्ट की समीक्षा ध्यान से, विशेष रूप से अनुसूची बी अपवादों। किसी भी आइटम आप समझ में नहीं आता के बारे में सवाल पूछो। अंतर्निहित दस्तावेजों (आजीवन, सीसी और amp; आर एस, आदि) की अनुरोध प्रतियां।
  3. सीसीएंडamp की एक प्रति का अनुरोध करें; यदि संपत्ति एक HOA का हिस्सा है या योजनाबद्ध विकास है तो उसे किराए पर लेने, पालतू जानवर, पार्किंग और वास्तुशिल्प परिवर्तनों पर प्रतिबंधों के लिए पढ़ें।
  4. एक मौजूदा भूमि सर्वेक्षण (यदि ऋणदाता द्वारा अनुशंसित या आवश्यक हो) को अतिक्रमण और अप्रतिबंधित सरलता की पहचान करने के लिए आदेश दें। ALTA / NSPS सर्वेक्षण सबसे गहन हैं।
  5. विक्रेता को ज्ञात encumbrances, विवादों और उपयोग अधिकारों के बारे में लिखित प्रकटीकरण प्रदान करने के लिए कहें। इसके अलावा पिछले तीन वर्षों में किए गए किसी भी काम के बारे में पूछो।
  6. अपने एजेंट और वकील के साथ काम करने के लिए यह निर्धारित करना कि कौन सी encumbrances को मंजूरी दे दी जानी चाहिए, जिसे स्वीकार किया जा सकता है, और विक्रेता की जिम्मेदारी कौन है।
  7. सभी उधारदाताओं, कर अधिकारियों और अन्य लिएनधारकों से भुगतान बयान प्राप्त करें। सत्यापित करें कि भुगतान राशि वर्तमान है और प्रति नुकसान ब्याज शामिल है।
  8. सुरक्षित लेन रिलीज या संतुष्टि रिकॉर्डिंग और पुष्टि करते हैं कि वे पहले या बंद होने पर रिकॉर्ड किए जाएंगे। शीर्षक कंपनी आमतौर पर इसे संभालती है।
  9. सत्यापित करें कि escrow निर्देशों में प्रत्येक encumbrance को साफ़ करने के लिए विशिष्ट कदम शामिल हैं।
  10. मालिक की शीर्षक बीमा पॉलिसी (जब तक आप लेखन में नहीं देखते - अनुशंसित नहीं) खरीदते हैं। सर्वेक्षण, मुद्रास्फीति और zoning के लिए समर्थन जोड़ने पर विचार करें।
  11. अपने वकील या एजेंट के साथ बंद होने पर सभी encumbrances को हल करने के लिए और शीर्षक प्रतिबद्धता पूर्व में सूचीबद्ध अपवादों को हटा दिया गया है।
  12. बंद होने के बाद, अंतिम शीर्षक नीति, रिकॉर्ड किए गए डीड और सभी संबंधित दस्तावेजों की एक प्रति रखें। उन्हें सुरक्षित स्थान पर या अपने एस्टेट प्लानिंग पेपर के साथ स्टोर करें।

क्या करना है अगर एक encumbrance सतह बंद करने के बाद

देय परिश्रम के बावजूद, स्वामित्व लेने के बाद एक अविभाजित encumbrance दिखाई दे सकती है। यदि आपके पास एक मालिक का खिताब बीमा पॉलिसी है, तो यह आम तौर पर कवर करता है:

  • कानूनी दावों के खिलाफ रक्षा, जिसमें वकील फीस और अदालत की लागत शामिल है।
  • मान्य दावों के लिए भुगतान जो संपत्ति के मूल्य को कम करता है, पॉलिसी राशि तक (आमतौर पर खरीद मूल्य)।
  • शीर्षक दोष को साफ़ करने की लागत, जैसे कि पुराने लिने को भुगतान करना या रिलीज करना।

यदि आपके पास बीमा नहीं है, तो आपको एक वकील को नियुक्त करना होगा, संभावित रूप से encumbrance को भुगतान करना होगा, और संभवतः विक्रेता या लापरवाही के लिए शीर्षक कंपनी को मुकदमा दायर करना होगा। साबित करने की लापरवाही मुश्किल और महंगी है क्योंकि आपको शीर्षक कंपनी को एक रिकॉर्ड की खोज करने में विफल होने की आवश्यकता होगी जो मिल गई है। पूरी तरह से खोज और बीमा के माध्यम से रोकथाम अधिक विश्वसनीय है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो CFPB शीर्षक चेकलिस्ट] पर एक सहायक जांच सूची प्रदान करता है।

बीमा के साथ भी, यदि कोई शीर्षक मुद्दा दिखाई देता है तो आपको तुरंत ही लेना चाहिए:

  • जैसे ही आप दोष के बारे में जानते हैं, अपनी शीर्षक बीमा कंपनी को लिखित रूप में सूचित करें।
  • पत्रों या मुकदमों को अनदेखा न करें। उन्हें तुरंत बीमा कंपनी के लिए आगे बढ़ना।
  • बीमाकर्ता की कानूनी टीम के साथ सहयोग करें; यदि दावा कवर किया जाता है तो वे रक्षा को संभालेंगे।
  • दोष से संबंधित सभी प्रलेखन और किसी भी प्रयास किए गए संकल्प को रखें।

पेशेवरों के साथ काम करना: कुंजी रोल

क्लीयरिंग खिताब के लिए टीम के प्रयास की आवश्यकता होती है। यहां प्रत्येक पेशेवर मदद कैसे करें:

  • Real एस्टेट एजेंट - क्या आप ऐसे बातचीत कर सकते हैं जो पद्मति को साफ़ करने के लिए भुगतान करते हैं और वे शीर्षक कंपनियों और वकीलों की सिफारिश कर सकते हैं। वे समयरेखा की भी देखरेख करते हैं।
  • Title Company या Title Officer – खोज का संचालन करता है, प्रारंभिक रिपोर्ट जारी करता है, और भुगतान की मांगों और लीन रिलीज को समन्वय करता है। वे शीर्षक प्रक्रिया के लिए आपका प्राथमिक संपर्क हैं।
  • ]Real एस्टेट Attorney[ – शीर्षक रिपोर्ट की समीक्षा, राज्य विशेष कानूनी मुद्दों पर सलाह देता है, रिलीज या शांत शीर्षक कार्रवाई के लिए दस्तावेज़ ड्राफ्ट करता है, और यदि आवश्यक हो तो आपको अदालत में प्रतिनिधित्व करता है। कुछ राज्यों में, वकीलों ने शीर्षक कंपनियों के बजाय समापन किया है।
  • Surveyor – भौतिक अतिक्रमण और सीमा मुद्दों को पहचानता है जो शीर्षक रिपोर्ट में नहीं दिखाई दे सकता है। एक ALTA सर्वेक्षण व्यावसायिक लेनदेन के लिए सोने का मानक है, लेकिन एक सीमा सर्वेक्षण आवासीय के लिए पर्याप्त हो सकता है।
  • Lender – शीर्षक खोज और ऋणदाता की नीति की आवश्यकता है। उन्हें धन से पहले कुछ शर्तों की आवश्यकता होगी, जैसे कि सभी पूर्व बंधकों का उन्मूलन।

इन पार्टियों के बीच अच्छा संचार आवश्यक है। अपने वकील और एजेंट के साथ प्रारंभिक रिपोर्ट तुरंत साझा करें। यदि मुद्दों को उत्पन्न होता है तो एक सम्मेलन कॉल सेट करें।

अंतिम विचार

अपनी संपत्ति का शीर्षक सुनिश्चित करना encumbrances से मुक्त है एक महत्वपूर्ण कदम है जिसे जल्दी नहीं किया जा सकता है। encumbrances के प्रकारों को समझने के द्वारा, पेशेवरों के साथ मिलकर काम करना, प्रारंभिक शीर्षक रिपोर्ट की गहराई में समीक्षा करना, और शीर्षक बीमा को सुरक्षित करना, आप अपने निवेश की रक्षा करते हैं और मन की शांति प्राप्त करते हैं। एक स्वच्छ शीर्षक का मतलब है कि आप कानूनी बाधाओं के बिना संपत्ति का उपयोग, बेच सकते हैं या पास कर सकते हैं। इसे सही पाने का समय लें - यह सबसे महत्वपूर्ण सुरक्षाओं में से एक है जिसे आप खरीद सकते हैं। शीर्षक प्रक्रिया पर अधिक जानकारी के लिए, ALTA उपभोक्ता संसाधन पृष्ठ पर जाएं।