रियल एस्टेट क्लोसिंग में आम विलंब और कैसे प्रक्रिया को गति देने के लिए

2. शीर्षक और स्वामित्व विवाद

यह सुनिश्चित करने के लिए एक शीर्षक खोज की जाती है कि विक्रेता को स्वामित्व साफ़ करना है और संपत्ति के खिलाफ कोई नुकसान या दावा नहीं करना चाहिए। अक्सर देरी होने वाली समस्याओं में शामिल हैं:

• United States: ठेकेदार लिएन्स, अवैतनिक भुगतान HOA शुल्क, या कर लिएन्स को शीर्षक कंपनी एक स्वच्छ नीति जारी करने से पहले हल किया जाना चाहिए।
• ] सार्वजनिक रिकॉर्ड में त्रुटियाँ: मिसपेल नाम, गलत पार्सल विवरण, या लापता दस्तावेज़ शीर्षक दोष बना सकते हैं।
• Heirship या तलाक के मुद्दे: यदि किसी संपत्ति का स्वामित्व कई पार्टियों के पास है जो सभी बिक्री के लिए सहमत नहीं हैं, तो बंद सभी संकेत तक बंद हो जाता है।
• Easements या encroachment: एक undisclosed successment या एक पड़ोसी की बाड़ संपत्ति लाइन पार करने के लिए कानूनी संकल्प की आवश्यकता हो सकती है।

शीर्षक कार्य अक्सर प्रक्रिया में शुरू हो जाता है, लेकिन अंतिम मिनट में मुद्दों को सतही बना सकते हैं। एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के तुरंत बाद एक शीर्षक खोज का आदेश आश्चर्य के जोखिम को कम करता है।

3. निरीक्षण और मूल्यांकन निर्धारण लॉगजैम

दोनों निरीक्षण और मूल्यांकनों को संपत्ति की यात्रा के लिए लाइसेंस प्राप्त पेशेवरों की आवश्यकता होती है। व्यस्त बाजारों में, उनके कैलेंडर जल्दी भरते हैं। देरी तब होती है:

• ]Inspector उपलब्धता सीमित है: विशेष रूप से चरम खरीद मौसम के दौरान, यह एक सप्ताह या अधिक समय तक एक घर निरीक्षण अनुसूची करने के लिए ले सकता है।
• ]Appraisal backlogs: उधारदाताओं के आदेश एक प्रबंधन कंपनी के माध्यम से मूल्यांकन, और अगर स्थानीय मूल्यांकनकर्ताओं को ओवरलोड किया गया है, तो रिपोर्ट लंबे समय तक लेती है।
• मरम्मत वार्ता: एक निरीक्षण के बाद, यदि महत्वपूर्ण मुद्दे पाए जाते हैं (रोफ रिसाव, दोषपूर्ण विद्युत, मोल्ड) खरीदार मरम्मत या मूल्य में कमी का अनुरोध कर सकता है, जिसके लिए नए अतिरिक्त और संभवतः एक अन्य मूल्यांकन की आवश्यकता होती है।
• ]Failed Inspection: नींव दरार या दीमक जैसी गंभीर समस्याएं वित्तपोषण के लिए अस्थायी रूप से अक्षम बना सकती हैं, जिसके लिए समापन से पहले उपचार की आवश्यकता होती है।

देरी से बचने के लिए, अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाने के बाद जल्द ही शेड्यूल निरीक्षण किया जाता है और मरम्मत अनुरोधों को जल्दी से जवाब दिया जाता है।

4. मूल्यांकन मुद्दे जो संख्या से परे हैं

जब भी मूल्यांकनकर्ता तुरंत संपत्ति पर जा सकता है, तो मूल्यांकन स्वयं कम मूल्यांकन से परे समस्याओं का कारण बन सकता है। उदाहरण के लिए:

• ]अनौपिक तुलनीय बिक्री: यदि संपत्ति अद्वितीय है (जैसे, ग्रामीण, ऐतिहासिक, या उच्च अंत), तो यह अनुमान अच्छा comps खोजने के लिए संघर्ष कर सकता है, जिससे एक जटिल रिपोर्ट जो लंबे समय तक ले जाती है।
• ]] ऋण पात्रता के लिए आवश्यक मरम्मत: FHA, VA, और USDA ऋण में सख्त संपत्ति की स्थिति मानक है। यदि appraiser ने छिलके पेंट, लापता रेलिंग, या एक निष्क्रिय HVAC, उधारदाता को बंद होने से पहले फिक्स की आवश्यकता हो सकती है।
• Reappraisal फीस और देरी: यदि पहला मूल्यांकन कम हो जाता है और खरीदार इसे चुनौती देता है, या यदि ऋणदाता दूसरे मूल्यांकन का आदेश देता है, तो वह समय-समय पर दिन जोड़ता है।

5. कानूनी और अटार्नी समन्वय विफलता

राज्यों में जहां वकील बंद होने का सामना करते हैं (जैसे न्यूयॉर्क, न्यू जर्सी, जॉर्जिया) इस प्रक्रिया में कई कानून फर्मों को दस्तावेज तैयार करना शामिल है। देरी तब होती है:

• Attorney Schedules conflict: खरीदार के वकीलों के लिए एक पारस्परिक रूप से उपलब्ध तारीख ढूंढना और दस्तावेजों की समीक्षा करने के लिए दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करना मुश्किल हो सकता है।
• Document revisions take time: अनुबंध, डीड, या समापन बयान के प्रत्येक संशोधन कानूनी समीक्षा की आवश्यकता है, और वकीलों की अन्य ग्राहकों की समय सीमा के साथ हो सकता है।
• Escrow निर्देश देर से हैं: ऋणदाता शीर्षक कंपनी या वकील को बंद करने के निर्देश भेज देते हैं, लेकिन अगर कोई विस्तार अधूरा है, तो निपटान आगे नहीं बढ़ सकता है।

अपने रियल एस्टेट क्लोजिंग को स्पीड करने के लिए साबित रणनीतियाँ

जबकि आप हर परिवर्तनीय को नियंत्रित नहीं कर सकते हैं, आप देरी की संभावना को कम करने के लिए ठोस कदम उठा सकते हैं। ये रणनीतियां काम करती हैं कि क्या आप खरीदार, विक्रेता या एजेंट हैं।

1. पूर्व-अनुमोदित, न सिर्फ पूर्व-योग्य

पूर्व-योग्यता स्वयं-रिपोर्ट की गई जानकारी के आधार पर एक सरल अनुमान है। दूसरी तरफ एक पूर्व-अनुमोदित, इसमें पूर्ण क्रेडिट चेक और दस्तावेज़ समीक्षा शामिल है। यह विक्रेता को विश्वास देता है और शीघ्र संभावित क्रेडिट मुद्दों की पहचान भी करता है। एक बार अनुबंध के तहत, अपने ऋणदाता के संपर्क में रहें और बंद होने के बाद तक किसी वित्तीय परिवर्तन को रोकने से बचें।

Pro टिप: अपने ऋणदाता को ऋण प्रतिबद्धता पत्र के लिए पूछो जैसे ही अंडरराइटिंग पूरा हो गया है। यह सभी पक्षों को पूर्व-अनुमोदन और संकेत की तुलना में एक मजबूत कदम है जो वित्तपोषण ठोस है।

2. तत्काल आदेश शीर्षक कार्य और सर्वेक्षण

जब तक अनुबंध पूरी तरह से एक शीर्षक कंपनी से संपर्क करने के लिए निष्पादित नहीं होता है तब तक इंतजार न करें। जैसे ही प्रस्ताव स्वीकार किया जाता है, शीर्षक खोज को अधिकृत करता है और प्रारंभिक रिपोर्ट के लिए भुगतान करता है। यदि संपत्ति को एक नए सर्वेक्षण की आवश्यकता होती है, तो उसी समय यह आदेश देता है कि कंपनी के सप्ताह निर्धारित समापन से पहले किसी भी मुद्दे को हल करने के लिए।

• ]]]]]]अपने एजेंट से पूछो कि प्रस्ताव में एक शीर्षक कंपनी वरीयता शामिल हो ताकि आदेश उसी दिन रखा जा सकता है।
• ]]] अगर आपके पास पहले से ही अपनी खरीद से हाल ही में सर्वेक्षण या शीर्षक नीति है, तो इसे समय बचाने के लिए जल्दी प्रदान करें।