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जब घर खरीदने की बात आती है, तो बंद करने की प्रक्रिया अंतिम महत्वपूर्ण कदम है जहां स्वामित्व आधिकारिक तौर पर विक्रेता से खरीदार तक स्थानांतरित हो जाता है। अधिकांश घरेलू खरीद के लिए, जिस तरह से बंधक ऋण शामिल होता है - चाहे पारंपरिक या FHA- उस बंद के हर पहलू को आकार देता है, उस तालिका में देय लागत के लिए आवश्यक कागजी कार्रवाई से। पारंपरिक ऋण बंधक का सबसे आम प्रकार है, किसी भी सरकारी एजेंसी द्वारा बीमा नहीं किया जाता है, जबकि FHA ऋण संघीय आवास प्रशासन द्वारा समर्थित हैं और पहली बार खरीदारों के लिए बाधाओं को कम करने के लिए डिज़ाइन किया गया है और कम से कम सही क्रेडिट वाले लोगों को। पारंपरिक बंद होने और एक FHA बंद होने के बीच मतभेदों को समझना एक वास्तविक संपत्ति बाजार में प्रवेश करने के लिए आवश्यक है - एक पेशेवर मंच के रूप से गुजरने की आवश्यकता है।

क्या एक पारंपरिक बनाम FHA क्लोजिंग की रक्षा?

A ] conventional समापन एक बंधक लेनदेन में अंतिम कदम है जहां ऋण को संघीय सरकार द्वारा बीमा या गारंटी नहीं दी जाती है। इन ऋणों को फैनी माई या फ्रेडी मैक द्वारा निर्धारित अंडरराइटिंग दिशानिर्देशों को पूरा करना चाहिए, जो आम तौर पर उच्च क्रेडिट स्कोर (अक्सर 620 या उससे अधिक) की मांग करते हैं और भुगतान में बड़े (आम तौर पर खरीद मूल्य का 5% से 20%)। क्योंकि पारंपरिक ऋण सरकारी समर्थित नहीं हैं, ऋणदाता अधिक जोखिम पर लेते हैं, जिसे वे मजबूत उधारकर्ता योग्यता की आवश्यकता के अनुसार कम करते हैं।

A FHA समापन , इसके विपरीत, FHA द्वारा बीमाकृत एक बंधक शामिल है, जो अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) का एक हिस्सा है। FHA सीधे पैसे उधार नहीं देता है; यह ऋण का बीमा करता है ताकि उधारकर्ता डिफ़ॉल्ट हो, ऋणदाता संरक्षित है। यह ऋणदाताओं को कम क्रेडिट स्कोर (जैसे कि 500 से कम भुगतान के साथ, या 3.5% नीचे के साथ 580) और छोटे डाउन भुगतान के साथ ऋण प्रदान करने की अनुमति देता है। व्यापार-बंद में सख्त संपत्ति की स्थिति की आवश्यकता और अनिवार्य बंधक बीमा शामिल है जो कई मामलों में ऋण के जीवन के लिए रहता है।

डाउन पेमेंट अंतर

पारंपरिक ऋण भुगतान

पारंपरिक ऋण भुगतान विकल्प को लचीला प्रदान करते हैं, लेकिन सबसे मजबूत शर्तों - कम ब्याज दरों और कोई निजी बंधक बीमा (पीएमआई) - उन लोगों के लिए आरक्षित हैं जो कम से कम 20% नीचे रखते हैं। हालांकि, यह संभव है कि वे फैनी माई के होमरीडी या फ्रेडी मैक के होमऑन जैसे कार्यक्रमों के माध्यम से 3% नीचे पारंपरिक ऋण प्राप्त करें। फिर भी, 20% से कम भुगतान करने वाले पीएमआई को ट्रिगर करता है, जो मासिक बंधक भुगतान में शामिल होता है। आवश्यक भुगतान प्रतिशत भी सीधे बंद लागत को प्रभावित करता है, क्योंकि एक बड़ा भुगतान ऋण राशि को कम करता है और इस प्रकार पीएमआई की आवश्यकता होती है।

FHA लोन डाउन पेमेंट

FHA लोन उनकी कम भुगतान की आवश्यकता के लिए प्रसिद्ध हैं: केवल 3.5% उधारकर्ताओं के लिए 580 या उससे अधिक क्रेडिट स्कोर के साथ। 500 और 579 के बीच स्कोर के लिए, 10% नीचे भुगतान की आवश्यकता है। इससे FHA लोन को विशेष रूप से पहली बार होमबॉयर या सीमित बचत वाले लोगों के लिए आकर्षक बना देता है। हालांकि, कम डाउन भुगतान एक लागत-अग्रिम और वार्षिक बंधक बीमा प्रीमियम (MIP) के साथ आता है जो ऋणदाता की रक्षा करता है। अग्रिम MIP ऋण राशि का 1.75% है (ऋण में लुढ़काया जा सकता है), और वार्षिक MIP ऋण अवधि और नीचे भुगतान के आधार पर भिन्न होता है, लेकिन यह आम तौर पर पूरे ऋण अवधि के लिए जगह पर रहता है यदि भुगतान 10% से कम हो।

बंधक बीमा: PMI बनाम MIP

बंधक बीमा पारंपरिक और FHA समापन के बीच सबसे महत्वपूर्ण अंतर है।

परम्परागत ऋण पर निजी बंधक बीमा (पीएमआई)

जब एक पारंपरिक उधारकर्ता 20% से कम हो जाता है, तो ऋणदाता को PMI की आवश्यकता होती है। PMI निजी बीमाकर्ताओं द्वारा प्रदान की जाती है और इसे मासिक प्रीमियम के रूप में भुगतान किया जा सकता है, एक एकल अग्रिम प्रीमियम के रूप में, या थोड़ा अधिक ब्याज दर (ऋणदाता-भुगतान PMI) के माध्यम से। एक महत्वपूर्ण लाभ: PMI को रद्द कर दिया जा सकता है जब उधारकर्ता के ऋण-मूल्य अनुपात 80% तक पहुंच जाता है, आम तौर पर एक औपचारिक अनुरोध के माध्यम से या स्वचालित रूप से जब अनुपात 78% से हिट होता है। यह पारंपरिक उधारकर्ताओं को पूरी तरह से छोड़ने का मार्ग देता है, जो समय के साथ मासिक लागत को कम करता है।

FHA लोन पर बंधक बीमा प्रीमियम (MIP)

FHA लोन के लिए दो प्रकार के MIP की आवश्यकता होती है: आधार ऋण राशि का 1.75% का एक अपफ्रंट प्रीमियम (UFMIP) और एक वार्षिक प्रीमियम जो मासिक भुगतान किया जाता है। 10% के तहत नीचे भुगतान के साथ अधिकांश FHA लोन के लिए, MIP ऋण के पूरे जीवन के लिए रहता है- आप इसे रद्द नहीं कर सकते जब तक आप पारंपरिक ऋण में पुनर्वित्त न हो। 10% या उससे अधिक के नीचे भुगतान के साथ ऋण के लिए, MIP को 11 साल के लिए आवश्यक है। यह दीर्घकालिक एमआई लागत एक महत्वपूर्ण विचार है: एक FHA लोन सस्ता अपफ्रंट दिखाई दे सकता है लेकिन यह लगातार MIP के कारण समय के साथ अधिक महंगा हो सकता है।

क्रेडिट स्कोर और डेट-टू-इंकोमा अनुपात आवश्यकताएँ

परम्परागत ऋण ऋण मानक

पारंपरिक ऋणों को आम तौर पर 620 के न्यूनतम क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है, हालांकि कई ऋणदाता प्रतिस्पर्धी ब्याज दरों के लिए 660 या उससे अधिक पसंद करते हैं। 660 के नीचे स्कोर वाले उधारकर्ताओं को उच्च दरों या सख्त ऋण-से-आयात (डीटीआई) सीमा का सामना करना पड़ सकता है। पारंपरिक ऋणों के लिए अधिकतम डीटीआई अनुपात आम तौर पर 43% (बैकएंड अनुपात का उपयोग करके, जिसमें सभी मासिक ऋण भुगतान शामिल हैं) होता है, हालांकि कुछ स्वचालित अंडरराइटिंग सिस्टम महत्वपूर्ण आरक्षित या एक बड़े डाउन भुगतान जैसे क्षतिपूर्ति कारकों के साथ 50% तक की अनुमति देते हैं।

FHA लोन क्रेडिट स्टैंडर्ड

FHA ऋण अधिक मांगे जाते हैं: 580 का क्रेडिट स्कोर 3.5% डाउन पेमेंट प्रोग्राम के लिए बराबर होता है। 500 से 579 के बीच स्कोर को 10% की आवश्यकता होती है। FHA उच्च DTI अनुपात की भी अनुमति देता है - इसके बाद 50% तक या 55% तक मजबूत क्षतिपूर्ति कारकों के साथ। इससे FHA ऋण पिछले क्रेडिट चुनौतियों या उच्च ऋण भार वाले उधारकर्ताओं के लिए एक व्यवहार्य विकल्प बनाता है। हालांकि, ऋणदाता अपनी आवश्यकताओं को ओवरले कर सकते हैं, इसलिए सभी FHA-अनुमोदित ऋणदाता पूर्ण न्यूनतम स्कोर स्वीकार नहीं करते हैं।

संपत्ति की आवश्यकताएं और मूल्यांकन

खरीदे जाने वाले घर की स्थिति नाटकीय रूप से समापन समयरेखा और प्रक्रिया को प्रभावित कर सकती है।

पारंपरिक संपत्ति मानक

पारंपरिक मूल्यांकन मुख्य रूप से संपत्ति के बाजार मूल्य पर ध्यान केंद्रित करते हैं। जबकि मूल्यांकनकर्ता किसी भी स्पष्ट सुरक्षा या संरचनात्मक मुद्दों पर ध्यान केंद्रित करेगा, पारंपरिक ऋणों में सुरक्षित, आदतन रहने के लिए क्या विशिष्ट है, उससे परे न्यूनतम संपत्ति आवश्यकताओं (MPR) का सख्त सेट नहीं है। पारंपरिक वित्त पोषित घरों के विक्रेताओं में आम तौर पर कम मरम्मत की मांग होती है, जो प्रक्रिया को गति प्रदान कर सकती है।

FHA प्रॉपर्टी स्टैंडर्ड

FHA ऋणों को एक विस्तृत मूल्यांकन की आवश्यकता होती है जिसमें HUD की न्यूनतम संपत्ति आवश्यकताओं के खिलाफ संपत्ति की स्थिति की समीक्षा शामिल होती है। घर को सुरक्षित, सुरक्षित और संरचनात्मक रूप से ध्वनि होना चाहिए। छीलने वाले पेंट ( 1978 से पहले निर्मित घरों में, लीड-आधारित पेंट चिंताओं के कारण), लापता रेलिंग, दोषपूर्ण छत, या अपर्याप्त हीटिंग / शीतलन प्रणाली को बंद होने से पहले संबोधित किया जाना चाहिए। इससे वार्ता की मरम्मत या सौदे को भी रोका जा सकता है यदि विक्रेता समस्याओं को ठीक करने के लिए तैयार है। खरीदारों के लिए, अतिरिक्त सुरक्षा सुनिश्चित करती है कि वे एक चाल-in-ready घर खरीद रहे हैं, लेकिन यह आवश्यक मरम्मत के लिए बंद होने या लागत को बढ़ाने में भी देरी कर सकता है।

लागत को बंद करना: क्या उम्मीद करना है

पारंपरिक ऋण के लिए विशिष्ट समापन लागत

पारंपरिक बंद लागत आम तौर पर 2% से लेकर 5% तक की खरीद की कीमत होती है। उनमें ऋण उत्पत्ति शुल्क, मूल्यांकन, शीर्षक बीमा, एस्क्रो शुल्क, रिकॉर्डिंग शुल्क और प्रीपेड आइटम (प्रॉपेरिटी टैक्स और होम मालिकों बीमा) शामिल हैं। क्योंकि पारंपरिक ऋणों में कम सरकारी-प्रबंधित शुल्क और कोई अग्रिम नहीं है MIP, बंद करने पर आउट-ऑफ-पॉकेट की लागत FHA से थोड़ा कम हो सकती है। हालांकि, PMI भुगतान अक्सर मासिक लागत में लुढ़का हुआ है।

FHA लोन के लिए विशिष्ट क्लोजिंग कॉस्ट

FHA बंद लागत 2% से 5% रेंज के भीतर भी गिरती है, लेकिन उनमें 1.75% (जब तक ऋण में वित्तपोषित) के अग्रिम बंधक बीमा प्रीमियम शामिल हैं। FHA ऋण विक्रेता की खरीद मूल्य के 6% तक की रियायत (पारंपरिक के लिए 3% बनाम) की अनुमति देते हैं, जो खरीदारों को बंद लागत को कवर करने में मदद कर सकते हैं। हालांकि, FHA ऋणों में कुछ शुल्कों पर सख्त सीमा होती है- जैसे कि दस्तावेज़ तैयारी या प्रसंस्करण के लिए स्वीकार्य शुल्क- और ऋणदाताओं को HUD के दिशानिर्देशों का पालन करना चाहिए, जो कभी-कभी बातचीत को सीमित करते हैं।

विक्रेता रियायत और लचीलापन

विक्रेता अक्सर ऋण प्रकारों की तुलना करते हैं जब पेशकश का मूल्यांकन करते हैं, क्योंकि वित्त पोषण का प्रकार विक्रेता की संभावित लागत और समयरेखा को प्रभावित करता है।

पारंपरिक ऋण के साथ विक्रेता खरीदार की बंद लागत की ओर खरीद मूल्य का 3% तक योगदान दे सकते हैं यदि खरीदार का भुगतान 10% से कम हो (या यदि नीचे भुगतान 10% या उससे अधिक हो) तो यह सीमा अपेक्षाकृत कम लेकिन पूर्वानुमान योग्य है।

FHA लोन के साथ विक्रेता खरीदार की बंद लागत की ओर खरीद मूल्य का 6% तक योगदान दे सकते हैं, जो अधिक उदार है। हालांकि, विक्रेता FHA की सख्त मूल्यांकन और संपत्ति की स्थिति की आवश्यकताओं के कारण प्रदान करता है। यदि घर FHA मूल्यांकन विफल रहता है, तो विक्रेता को लागत की मरम्मत या सौदे को खोने का जोखिम देने के लिए मजबूर किया जा सकता है। प्रतिस्पर्धी बाजारों में कई विक्रेता अपनी सादगी और तेजी से समयरेखा के लिए पारंपरिक प्रस्तावों को पसंद करते हैं।

पारंपरिक और FHA समापन के बीच समयरेखा अंतर

एक विशिष्ट समापन दोनों ऋण प्रकारों के लिए 30 से 45 दिन लेता है, लेकिन FHA बंद कभी कभी अतिरिक्त मूल्यांकन और अंडरराइटिंग आवश्यकताओं के कारण लंबे समय तक ले सकता है। FHA मूल्यांकन अक्सर एक दो कदम प्रक्रिया (मूल्य और स्थिति) की आवश्यकता होती है, और अगर मरम्मत की आवश्यकता होती है, तो उधारदाता को पूरा होने की पुष्टि करनी चाहिए - कभी-कभी एक पुनर्निरीक्षण के माध्यम से। इसके अतिरिक्त, FHA ऋणों को स्वयं नियोजित उधारकर्ताओं या गैर-पारंपरिक आय वाले लोगों से अधिक प्रलेखन की आवश्यकता हो सकती है। पारंपरिक ऋण, विशेष रूप से स्वचालित अंडरराइटिंग सिस्टम के माध्यम से संसाधित किए जाने वाले लोगों को, अधिक जल्दी से स्थानांतरित कर सकते हैं यदि उधारकर्ता की क्रेडिट प्रोफ़ाइल मजबूत है।

खरीदारों और विक्रेताओं पर प्रभाव: सामरिक विचार

खरीदारों के लिए

यदि आपके पास कम क्रेडिट स्कोर (620) या सीमित बचत के तहत एक डाउन पेमेंट के लिए है, तो अक्सर होमोडोरशिप के लिए एक FHA लोन सबसे सुलभ मार्ग है। नीचे भुगतान के लिए उपहार धन का उपयोग करने की क्षमता और उच्च स्वीकार्य विक्रेता रियायतें भी FHA आकर्षक बना सकती हैं। हालांकि, लाइफटाइम MIP के लिए तैयार किया जाना चाहिए (यदि आपका डाउन पेमेंट 10% से कम है) और संभावित रूप से उच्च मासिक खर्च। अच्छे क्रेडिट (680+) के खरीदारों के लिए और कम से कम 5% नीचे रखने की क्षमता, एक पारंपरिक ऋण आमतौर पर कम दीर्घकालिक लागत प्रदान करता है, खासकर यदि आप PMI को बाद में रद्द कर सकते हैं। हमेशा कुल लागत की तुलना करें, जिसमें ब्याज और बीमा शामिल है, घर में अपेक्षित समय पर।

विक्रेता के लिए

कई प्रस्तावों को प्राप्त करने वाले विक्रेता पारंपरिक प्रस्तावों का पक्ष ले सकते हैं क्योंकि कम आकस्मिकता आम तौर पर मौजूद होती है और मूल्यांकन अक्सर कम सख्त होती है। एक FHA प्रस्ताव, जबकि अभी भी व्यवहार्य है, मरम्मत की मांग और थोड़ी देर तक बंद होने के साथ आ सकता है। यदि एक विक्रेता के घर को महत्वपूर्ण अद्यतन की आवश्यकता होती है, तो FHA खरीदारों से बचने के लिए बुद्धिमान हो सकता है जब तक विक्रेता मरम्मत करने के इच्छुक नहीं हो। हालांकि, अगर बाजार धीमा है, तो एक योग्य खरीदार के साथ FHA प्रस्ताव को स्वीकार करना अभी भी एक सफल लेनदेन का कारण बन सकता है।

परिभाषा

अंतर प्रारंभिक खरीद से परे बढ़ाते हैं। FHA ऋण सुव्यवस्थित पुनर्वित्त विकल्प (FHA स्ट्रीमलाइन) प्रदान करते हैं जिसके लिए बहुत कम प्रलेखन और कोई मूल्यांकन की आवश्यकता होती है, जिससे यदि आपके पास मौजूदा FHA लोन है तो दरों को कम करना आसान हो जाता है। पारंपरिक ऋण भी दर और अवधि के पुनर्वित्त या नकद-आउट विकल्प प्रदान करते हैं, लेकिन अंडरराइटिंग मानकों को सख्त हो सकता है। FHA ऋण के साथ उधार लेने वाले लोग जो अक्सर MIP को हटाने के लिए पारंपरिक ऋण में पुनर्वित्त बनाते हैं- ऋण का भुगतान करने के बाद एक सामान्य रणनीति या जब घरेलू मूल्य बढ़ जाता है।

कौन सा क्लोजिंग टाइप आपके लिए सही है?

पारंपरिक और FHA समापन के बीच चयन करने के लिए अपनी वित्तीय स्थिति, क्रेडिट प्रोफाइल, और दीर्घकालिक लक्ष्य के लिए नीचे आता है। यदि आप एक मध्यम क्रेडिट स्कोर के साथ पहली बार खरीदार हैं और भुगतान सीमित है, तो FHA लोन एक सिद्ध पथ प्रदान करता है। यदि आपके पास मजबूत क्रेडिट है और आप 5% -10% डाउन पेमेंट कर सकते हैं, तो एक पारंपरिक ऋण आपको समय के साथ पैसे बचाने की संभावना है, खासकर कैंसेलेबल PMI के कारण। दोनों समापन प्रकार अच्छी तरह से स्थापित और व्यापक रूप से उपयोग किए जाते हैं - आपका ऋणदाता और रियल एस्टेट एजेंट आपकी विशिष्ट परिदृश्य के आधार पर संख्याओं को चलाने में आपकी मदद कर सकता है।

विचार करने के लिए प्रमुख कारक

  • आपके क्रेडिट स्कोर और एक पारंपरिक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की क्षमता
  • आपके डाउन पेमेंट का आकार और आप कितना उधार ले सकते हैं
  • जब तक आप घर में रहने की योजना बना रहे हैं (लंबी अवधि के एमआईपी अगर आप कुछ वर्षों के भीतर पुनर्वित्त या बेचने की योजना बना रहे हैं तो इससे कोई फर्क नहीं पड़ता)
  • जिस घर को आप खरीदना चाहते हैं उसकी स्थिति (FHA को अधिक मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है)
  • अपने स्थानीय बाजार में विक्रेता प्राथमिकताएं
  • बीमा, करों और बंधक बीमा सहित कुल मासिक भुगतान

निष्कर्ष

पारंपरिक और FHA समापन के बीच मतभेद कागजी कार्रवाई से परे दूर जाना-वे भुगतान राशि, बंधक बीमा लागत, संपत्ति की स्थिति, समापन समयरेखा और यहां तक कि विक्रेता वार्ता को प्रभावित करते हैं। एक FHA समापन निचले क्रेडिट और बचत के साथ खरीदारों के लिए गृहस्वामित्व के लिए दरवाजा खोल सकता है, लेकिन यह दीर्घकालिक बंधक बीमा और सख्त संपत्ति मानकों के साथ आता है। एक पारंपरिक समापन मजबूत क्रेडिट और एक बड़ा भुगतान करने की क्षमता वाले लोगों के लिए अधिक लचीलापन प्रदान करता है, साथ ही निजी बंधक बीमा को रद्द करने की क्षमता भी। इन भेदों, खरीदारों और विक्रेताओं को समझने के लिए जैसे कि सूचित निर्णय, प्रभावी ढंग से बातचीत और विश्वास के साथ बंद कर सकते हैं। हमेशा अनुभवी अचल संपत्ति पेशेवरों और बंधक ऋणदाताओं के साथ काम करते हैं जो आपके विकल्प को बेहतर तरीके से समझ सकते हैं।

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