כשמדובר קניית בית, תהליך הסגירה הוא הצעד הקריטי הסופי שבו הבעלות מועברת באופן רשמי ממוכר לקונה.עבור רוב רכישות הביתיות, סוג ההלוואה הכרוכה משכנתא - בין אם קונבנציונלי או FHA - מייחסת כל היבט של סגירה זו, החל הניירת הנדרשת לעלויות עקב הסגירה של כל קונה, הלוואות אמנה הן הסוג הנפוץ ביותר של משכנתאות, לא מבוטח על ידי כל סוכנות ממשלתית, בעוד הלוואות FHA מגובה על ידי מינהל דיור וספקית אשראי סטנדרטי פחות מתאים למינימום, כלומר, עם דרישות אשראי עבור פחות או אשראי בשלב זה.

מה מגדיר אמנה נגד FHA סוגרת?

(FLT:0) ,conventional CloseFLT:1 הוא הצעד האחרון בעסקת משכנתא שבו ההלוואה אינה מבוטחת או מובטחת על ידי הממשלה הפדרלית.הלוואות אלה חייבות לעמוד בהנחיות בכתב על ידי Fannie Mae או פרדי Mac, אשר בדרך כלל דורשות ציונים גבוהים יותר (לעיתים 620 או למעלה) ותשלומים גדולים יותר (בדרך כלל 5% עד 20% של מחיר הרכישה).

(FLT:0)FHA סוגר FLT:1, לעומת זאת, כרוך משכנתא מבוטחת על ידי FHA, חלק מחלקת הדיור והפיתוח העירוני של ארה"ב (HUD) ה- FHA אינו מלווה כסף ישירות; זה מבטיח את ההלוואה כך שאם ההלוואה כברירת מחדל ההלוואה, המלווה מוגן זה מאפשר הלוואות לקונים עם ציונים נמוכים (כ -10%) עם דרישות תשלום נמוך יותר, או ירידה של 580 $ עבור תשלומים נוספים.

הבדלי תשלום

הלוואות להלוואות

הלוואות לאמנה מציעות אפשרויות תשלום גמישות, אבל התנאים החזקים ביותר - ריבית נמוכה ולא ביטוח משכנתא פרטית (PMI) - שמורה למי שרשום לפחות 20%.עם זאת, ניתן לקבל הלוואה קונבנציונלית עם מעט כמו 3% למטה באמצעות תוכניות כמו Fannie Mae's HomeReady או Freddie Mac's HomeOne עדיין, כל תשלום מתחת 20% מתחת ל- PMI, אשר מוסיף את הסכום החודשי הנדרש כדי להפחית את התשלום באופן ישיר, כך גם את עלויות התשלום.

הלוואה FHA למטה תשלומים

הלוואות FHA מפורסמות בביקוש הנמוך שלהם: רק 3.5% עבור הלווים עם ציון אשראי של 580 או גבוה יותר. עבור ציונים בין 500 ל 579, 10% הנחה תשלום נדרש.זה הופך את הלוואות FHA אטרקטיבי במיוחד עבור קונים בית בפעם הראשונה או אלה עם חיסכון מוגבל.עם זאת, התשלום הנמוך מגיע עם עלות - מראש ביטוח משכנתא שנתי (MIP) כי לשמור על ההלוואה נשאר נמוך יותר מאשר ההלוואה, בדרך כלל על ההלוואה (5%) אבל ההלוואה היא נמוכה יותר מאשר ההלוואה).

ביטוח משכנתא: PMI לעומת MIP

ביטוח משכנתא הוא אחד מהמונים המשמעותיים ביותר בין ה-FHA הסגור.

ביטוח משכנתא פרטי (PMI) על הלוואות לאמנה

כאשר הלווייר הקונבנציונלי מוריד פחות מ-20%, המלווה דורש PMI. מסופק על ידי מנתחים פרטיים וניתן לשלם כפרסמה חודשית, כפרסמת עלייה אחת, או באמצעות ריבית מעט גבוה יותר (לנדר-שילום PMI) אחד יתרון מפתח: PMI יכול להיות מבוטל לאחר יחס ההלוואה של הלווי ל-to-value מגיע ל-80%, בדרך כלל באמצעות בקשה רשמית או רשמית כאשר היחס 78% זה נותן להפחתה חודשית בלבד.

משכנתא ביטוח Premiums (MIP) על הלוואות FHA

הלוואות FHA דורשות שני סוגים של MIP: פרמיה למעלה (UFMIP) של 1.75% מסכום ההלוואה הבסיס, ו פרמיה שנתית בתשלום חודשי. עבור רוב הלוואות FHA עם תשלום נמוך מתחת 10%, MIP נמשך לכל החיים של ההלוואה - כלומר אתה לא יכול לבטל את זה אלא אם אתה refinance לתוך הלוואה קונבנציונלית. עבור הלוואות עם תשלום של 10% או יותר, MIP נדרש עבור זה זמן ארוך יותר עבור הלוואה ארוך יותר.

דירוג אשראי ודרישות תגמול ל-Income Ratio

תקני אשראי אשראי

הלוואות לאמנה בדרך כלל דורשות ציון אשראי מינימלי של 620, אם כי מלווים רבים מעדיפים 660 או גבוה יותר עבור ריבית תחרותית. Borrowers עם ציונים מתחת 660 עשויים לעמוד בפני ריבית גבוהה יותר או מגבלות מחמירות יותר של חוב הכנסה (DTI). יחס DTI המקסימלי עבור הלוואות קונבנציונליות הוא בדרך כלל 43% (באמצעות יחס החזר, הכולל את כל התשלומים החודשיים), אם כי כמה מערכות תחת כתיבת אוטומטית מאפשרות עד 50% עם ניכויים כגון מילואים משמעותיים או מילואים או מילואים או מילואים כגון מילואים גדולים.

תקני אשראי FHA

הלוואות FHA הן סלחנות יותר: ציון אשראי של 580 qualifies עבור 3.5% למטה תוכנית תשלום. ציוני בין 500 ל 579 דורש 10% הנחה. FHA גם מאפשר יחס DTI גבוה יותר - לעתים קרובות עד 50% או אפילו 55% עם גורמים חזקים לניכויים.זה הופך את הלוואות קיימא עבור הלוואות עם אתגרים אשראי בעבר או עומסי חוב גבוהים יותר.

דרישות רכוש והערכה

מצב הבית שנרכש יכול להשפיע באופן דרמטי על ציר הזמן הסגור והתהליך.

תקני רכוש

הערכות קונבנציונאליות להתמקד בעיקר על שווי השוק של הנכס. בעוד ה- appraiser יצביע על בטיחות ברורה או סוגיות מבניות, הלוואות קונבנציונליות אין סט קפדני של דרישות מינימום (MPR) מעבר למה אופייני לדירות בטוח, להרגל.מוכרים של בתים קונבנציונליים-מונים בדרך כלל יש פחות דרישות תיקון, אשר יכול להאיץ את התהליך.

תקני נכסים FHA

הלוואות FHA דורשות הערכה מפורטת הכוללת סקירה בתנאי רכוש נגד דרישות המינימום של HUD.הבית חייב להיות בטוח, בטוח, וצליל מבני.בעיות כמו צבע קלף (בבתי מגורים שנבנו לפני 1978, בשל חששות צבע מבוסס מוביל), חסר כפות ידיים, תקלות, גג פגם, או מערכות חימום / קירור לא מספיק צריך לטפל לפני סגירת.זה יכול להוביל לתיקון או להרוג את העסקה אם הם צריכים גם לתקן את הקונים, אבל הם לא מוכנים, אבל גם לתקן את זה יכול להיות טיפול.

סגירת עלויות: מה לצפות

עלויות סגירה אופייניות להלוואות

עלויות סגירה לאמנה נעות בדרך כלל בין 2% ל-5% ממחיר הרכישה.הם כוללים דמי ההלוואה, הערכת, ביטוח כותרת, דמי צ'יגרו, דמי הקלטה, ופריטים בתשלום מראש (מסים גדולים וביטוח בעלי בתים) מכיוון שלהלוואות קונבנציונליות יש פחות עמלות ממשלתיות ועלויות לא גבוהות מ- MIP, עלויות ה-pot בסגירה יכולות להיות מעט נמוכות יותר מאשר FHA לעתים קרובות.

עלויות סגירה אופייניות להלוואות FHA

עלויות הסגירה FHA נופלות גם בטווח 2% עד 5%, אבל הם כוללים את פרמיית הביטוח משכנתאות של 1.75% (אלא אם כן ממומן הלוואה FHA גם לאפשר ויתורים מוכרים של עד 6% של מחיר הרכישה (לעומת 3% עבור קונבנציונלי), אשר יכול לעזור לקונים לכסות עלויות סגירה.עם זאת, הלוואות FHA יש מגבלות מחמירות יותר על עמלות מסוימות - כגון עמלות אפשריות למתן הכנה או עיבוד עצום - ולעתים קרובות על פני משא ומתן.

למכור ויתורים וגמישות

המוכרים לעתים קרובות להשוות סוגים של הלוואות כאשר בוחנים הצעות, כי סוג המימון משפיע על עלויות הפוטנציאליות של המוכר ואת לוח הזמנים.

עם הלוואה קונבנציונלית, המוכרים יכולים לתרום עד 3% ממחיר הרכישה לקראת עלויות הסגירה של הקונה אם התשלום של הקונה נמוך מ-10% (או 6% אם התשלום למטה הוא 10% או יותר).

עם הלוואה FHA, המוכרים יכולים לתרום עד 6% של מחיר הרכישה לקראת עלויות הסגירה של הקונה, שהוא נדיב יותר.עם זאת, המוכרים עשויים להיות משוגרים של FHA מציעה בגלל דרישות מחמירות של הערכה ותנאי רכוש.אם הבית נכשל ה-FHA appraisal, המוכר עשוי להיות נאלץ לבצע תיקונים יקרים או לאבד את העסקה.

הבדלי ציר בין אמנה ו-FHA סוגרים

סגירה טיפוסית לוקח 30 עד 45 ימים עבור שני סוגי ההלוואה, אבל FHA סוגרים לעתים קרובות לוקח יותר בגלל דרישות הערכה נוספת ותחת כתיבת תחתיות. FHA לעתים קרובות דורש תהליך של שני שלבים (ערך ומצב), ואם תיקונים נדרשים, המלווה חייב לאמת השלמת - לעתים באמצעות בחינה מחדש של הלוואות FHA עשוי לדרוש תיעוד נוסף של עצמאיות או נמוך יותר עם פרופיל נמוך יותר, במיוחד באמצעות הלוואות אוטומטיות.

השפעה על קונים ומוכרים: שיקולים אסטרטגיים

עבור קונים

אם יש לך ציון אשראי נמוך (תחת 620) או חיסכון מוגבל עבור תשלום למטה, הלוואה FHA היא לעתים קרובות הנתיב נגיש ביותר עבור בעל הבית.היכולת להשתמש בכספי מתנה עבור תשלום למטה ואת הויתורים המוכרים הגבוהים יותר יכול גם לעשות FHA אטרקטיבי. עם זאת, להיות מוכן עבור מחזור חיים MIP (אם התשלום למטה שלך הוא מתחת 10%) ועלויות חודשיות גבוהות יותר. עבור קונים עם אשראי טוב (680) ו- לפחות, בדרך כלל, אם אתה יכול להוסיף הלוואה לטווח ארוך, לפחות, אם אתה יכול להיות נמוך יותר, לפחות, אם אתה יכול להיות נמוך יותר, אם אתה יכול להיות נמוך יותר, לפחות, אם אתה יכול להוסיף את העלות של $ 5% זמן, אם אתה יכול, לפחות, אם אתה יכול, לפחות, לפחות, אם אתה יכול להיות צפוי, אם אתה יכול להיות נמוך יותר, לפחות, אם אתה יכול לקחת הלוואה זמן, אם אתה יכול, לפחות, אם אתה יכול, לפחות, לפחות, עלות, לפחות, עלות, עלות, אם אתה יכול להיות נמוך יותר זמן, אם אתה יכול להיות צפוי, לפחות זמן, עלות, 000 זמן, אם אתה יכול להיות נמוך יותר זמן, אם אתה יכול, אם אתה יכול להיות נמוך יותר זמן, אם אתה יכול להיות צפוי, לפחות, 000 זמן, 000 זמן,

למכירה

המוכרים המקבלים הצעות מרובות עשויים לטובת הצעות קונבנציונליות כי פחות קונקוויזיציות בדרך כלל קיימים והערכת ה- appraisal היא לעתים קרובות פחות קפדנית. הצעה FHA, בעוד עדיין בר קיימא, עשויה לבוא עם דרישות תיקון וסגירה מעט יותר ארוכה.אם בית המוכר זקוק לעדכונים משמעותיים, ייתכן שיהיה חכם להימנע מקונים FHA, אלא אם המוכר מוכן להשלים תיקונים.

ביטול המשמעויות

ההבדלים מרחיבים מעבר לקניית הלוואות FHA הראשונית מציעים אפשרויות מימון מחדש (FHA Streamline) הדורשות תיעוד קטן מאוד וללא הערכה, מה שהופך את זה קל יותר להפחית את הריבית אם יש לך הלוואה קיימת FHA. הלוואות אמנה מציעים גם הלוואות קצב-וטווח ארוך לשלם הלוואות מחזר או פטורות מזומנים, אבל תחת תקני כתיבת עשוי להיות קפדני יותר.

איזה סוג של סגירה מתאים לך?

בחירת בין קונבנציונאלי ו- FHA סוגרת מגיעה למצב הפיננסי שלך, פרופיל אשראי ומטרות לטווח ארוך.אם אתה קונה בפעם הראשונה עם ציון אשראי מתון מוגבל תשלום, הלוואה FHA מספקת דרך מוכחת.אם יש לך אשראי חזק יכול להרשות לעצמך 5% עד 10% הנחה תשלום, הלוואה קונבנציונלית כנראה לחסוך לך כסף לאורך זמן, במיוחד בגלל יכול להיות סגור סוגים שונים של PMI זמין היטב בשימוש על בסיס רחב יותר, ואתה יכול לעזור לך להגדיל את המספר שלך על בסיס רחב יותר על בסיס רחב יותר.

גורמים מרכזיים לשקול

  • הציון שלך ואת היכולת להעפיל הלוואה קונבנציונלית
  • גודל התשלום למטה וכמה אפשר ללוות
  • כמה זמן אתה מתכנן להישאר בבית (למשך זמן MIP לא משנה אם אתה מתכנן לחדש או למכור בתוך כמה שנים)
  • מצב הבית שאתה רוצה לקנות (FHA עשוי לדרוש תיקונים נוספים)
  • העדפות מכר בשוק המקומי שלך
  • תשלום חודשי הכולל ביטוח, מיסים וביטוח משכנתא

מסקנה

ההבדלים בין סגירת זמן קונבנציונלית ו-FHA הולכים הרבה מעבר לנייר – הם משפיעים על כמויות התשלום, עלויות ביטוח משכנתא, תנאי רכוש, קווי זמן סגורים, ואפילו משא ומתן מוכר. סגירת FHA יכול לפתוח את הדלת לבעלות בית עבור קונים עם אשראי נמוך וחיסכון, אבל זה מגיע עם ביטוח משכנתא לטווח ארוך ותקני נדל"ן קפדני יותר עבור אלה עם אשראי חזק יותר היכולת לקבל תשלום גדול יותר, בנוסף, כמו גם החלטות אבטחה טובה יותר, עם ביטוח עבודה טובה יותר, עם לקוחות, עם אבטחה טובה יותר, עם אבטחה טובה יותר, עם אבטחה טובה יותר, עם אבטחה טובה יותר, ומאובטחת, עם אבטחה טובה יותר, עם אבטחה טובה יותר, עם אבטחה טובה יותר, עם אבטחה טובה יותר, עם לקוחות.

מקור:0 (ב)

  • בית מגורים יחיד (FHA) - HUDFIRLT 1
  • (ב) ,0) הלשכה להגנת פיננסית - בעלות בית לאומי
  • (ב) ◄ [17] , ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
  • (ב) ,0) ,Investopedia - האמנה נגד FHA הלוואה מדריך