דרישות פיזור וחניה לפיתוחים עירוניים

הקרן של תקנה עירונית

העיר המודרנית היא אורגניזם מורכב, והצמיחה שלה מונחת על ידי מסגרת של תקנות שהתפתחו מעל מאה שנים. ההגבלות של זונינג ודרישות החניה הן שניים מהכלים החזקים ביותר שממשלות מקומיות משתמשות כדי לעצב את הסביבה הפיזית.כללים אלה משפיעים על כל מה שגובה הבניין והמרחק שהוא חייב לשבת מהרחוב ועד כמה מכוניות יכולות להיות מאוחסנים באתר בסוף היום, עבור מפתחי ערים, והבנתם של משקיעים אלה, לא ניתן להשיג שיטות חלופיות, לא ניתן לאחסן מראש.

בליבתם, תקנות אלה נועדו לאזן זכויות רכוש פרטיות עם טובת הציבור הגדולה יותר.הם מטפלות בבעיות בריאות הציבור, בטיחות ורווחה על ידי הפרדה בין שימושים לא עולים בקנה מידה (כגון צמח תעשייתי כבד מבית הספר), להבטיח אור ואוויר נאותים להגיע לרחוב, וניהול הביקוש לחניון ברחוב.אבל, כמו ערים מתפתחות, כך גם חייב את הכללים למשול אותם במרכזים עירוניים רבים, את המינימום והשימושים הקלושים המשתנים, הם בעלילימים של היצע המשתנים, והופכים לכדי גישה גמישים, והופכים לתקני אבטחה, כמו גם כן, החליפים יותר, החל מ-20 קודים, החליפים, והופכים לאמצעי היצע, החל ממושכים יותר, והם מוחלפים, כמו גם כן, החלימים, החל ממושכים יותר, החל מ-20, החל מתואמים, והופכים לתקני אספקת אספקת אספקת אספקת אספקת אספקת אספקת אספקת אספקת אספקת תקנים גמישים, והופכים לתקני אבטחה, והופכים לתקני אבטחה, ועוד, ועוד, כמו ערים, כמו ערים, כמו גם כן, יש תחליף, כמו ערים, כמו ערים, כמו קיבולת, כמו קיבולת, כמו גם כן, יש תחליף, יש תחליף יותר ויותר, כמו

מאמר זה שובר את ההיסטוריה, המכונאים והאתגרים הנוכחיים של ההגבלות ודרישות החניה, ומספק מדריך מעשי לכל מי שתומך בפיתוח העירוני.אנו נבחן כיצד מדיניות זו אינטראקציה, היכן הם מצליחים והיכן הם מסתיימים, יחד עם דוגמאות בעולם האמיתי וקישורים למקורות סמכותיים לקריאה נוספת.

היסטוריה קצרה של זואינינג בארצות הברית

זואינג כפי שאנו יודעים שזה התחיל בתחילת המאה ה-20, בעיקר בתגובה לצמיחה הכאוטית של ערים תעשייתיות.החוק הראשון מקיף של ייעוד זה אומץ בניו יורק בשנת 1916, בעיקר כדי להגן על הערך של נכסים קמעונאיים בקנה מידה על השדרה החמישית ממפעלי הבקרה.החוק המסדיר את גובה הבנייה, הצטברות, השימושים, הקרקעות - עקרונות שעדיין תחת מיזם היום.

הבסיס המשפטי של ייעודו היה מוצק בתיק בית המשפט העליון של 1926 (FLT:0) וילינג של אוקליד V.Ambler Realty Co.ofLT:1, אשר החזיק את חוקתיות של ייעוד כאימון תקף של כוח המשטרה. החלטה זו העניקה לממשלות המקומיות סמכות רחבה לחלק אדמה לאזורים ולכפות הגבלות שימוש.

אוקליידאן זווינג והמורשת שלה

המודל המוערך ב-EuclidddveFLT:1 (המודל) נקרא לעתים קרובות אוקליידן zoning, מאופיין על ידי הפרדה של אדמה שימוש במחוזות מוגדרים לחלוטין: מגורים, מסחרי ותעשייתיים.גישה זו נועדה להגן על התושבים מפני צפיפות כמו רעש, עשן, תנועה.

(FLT:0) אכסון של Euclidean נשאר המסגרת הנפוצה ביותר בארצות הברית, אך המגבלות שלו הובילו שינוי לעבר קודים מעורבים ומבוססים על צורה, המתמקדים באופי הפיזי של שכונה ולא שימוש קפדני.

כיצד הגבלות זוהינג מעצבות צורה עירונית

הגבלות זונינג הן הרבה יותר מקבוצה של קטגוריות שימוש.הם מציינים סטנדרטים ממדיים (height, יחסי שטח הרצפה, נקודות קצה), צפיפות (יחידות לכל אקר), ולעתים קרובות כוללים הנחיות עיצוב עבור אסתטיקה. פרמטרים אלה משפיעים ישירות על הפרומה של מפתח ואת האופי של הפרויקט סיים.

המונחים: ⁇

(FLT:0) שטח Ratio (FAR): אנדרל 1 יחס שטח הרצפה הגולמי של בניין לגודלו.A FAR של 3.0 פירושו שטח הרצפה הכולל אינו יכול לעלות על שלוש פעמים האזור הגדול.
(ב) ⁇ :0) ⁇ : מרחקים מינימליים בין המעטפה הבניין לבין קווי הנכס (חזית, צד, אחורי) מספקים אור, אוויר ופרטיות, אך יכולים גם להפחית את השטח הניתן להחלמה.
(ב) §0 (Height Limits: 0) גובה הבנייה המקסימלי בגובה מטרים או סיפורים.גבול הגובה משמש לעתים קרובות לשימור דעות, גישה סולארית או גודל שכונה.
(ב) ,0) הגבלות רגישות: מספר מקסימלי של יחידות דיור לקור.

סוגים של מחוז Zoning

בעוד מגורים, מסחריים ותעשייתיים הם קטגוריות רחבות, רוב העיריות משנה את אלה עוד.לדוגמה, אזור R-1 עשוי לאפשר רק בתים בודדים מנותקים, בעוד אזור R-3 מאפשר דירות מרובות-משפחה.כמה ערים יצרו מחוזות מיוחדים לשימור היסטורי, פיתוח מוכוון תחבורה, או אזורי עיכוב שמוסיפים דרישות נוספות (כגון דיור סביר).

הבנת הקוד הספציפי של האתר היא צעד אחד בכל ניתוח של היתכנות.זונינג מפות וטקסט זמינים לציבור, וערים רבות מציעות כעת צופים ברשת GIS. האגודה האמריקנית לתכנון מספק משאבים על שיטות הטובות ביותר עבור zoning רפורמות, אשר יכול להיות מועיל עבור מפתחים המבקשים לנווט או לתמוך בשינויים.

דרישות החנייה

דרישות החנייה ציינו את מספר המינימום של שטחי חניה מחוץ לרחובות, שחייב להיות מסופקים לפיתוח חדש.כללים אלה הוצגו באמצע המאה ה-20 כדי לנהל את השיטפון של מכוניות על רחובות העיר כיום, הם אחד ההיבטים השנויים במחלוקת ביותר של פיתוח עירוני, עם קונצנזוס גובר כי הם לעתים קרובות עושים יותר נזק מאשר טוב.

כמה מינימום חניה הם קלקול

יחסי חניה אופייניים מבוססים על נוסחה הקשורה לסוג השימוש וגודלו.לדוגמה:

(ב) ⁇ : 1 ל-2 מקומות ליחידה למגורים, לפעמים עם דרישה לחניה.
(ב) ויקרא י"ד: 4 עד 5 חללים ל-1,000 מטרים רבועים של שטח הרצפה הגולמי.
(ב) ⁇ :0)01:5 עד 4 מקומות ל-1,000 רגל רבועים.
(ב) ⁇ :0) ,5 ,10 עד 20 מקומות ל-1,000 רגל רבועים, בהתאם ליכולת ישיבה.
(ב) ⁇ :0) ,51 שטח ל-1,000 עד 2,000 רגל רבועות, בתוספת חללים למשאיות.

מספרים אלה נגזרים לעתים קרובות מהמכון למהנדסי תחבורה (ITE):0 (מדור הדרכה) דור הדרכה (SalveFLT:1), אשר מאגד נתונים ממקומות פרברים הנשלטים על ידי כלי רכב דיקור יחיד.מבקרים טוענים כי נתונים אלה הם מיושנים ועניים משקפים הגדרות עירוניות עם נגישות תעבורה גבוהה, הולכי רגל, או אפשרויות נסיעה.

שקיפות משותפת ואסטרטגיות ניכוי

רשויות מקומיות רבות מאפשרות למפתחים להפחית את אספקת החניה באמצעות הסכמי חניה משותפים, שם מגרש חניה אחד משרת שימושים מרובים עם שעות שיא מזוהות (למשל, בניין משרדים ששותף עם כנסייה או תיאטרון).

(ב) ,0) בניית המקסימום: 1FLT: מספר המקומות המותרים כדי להרתיע בנייה מופרזת של חנייה.
(ב) ,0) חניה ללא חתונות: 1FLT: השכרת או מכירה חנייה בנפרד מיחידות מגורים, כך שתושבים משלמים רק על החללים בהם הם משתמשים.
(FLT:0) Transit-oriented Development (TOD) פטורים:FLT 1 Reduction או ביטול דרישות חניה לפרויקטים ליד תחנות תחבורה.
(ב) ,0) דמי ,FLT:1 מאפשר למפתחים לשלם דמים לקרן עירונית לשיפורי חניה ציבוריים במקום לבנות מקומות באתר.

לצורך ניתוח יסודי של הרפורמה במדיניות החניה, ספרו של דונלד שואפ:0 (העלות הגבוהה של החנייה החופשית) 1 נחשב לעבודה הסופית.

עלויות החנייה הנסתרות

למינימום החנייה יש השלכות כלכליות, סביבתיות וחברתיות משמעותיות. גוף גדל של מחקרים הדורש יותר מדי חנייה באופן מלאכותי מנפח את עלות הדיור והפיתוח המסחרי, מעודד תלות במכוניות, וצורכים קרקע שאחרת ניתן להשתמש בה לצורך דיור, פארקים או מסחר.

השפעה על שיכון Affordability

בניית חניה היא יקרה - שטח חניה מובנה יכול לעלות 20,000 $ ל $50,000 או יותר, ואת העלות הזו מועברת לסוחרים וקונים. עבור בניין דירות 100 יחידות נדרש לספק 1.5 חללים ליחידה, עלות החניה לבדה יכולה להגיע כמה מיליון דולר.זה מוסיף מאות דולרים להשכרה חודשית.

(ב) בערים שונות, כולל סיאטל, מיניאפוליס, ובפלופלופלו, השמידו את מינימום החניה ברחבי העיר.ר.מ.פ.פ.ד.1, עדות מוקדמת מרפורמות אלה מראות כי מפתחים עדיין מספקים חניה מסוימת (לספק את הביקוש בשוק), אך הם יכולים לבנות יותר יחידות באותו אתר, צמצום עלויות ענישה.

השפעות סביבתיות ועיצוב

מגרשי שטח גדולים יוצרים איים חמים עירוניים, סופגים מפלט מים סוער, ומרתיעים הליכה ורכיבי אופניים.הם מקלקלים את הבד העירוני ולעתים קרובות מייצרים אזורי מת בגובה רחוב.מינימום חניה גם דוחפים בניינים בחזרה מן המדרכה, צמצום פעילות הולכי הרגל וחיוניות ברמה רחוב.

שיטות פיתוח בר קיימא מודרניות, כגון תוכנית ה- LEED של מועצת הבנייה הירוקה של ארה"ב, תגמול מופחת אספקת חניה ואספקה של חניה אופניים, טעינה לרכב חשמלי, ומרחבי שיתוף רכב.

Zoning Reform and Flexibility

בתגובה לכישלונות של אוקליידאן, ערים רבות נוקטות גישות חדשניות המאפשרות גמישות רבה יותר תוך שמירה על אופי הקהילה.רפורמות אלה חשובות במיוחד להשגת מטרות דיור וחוסן אקלים.

קודים מבוססי

בניגוד לסידורים מסורתיים המבוססים על שימוש, קודים המבוססים על צורה פיזית של מבנים - הגובה שלהם, המסה והיחסים לרחוב - במקום שליטה מוחלטת על מה פעילויות יכולות להתרחש בפנים. גישה זו מעודדת סביבות שימוש מעורבות שבו דירות יכולות להתקיים מעל מחסנים, וזה יותר תואם עם אורבניות הליכה.

אזורי פיתוח (TOD)

אזורי ToD כוללים בעלות גבוהה, פיתוח שימוש מעורב בתוך רדיוס חצי קילומטר של עצירות.אזורים אלה בדרך כלל הפחיתו או השמידו דרישות חניה, קצבאות גובה גבוה וצפיפות, ותקני עיצוב כי עדיפות להולכי רגל וגישה אופניים. דוגמאות מוצלחות כוללות את מסדרון רוסלין-בסטון בארלינגטון, וירג'יניה, ואת מחוז פרל בפורטלנד, אורגון.

בונוסים של Zoning ו- Density בונוסים

רשויות עירוניות רבות מקיימות רפורמות עם דרישות דיור סבירות.מ.מ.מ.מקצאת ייעודן של מספר רב של יחידות חדשות להיות סבירות למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה או בינונית. בונוסים של דנסליות מאפשרים למפתחים לבנות יחידות נוספות בשוק בתמורה לספק יחידות מתחת לשוק.אלה יכולות להיות יעילות כאשר הבונוס הוא משמעותי מספיק כדי לכסות את העלות של יחידות סבירות.

לדוגמה, העיר של תוכנית בונוס צפיפות צפיפות בסן פרנסיסקו מאפשרת עלייה של 35% יחידות ואזור הרצפה כאשר מפתחים כוללים לפחות 20% דיור סביר.

מקרה: חניה מינימום רפורמית בסיאטל

סיאטל מספקת דוגמה משכנעת לכך שעיר גדולה בארה"ב שינתה את תקנות החניה שלה בשנת 2012, העיר ביטלה את מינימום החניה עבור בניינים מסחריים ומבני מגורים במרכזים עירוניים והמשך תחבורה תכופה.ב-2018 הרחיבה סיאטל את עיר הכלכלה, הסרת מינימוםי חניה לכל התפתחות חדשה.

התוצאות היו בולטות.מחקר של מכון זיגלין מצא כי בין 2012 ל-2019 בערך מחצית מבני דירות חדשים בסיאטל בנתה פחות מ-0.5 מקומות חניה ליחידה, ורבים נבנו אפס.המדיניות לא הובילה למחסור חניה ברחובות הסמוכים - על מדרגות דיקור ברחוב נשאר מנוהל.במקום, מפתחים השתמשו בחיסכון לבניית יחידות נוספות, להוסיף מתקנים, או להפחית את העיר, ראו גם עלייה ידידותית ברחוב קרקעי והולכי רגל.

הניסיון של סיאטל מראה כי ניתן ליישם רפורמה חנייה ללא השלכות שליליות, בתנאי שהיא תוצמדת לתשתיות תחבורה טובות והפעלה פעילה.הדו"ח המלא זמין מ-FLT:0) המכון הימי של קווי הרוחב (Sightline InstituteofLT:1).

תקנות Balancing לקידום צמיחה ורווחה

המתח בין רגולציה ופיתוח אינו אפס-סם. zonful ומדיניות החניה יכול לתמוך בצמיחה כלכלית, קיימות סביבתית ושוויון חברתי.המפתח הוא להכיר בכך שכל החוקים בגודל אחד-האיכותיים לעתים קרובות נכשלים. הליבה במרכז עם תחבורה חזקה, שיתוף אופניים, רחובות נוחים אינם זקוקים לאותו דרישות חניה כמו פארק פרברי ללא מדרכות.

שיטות מומלצת

(FLT:0Set חניה תקנית המבוססים על הביקוש בפועל, לא טבלאות פרבריות.FLT:1 להשתמש בנתונים מקומיים על בעלות רכב, שימוש במעבר, ועידוד התנהגות.
(ב) ,0) חניון מרבי, לא מינימום, אנדרט (FLT) 1 באזורים עשירים במעבר כדי לעודד שינוי מצב.
(FLT:0) צמצום או ביטול דרישות החניה של קונסול 1) בתמורה להשקעות במעבר, תשתיות אופניים או תוכניות שיתוף רכב.
(ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
(FLT:0) עדכון קבוע של מפות zonFirLT:1 כדי לשקף את המגמות הכלכליות והדמוגרפיות הנוכחיות, ו- rezone underutilized קרקע תעשייתית עבור דיור ופיתוח שימוש מעורב.
(ה)הקהילה מוקדם יותר (FLT) 1 וניצול נתונים ברורים ואובייקטיביים כדי להסביר את ההסכמים של גישות רגולטוריות שונות.

עתיד החנייה והחנייה

כאשר ערים מתמודדות עם שינויי האקלים, משברי איכות הדיור, ותבניות ניידות (כלי רכב אוטונומיים, מיקרו-מוביליות, עבודה מרחוק), המסגרת הרגולטורית חייבת להמשיך להתפתח כבר, כמה ערים מתנוסדות בדרישות מצטברות של אפס עבור כל הפיתוח החדש, בעוד אחרים מחליפים את ייעוד מבוסס השימוש לחלוטין עם קודים המבוססים על ביצועים המדיקים תוצאות כמו פליטות פחמן או תנועת הולכי רגל.

חקיקה ברמה המדינה משחקת גם תפקיד. אורגון וקליפורניה העבירו חוקים שמניחים ביעילות את הגבלות ההקצנה המקומיות כדי לאפשר צפיפות גבוהה יותר ליד המעבר.אלה מהלכים אות הכרה גוברת כי הקונכומיות המקומית יכולה לסכל את אזורי הדיור ואת מטרות האקלים.

עבור מפתחים ומתכננים, להישאר לפני המגמות האלה חיוני.הערים ששגשגו בעשורים הקרובים הם אלה שתואמים את תקנות השימוש הקרקע שלהם עם עקרונות של קיימות, צפיפות, והליכה.הבנת ההיסטוריה והמכניקה של zoning וחניה היא הצעד הראשון לבניית הקהילות האלה.

מסקנה

הגבלות זוחלות ודרישות חניה הן היד הבלתי נראית בהתפתחות עירונית.הם קובעים אם אתם חיים בפרבר נוצץ עם מוסך בעל שלוש מכוניות או שכונה נוחה, שבו אתם יכולים לרוץ רעועים ברגל.הם משפיעים על על עלות הדירה שלכם, התנועה ברחוב שלכם, ואת איכות האוויר שאתם נושמים.