חוקי זונינג וביטוח היסטורי: מדריך שלם לבעלי נכסים

בעלות על נכס היסטורי יכולה להיות השקעה מתגמלת, אבל זה מגיע עם קבוצה נפרדת של אחריות משפטית. שתי מסגרות רגולטוריות חופפות - קביעת חוקים ותקנות שימור היסטוריות - מעבר למה שאתה יכול ולא יכול לעשות עם האדמה והבניינים שלך.הבנת כללים אלה חיונית לשמירה על עמידה, שמירה על אופי הנכס שלך, ופתיחת הטבות פיננסיות.

הבנת חוקי

חוקי זונינג הם תקנות מקומיות המחלקות את העירייה למחוזות - הן שולטות בגדלים רבים, מסחריים, תעשייתיים, חקלאיים או מעורבים - ומדגישות כיצד ניתן להשתמש בקרקע ובמבנים בכל מחוז.הם שולטים בגבהים רבים, בבניית גבהים, מחזרות, צפיפות, דרישות חניה, וסוגי פעילויות המותרות (למשל, הפעלת עסק מהבית).

המטרה העיקרית של ייעוד היא לקדם פיתוח מסודר, להגן על ערכי רכוש, ולהבטיח תאימות בין שימושים קרקעיים שכנים.לדוגמה, מפעל תעשייתי כבד לא יורשה ליד שכונה שקטה למגורים. Zoning מתייחס גם לבריאות הציבור ובטיחות על ידי regulating גישה לשמש, אוורור, וקווי חירום.

סוגים של זונינג Classifications

קודים זוונינג יכולים להיות מפורטים מאוד.סיווגים נפוצים כוללים:

  • (ב) ,0) ,Residential (R)FLT:1 - בתים חד-משפחתיים, יחידות מרובות-משפחה, ולפעמים בתים ניידים.
  • (ב) ,0)Commercial (C)FLT:1 - חנויות קמעונאיות, משרדים, מסעדות ובתי מלון.
  • (ב) ,0) התעשייה (M)FLT:1 - מחסן, מפעלים, ייצור כבד.
  • (ב) ,0) חקלאות (Avy) 1 (מחייה, חווה ומרחב פתוח).
  • (ב) ⁇ :0) ,[עריכת קוד מקור]

בעלי נכסים צריכים להתייעץ עם מפת הסידור המקומי שלהם לפני כל שיפוץ, תת-מחלקה או שינוי של שימוש. Zoning אינו סטטי; ניתן לתקן באמצעות שימועים ציבוריים ומצביעים במועצת העיר, אך בעלי הבתים חייבים לעקוב אחר התקנות בפועל בזמן היישום. זכור כי zoning אכיפה הוא לעתים קרובות מונחה תלונה, כך עובד באופן יזום עם צוות תכנון יכול למנוע הזמנות יקרות.

שינויים זואיים והטבות מיוחדות

כאשר נכס אינו יכול לעמוד בדרישות ספציפיות של ייעוד בשל תנאים פיזיים ייחודיים (כמו הרבה בצורת מוזר), בעלי יכול להגיש בקשה ל-FLT:0varianceFLT:1 או aFLT:2 מיוחד להשתמש במתן היתרים 3.3.000 התהליך בדרך כלל כרוך בדיון ציבורי לפני לוח עתירות.

תקנות שימור היסטורי

חוקי שימור היסטוריים נועדו להגן על מבנים, מבנים, אתרים ואזורים שיש להם משמעות היסטורית, אדריכלית או תרבותית.תקנות אלה ניתן לתקן ברמה הפדרלית, המדינה או המקומית, כל אחד עם מערך קריטריונים ומנגנוני אכיפתו.

רמות של עיצוב היסטורי

כינויים הנפוצים ביותר כוללים:

  • (FLT:0) National Register of Historic PlacesFLT:1 - רשימה פדרלית שנתמכת על ידי שירות הפארק הלאומי.רשימת הרישום מספקת הכרה והתאמה לתמריצים המס הפדרליים, אך אינה מטילה הגבלות על בעלי נכסים פרטיים (אלא אם כן מימון פדרלי או היתרים מעורבים) עם זאת, היא יכולה לעורר ביקורת ברמת המדינה אם משרד השימור ההיסטורי מעורב.
  • (FLT:0) המדינה היסטורית רישום (הרש"פ) 1 - בדומה למרשם הלאומי אך מופעל על ידי סוכנויות ממשלתיות. חוקים ברמה ממשלתית עשויים להטיל ביקורת קפדנית יותר על שינויים, במיוחד אם נעשה שימוש באשראי מס המדינה או מענקים.
  • (FLT:0) מחוזות היסטוריים מקומיים או פסגות (SalsFLT:1) , הקטגוריה המגבילה ביותר של תקנות מקומיות לתת ועדת שימור סמכות לבחון שינויים חיצוניים, בקשות הריסת ובניה חדשה בתוך אזורים ייעודיים.

נכסים רשומים באופן אינדיבידואלי כציונים מקומיים או ממוקמים בתוך מחוז היסטורי חייבים לקבל את ה-FLT:0certificate of FitnessFLT:1 (COA) מועדת השימור לפני תחילת העבודה.תהליך ביקורת זה מבטיח כי שינויים מתאימים לאופי ההיסטורי של הבניין וסביבתו.

הבדלים מרכזיים: זואינג לעומת שימור

בעוד שניהם zoning ושימור להסדיר את השימוש הקרקע, הם פועלים אחרת:

  • (ב) ⁇ :0) ,(הזווינג) חל באופן רחב על אזורים שלמים או מחוזות. שימור מתייחס במיוחד למבנים היסטוריים או לאזורים.
  • (FLT:0)Focus:FLT:1 , Zoning control use, צפיפות, ו- siting. Preservation Control Control featuress, חומרים ושלמות היסטורית.
  • (ב) ,0) כוח: 1 (ה) ,זונינג נאכף על ידי תכנון או בניית מחלקות.
  • (FLT:0) ⁇ : 1 (החלות של ז'נינג) ורישיונות לשימוש מיוחדים הם נפוצים.החלטות שימור מבוססות על הנחיות עיצוב וייתכן כי פחות זניחות, אם כי קיימות הוראות כלכליות.

כיצד חוקי זוחלים ותיקון

בערים רבות, קביעת חוקים ותקנות שימור היסטוריות פועלות ב- tandem. A נכס הממוקם בתוך מחוז היסטורי עדיין כפוף לסידור בסיסי לשימושים כמו מגורים לעומת מסחרי.עם זאת, התחזוקה מוסיפה ביקורת נוספת על שינויים שעלולים להתנגש עם אופי היסטורי.

לדוגמה, אם קוד ייעוד מאפשר בניין משרדים של עד ארבעה מחסנים במחוז המסחרי במרכז העיר, אבל אותו אזור הוא גם מחוז היסטורי, ועדת השימור עשויה להכחיש בניין חדש המחקה קירות זכוכית מודרניים.הם עשויים לדרוש עיצוב המכבד את הגובה, המסה, וחומרים של מבנים מהמאה ה -19 הסמוכים, מה שממיר בית היסטורי לדירות (שימוש מותר על ידי zon) עשוי עדיין לדרוש שינויים או להחליף את דלתות, חלופיים, או שינויים של מבנים מהמאה ה החלפה.

בעלי נכסים חייבים לנווט בשני סטים של כללים בו זמנית.אפשרות נדרשת ממחלקת הבנייה (לעבודה מבנית) ומועדת השימור (עבור שינויים אסתטיים) קריטי להתחיל בסקירה שימור מוקדם בתהליך התכנון, כי זה יכול לקחת יותר זמן ויכול להטיל דרישות המשפיעות על על עלות הפרויקט ועלות הזמן.

ניווט בין זואינינג ו-Preservation

לעתים קרובות מתעוררות מחלוקות כאשר דרישה מאומצת סותרת עם תקן שימור.

  • (FLT:0Parking מינימום לעומת שימור חלל פתוח: ⁇ FLT:1) Zoning עשוי לדרוש מספר מסוים של מקומות חניה, אבל חיתוך חצר היסטורית הורסת את הגדרת הנוף. Solutions כוללים הסכמי חניה משותפים, מחוץ לאתר, או שרטוטים מן הדרישה החניה.
  • (FLT:0 דרישות נסיגת מבנים היסטוריים: ⁇ FLT:1) מבנים היסטוריים רבים יושבים קרוב יותר לרחוב מאשר ייעוד מודרני מאפשר, אם אתה בונה מחדש לאחר אש, ועדת השימור עשויה להתעקש על טביעת הרגל המקורית, אשר יכול להתמודד עם נקודות סטיות נוכחיות. במקרים כאלה, חיתות של ייעוד הוא לעתים קרובות הכרחי, על ידי המעמד ההיסטורי של הנכס.
  • תקנות לבניינים היסטוריים מסחריים: ⁇ FLT:1 (Oning) עשויות לאפשר סימנים מוארים גדולים, אך הנחיות שימור מגבילות לעיתים קרובות את גודל הסימן, החומרים וההתאורה לשמירה על אופי היסטורי.

אדריכלים בעלי ניסיון ועורכי דין לשימוש בקרקע יכולים לעזור לברוקר את הקונפליקטים הללו על ידי הצגת חלופות המספקות את שני החוקים.

מה בעלי הנכס צריכים לדעת

לפני שאתה מצייר בית היסטורי בצבע נועז, להוסיף בובמר, או להרוס את הברון המידרדר, לנקוט בצעדים קריטיים אלה:

  • (FLT:0) ,Identify הסטטוס של הנכס שלך.IRLT:1) לבדוק עם משרד התכנון המקומי או משרד השימור כדי לראות אם הנכס שלך רשום על רישום היסטורי או ממוקם ברובע היסטורי ייעודי.
  • (FLT:0) קראו את הנחיות העיצוב.FLT:1 רוב המחוזות ההיסטוריים המקומיים פרסמו סטנדרטים המתארים חומרים מקובלים, סגנונות חלון, צורות גג, צבעי צבע ותכונות נוף.
  • (FLT:0)Consult withפקידים מוקדם.FLT:1) לקבוע פגישה לפני שכפול עם צוות התכנון וועדת השימור (או מנהל המערכת שלה) הם יכולים לומר לך מה צפוי להיות מאושר ומה נדרש תיעוד.
  • (FLT:0)Obtain כל האישורים הדרושים.FIRLT:1 אפילו תחזוקה שגרתית כמו החלפת אח או גג עשוי לדרוש COA אם הנכס מיועד מקומית.כשל לעשות זאת יכול לגרום הזמנות עבודה, קנסות ואפילו דרישה להסיר עבודה ללא אישור.
  • (FLT:0) לעבוד עם מומחים.FLT:1 אדריכלים, קבלנים, ויועצים לשימור שיש להם ניסיון עם תכונות היסטוריות ידעו כיצד לנווט הן את דרישות התכנון והן השימור.הם יכולים גם לעזור לך חומרים תקופתיים (למשל, חלונות עץ במקום ויניל).
  • (FLT:0) ניתנות ונוהלי קושי.Betve 1 (ראה פרק 1: ), אם כללים או שימור הם בעיקר עול, ייתכן שתחילו על השחלות, רישיון מיוחד, או תעודה של קשיים כלכליים.התהליך הוא ציבורי ועשוי לדרוש שימוע, אך הוא יכול לספק הקלה מסטנדרטים קפדניים כאשר עמידה אינה אפשרית מבחינה כלכלית.

אתגרים משותפים וכיצד להתגבר עליהם

בעלי נכסים נתקלים לעתים קרובות בקשיים אלה:

  • (FLT:0) עיכובים בעיכובים:FLT:1eurs רבים של שימור מקומי לכפות על ההריסה (למשל, 90 עד 180 ימים) על מבנים היסטוריים.זה נותן זמן הקהילה לחקור חלופות, אבל זה יכול להחזיק את תוכניות הפיתוח שלך. השתמש בעיכוב כדי לחקור אפשרויות שימוש הסתגלות או לנהל משא ומתן על פשרה עם הוועדה.
  • עלויות ה-FLT:0[דרוש מקור]: [ה] שימוש בחלונות עץ מותאמים אישית, מרגמה גיר וחומרי גג היסטוריים עולה יותר מאשר חלופות מודרניות.עם זאת, הערך ארוך הטווח של שמירה על אותנטיות לעתים קרובות מזיזות את ההוצאות הללו, ואשראי מס יכול לעזור גם.
  • (FLT:0) אי-וודאות באזורי שימוש מעורבים: ההרחבה 1 (אם יש לך בניין מסחרי במחוז היסטורי, בדיקת השימור עשויה להגביל את ההרשמה, ישיבה חיצונית, או תצוגות חלון שמותר אחרת על ידי zoning. לפתח מושג עיצוב מוקדם כי מכבד את שני סטים של כללים, ולהיות מוכן להציג פתרונות חלופיים.

היתרונות של Compliance

בהתאם לחוקי התכנון וההשמדה אינם רק על הימנעות מעונשים – הוא גם מציע יתרונות מוחשיים.

ריכוז פיננסי

הממשל הפדרלי, המדינה והמקומיים מספקים זיכויים מס, מענקים והלוואות ריבית נמוכה לשיקום מבנים היסטוריים.ה-20% השיקום ההיסטורי של אשראי המס (המופקד על ידי שירות הפארק הלאומי וה-IRS) הוא אחד הנדיבות ביותר, המכסה חלק מהוצאות שיקום מוסמך.מדינות רבות מציעות אשראי תואם.

ערך הנכס

נכסים במחוזות היסטוריים בעלי הכשרה גבוהה מעריכים לעתים קרובות מהר יותר מאשר אלה בשכונות שאינן מרשם. הקונים וההשכירות נמשכים לדמות הייחודית, כלי רכב, ותחושת המקום שהבתים ההיסטוריים מציעים. A מחקר של הקרן הלאומית לשימור היסטורי מצא כי בתים במחוזות היסטוריים מוכרים עבור פרמיה בהשוואה לבתים שאינם היסטוריים דומים.

מומחה לשימור

When you work with preservation boards and experienced contractors, you gain access to knowledge about traditional building techniques and materials. This can help you maintain the building’s structural integrity and avoid common mistakes that lead to moisture problems, energy loss, or unsightly repairs. Many local preservation commissions also offer free educational workshops.

קהילה ו Legacy

שמירה על נכס היסטורי תורמת למורשת התרבות של הקהילה שלך.זה שומר על האופי החזותי כי תיירים ואוצר מקומי. עבור בעלי רבים, הגאווה של להיות מנהל היסטוריה היא פרס בפני עצמו.

הרחבת משאבים וקריאה נוספת

כדי להישאר מעודכן ותואם, להתייעץ עם מקורות סמכותיים אלה:

  • (FLT:0) National Register of Historic Places (NPS)cioFLT:1) - מידע על רישום ותמריצים מס פדרליים.
  • (ב) [האמון הלאומי] עבור שימור היסטורי: 1] מאמרים חינוכיים, מענקים וכלי תמיכה.
  • (FLT:0)U.S המחלקה לשיכון ופיתוח עירוני (Curtralph:1) - הוראת ציות לפרויקטי דיור זולים באזורים היסטוריים.
  • (FLT:0)IRS טופס 3468 (Inמשיכת אשראי) ראט"מ:1 - בטענה כי אשראי המס השיקום ההיסטורי הפדרלי.
  • (ב) ,0) איגוד התכנון האמריקאי (FLT:1) - שיטות הטובות ביותר לשילוב של ייעוד ושימור.
  • המרכז הלאומי לטכנולוגיה והדרכה (FLT:0) - 1 (National Center for Preservation Technology and TrainingFLT:1) - הדרכה טכנית על חומרים ושיטות.

מסקנה

לנווט את הצומת של חוקי ייעוד ושימור היסטוריים דורשות דיקליגנס, סבלנות ונכונות לשתף פעולה עם גורמים מקומיים.התחל על ידי הבנת כינוי הנכס שלך, ללמוד את ההנחיות החלות, ולהבטיח את כל האישורים הנדרשים לפני הובלת פטיש. בעוד התהליך יכול להיות איטי יותר ויקר יותר מאשר שיפוץ טיפוסי, את התגמולים - תמריצים השקעה כספית, ערך משופר, ואת שביעות הרצון של שמירה על מסגרת היסטורית שווה, כמו גם כן, לא לעשות את זה, כמו גם עם ניסיון מקצועי, אבל לא עובד עם ניסיון מקצועי.