כאשר נכנסים להסכם שכירות עסקי, חיוני לכלול סעיפים ספציפיים ותנאים שמגן על האינטרסים שלך.חכירה משודר היטב יכול למנוע מחלוקות ולהבטיח בהירות עבור בעלי הבית והסוחרים. Rushing דרך התהליך או להסתמך על תבנית גנרית לעתים קרובות מוביל לאי הבנה יקרה.כל סעיף חשוב - החל מהגדרת הסרט המדויק להשקעות המסים.

יסודות הסכם הפסקת עסקים

הסכם שכירות מקיף צריך לכסות כמה תחומים קריטיים.אלמנטים אלה מסייעים להגן על הזכויות שלך ולתחיל את האחריות בבירור.בעוד שכל חכירה היא ייחודית, חלקים הליבה האלה מהווים את הבסיס של חוזה קול.

1.הפסק אפשרויות התחדשות ו-Returning

ציין את משך החכירה, כולל תאריכי התחלה וסיום.כולל אפשרויות התחדשות וההליכים להרחבה החכירה כדי להימנע מאי הבנות מאוחר יותר. חכירות מסחריות לרוץ בדרך כלל במשך שלוש, חמש או עשר שנים.עבור הדיירים, טווח ארוך יותר מספק יציבות לתכנון עסקי והשקעה בבנייה. לנדור נהנה מדיקור צפוי והפחתה בסיכון.

אפשרויות התחדשות חשובות באותה מידה.זכות של סירוב ראשון או אפשרות לחדש ברמות שכירות שנקבעו מראש נותן למנף הממריץ.החכירה צריך לפרטים כיצד וכאשר ה דייר חייב להודיע לבעל הבית של כוונה לחדש, כמו גם את השיטה לקביעת שכר דירה חדש (למשל, עלייה קבועה, תיקון CPI, או משא ומתן שוק).

כמו כן, לשקול זכויות סיום מוקדם. סעיף "kick-out" מאפשר למשתתף לצאת מהחכירה אם מטרות המכירות לא נפגשות או אם הנכס הופך להיות בלתי מתאים.

לקבלת מבנים נוספים במונחי שכירות, בדוק את המדריך ל-0Entrepreneur למשא ומתן על החכירות מסחריות 1.

2.שכר פרטים ותנאי תשלום

ברור כי כמות שכר הדירה, לוח הזמנים של תשלום, עמלות מאוחרות ושיטות תשלום מקובלות.חשב כולל סעיפים עבור עלויות שכירות וסעיפים ההסלמה. בחכירות מסחריות, שכר הדירה מצוטט לעתים קרובות כסכום בסיס בתוספת הוצאות תפעול (רשת כפולה, כפול נטו או מבנה גולמי).השכר חייב לציין אילו הוצאות שכר הדירה שכר הדירה - כגון מס רכוש, ביטוח ותחזוקה משותפת (CAM).

סעיפים של הסלמה מגנים על בעל הבית מפני אינפלציה ועלות עולה.שיטות נפוצות כוללות עלייה שנתית קבועה, התאמות CPI או תחזיות הקשורות ללוח זמנים. Tenants צריך לנהל משא ומתן על מכסה בהוצאות כדי להימנע מספיקים בלתי צפויים. עונשי תשלום מאוחר חייבים להיות סבירים וברורים; מדינות רבות לכפות מגבלות חוקתיות.

לקריאה נוספת על הסלמה בשכרות, ראה:0 קורנל מידע משפטי של מכון החכירה המסחרי של מכון המידע (Cornell Legal Information Institute) 1 (בתרגום חופשי: ).

3.הפקדה והגבלות להחזר

מחוץ לסכום של הפקדות הביטחוניות, נהלי טיפול ותנאים להחזרתו.זה מגן מפני נזקים ושכרה לא בתשלום. פקדות אבטחה מסחריות בדרך כלל שוות ערך ל-3 חודשים.השכרה צריכה לקבוע בדיוק מה הניכויים המותרים: שכר דירה ללא תשלום, נזק רכוש מעבר ללבוש רגיל ודמיע, עלויות ניקוי, או תשלומים משפטיים.חלק מהמדינות דורשות מבעלי מניות להחזיק בחשבונות בעלי עניין ולהחזירם בתוך פרק זמן מוגדר (כלומר 30 ימים).

הדיירים צריכים לבקש בדיקת טרום-מו-אין ותיעוד תמונה כדי להימנע מסכסוכים מאוחר יותר. Landlords צריך לפרט כל ניכויים ולספק קבלות. כולל סעיף המאפשר לעשירייה להחליף מכתב אשראי עבור הפקדה מזומנים יכול להועיל לשני הצדדים: ה-Fant משמרת מזומנים, והבעל יש ערבות מאובטחת.

4.תחזוקה ותיקון

אחריות Define לתחזוקה ותיקון.Clify אם בעל הבית או דייר אחראי על תיקונים ספציפיים כדי למנוע מחלוקות. הבחנה נפוצה היא שבעל הבית מטפל במרכיבים מבניים (רוושל, בסיס, קירות חיצוניים, מערכות גדולות) בעוד ה- Tenant מנהל את ה-Botep הפנימי (flooring, Paint,צנרת, תיקונים, מסננים HVAC).

החכירה צריכה גם לטפל בתיקון חירום: מי שמאשר אותם, איך עלויות משותפות, ומה מהווה מקרה חירום. Tenants צריך להבטיח שיש להם את הזכות לבצע תיקונים נחוצים ולנקות את העלות אם בעל הבית לא יפעל בתוך זמן סביר (לאחר הודעה בכתב). לנדור יכול להגן על עצמם על ידי דרישה לאישור לפני כל עבודה העולה על סכום מסוים של דולרים.

(ב) לעיין בסעיפים של תחזוקה, מאמר ה-FLT:0 Nolo על תחזוקה מסחרית של שכירות (FLT:1).

5 שימוש בנכס

השימוש המותר בנכס כדי להבטיח את פעילותו של דייר תואמות חוקים וציפי הבעלים.שימוש בסעיפים יכול להיות רחב (כל מטרה חוקית) או מגבילה (למשל, מכירה קצרה של בגדים בלבד). Tenants צריך לנהל משא ומתן על גמישות כדי להתאים את המודל העסקי שלהם לאורך זמן.אם אתה מתכנן לפתוח בית קפה עכשיו אבל מאוחר יותר עשוי גם למכור סחורות, את השימושים החכירה צריך להשתמש בתקרית.

תאימות זונינג היא קריטית.העשיר חייב לוודא כי השימוש המיועד נופל בתוך תקנות מקומיות ייעוד. Landlords צריך לדרוש ייצוגים דיירים כי השימוש שלהם הוא חוקי.בנוסף, סעיפים בלעדיים (קוד מרכזי קניות) למנוע את בעל הבית מליסינג למתחרה. , לעומת זאת, להשתמש הגבלות לבעלי בית - כגון לא חומרים מסוכנים או לא פעולות חריפות - הגנה ובטיחות.

לדוגמה: בקניון רצועה, בעל בית יכול להעניק מסעדה סעיף בלעדי שאף מסעדה אחרת במרכז לא יכולה לשרת את אותו סוג של מטבח.זה מגן על ההשקעה של דייר בציוד מטבח וממותג.

6.הפסקה והאשמה סעיפים

כולל תנאים שבהם ניתן לסיים את החכירה מוקדם ועונשים כברירת מחדל.זה מספק את המשפט אם הצדדים מפרים את ההסכם. Defaults יכול להיות "בלתי אפשרי" (ניתן לתיקון בתוך פרק זמן) או "לא ניתן לריפוי" (למשל, פשיטת רגל, תמימות). תקופות טיפול טיפוסיות הן 10-30 ימים עבור חדלות מחדלים כספיים ו -30-60 ימים עבור חדלות מחדל לא-מונים.

זכויות סיום מוקדמות עשויות להיות הדדיות (למשל, אם הבניין נהרס) או חד-צדדיות.סעיף "kick-out" שהוזכר קודם לכן הוא צורה של סיום מוקדם. Landlords לעתים קרובות רוצה "סעיף כפול" המחשב מה חייב העשר אם הם שוברים את החכירה מוקדם - לעתים קרובות הערך הנוכחי של מינוס שכר דירה (חובה של כלור לחזרה) דרישות שיפוטיות מסוימות.

תרחיש נוסף של ברירת מחדל הוא הקצאה או תת-קרקעית, החכירה צריכה לדרוש את ההסכמה לבעל הבית, אשר לא ניתן להחזיק מעמד ללא ספק.זה מאפשר לעשיר להעביר את החלל אם העסק נמכר או נמוך, תוך הגנה על בעל הבית מפני הדיירים שאינם מתאימים.

שיקולים נוספים

אלמנטים חשובים אחרים כוללים דרישות ביטוח, זכויות חותמות, מדיניות הקלה ותהליכי פתרון סכסוכים.כתובת אזורים אלה יכולה עוד להגן על האינטרסים שלך.

דרישות ביטוח

נדרש את ההתחייבות לשאת כיסוי ביטוח נאות להגנה מפני נזק או התחייבויות שעלולות להתעורר במהלך תקופת החכירה.מינימום האופייני כוללים ביטוח אחריות כללי (12 מיליון דולר למתרחש), ביטוח נכסים המכסה שיפורים מונים, ושכר העובדים כפי שנדרש על ידי החוק. בעל הבית צריך להיקרא כמבוטח נוסף על מדיניות החכירה, והעשירייה צריכה לספק עדות לכיסוי שנתי.

עבור עסקים בסיכון גבוה (למשל, מסעדות, שעות עבודה, ייצור), לשקול מגבלות גבוהות יותר או כיסוי מיוחד. Tenants צריך לבדוק אם המדיניות שלהם מכסה הפרעה עסקית, אשר יכול לעזור לשלם שכר דירה אם פעולות הופסקות על ידי אש או שיטפונות. , סעיפים לעתים קרובות דורשים ויתור על תת-התערה, כלומר, לא יכולים להבטיח את הצד השני לאחר תביעה - זה מונע התאוששות כפולה.

לקבלת הדרכה נוספת, קרא את דף ה-FLT:0 (IRS על דרישות ביטוח עבור חכירות מסחריות 1) (הערה: זהו משאב כללי).

זכויות כניסה

סוחרים מסחריים תלויים בחתימה כדי למשוך לקוחות.החכירה חייבת לציין היכן ניתן להציב סימנים, אילו גדלים מותרים, ואם יש עלויות נוספות עבור ההתקנה או תחזוקה. במרכזי קניות, ההרשמה נשלטת לעתים קרובות על ידי תוכנית אב נפרד.עשרים צריכים לנהל משא ומתן על הזכות להתקין סימן כי תואמים עם ציות מקומיות והוא גלוי מן הכביש הראשי.

חתלתול והתפטרות

כפי שהוזכר בסעיפים ברירת מחדל, הפסקות והוראות הקצאה מאפשרות לעשיר להעביר את האינטרסים החכירה שלהם לצד אחר.חשוב לעסקים שעשויים לגדול, להתכווץ או למכור.השכרה צריכה לספק שהעשירייה עשויה להכפיש או להקצות עם הסכמתו הסבירה של בעל הבית "אפשרות שכירות" פירושה שהבעל אינו יכול לבטל באופן שרירותי את האישור - הם יכולים לסרב רק מסיבות עסקיות לגיטימיות, כגון יכולת כלכלית, כגון: "לבטלה" או "לבטלה" אפשרות אחרת, אם יש צורך, אם יש צורך, אם יש צורך לנהל משא ומתן ישיר, אם זה יכול לכלול את החייב" או "לה" פירושו "לה" פירושו "לה" פירושו "לה" פירושו "לה" אפשרות אחרת.

סעיף מלוטש היטב גם מציין אם ה דייר המקורי נשאר אחראי על שכר הדירה בדרך כלל, המעשר המקורי נשאר גואה אלא אם הבעלים משחרר אותם במפורש.אם אתה מתכנן sublease, להבטיח כי החכירה אינה מגבילה תת-קרקעיות קצרות טווח (למשל, עבור פופ-ups או אירועים עונתיים) ללא עילה סבירה.

החלטה שנויה במחלוקת

כולל סעיפים לפתרון חילוקי דעות, כגון גישור או בוררות, כדי להימנע ממאבקים משפטיים ארוכים.תיווך אינו מחייב ובדרך כלל פחות יקר; בוררות מחייבת וסופית, אך מהר יותר מבית המשפט.חכירות רבות דורשות גישור כתנאי מקדים לליטיגציה. ציין את המיקום והחוקים (למשל, איגוד הבוררות האמריקאי), כולל בחירה של סעיף (אשר חוקי המדינה) ומניעה את סעיף הקניות או מקום).

לנדור ועשרות דיירים נהנים מסקירה של עורך הדין של סעיף ההחלטה המחלוקת.עבור הדיירים, להבטיח כי אתה שומר את הזכות לתבוע הפרות בעלות בית (למשל, הפרה של הנאה שקטה) לבעלי בתים, סעיף בוררות בעל מבנה טוב יכול להגביל את החשיפה לנזקים עונשיים או משפטי חבר מושבעים.

המונחים: run expenses

בחכירה גסה, בעל הבית משלם את הכלים; בחכירה נטו משולשת, המרוויח את כל ההוצאות התפעוליות.החכירה חייבת להגדיר בבירור אילו שירותים כלולים (מים, חשמל, גז, זבל וכו ') ואם בנפרד מ"מ דיירים במבנים בעלי עוצמה גבוהה לשלם לעתים קרובות נתח פרו-רטה של שירותים משותפים.

אסטרטגיות משא ומתן לשני הצדדים

הגנה על האינטרסים שלך לא מסתיימת עם טיוטה; משא ומתן הוא מפתח. Landlords צריך לשאוף לסעיפים ברורים, מאוישים כי ממזער את הסיכון, אבל גם להישאר הוגן למשוך ולשמור על דיירים טובים. Tenants צריך לנהל משא ומתן על גמישות - אפשרויות חדשות, זכויות הקצאה, וכובעים על הוצאות מעבר דרך.שני הצדדים צריכים לתעד את כל השינויים בכתב כתיקוןים סטנדרטיים לצורה החכירה.

שקול לעסוק ברוקר נדל"ן מסחרי או עורך דין המתמחה בחכירות מסחריות.הם יכולים לזהות מלכודות (כמו הגבלות "שימושיות" נסתרות או חידוש אוטומטי ללא תשלום) ולהציע תנאים סטנדרטיים בשוק.לדוגמה, חכירות משרדים רבות מציעות "קצבה שיפור גבוה" כי בעל הבית תורם לבניית עלויות ללא תשלום; החכירה צריכה להיות מפורטת, וכאשר זה מתפורר.

רשימת הסימון יכולה להיות מועילה: לאשר את הסרט היוקרתי לעומת ריבועי, להבין יחסי חניה, לאמת עמידה עם האמריקאים עם מוגבלות חוק (ADA), ולהבטיח גישה לאינטרנט מהיר.אפילו פרטים קטנים, כמו זכות סירוב ראשון על חלל סמוך, יכול להיות יקר ערך להתרחבות עתידית.

מלכודות נפוצות להימנע

גם עם שכירות יסודית, טעויות מתרחשות.נפילה נפוצה אחת מסכימה לערובה אישית ללא הבנה של היקף זה.בעלי בתים רבים דורשים מבעלי העסקים להבטיח את החכירה באופן אישי.אם העסק חדלות מחדל, בעל הבית יכול ללכת אחרי הנכסים האישיים של הבעלים.עשרים צריכים לנסות לנהל משא ומתן על רכב-out (למשל, ערבות חלות רק על שכר דירה, לא כל הנזקים) או על שקיעה לאחר פרק זמן של תשלום.

עוד נפילה: התעלמות מסעיף "הנאה מהירה" (quiet Pleasure) היא זכותו של ה דייר להשתמש בנכס ללא התערבות של בעל הבית.להבטיח כי החכירה כוללת אותו, וכי כל מגבלות (כגון זכותו של בעל הבית להראות את הנכס לסוחרים חדשים בחודשים האחרונים) הן סבירות ומתוכנן.

כשל לתעד את מצב המקום במעבר-in יכול להוביל למחלוקות הפקדה. לצלם, להשתמש ב- Move-in Checklist, ולקבל את בעל הבית לחתום על המצב באופן דומה, שני הצדדים צריכים להבין את התהליך לביצוע בדיקות קבועות.

לבסוף, להיזהר מסעיפים חידוש אוטומטיים.אם החכירה מתחדשת באופן אוטומטי, אלא אם כן צד אחד נותן הודעה, אתה סיכון להיות נעול לאחר העסק שלך צריך לשנות. להגדיר תזכורות לוח שנה ולשלוח הודעות בזמן.

כיצד לבטל הסכם הפסקת עסקים: טיפים מעשיים

בעוד שאיננו יכולים לספק ייעוץ משפטי, הנה צעדים מעשיים:

  • (ב) ,0) החל בצורת מכובדת.FIRLT:1) השתמש טפסים מאגודות נדל"ן או איגודי בר המדינה.
  • (ב) כל הצדדים, ב'[[1924]], [[1924]], [[1924]]]], [[1924]]]], [[1924]]]], [[1924]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]
  • (ב) ,0) , תאוריה של אטל: 1 (ב) , תוכנית האתר, רשימת השימושים המאושרים, וכל כללים ותקנות.
  • (ב) אם למלווים יש מימון - בדרך כלל פטורים מהלווים אם הם לוקחים את הנכס לאחר אישור.
  • (ב) ב[[1924]], [[1924]], [[1924]]]]]], [[1924]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]]]], [[1924]]]]]]

מסקנה: להגן על העסק שלך עם שחרור חזק

על ידי בזהירות כולל אלמנטים אלה בהסכם שכירות העסק שלך, אתה יכול להגן על ההשקעה שלך ולהבטיח הבנה ברורה בין כל הצדדים המעורבים.חוזה מסחרי הוא לא רק חוזה שכירות - זה מסמך שותפות עסקית לטווח ארוך. להשקיע זמן בגיוס ולנהל משא ומתן כל סעיף משלם דיבידנדים בהימנעות מסכסוכים, פיקוח על עלויות, ושימור השלום של שאלות בראש.