מה לצפות במהלך פגישה של נדל"ן

מה לצפות במהלך פגישה של נדל"ן

קניית בית הוא אחד אבני הדרך הפיננסיות והרגשיות המשמעותיות ביותר בחיים.המינוי הסגירה – לעיתים קרובות נקרא המפגש הסגור או הסגירה – הוא המעשה הסופי בתהליך רכישת הבית, שבו הבעלות מועברת באופן רשמי ממוכר לקונה.עבור קונים רבים בפעמים הראשונות, המפגש הזה יכול להרגיש מכריע בשל ערימה של מסמכים, ג'רגון משפטי, וסכום גדול של כסף משתנה עם זאת, לדעת בדיוק מה יקרה אם אתה הולך לכדי ללכת אחרי כל שלב בטוח, כדי להגיע אליו.

מה זה בעצם לנדסר?

סגירת נדל"ן היא שיאה חוקית ופיננסית של עסקה בנכס.זהו הרגע שבו כל הצדדים - קונים, מוכר, סוכנים, מלווים ונציגי הכותרת - יחד (לעיתים קרובות באופן אישי או כמעט) לבצע את הניירת הנדרשת, ליישב כספים מצטיינים ולהעביר את הסגירה הוא גם כאשר המשכנתא של הקונה (אם רלוונטי) הופך רשמי, ואת ההלוואה המלווה הלוואות הלוואות, לתוך מהות, להפוך את הסגת הבעלות.

התהליך נשלט על ידי חוקי המדינה ותקנות פדרליות כמו ה-FLT:0.1.01.FIRGEL 1 (TILA-RESPA Integrated Discovery), הקובע כי הקונים מקבלים גילוי הסגר לפחות שלושה ימי עסקים לפני הסגירה. מסמך זה מכיל את התנאים הסופיים, ריבית, תשלום חודשי, ותשלום מפורט.

הכנה לפני הפגישה: מה לעשות ימים מראש

רוב הלחץ הסגור מגיע מהפתעות הרגע האחרון, הכנה חכמה מתחילה ימים לפני שאתה יושב ליד השולחן.הנה רשימת הסימון כדי להבטיח שאתה מוכן.

עקבו אחרי The Closeation Thoroughly

סוכן המלווה או ההתנחלות שלך חייב לספק את הסגירה של גילוי (CD) לפחות שלושה ימי עסקים לפני סגירת.שוואתו עם הערכת ההלוואה שלך מוקדם יותר בתהליך. לבדוק עבור פערים בסכום ההלוואה, ריבית, עלויות סגירה, ונתוני מזומנים לסגור.אם אתה מבחין שגיאה, פנה המלווה שלך מיד.

Gather דרש מסמכים וקרנות

תזדקק לתעודת זהות ממשלתית (רישיון או דרכון של מנהל) אם לרכוש במשותף, שני הצדדים חייבים להביא מזהה.בנוסף להביא עותק של מדיניות הביטוח של בעל הבית שלך, הוכחה של חברות בעלי בתים (HOA) בשלאות אם ישים, וכל קבלות העברה חוט.עבור כספים, רוב הסגירות דורשות עיכובים של קופים או העברה של חוט - לעתים רחוקות מתקבלות עם הסכום המצוין שלך עד 24 שעות תשלום לפחות.

לעשות טיול אחרון

רוב חוזי הרכישה מאפשרים הליכה סופית תוך 24 שעות של סגירה.זו ההזדמנות האחרונה שלך להבטיח שהנכס נמצא במצב ההסכמה, כי כל תיקון המבוקש הושלם, וכי לא נגרם נזק חדש.אם אתה מוצא בעיות, אתה יכול לעכב סגירה או לנהל משא ומתן על אשראי.אל תדפק על הצעד הזה - זה ההגנה הסופית שלך.

מי עומד בפגישת ההסגרה?

הסיקו של דמויות בסגירה יכול להשתנות על ידי מצב וסוג העסקה.בדרך כלל הם:

• (ב) ,0) הרוכש (המוכרים) 1 (ב) 1:1 - אתה וכל אחד מבני-השותף או בעלי-השותף.
• (ב) ויקרא י"א: "וַיְּאֶשׁ הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא" (בראשית כ"ד).
• (FLT:0) The Close AgentcioFLT:1) - זה יכול להיות נציג החברה לתואר, עורך דין או קצין escrow.הם מפקחים על החתימה ולהבטיח מסמכים מבוצעים כראוי.
• (ב) סוכני הנדל"ן (FLT) 1 - סוכני הקונה והמוכר לעתים קרובות להשתתף כדי להקל על כל השאלות האחרונות.
• (ב) ,0) נציג המלווה (FLT:1) - לפעמים נוכח, אך לעתים קרובות המלווה שולח מסמכים קדימה הסוכן הסגור מטפל בחתימות.
• (ב) ב[[1924]], [[1924]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]]]], [[1924]]]]]]]], [[1924]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]

במדינות מסוימות (כמו קליפורניה), הקונה והמוכר לעולם לא נפגשים; הסגות מטופלים באמצעות צ'אקרו (כמו ניו יורק), פגישה פיזית עם עורכי דין היא הנורמה.

מסמכים מרכזיים שתחתום על שולחן הסגירה

תוכנית לחתום בכל מקום מ-20 עד 50 מסמכים, בהתאם לסוג ההלוואה שלך ולמדינה.אל תפחדי - כל מסמך משרת מטרה משפטית או פיננסית מסוימת.

1.הדה

מסמך זה מעביר בעלות מהמוכר לך.זה חתום על ידי המוכר, לא הקונה, אבל ייתכן שיהיה עליך לחתום על קבלה.הדה רשמה עם המחוז כדי להקים בעלות ציבורית.

2.החוק או הדה של אמון

אם יש לך הלוואה, אתה תחתום על המשכנתא (בתיאוריה שקרנית קובע) או דה אמון (בתיאוריה כותרת קובע) זה נותן המלווה אינטרס אבטחה בנכס - אם אתה כברירת מחדל, הם יכולים לסגור.

3.ההערה החייבת

זו ההבטחה שלך להחזיר את ההלוואה.זה אומר את סכום ההלוואה, ריבית, לוח הזמנים של החזר, והשלכות של ברירת מחדל.זהו המסמך הפיננסי החשוב ביותר שאתה חותם עליו בזהירות.

גילוי הסגירה (CD)

כבר בדקתם את זה, אבל עכשיו אתם חותמים על אישור ההלוואה הסופי ועלויות הסגירה.You מקבלים עותק חתום עבור רשומות שלך.

הצהרת ההתנחלויות (HUD-1 או ALTA)

זה מפצה את כל החיובים והאשראיים לקונה ולמוכר.זה מראה לאן כל דולר הלך, כולל עמלות נדל"ן, מיסים, ביטוח כותרת ועלויות הקלטות.

6. Affidavits, גילויים והוראות Escrow

ייתכן שתחתום על דיקור ביתי שנבנה לפני 1978, וצורות ספציפיות למדינה שלך צריך להסביר כל אחד - אל תהסס לשאול שאלות.

סעיף 7: הצהרת ההסלמה

אם המלווה שלך אוסף מסים וביטוח נכסים לחשבון escrow, הצהרה זו מתארת את הסכומים שנאספו וכיצד הם יתפרקו.

לצליל עמוק יותר, הלשכה להגנת הצרכן מספקת מדריך שלם לסגירת מסמכים: 1.

מה קורה במהלך שלב המינוי

המפגש הסגור בפועל נמשך 45 דקות עד שעתיים.כאן הזרם:

שלב 1: מבוא וזיהוי זהות

סוכן הסגירה או נוטריון יבקש זיהוי תמונות ויאשר כי כל הנוכחים מורשים לחתום.הם עשויים גם לבקש עותק של החייב ביטוחי של בעל הבית שלך.

שלב 2: מסמך מצגת וסימן

סוכן הסגירה יציג כל מסמך, לעתים קרובות בסדר מסוים.הם יסכמו את נקודות המפתח - במיוחד את הפתק ההסתברותי, המשכנתא, וסגירה של גילוי.אפשר לקרוא כל מסמך במלואו אם תרצה, אבל הקונים מנוסים ביותר לסרוק את הדמויות המרכזיות וסימן.

(ב) [ה]ה': [ה'] אל תחתום על מסמך שלא הבנתם, תבקשו הבהרה על כל דבר מעונשי תשלום מראש לגירושים.

שלב 3: העברת כספים

ברגע שכל המסמכים חתומה, אתה מספק את הכספים עבור עלויות התשלום והסגירה שלך.הסוכן הסגור מאמת את הכספים (בדרך כלל באמצעות העברה חוט או בדיקת מזומנים) ולאחר מכן מערער אותם: לשלם את המוכר, סוכני נדל"ן, המלווה, וכל צד שלישי כמו מפקחים או סקרים.המוכר מקבל בדרך כלל את ההכנסות פחות או לשלם.

שלב 4: החלפת המפתחות ו-Go- Through Recap

לאחר שכספים מטוהרים, המוכר יד על המפתחות, פותחי דלת המוסך וכל ידניים או צווים.חלק מהסוכנים עושים את הצעד האחרון מיד לפני הסגירה, אבל אם לא, זה הרגע שבו אתה מקבל גישה.

שלב 5: חתימה על הצהרת ההתנחלויות

הקונה והמוכר חותמים על הצהרת ההתנחלויות כדי לוודא שכל הסכומים נכונים.זהו המסמך האחרון לפני שהסגירה הוכרזה בשלמותה.

אחרי הסגירה: מה קורה בהמשך

המפגש הסגור אינו הסוף – יש צעדים מנהליים שעוקבים אחריהם.

הקלטה של Deed and Mortgage

חברת הכותרת או סוכן הסגירה תרשום את הדה והמשכנתא עם משרדו של הרשם המחוזי.זה הופך את הרשומה הציבורית בבעלותך ומושלם את ה-Silt של הלווייר. הקלטה מתרחשת בדרך כלל בתוך 24 עד 48 שעות.

קבלת חבילת הסגירה שלך

תקבל תיקיה דיגיטלית או מחייבת המכילה עותקים של כל מסמך חתום, הצהרת ההתנחלויות, מדיניות ביטוח הכותרת, וכל גילויים נוספים. שמור את החבילה הזו לנצח - ייתכן שיהיה צורך בה בעת מימון, מכירה או הגשת מסים.

קביעת דרכים ושינוי כתובת

עכשיו, כי אתה הבעלים של הבית, אתה אחראי על העברת שירותים או להקים חשמל, גז, מים, זבל, אינטרנט, וכל שירותים אחרים.אל תשכח לעדכן את הכתובת שלך עם משרד הדואר, בנק, ביטוח, ורישום מצביעים. למד עוד על משימות חיוניות לאחר ביטול משימות מ-FLT:0NerdWallet של פוסט-chapurselist Checkalalalallus.

ביצוע התשלום הראשון שלך

התשלום הראשון שלך הוא בדרך כלל בשל 30-45 ימים לאחר סגירת, בהתאם לכספי ההלוואה.מלווה שלך יספק קופון תשלום או פורטל מקוון.מארק התאריך המשוער בלוח השנה שלך ולהגדיר תשלום אוטומטי כדי להימנע עמלות מאוחר. Note כי כמה עלויות סגירה כוללים ריבית מראש בתשלום, כך סכום התשלום הראשון שלך עשוי להיות שונה מאלה הבאים.

מלכודות נפוצות וכיצד להימנע מהם

גם בהכנה זהירה, בעיות יכולות להתעורר.כאן הנושאים הנפוצים ביותר ודרכים לצמצום:

מימון עיכובים

שגיאות העברה אלחוטית או בנק מחזיקות באפשרות לעכב את הסגירה.תמיד לאשר הוראות חוט ישירות עם סוכן הסגירה בטלפון - לעולם אל תסמכו רק על דואר אלקטרוני, כמו הונאה חוט הוא רמפה, אם אתה משתמש בבדיקת מזומנים, לוודא שהוא נעשה בדיוק כפי הנחווה.

שגיאות מסמכים

שם לא מאויש או ריבית לא נכונה על חשיפת הסגירה יכול לבטל את ההלוואה.עיין בדיסק ברגע שאתה מקבל את זה.אם יש צורך תיקון, ייתכן שתצטרך לדחות את סגירתם של שלושה ימי עסקים כדי לציית TRID.

אחרון - דרך בעיות

המוכר עשוי להסיר מכשירים שציפיתם, או צינור עלול להתפוצץ בין לילה אם ה-Walk-באמצעות חושף בעיות, יש לך יתרון לנהל משא ומתן על אשראי או להתעקש על תיקונים לפני החתימה.

קרנות אי-נוחות בסגירה

כסף מזומן-סגור שלך יכול להשתנות אם עלויות המוכר משתנות או אם אתה לא לחשב מסים מתואמים.בקשו את המספר הסופי של מזומנים עד קרוב 48 שעות לפני סגירת.

טיפים ל- Smooth Close Experience

• (ב) ,0) , קומוניקטיבי מוקדם ולעתים קרובות: FLT:1 נשאר בקשר עם הסוכן שלך, המלווה, ורכז הסגירה.
• (ב) ⁇ :0) בעט: 1FLT סוכנים סוגרים בדרך כלל מספקים עטים, אך בעל עט כחול או שחור של נקודות זכות משלך מבטיח שהחתימות שלך חריפות.
• (ב) ויקרא: "לא תירא יתר על המידה: מ' 1:1 יש לך זכות חוקית לקרוא כל מילה, אבל המסמכים הם לעתים קרובות רותחים על מספרים, שמות ותיאורי רכוש.
• (ב) ,0)שאלה על הערכה של זמן הסגירה: ⁇ 1 (ב) כמה סגירות הן מהירות; אחרים לגרור את היום שלך בהתאם ולהימנע מתזמון כל דבר מיד לאחר מכן.
• (FLT:0)Consider a וירטואלי סוגר: FLT:1 חברות לתואר רבות מציעות כעת eClosings או נוטריונים ניידים שמגיעים אליך.זה יכול להפחית את הלחץ ואת הזמן הרחק מהעבודה.

למען שלום נוסף של התודעה, האגודה הלאומית של מתווכים (הראשונה) מספקת משאבים ומדריכי צרכנים המסבירים את זכויותיכם בסגירה.

שאלות נפוצות על סגירת פגישות

האם אני יכול לסגור מבלי להיות נוכח פיזית?

כן, מדינות רבות מאפשרות מחיקה מקוונת מרחוק (RON) או מאפשרות לך להעניק כוח של עורך דין למישהו אחר לחתום. לבדוק עם סוכן הסגירה שלך ולמלווה - הן חייבות לאשר שיטות חתימה חלופיות מראש.

מה קורה אם לא אוכל להשתתף בסגירה המתוכננת?

צור קשר עם הסוכן שלך מיד.סגרות ניתן לעתים קרובות rescheduled בתוך כמה ימים, אבל זה עשוי להשפיע על מנעול ריבית שלך או לוח הזמנים של המוכר.

האם אני צריך עורך דין בסגירה?

במדינות מסוימות (כמו ניו יורק, ג'ורג'יה ומסצ'וסטס), נדרש עורך דין אחר, חברת תואר מטפלת בכל דבר.גם אם לא נדרש, גיוס עורך דין נדל"ן לסקירה יכול להגן על האינטרסים שלך, במיוחד עבור עסקאות מורכבות.

כמה זמן לוקח להשיג את המפתחות לאחר סגירת?

בדרך כלל אתה מקבל מפתחות מיד לאחר חתימה ומימון, אבל לפעמים המוכר נשאר כמה ימים תחת הסכם שכירות.

מחשבות אחרונות: סגירת היא ההתחלה

בעוד מינוי הסגירה הוא ההמולה האחרונה שאתה צריך לנקות לקנות בית, זה גם מציין את תחילת המסע שלך כבעל בית.התהליך הוא אינטנסיבי, אבל הכנה יסודית והבנה ברורה של מה לצפות להפוך אותו ממקור של מתח אל אבן דרך מנצחת. שמור את המסמכים שלך מאורגן, רזה על צוות הנדל"ן שלך, לחגוג כאשר המפתחות הם ביד שלך.