רכישת נדל"ן או מכירה היא אחת האירועים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם. מעבר למשא ומתן על מחיר והחלפת המפתחות, כל סגירה גורמת לסדרת השלכות מס שיכולה להשפיע על הקונים והמוכרים במשך שנים להגיע.הבנת ההשלכות המס של סגירת נדל"ן אינה רק על עמידה - מדובר בתכנון פיננסי אסטרטגי (IRS) ורשויות המס יש כללים ספציפיים לניכוי חובות מפורטים, אשר אחראיות על ידי תשלום על ידי תשלום ספציפי, על ידי מגבלות מס, על פני אחריות מפורטת, על פני השטח, על פני השטח, ועל אחריות מפורטת, על פני השטח.

כפלות מס עבור קונים בסגירה

עבור קונים, סגירת נדל"ן היא הרגע שבו אתה לוקח באופן רשמי בעלות על נכס.בעוד קונים רבים מתמקדים במחיר הרכישה ותנאי המשכנתאות, הסגירה עצמה מייצרת מספר דמויות מס רלוונטיות יופיעו על החזרי מס עתידיים.התחומים המרכזיים כוללים עלויות סגירה ניכוי, הטבות מס רכוש, והקמת בסיס - כל אלה יכולים להפחית את הנטלים העתידיים או ליצור הזדמנויות לניכויים.

עניין ונקודות

אחת היתרונות החשובים ביותר עבור קונה בית היא היכולת לניכוי ריבית משכנתא בתשלום על ההלוואה המשמש לקנות, לבנות, או לשפר את בית ראשון או בית שני.בסגור, אתה יכול גם לשלם "נקודות" - ריבית בתשלום מראש כי קונה את הריבית שלך. נקודות זכות ניכוי בדרך כלל ניכוי כמו משכנתאות בחשבון את הסכום שלך, בתנאי תשלום מסוים הם נפגשו.

מיסים רכושיים התחייבו לסגור

מס הנדל"ן בדרך כלל מופרש בין הקונה למוכר בסגירה.הלקוח רשאי להחזיר את המוכר עבור מסים שכבר שילם כי מכסה תקופה לאחר תאריך הסגירה, או הקונה עשוי לשלם מסים כי המוכר חייב לתקופה לפני הסגירה.הסכומים המוסמכים האלה אינם בהכרח ניכויים במלואם על ידי הקונה (במקום זאת, הקונה יכול לניכוי רק את מס הרכוש אשר למעשה חייב עבור חלק השנה לאחר תאריך הסיום, אם אתה יכול לניכוי מס הכנסה), כך שתוכל לרשום את הסכום של 10 שנים.

ניכויים לעומת Nondeductible Close Costs

לא כל העלויות ששולמו בסגירה ניתנות לניכוי מיד.עלויות שנחשבות לחלק ממחיר הרכישה - כגון דמי סגירה, ביטוח הכותרת, דמי הקלטות, העברת מסים, בדיקות ועלויות עו"ד - בדרך כלל לא ניתן לניכוי בשנת הרכישה. במקום זאת, הם מוסיפים לבסיס שלך בחיוב עלות דמי כניסה גבוהה יותר, מחיר גבוה יותר מקטין את רווחי ההכנסה שלך כאשר בסופו של דבר אתה מוכר את הבית, כמה נקודות זכות, כמו למשל, ירידה של מחיר נמוך יותר, כמו דמי ההלוואה הנוכחית, ירידה של 5 נקודות זכות הכנסה, ירידה של מחיר נמוך יותר, ירידה של הנכס.

הקמת עלויות Bsis

הבסיס עלות שלך בנכס הוא למעשה מה ששילמת עבור זה, כולל מחיר הרכישה בתוספת עלויות התיישבות מסוימות ואת העלות של שיפורים הון שנעשו לאורך זמן. at Close, אתה צריך להקליט את מחיר הרכישה הסופי כפי שמוצג על הצהרת ההתנחלויות, יחד עם כל עלויות שאתה משלם על בסיס (למשל, תשלום תשלום תשלום, העברה של מסים שאתה משלם כרוכש, דמי רישום, וכל פריטים בתשלום כי הם חלק של רכישה חדשה, אם אתה יכול גם כן, או תשלום, אם אתה יכול לבצע רכישה טובה יותר, אם אתה יכול לבצע תשלום, או תשלום, או תשלום, אם אתה יכול להיות קנה מחיר חדש, או תוספת של תשלום, או תוספת של תשלום, אם אתה יכול להיות קנה, אם אתה יכול להיות קנה מחיר.

המדינה וההעברה מקומית

מדינות רבות ועירוניות להטיל מס העברה או מס חותמת תיעודי על מכירת הנדל"ן.ברוב העסקאות, המוכר אחראי על המס הזה, אך מנהג מקומי או משא ומתן עשוי לדרוש מהרוכש לשלם חלק או את כל זה.עבור קונים, העברת מסים בתשלום אינם ניכוי על החזרי מס פדרליים - הם מוסיפים לבסיס עלות הנכס.

כפל מס עבור מוכרים בסגירה

המוכרים עומדים בפני ההשפעה המס המיידית והפוטנציאלית הגדולה ביותר מסגירת נדל"ן: ההון מרוויח מס על הרווח מהמכירה.עם זאת, ישנם מספר הדרות, הניכויים ואסטרטגיות התזמון שיכולים להפחית או לחסל את המס הזה.

הון מרוויח והה ראשונית של מגורים

הפסקת המס החזקה ביותר עבור מוכרי בית היא הכללה סעיף 121.אם בבעלותך וחיה בבית כמקום המגורים העיקרי שלך לפחות שניים מחמש השנים לפני המכירה, אתה יכול להוציא עד 250,000 דולר של רווח (500,000 עבור זוגות נשואים הגשת במשותף), זה סיום מכירה, בדרך כלל זמין רק פעם אחת בכל שנתיים.הרווח מחושב כמו המחיר המתואם שלך, אם אתה יכול לקבל את הסכום הממוצע על פני השטח של מכירתו, בדרך כלל, למעט פחות משיעורי רכבי תשלום, אך ללא תשלום למשך חמש שנים, אך לא זמין לפחות, אך ללא תשלום למשך חמש שנים.

למכור הוצאות שמצמצמצמות את ה-Gett

עבור המוכרים, עלויות רבות שנגרמו בסגירה ניתן לניכוי ממחיר המכירה כאשר חישוב רווח.הוצאות המכירה כוללות עמלות סוכן נדל"ן, עלויות פרסום, דמי פרסום, ביטוח הכותרת (אם מוכר), העברת מסים, דמי רישום וכל עלויות אחרות הקשורות ישירות לחיוב (חיובי תשלום) בתוספת תשלום תשלום תשלום עבור $ 105,000 $ או $ תשלום) על ידי $ $ $ $ $ $ תשלום תשלום תשלום עבור $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 10.

שיפורים והתאמה Basis

כאמור, בסיס העלות שלך גדל על ידי מחיר הרכישה המקורי בתוספת כל שיפורים הון שביצעת במהלך הבעלות. at Close, זה קריטי שיש תיעוד של כל שיפורים משמעותיים - דברים כמו פרוצה חדשה, גג, החלפת שטחים גדולים, שיפוץ מטבח, או תוספת קטעי ריבוע. שיפורים אלה להוסיף בסיס ולהפחית את קבלת המס שלך תיקונים (מצטבר, תיקון, תיקון, החלפת חלון), להחליף חלון), לא צריך עדיין ביצועים גדולים יותר, אבל לא צריך שיפורי של מכירת מס.

דיווח על המכירה ל-IRS

אם אתה מוכר את המגורים העיקריים שלך ואת הרווח הוא מלא ללא כל (תחת $ 250,000 / $ 500,000 גבולות), אתה בדרך כלל לא צריך לדווח על המכירה על החזר המס שלך, עם זאת, אם הרווחים עולה על ההדרה, או אם לא פגשת את המבחנים בעלות / שימוש, עליך לדווח על המכירה על D (רווחי הון סיכון והפסדים) ו טופס 8949.

1031 כמו-Kind Exchanges for Investment Properties

אם אתה מוכר השקעה או נכס עסקי (לא המגורים העיקרי שלך), אתה יכול defer הון הטבות מסים על ידי שימוש בסעיף 1031 כמו חילופי דברים, זה מאפשר לך להשקיע מחדש את ההכנסות לתוך נכס דומה ודחיית אחריות המס.הסגה ב -1031 חילופי דורש טיפול מיוחד: אתה חייב להשתמש במתווך מוסמך כדי להחזיק את ההכנסות, ואתה חייב לזהות את הנכס בתוך 45 ימים קרוב בתוך 180 ימים, אבל לא יכול להפעיל את המכסים הקשיחים, אבל זה תמיד להפעיל את המכס.

שיקולים נוספים וOverlapping

מעבר לבעיות ספציפיות של הקונה ומוכר, מספר נושאים מס משפיעים על שני הצדדים בסגירה נדל"ן.הבנת אלה יכולים לעזור לך להימנע מטעויות ולתכנן ביעילות רבה יותר.

טופסי מס ומסמכים בסגירה

כל סגירת נדל"ן מייצרת תיקו של סגירה (CD) או הצהרה דומה להתנחלויות. מסמך זה מתעד את כל הפרטים הכספיים - מחיר רכישה, תנאי ההלוואה, עלויות סגירה, הטבות מס, וסכומים ששילמו על ידי כל צד.שני הקונים והמוכרים צריכים לשמור עותק של טופס זה למטרות מס.למוכרים, ה- CD מראה את ההכנסות, עמלות, והוצאות אחרות.עבור קונים, נקודות תשלום, נכסים, מסים, ועלויות כדי להוסיף טופס 10.99.

מדינת וריאציות מקומיות

חוקי המס הפדרליים הם אחידים, אך חוקי המס המקומיים שונים באופן נרחב.יש מדינות להטיל מס הכנסה על רווחי הון המשקפים את החוקים הפדרליים, בעוד שאחרים אינם מחזיקים במס הכנסה בכלל (למשל, טקסס, פלורידה, נבאדה) במדינות רבות יש גם מס העברה משלהם, דמי רישום ומערכות המס של מדינת ניו יורק, כמו קליפורניה וניו יורק, יש מסים נוספים על עסקאות נדל"ן גבוה, בנוסף כמה מסים, מס הכנסה של מדינתיים, כמו מדינתיים, וכן מס הכנסה, כולל מדינתיים, מס הכנסה של מדינת ניו יורק, מס הכנסה, 7.

השפעת חוק המס האחרון שינויים

חוק הקיצוץ והמשרות (TCJA) של 2017 עשה שינויים משמעותיים שעדיין משפיעים על סגירת נדל"ן.לדוגמה, הניכוי עבור מסים מקומיים והמדינה (SALT) מצטמצם כעת ב-10,000 דולר (5,000 דולר להגשת נשואים בנפרד) מסים רכוש הם חלק מהכובע הזה, אשר מגביל את היתרון עבור קונים במדינות מס גבוה.בנוסף, משכנתאות מוגבלת ל-50,000 דולר לקניית חובות (ירידה של 15 מיליון דולר) לאחר שברשותי תשלומים פעילים, לאחר שברשותם, לאחר שתמיד ניתן יהיה השפעה על מנת למנוע תשלום על מנת למנוע תשלום תשלומים חדשים של 15 בדצמבר 2017.

ביצוע Best Practices

(גם הקונים והמוכרים צריכים לאמץ רישום ממושמע מרגע שהם נכנסים לעסקה נדל"ן.ישמרו את המסמכים הבאים ללא הגבלת זמן: גילוי הסגירה או HUD-1, הסכם הרכישה, כל קבלות לשיפורי הון, מסמכי ההלוואה, חשבונות המס וכל תכתובות עם הערכת המס, אם אתם מוכרים, שמרו את הרשומות הללו לפחות שלוש שנים לאחר החזר שנת המכירה יוגש (או יותר) אם יש אפשרות נוספת של 544 דולר.

מתי להתייעץ עם איש מקצוע מס

בהתחשב המורכבות של חוקי המס, זה חכם להתייעץ עם רואה חשבון ציבורי מוסמך (CPA) או סוכן רשום המתמחה במיסוי נדל"ן.זה חשוב במיוחד אם העסקה כוללת כל אחד מהבאים: חילופי 1031, מכירה קצרה או אסרה, מכירה של בית שכור או משמש עבור עסקים, מכירה עם רווח העולה על הגבולות, מכירה של בעלי אמון או צמצום, או צמצום של כל מיני סוגים שונים של סיוע, כגון תשלום של ביטוח מס או שימוש ברכישת נכסים.

תכנון אסטרטגי להטבות עתידיות

נדל"ן היא לעתים קרובות השקעה לטווח ארוך, ההחלטות שאתה מקבל בסגירה יכולות להשפיע על המסים שלך במשך שנים.עבור קונים, הבנה כיצד למקסם את הבסיס ולעקוב אחר שיפורים קובע לך עבור הצעת מס נמוכה יותר כאשר אתה מוכר.עבור המוכרים, תזמון המכירה כדי למקסם את המגורים העיקרי ואת מסמך בקפידה מכירת הוצאות מכירה בקפידה יכול לעשות הבדל משמעותי.חשב איך הבית ישמש: אם אתה מתכנן להמיר את המגורים העיקרי שלך כדי לשכור בעתיד, לדוגמה, טיפול מסחרי, יכול להקצות את הטיפול באופן דרמטי.

מחשבות אחרונות

(ההשלכות המס של סגירה נדל"ן הן מרובות פנים, אבל עם תכנון זהיר ותשומת לב לפרטים, שני הקונים והמוכרים יכולים לנווט אותם בהצלחה.לשמור רשומות יסודיות, להבין את ההבדל בין הוצאות ניכוי והתאמות בסיס, ולהישאר מעודכן לגבי חוק המס הנוכחי.אם אתה קונה את הבית הראשון שלך, שדרוג לרכוש גדול יותר, או מכירת השקעה ממושכת, הידע שנצבר במאמר זה יעזור לך גישה עם אבטחה נוספת של 5IF) ל-Afative (עדכון של 5.