יסודות של מחלוקת קו רכוש

חילוקי דעות חמורים הם בין הנושאים הנפוצים ביותר מבחינה רגשית כי מתעורר בין שכנים.גדר הקימה כמה סנטימטרים על הרבה השכן, מסלול המשמש במשך שנים, אך יושב חלקית על ארץ אחרת, או עץ אשר תא המטען שלו מחלחל קו לא פתור יכול להפוך במהירות מערכת יחסים ידידותית למאבק משפטי.

קווי נכסים מוגדרים על ידי תיאורים משפטיים שנרשמו במעשים ובלוחות, אך התיאורים האלה לעתים קרובות מסתמכים על מונומנטים מיושנים, שפה רבת-משמעית, או הנחות על גבולות שעברו לאורך זמן.ציון סקר חסר או התייחסות מעורפלת ל"עץ אלון גדול" שנופל זמן רב מאז יכול ליצור שנים של בלבול.הדרך הטובה ביותר להימנע מליטיגציה היא לטפל במחלוקת כהשאלה עובדתית: מה כתוב במסמכים פיזיים, ומה ניתן להוכיח בבית המשפט, מה יכול להיות מוכחים?

זיהוי השורש של הסכסוך

הצעד הראשון והביקורתי ביותר הוא להגדיר בבירור את המחלוקת על הגבול.שאמביות לעתים קרובות נובעת ממעשים מיושנים, תיאורים משפטיים מעורפלים, או סמנים חסרים של סקרים.התחל על ידי איסוף כל המסמכים הקשורים לנכס: הסקרים הקודמים, ה- Subdivision plats, מדיניות ביטוח כותרת, וכל הקלות או בריתות שנרשמו או בריתות אלה, בהשוואה לרשומות אלה עם הפריסה הפיזית של המחלוקת הרווחת:

  • ראשי תיבות של Encroachments כגון שמיכות, גדרות או גנים שנבנו מעל הקו
  • חילוקי דעות בין התיאור המרוד לבין סקר קודם
  • פרשנות סותרת של שפה "מטים וגבולות" בשימוש במעשים מבוגרים
  • בעלות שנויה במחלוקת על רצועת אדמה המשמשת לגישה, שירותים, או ניקוז
  • קבלת תביעות מנכסים סמוכים שהיו מחולקים לפני עשרות שנים

בשלב זה, הישארו אובייקטיביים.מסמך מה אתם רואים ומה הרשומות מראות, אך נמנעים מהתמודדות עם שכנתכם עד שיש לכם תמונה ברורה.התייעצות עם עורך דין נדל"ן מוקדם יכולה לחסוך זמן ולמנוע טעויות.על פי איגוד עורכי הדין האמריקאי, מחלוקות רבות בגבול נובעות מתיאורים לא ממושמעים באופן משמעותי ולא מכוונות שיפוטיות (FLT:0ABA Real Property Resourcess) מוקדם יותר מביקורת משפטית או אחרת, אם כן, אם כן, או אחרת, היא גם כן, אם היא גם כן, או אחרת, לפי חוק כללי, או אחרת, או אחרת, או אחרת, או אחרת, לפי חוק כללי, לפי חוק כללי, לפי חוק הסעיף 1D).

איסוף ראיות

ראיות חזקות הן הבסיס לכל תביעה בגבולות.בתי המשפט מסתמכים על רשומות אובייקטיביות, לא על זיכרון של מפלגה אחת, אוספים את הפריטים הבאים וארגן אותם כרונולוגי בתיקיה המצורפת או דיגיטלית:

  • סקר עדכני הוא אחד המחקרים החזקים ביותר: אם לא נעשה בשנים, לשקול להזמין סקר חדש של סקר קרקע מוסמך.הסקר מורשה הוא אחד ההוכחות הקיימות וניתן להגדיר חדשים אם לא נעשה זאת על ידי כללים מקומיים.
  • (FLT:0) מסמכים ומסמכים כותרת.FLT:1; TRAce שרשרת הכותרת כדי להבין כיצד הגבול הנוכחי הוקם.חפש "זכות דרך" סעיפים, קלות או הגבלות שעלולות להשפיע על הקו.
  • (FLT:0) תמונות ווידאו.FLT:1u לקחת תמונות ברורות של סמנים בגבול הקיים, גדרות, עצים וכל סימנים גלויים לשימוש - כגון דשא, מסלולים או נחיתה - המציינים קבלה ארוכת שנים של גבול.כולל חותמות ואובייקט התייחסות כמו מסטיק או מדידה של תמונות מחוזיות מאתרי אינטרנט יכולים לספק ראיות היסטוריות של שימוש בקרקע.
  • (ב) ויקרא:0) ויקרא ויקרא (ב) ,בבעלים קודמים או סקרים שמכירים את ההיסטוריה של הנכס יכולים לספק אזהרות לגבי המקום בו הוכרה השורה באופן מסורתי.
  • (FLT:0 Correspondence with the Neighbor.archerph:1) לשמור עותקים של אותיות, הודעות דוא"ל או הודעות טקסט.

הקובץ השלם יותר של הראיות שלך, כך יהיה קל יותר לנהל משא ומתן או להציג מקרה ברור בבית המשפט.האגודה הלאומית של סקרים מקצועיים מציעה הדרכה על קריאה ופרש סקרים (ראה:0.10.S סקר משאביםFLT:1) לשים לב במיוחד למועד הסקר; סקר מבוגר יותר עשוי לא לשקף שינויים אחרונים כגון קלות שנרשמו לאחרונה או שינוי זמני רכוש עקב תביעות שליליות.

ההחלטה ללא תגמול

רוב הסכסוכים בקו הנדל"ן אינם צריכים ללכת למשפט.בתי המשפט מעודדים שכנים לפתור בעיות פרטיות, ומדינות רבות דורשות ניסיון טוב-דתי בהתנות לפני סוגים מסוימים של תביעות גבול יכולות להמשיך ולחקור את האפשרויות הללו, שכן כל צעד יכול לחסוך אלפי דולרים ולשמר מערכות יחסים.

משא ומתן

התחל עם שיחה רגועה, פנים אל פנים. Bring your הסקר והתמונות.סביר מדוע אתה מאמין שהשורה היא היכן שהיא, ולשאול את השכן שלך עבור רשומותיהם.הימנעות משפת קדש.לעתים קרובות, שני הצדדים מגלים שהבלבול נובע מגדר ישנה שמעולם לא הייתה מתואמים עם הדה.משא ומתן עובד הכי טוב כאשר שני הצדדים מסכימים לשתף את עלות סקר חדש.

המונחים

אם דוכני שיחות ישירים, מביאים למתווך נייטרלי – לעתים קרובות שופט פרש, עורך דין נדל"ן, או מתווך מקצועי שהוכשר ברזולוציה של סכסוכים.המתווך אינו מחליט את המחלוקת, אלא עוזר לשני הצדדים לתקשר ולפתורים של סיעור מוח.תיווך הוא חסוי, מהר יותר מאשר בית המשפט, ופחות יקר.בתי משפט מחוז רבים מציעים תוכניות תקשורת בעלות נמוכה, וכמה מדינות דורשות אמצעי תקשורת לפני הגשת פעולה שקטה במהלך תקשורת, הן יכולות להציע פתרונות משותפים, או להפעיל בקלות, כגון, כגון, או שימוש בהליכים משפטיים, או שימוש בהליכים משפטיים משותפים, כגון, או שיטות תקשורתיים, כגון, או שימוש בהליכים משפטיים, או אמצעי זהירות, או שימוש בהליכים משפטיים, כמו גם אמצעי זהירות, כגון, או שימוש בהליכים משפטיים משותפים, או שימוש בהליכים משפטיים, או שימוש בהליכים משפטיים, או אמצעי תקשורתיים משותפים, או אמצעי תקשורתיים משותפים, כמו גם אמצעי תקשורתיים, כגון, או שיטות תקשורתיים משותפים, או שיטות תקשורתיים, כגון, או שימוש במקרים של אמצעי תקשורתיים משותפים, כמו גם אמצעי תקשורתיים משותפים, או שימוש במקרים של אמצעי זהירות, כמו גם אמצעי זהירות, כמו גם אמצעי זהירות, כמו גם שיטות תקשורתיים, כמו גם אפשרות שימוש במקרים של אמצעי זהירות, כמו גם אמצעי תקשורת

בורבורבור

הבוררות היא אלטרנטיבה רשמית יותר שבה פסקאות הבוררות נייטרליות שומעות ראיות ומקבלות החלטה מחייבת.התהליך דומה לסעיפים מיני-טריאליים אך יותר מפלט.בוררות מופיעות לעתים בחוזים רכוש או כללי איגוד בעלי הבתים.בעוד בוררות מחייבת יכולה לפתור בעיות במהירות, ייתכן שיהיה קשה יותר לערער על פסק הדין.אם שני הצדדים מסכימים לבוררות, ההחלטה הופכת בדרך כלל לצו סופי שניתן לרשום עליו כשופטים או שופטים משמעותיים.

המונחים:

אם שני השכנים מסכימים להעביר את הגבול (גם על ידי כמה מטרים) כדי להתאים לשימוש הנוכחי, הרבה קו התאמה ניתן להקליט עם המחוז.זה העברת רכוש משפטי הדורש בדיקות כותרת, עדכוני סקר, ואישור של המחלקה לתכנון המקומי.זה לעתים קרובות זול יותר מאשר ליטיגציה וקבוע את הבעיה לצמיתות.יש לזכור כי התאמות רבות עשויים לגרום לערכת מס או לדרוש תאימות עם הוראות מקומיות, בדרך כלל, באמצעות יישום, אשר יש צורך בכפוף לתקנות שלך.

[ה]ההסבר: [ה] [ה]] [ה]] [ה]] [ה]]] [ה]]]] כל הסכם שמשנה את הגבול חייב להיות בכתב, חתום על ידי שני הצדדים, ורשום עם משרדו של הרשם המחוזי, לעתים רחוקות ניתן לאכוף כאשר הקרקע מעורבת.

הכנת פעולה משפטית

כאשר שיטות לא רשמיות נכשלות, ייתכן שיהיה עליך להגיש תביעה.סוג הפעולה המשפטית תלוי בעובדות וההקלה שאתה מחפש.האחרות הן התרופות המשפטיות הנפוצות ביותר לסכסוכים בגבולות.

המונחים: Action

זוהי התביעה הנפוצה ביותר ל"לשכנע" כל תביעה מתחרות ומצהיר מי הבעלים של הרצועה השנויה במחלוקת.ההתובע חייב להוכיח בעלות משפטית על בסיס הראיות המוטעות והתומכות בהן.סקר נדרש כמעט תמיד.הבית המשפט יפיק פסק דין שהפך לחלק מהיסטוריית הבעלות על הנכס.התנהג שקט הוא הולם כאשר הגבול הוא באמת לא בטוח – למשל, כאשר מעשים או סימני סכסוך ישנים היו מעורבים, אפילו בסימן סיכון, כולל נושאי עניין, או מפוקפקים, אם בכלל, או אינטרסים פוטנציאליים, או נושאי עניין, או מפוקפקים, או מפוקפקים, או בעלי עניין, או בעלי עניין, או אינטרסים.

פעולה לטרפאסק או להובלת

אם השכן בנה מבנה קבוע – כגון שפך, גדר או כביש – על אדמתך, תוכל לתבוע על סף או לחפש צומת בית המשפט רשאי להורות על הסרת המבנה והנזקים של שימוש אבוד או ירידה בשווי הנכס. במדינות מסוימות, עליך להראות כי הסגמנטציה היא "substantial and Willful", בתי המשפט עשויים לאפשר לערעור נזקי בית המשפט אם לא היה צריך לקחת פיצוי מיידי, אם אתה צריך גם כן, אם אתה צריך להראות כי הסגירה עלות טובה, אם אתה יכול לקחת אחריות, במקום זאת, אם אתה יכול לקחת אחריות, אם אתה יכול לקחת אחריות, אם אתה יכול לקחת אחריות, במקום זאת, אם אתה יכול לקחת אחריות, אם אתה צריך לקחת אחריות טובה.

תגית: Adverse

לפעמים, שכנה עשויה לטעון לבעלות על הקרקע השנויה במחלוקת באמצעות אחזקה שלילית – דוקטרינה משפטית שמאפשרת לאדם לקבל תואר אם הוא כבש את הקרקע בגלוי, באופן קבוע, עוין, ורק לתקופה חוקתית (לעתים קרובות 5–20 שנים, בהתאם למדינה) אם אתה נתקל בטענה של החזקת שלילית, עליך להוכיח כי השימוש אינו עוין (כלומר, היה עקר) או שנתת רשות משפטית כלשהי, הוא בעל כורסא, או חובה, או חובה, אם אתה יכול לטעון כי אתה יכול לטעון כי יש צורך בדוגמה מורכבת של כל אפשרות להחזיק ברשותך, או להחזיק ברשותך, אם אתה יכול לטעון כי יש צורך בהגדרה משפטית, אם אתה יכול לטעון כי השימוש שלך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך, אם אתה יכול לטעון כי אתה יכול לטעון כי יש צורך, אם אתה יכול לטעון כי השימוש אינו כפוף לכך, או להחזיק ברשותך, אם אתה יכול לטעון כי השימוש הוא בעל בריתך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך, אם אתה יכול לטעון, אם אתה יכול לטעון כי השימוש הוא בעל בריתך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך, אם אתה יכול להיות בעל בריתך,

(ב) [השופט]: [התלעת] [התב"ה], [התב"ה], [התב"ה], [התב"ה],] [התב], [התב], [התחילה] [ה]] [התב]] [התב"ה'] יש] כמה ימים להגיב [ב[ב[ה] [ב] [ב[ה] [ה] [ה] [ה] [ה] [ב[[ה] [ה] [ה'] [ה'] [ה'] [ה'] ב[ה'] [ה'] ב[ה'] [ב[[ה'[ה'] [ה'] [ב[[ה'] [ב[[ה'] [ב[[ה'] [ה'[ה'[ה'] [ה'] [ה'] ב'[ה'] ב'] ב'[ה'] [ה'[ה'[ה'[ה'[ה'[ה'[ה']']']'[ה'[ה'[ה'[ה'

תפקיד ה- Pivotal של סקרים ועדי ראייה מומחים

בתי המשפט לעתים רחוקות לפתור סכסוכים גבולות ללא סקר מקצועי.הסקר אינו מחליט את המקרה, אלא מספק חוות דעת מומחה על המיקום הגבול סביר ביותר המבוסס על שפה מוזנחת, רשומות היסטוריות, מונומנטים, וראיות פיזיותיות.עורך הדין שלך רשאי להשתמש בסקר כדי ליצור מפות ודיאגרמות לשופט או חבר מושבעים.סקר בעל כוונות טובות יכול גם לחשוף בעיות בסיסיות כגון הפרות מוגדרות, החלטיות או קלות בעיות ישירות, או בעיות גבוליות המשפיעות על הגבולות.

נקודות מפתח על סקרים:

  • (FLT:0) סקרים מורשים של סקרים קרקעיים מורשים הם בעלי יכולת גבוהה כראיות. במדינות מסוימות, סקר שהזמין לליטיגציה חייב לעמוד בסטנדרטים ספציפיים (למשל, תקני ALTA/NSPS אם הנכס מסחרי).
  • שני הצדדים יכולים לשכור סקרים נפרדים.בית המשפט רשאי גם למנות סקר "מומחה לבית המשפט" נייטרלי אם שני הסקרים אינם מסכימים, אשר נפוץ כאשר מעשים הם סותרים או אנדרטאות היו מוטרדים.
  • סקר רשמי עשוי לחשוף הפרות של גיבוי, קלות או בעיות ימין של הכביש המשפיעות על הגבול.לדוגמה, ייתכן שחניון של השכן ייבנה בתוך רצף הכרחי, נותן לך למנף גם אם המוסך לא מחלחל פיזית על אדמתך.
  • עלויות סקר משתנות במידה רבה על בסיס גודל רכוש, שטח, ומורכבות המחקר. מצפה לשלם בין 500 $ ל-2,000 $ עבור סקר טיפוסי של הרבה מגורים; חבילות גדולות או מורכבות יותר עלולות לעלות יותר.

בנוסף למסקרים, מומחים אחרים עשויים להעיד: הערכות נדל"ן לשווי הקרקע הממוקדת, בודקי הכותרת לעקוב אחר שרשראות מוטעות, ומהנדסים לנתח תנאי קרקע אם נרוקנים או בעיות יסוד מעורבים.העלות של מומחים היא בדרך כלל חלק מההוצאה, אך הם יכולים להיות מכריעים.

תהליך המשפט או השמיעה

אם גישור וגילוי אינם מובילים להסדר, המקרה ממשיך למשפט.בסכסוכים בגבולות, משפט ספסל (ג'ל לבד, לא חבר מושבעים) נפוץ כי הנושאים הם טכניים ולעתים קרובות כרוכים בפרש מעשי פרשנות וסקרים.

  • [ה]ה']: [ה'] פתח [ה'] את ה''' [ב]' [ה'], [ה'], [ה'], [ה'], [ה'], [ה'], [ה'], [ה'והוא] יברך את התורה [ה'] את ה'.
  • (ב) ,0) ,התעדויות של ראיות, כולל סקרים, מעשים, תמונות וראיות מומחים.התביעה באה קודם לכן, בעקבות הנאשם.
  • [ה]:0Cross-examinationFLT:1] של כל מומחי ועדי המפלגה ינסו להדגיש את חוסר ההסכמה בסקר או עדותו של המפלגה.
  • (ב) ,0) , טיעונים של ההרחבה (FLT:1), שבו עורכי דין מסכמים מדוע הראיות תומכות בגבולות התובעים של הלקוח שלהם.
  • [ה]: [ה], [ה], [ה],] [השופט] מטיל החלטה בכתב המכריזה על קו הגבול הנכון.הפסק הדין רשאי לכלול גם הוראות להסרת הצואה, להעניק הקלה או לשלם פיצויים בגין שימוש אבוד בארץ.

תהליך המשפט יכול לקחת בכל מקום מכמה שעות עד כמה ימים, בהתאם למורכבות הראיות. ערעורים אפשריים אך נדירים, שכן בתי המשפט נותנים ניתוק גדול לממצאים של שופט המשפט. פנייה תתמקד בשגיאות החוק, כגון קבלה לא נכונה של ראיות או אי דיוק של מעשה.

פוסט-פתרון צעדים

לאחר שיש לך צו בית משפט או הסכם התנחלויות חתום, לנקוט בצעדים הבאים כדי לסיים את ההחלטה ולמנוע סכסוכים עתידיים:

  • תיקון או ההסכם: [המשרד] עם משרדו של הרשם המחוזי, הדבר מעמיד קונים עתידיים וחברות כותרת על הודעה על הגבול המתוקן, גם הוא מבטיח כי ניתן לאכוף את השיפוט נגד בעלי עתיד.
  • Hire a SurveyorFLT 1 כדי לקבוע סמנים קבועים - לוחות ברזל, מונומנטים קונקרטיים או אישור מניות - לצד השורה המשפטית.צילום את הסמן ולשמור עותק של הסקר המתועד.
  • (FLT:0) עדכן את הדה-FLT שלך ( 1:1:1) אם הגבול השתנה.תיקון קו גדול או אישור בית המשפט המכוון דורש תיאור משפטי חדש.עורך הדין שלך יכול להכין מעשה תיקון, אשר חייב להיות חתום ולא מוכר על ידי שני הצדדים ורשום.אם השינוי הוא קטן, כמה מחוזות מאפשרים צומת פשוט של גבול ברור.
  • (FLT:0) לאשר את חברת הביטוח של התואר שלך FLT:1הבה על המחלוקת נפתרה.חלק מהמדיניות מכסה עלויות ליטיגציה גבולית, ועדכון שיא הכותרת יכול למנוע בעיות עתידיות בעת מכירת הנכס.
  • (הפסקה:0) להחזיר כל מערכות יחסים פגועות בין 1 ל-1, אם אפשר, שיחה פשוטה או גדר משותפת לבנות מחדש לאורך הקו הנכון יכולה להשיב את הרצון הטוב של השכנים, גם אם אינכם יכולים להיות חברים, מערכת יחסים טבורית מפחיתה את הסיכון לסכסוכים עתידיים על תחזוקה או שיפורים חדשים ליד הקו.

זכור כי גם לאחר ניצחון משפטי, עליך לשמור על הגבול.עם הזמן, סמנים יכולים להיות אבודים, מוטרדים או מכוסה על ידי נחיתה. מעת לעת לבדוק את הסמן ולשמור את מסמכי הסקר שלך נגישים.אם אתה מבחין כיורים בעתיד, לטפל בהם מוקדם לפני שהם הופכים לתביעות ארוכות טווח.

תפיסות נפוצות על מחלוקות

בעלי נכסים מחזיקים לעתים קרובות באמונות לא נכונות לגבי חוק הגבול שיכול להוביל לטעויות יקרות.

  • [הגדר] היא הגבול [ה] לא בהכרח: גדר היא עדות לגבול נתפס, אך ייתכן שלא תתאים לשורה המשפטית.
  • (FLT:0) אני יכול לטעון לנכס שלילי לאחר מספר שנים."[1] אחזקת אדרבאנד דורשת שימוש פתוח, ידוע לשמצה, בלעדי, עוין ומתמשך לתקופה מסוימת, המשתנה על ידי המדינה.שימוש פרסי (למשל, "אתה יכול להשתמש באדמה שלי עד שאני צריך אותה") לא נחשב גם, כמה מדינות קוצרו את התקופה הנדרשת או הוסיפו דרישות לרישום.
  • [ה]לא צריך עורך דין; אני יכול ליישב את זה בעצמי."1003:1 בעוד כמה סכסוכים לפתור באמצעות משא ומתן ישיר, עורך דין נדל"ן יכול לזהות נושאים משפטיים שאולי להחמיץ, כגון הקלות, ההגבלות, או איסור משכנתא על מכירת קרקעות ללא הסכמה.
  • (FLT:0) "הסקר הישן של השכן שלי מיושן וחסר תועלת" (FLT) 1 1 סקר מבוגר עשוי עדיין להיות רלוונטי, במיוחד אם הוא מראה מונומנטים מקוריים או גבולות היסטוריים.

מסקנה

סכסוכים בקו הנדל"ן הם מלחיצים, אך התהליך המשפטי מספק דרך ברורה לפתרון.על ידי זיהוי הנושא מוקדם, איסוף ראיות יסודיות, ניסיון משא ומתן או גישור, ופונה לבתי המשפט רק כאשר יש צורך, בעלי נכסים יכולים להגן על זכויותיהם ללא קונפליקטים מיותרים.המפתח הוא לפעול באופן שיטתי: להסתמך על סקרים מקצועיים, להתייעץ עם עורך דין נדל"ן מנוסה, ולשמור על קווי תקשורת פתוחים עם השכן שלך.

לקריאה נוספת, ה- Bar Association'sFLT:0 Real Property, Trust and Estate Law ParteurFLT:1 מציע מדריכים על סכסוכים בגבולות, ו-FLT:2 Nolo Legal encyclopediaFLT 3 מספק ייעוץ מעשי על סכסוכים שכנים.