הבנת ההיבטים המשפטיים של סגירת נדל"ן מסחרי

מדוע עניינים משפטיים ב- Real Estate סוגרים

עסקאות נדל"ן מסחריות כרוכות בנתח גבוה יותר מאשר עסקאות מגורים.מחירי רכישה לעתים קרובות לרוץ לתוך מיליונים, נכסים כפופים לתקנות מורכבות וסביבתית, והצדדים כוללים לעתים קרובות משקיעים מתוחכמים, מלווים ועשרות נמלים.תהליך הסגירה - ההעברה הסופית של בעלות וכספים - היא שיא של שבועות או חודשים של משא ומתן וסחרורציות.

מדריך מורחב זה צולל עמוק יותר לתוך המסמכים המשפטיים, בשל דרישות דיקליגנס, מבני מימון, ומחויבויות לאחר-הפחתת אחריות המגדירה נדל"ן מסחרי מוצלח סוגר.אם אתה קונה מסחרי בפעם הראשונה או משקיע מנוסה, לדעת מה לצפות מבחינה חוקית יכול לחסוך זמן, כסף, ולחצים.

מסמכים משפטיים מרכזיים ב- Real Estate סוגרים

חבילת הסגירה לנכס מסחרי היא הרבה יותר נרחבת מעסקת מגורים.כל מסמך משרת מטרה משפטית מסוימת ויש לבחון בקפידה על ידי ייעוץ.למטה הם המסמכים הקריטיים ביותר, את תפקידם ואת המלכודות הנפוצות.

הסכם רכישה

הסכם הרכישה הוא החוזה הבסיסי הקובע את כל תנאי המכירה בעסקאות מסחריות, חוזים אלה מוזנים מאוד וכוללים סעיפים המופיעים לעתים רחוקות בחוזים למגורים, כגון:

(FLT:0) פקד כסף ו-Forfeiture Provisions:FLT:1 בדרך כלל 1% עד 5% של מחיר הרכישה, עם תנאים ברורים כאשר המוכר יכול לשמור על הפיקדון אם הקונה חדלות מחדל.
(FLT:0) תנאי ותקופת הדיגנס: הקונים של 1 בינואר מקבלים חלון קבוע (לעיתים קרובות 30-90 ימים) כדי לבדוק את הנכס, לבדוק את החכירות, לאמת את הכספים.
(FLT:0) ייצוגים ומלחמתיות: FIRLT:1 מוכרנים קובע כי דוחות כספיים, חכירות, דוחות סביבתיים וגילויים אחרים מדויקים.
סעיף:0 (ב) סעיף: 1 (ב) , אלה מקצים סיכון לחובה ידועה ולא ידועה, כגון זיהום סביבתי או מחלוקות שכירות.

הסכם רכישה מגובש היטב צופה בעיות פוטנציאליות ומספק תרופות ברורות. קונים ומוכרים צריכים שכל אחד מהם יהיה יועץ משפטי עצמאי לבדוק את החוזה לפני החתימה.עבור מבט מעמיק יותר על סעיפים בחוזה, ראה FLT:0Cornell Law School's Commercial נדל"ן סקירה כללית של נדל"ן מסחרי ,FLT:1.

שם הספר: The Title Insurance

חיפוש כותרת שנערך על ידי חברת כותרת או עורך דין מגלה את כל האינטרסים שנרשמו בנכס: מעשים של אמון, שקרנים, קלות, בריתות מגבילות ושיפוטים.הדו"ח המוביל מציין חריגים לכותרת ברורה.

(ב) ⁇ :0) ⁇ (ה') של מינקניק: 1 (ב) ב-[[1924]], נכתב על ידי קבלנים ללא תשלום או קבלנים שלא שותפו פעולה על הנכס.
(ב) ,0) ,Judgment Liens: FLT:1 , אשר פרסמו תביעות נגד המוכר.
(ב) ,0) הלוואות ישנות שולמו אך מעולם לא שוחררו באופן רשמי.
(ב) ,0) ,(הזכויות של צדדים שלישיים להשתמש בנכס (למשל, גישה לתועלת, נתיבי נסיעה משותפים).

ביטוח כותרת מגן על הקונה (ומלווה) מפני פגמים כי מדיניות הכותרת המסחרית החמיצו לעתים קרובות יקר יותר מאשר מגורים בגלל הערכים הגבוהים יותר פרופילי סיכון מורכבים.

מדיניותו של ווטר:0 (Owner’s Policy: FLT:1 Covers theרוכש for the full buy price, Protecting Investment in the Property)
(ב) מדיניותו של לנדר: 1.10.10.17.03: הגנה על המלווה משכנתא עבור סכום ההלוואה, בדרך כלל נדרש על ידי מוסד המימון.

הקונים צריכים להתעקש על מדיניות הבעלים המקיפה ולעיין בקפידה ברשימת החריגים.חלק מהחברות לתואר שני מציעות "כיסוי גלוי" אישורים שמגנים מפני סיכונים מרשומות כמו מסמכים מזויפים או זכויות של צדדים בהחזקתם.

Deed

הדה הוא הכלי שמעביר באופן חוקי את הבעלות של המוכר לקונה.בעסקאות מסחריות, הסוגים הנפוצים ביותר הם:

(ב) ,0) , נדראני דהד: "המוכר מבטיח את הכותרת חינם מכל הפגמים, אפילו אלה שעולים לפני שהם בבעלותם של הנכס.
(FLT:0) , Warranty Deed:FLT:1 המוכר רק מצדיק פגמים שהתרחשו בתקופת הבעלות שלהם.
(ב) ,0) קרא: "העברה 1" (FLT:1) מה שמעניין את המוכר, ללא כל צוים.

יש לבצע את המעשה כראוי, לא מוכר, ולהירשם עם משרדו של הרשם המחוזי לבעלות מושלמת.הקלטה מספקת גם הודעה פומבית על ההעברה, אשר מגנה מפני תביעות עוקבות.

סגירת הצהרה

ההצהרה הסגירה, המוכנה לעתים קרובות על ידי סוכן או חברת הכותרת, מפרסמת את כל החיובים הכספיים והאשראיים.

(ב) ,0) מחיר וסכום הפקדה 1
(ב) נספח:0) , נספח: 1 (ה) נספח מס רכוש, פרמיות ביטוח, שכר דירה בין הקונה למוכר על בסיס תאריך הסגירה.
(ב) ויקרא י"א: ויקרא י"ד: ויקרא י"א: ויקרא י"ד:
(ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
(ב) ,0) תואמים חלק שלישי: ⁇ 1 (סעיפים 1), דמי ניהול נכסים, פיקדונות ביטחוניים להשכרה.

מחלוקות על ההצהרה הסגירה הן מקור משותף לסכסוכים לאחר הסגירה.שני הצדדים צריכים לבחון את קו ההצהרה על ידי קו עם רואי חשבון או עורכי דין לפני החתימה.

מסמכי הלוואה

מימון כמעט תמיד מעורב ברכישות מסחריות.המסמכים המרכזיים כוללים:

(ב) ויקרא י"ד: "ה' אלקים" (ב) "הנחה" (בראשית כ"ד)
(ב) ,0) ,ד"ר (ב) "התרחשות" (ב) "התחילה" (ב"ב)" (שם כ"ד).
(ב) ,0) הסכם לולאאן: תנאים מפורטים, כולל בריתות, הוראות ברירת מחדל ודרישות דיווח פיננסי.
(ב) ⁇ :0) ⁇ : 1 (ב) אחריות אישית של המנהל אם הישות הלוהיתה היא כלי רכב מיוחד (SPV).
(ב) ,0) ,כ"ל, ויקרא: "הבא" (בראשית כ"ד) ו"ה', כ"כ, כ"כ, כ"כ"ל).

הלוואות מסחריות לעתים קרובות יש עונשים על תשלום מורכבים, סעיפים תחזוקה מניב, דרישות ניכוי.סקירה משפטית של מסמכי ההלוואה היא קריטית כדי למנוע תנאים בלתי סבירים שיכולים לפטור את זרימת הכסף של הנכס.

משפטי בשל דיגנציה וניהול סיכונים

בשל דיסלקציה היא ההזדמנות של הקונה לחשוף פגמים משפטיים, פיזיים או פיננסיים לפני ביצוע רכישה.החוק מספק הגנה מוגבלת לאחר סגירת, כך חקירה מקדימה יסודית היא ההגנה הטובה ביותר של הקונה.

חיפוש וביטוח

כפי שנדון, חיפוש כותרת הוא נקודת המוצא.עם זאת, מסחר בשל הסתמכות לעתים קרובות הולך עמוק יותר. הקונים צריכים להזמין FLT:0preliminary title Report ראשית בתקופת החוזה ולשאול את חברת הכותרת לעדכן אותו רק לפני סגירתו.כל שקרים חדשים או שפעילים חדשים שיש לפתור או לשחרר.אם לא ניתן לספק שקר חוקי, הקונה רשאי לבטל את הביקוש או לבטל את המחיר הנכון.

ביטוח כותרת אינו תחליף לכותרת נקייה – הוא רשת בטיחותית של קונים צריך לשקול מדיניות "סיקור קבוע" שמגן על פריטים שלא יופיעו בחיפוש סטנדרטי, כגון שקרים של מכונאי לא מוקלט או זכויות של בעלי מניות שליליות.לדוגמה, דייר שהיה ברשותו במשך שנים ללא שכרה רשאי לטעון זכויות לפי החוק המקומי.

תקנות ZURING ו-Land Use

חוקי זונינג מכתיבים כיצד ניתן להשתמש בנכס – סלולר, משרדים, תעשייתיים, רב-משפחתיים וכו' לפני הסגירה, הקונה חייב לוודא כי השימוש ב-FLT:0-הווה, שימוש ב- 1 ו-FLT:2intended useBuildFLT 3: 3 מותר.

(ב) שימושים לא-קונפורים: 1) הנכס היה ממוקם במקור לשימוש אחד, אך שימש לשימוש אחר במשך זמן רב.
דרישות:0.4.4.1 נכסים מסחריים חייבים לספק מקומות חניה מינימליים.אם הקונה רוצה לשנות את התערובת העשרונית, החניה עשויה להיות לא מספקת.
(ב) ההגבלות על המגבלות: כפל 1:0) עיריות רבות מגבילות את גודל, גובה, תאורה של סימנים.זה יכול להשפיע על הנראות של דייר קמעונאי.
(ב) ניתן לסכל את תוכניות ההתרחבות והמגבלות: ההרחבה של ה-FLT:1 (ב) באמצעות דרישות ריצוף.

הקונים צריכים גם לבדוק כל שינוי תכנון או עדכוני תוכנית מקיפים שיכולים לשנות את השימושים האפשריים של הנכס. מכתב ממחלקת תכנון העיר המאשר ציות ייעוד הוא דרישה מטושטשת במהלך דיאלגיות.

הערכה סביבתית

אחריות סביבתית לפי חוקים כמו תגובה סביבתית מקיפה, פיצוי וחוק אחריות (CERCLA) יכול להפוך את הקונה האחראי לניקוי זיהום הם לא גרמו.כדי להימנע מזה, קונים מסחריים כמעט תמיד עמלו AFLT:0Phase I אתר הערכת הסביבה (ESA)FLT:1 השלב I ESA כולל:

ביקורת היסטורית (תמונות אוויריות, מפות ביטוח אש, ספריות עיר)
בדיקה באתר עבור סימנים של זיהום (קרקע מצופה, תופים, מיכלי אחסון תת קרקעיים)
ראיונות עם בעלי חיים נוכחיים ועבריים
חיפוש מסד נתונים של רשומות רגולטוריות

אם השלב הראשון אני מזהה מצב סביבתי מוכר (REC), הקונה עשוי לדרוש קיצוץ מחירים:0 (Phase II ESAFLT:1 הכולל אדמה וקרקע מי דגימה.בהתאם לחומרה, הקונה רשאי לנהל משא ומתן על ירידה במחיר, דורש ניתוק המוכר לפני סגירה, או ללכת משם.

תגית: Tenant Estoppel Review

עבור נכסים המייצרים הכנסות, החכירות הן הנכס היקר ביותר.הצוות המשפטי של הקונה חייב לבדוק כל שכירות כדי להבטיח:

כמויות השכרה, הסלמה ותארי תפוגה מתאימים לגלגלי השכירות
הפקדות אבטחה מתקיימות כראוי
חובות שיפור Tenant ממומנות באופן מלא
אין שינויים לא רצויים או מחדלים
החכירה אינה כוללת זכויות או אפשרויות לעצירה / טיהור

קונים בדרך כלל דורשים (FLT:0) אישורי עצירה (FLT) 1 מכל דייר גדול.אלה הם הצהרות נשבעים מסוחרים המאשרים את תנאי החכירה, תשלומים להשכרה, וכי אין ברירת מחדל קיימת.

תנאי רכוש והערכה גופנית

בעוד בעיקר טכני, פיקוח בנייה יש השלכות משפטיות. Defects גילה לאחר סגירתו של הקונה, אלא אם המוכר הסתיר אותם בכוונה. AFLT:0property Status Assessment (PCA)igsFLT:1 על ידי מהנדס מוסמך יכול לחשוף בעיות מבניות, דליפות גג, גיל HVAC, ובעיות ADA ADA עשויים לכלול הערכות עבור תחזוקה deferred, אשר ניתן להשתמש במשא ומתן.

שיקולים משפטיים במהלך תהליך הסגירה

תהליך הסגירה עצמו הוא סדרה של צעדים משפטיים שצריכים להתרחש ברצף הנכון.הבנת מכניקה זו מפחיתה את הסיכון לעיכובים של הרגע האחרון.

תפקיד ה-Escalrow in Commercial Closes

Escrow הוא סידור צד שלישי נייטרלי שבו הקונה להפקיד כספים והמוכר הפיקד את המסמכים המזויפים ואחרים. סוכן ה-escrow מחזיק הכל עד שכל התנאים של החוזה מרוצים.בעסקאות מסחריות, הוראות escrow הם לעתים קרובות מפורטים וכוללים:

(ב) יש לאשר את ההלוואה של הקונה, והמלווה חייב להנפיק מכתב התחייבות.
(ב) אספקת אישור:0 (תיקון: 1) המוכר חייב לספק את כל ההסכמים התפעוליים, דוחות כספיים, השכרת רולס, החזרי מס וחוזים שירות.
(ב) ,0) ו-SNDA Completion:BuildFLT: 1 Subordination, Non-Disturbance ו- Attornment Agreements (SNDAs) להגן על הדיירים אם הנכס נסגר.

אם מצב כלשהו אינו מתקיים על ידי תאריך הסיום, או שלצד יש את הזכות לסיים או לדרוש ביצועים ספציפיים. יועץ משפטי צריך לעקוב אחר כל ההתאמות מקרוב.

ביקורת וסימן של מסמכים

ביום הסגירה, הצדדים ועורכי הדין שלהם משתתפים במושב חתימה (לעתים קרובות מתבצע באמצעות נוטריון אלקטרוני בפרקטיקה המודרנית) כל מסמך חייב להיות נבדק על דיוק, במיוחד את השגיאות המוטעות ואת מסמכי ההלוואה.

שמות ממאים או שמות של עסקים לא נכונים
מספר בלתי נכון או תיאור משפטי
אישור חתימה הכרחית (למשל, קצין תאגידי, guarantor)
ריבית מופרזת או סכומי תשלום על פתק ההסתברותי

לאחר שחתומה ונמסרה, המסמכים נשלחים ל-CDC להקלטה.ההקלטה קובעת עדיפות ל-Krens ומעניקה את הודעת הבעלות העולמית.

מימון ופיצול

המלווה של הקונה מטיל את כספי ההלוואה כדי להזיל, והקונן חוט את ההון שנותר. Escrow ואז מפיץ כספים:

(ב) ,0) ה-FLT:1 (האינטרנט ממשיך לאחר תשלום הלוואות ועלויות קיימות)
(ב) ,0) ,[[1924]]]], [[1924]]]], [[1924]]

באופן סימבולי, המסמכים המוזנחים ואחרים רשומים.העסקה נחשבת שלמה כאשר ההקלטה אושרה וכל הכספים עזבו את ה-escrow.

אחריות משפטית

לאחר הסגירה, נותרו כמה התחייבויות משפטיות.התעלמות מהן עלולה להוביל לאובדן זכויות או התחייבויות בלתי צפויות.

הקלטה וכותרת אישור

הקונה צריך לאשר כי הדה כבר נרשם כראוי וכי החברה הכותרת נושא את מדיניות הכותרת הסופית.התועדה רשם צריך להיות נשמר עם רשומות הקבועות של הנכס.אם הקונה משתמש בישות (LLC, תאגיד, שותפות), חכם לרשום את המסמכים הארגוניים של הישות בחלק מתחומי שיפוט כדי להקים שרשרת של כותרת.

חידוש של ליות ו- Tenant Management

על ידי הפעלת החוק, הקונה הופך לבעל הבית החדש על סגירת כל הפקדות הביטחוניות חייב להיות מועבר או מוחזק בהתאם לחוק המדינה.הצוות המשפטי של הקונה צריך לשלוח מכתבי הכרה לסוחרים, להודיע להם על השינוי בעלות ולספק הוראות תשלום.אם המוכר שמר על כלפקדות אבטחה, הקונה חייב לקבל את הכספים האלה.

תשלום מס וביטוח

הקונה צריך לרשום מיד את הנכס עם המשרד של המחוז הערכה עבור חשבונות מס רכוש. כמה תחומי שיפוט דורשים שינוי של הצהרת בעלות להיות מוגש בתוך זמן מסוים.בנוסף, הקונה חייב לקבל ביטוח נכסים העומד בדרישות המלווה; המדיניות צריכה להיות בשם של ישות הבעלים ולהראות המלווה כתשלום.

ניהול חברות וביטוח

נכסים מסחריים רבים מתקיימים על ידי גופים חד-תכליתיים שחייב להגיש דוחות שנתיים, לשלם מסים על זיכיון, ולשמור על סוכן רשום.כישלון לעשות זאת יכול לגרום לפירוק מינהלי, אשר מסבך את ההחזרה או המכירות בעתיד, יתר על כן, הנכס עשוי להיות כפוף לרישיונות עסקיים מקומיים, תקנות תשלום שכר דירה או דרישות דיווח עבור אישורים סביבתיים.

מסקנה

סגירת נדל"ן מסחרי היא תהליך משפטי גבוה הדורש תשומת לב קפדנית למסמכים, בשל דיאליגנטיות, וציות. מהסכם הרכישה וביטוח לתואר לקביעת חוות דעת ועצימות דיירים, כל צעד נושא השלכות משפטיות שיכולות להשפיע על הערך של הנכס ועל אחריותו של הקונה. אנגינג מנוסה עורכי דין נדל"ן מסחריים יקרים, סוכנים, יועצים סביבתיים ויועצים סביבתיים אינם אופציונליים - הכרחיים על ידי גורמים משפטיים, ובטחון משפטי, אשר אינם יכולים להמשיך להציג את האחריות של קונים אלה.

לקריאה נוספת על חוקי הנדל"ן המסחריים ושיטות העבודה הטובות ביותר, בקר במחלקת הנדל"ן של איגוד בר האמריקאי, אמון ו- Estate LawveFLT:1 או לחקור משאבים מה-FLT:2CCIM InstituteveFLT 3, המציעה חומרים חינוכיים על ניתוח השקעות מסחרי ושיקולים משפטיים.