עתידו של חוק זונינג: מגמות לקראת צמיחה חכמה וקיימות

הקדמה: מדוע חוק זונינג מעורב

[חוקי] זונינג עיצבו ערים אמריקאיות במשך יותר ממאה שנים, הפרדת השימושים בקרקע כדי להגן על בריאות הציבור ועל ערכי הרכוש.אבל כאוכלוסיות מטרופוליניות שולכות ולחצים אקלים, מסגרות קשיחות אלה אינן מספקות עבור המאה ה-21.קונצנזוס גדל בקרב מתכננים עירוניים, תומכי צפיפות סביבתית ומנהיגי העירייה לקראת שינוי יסודי: מיזם חייב לאמץ את הצמיחה החכמה של ה- 3.

הקרן: צמיחה חכמה וקיימות של הגנה

מה זה Smart growth?

צמיחה חכמה היא מסגרת תכנון עירונית מקיפה המדגישה את השימושים הקומפקטיים, המעבר וההתפתחות ההולכים והולכת.עשר עקרונות הליבה שלה, המובעת על ידי הסוכנות להגנת הסביבה (EPA) ורשת הצמיחה החכמה, כולל שילוב של שימושים בקרקע, יצירת מגוון של הזדמנויות דיור, טיפוח קהילות ייחודיות, ושימור חלל פתוח.בניגוד לפיתוח נצ'ריפות קונבנציונלי, צמיחה חכמה שמטרתה להתרכז בצמיחה בשכונות הקיימות, להפחית את הרכב, ולצמצם את עלויות הגמישות נמוכה יותר, ולצמצם את הגישה הפחתת צריכתית, באופן ישיר.

קיימות ב Zoning: יותר מאשר בנייה ירוקה

(ב) בעוד שקודי בנייה ירוקים (למשל, הסמכה בתשלום) מתייחסים ליעילות הבנייה, ייעוד בר קיימא הולך רחוק יותר על ידי עיצוב טביעת הרגל האקולוגית ארוכת הטווח של הסביבה הבנויה, הוא משלב את FLT:0climate resilience Resilience (למשל, הגבלות על יציבות, אזורי חיץ), FLT2renewable Energy Reilituresity: 3Fmeable Growth (למשל, 4Gateicial Relimate Infrastructure).

מגמות מפתח מעצבות מחדש את חוק זונינג

המגמות הבאות מייצגות את השינויים המשמעותיים ביותר בתקנון העירוני ברחבי ארצות הברית.כל מגמה נתמכות על ידי דוגמאות מדיניות, חידושים משפטיים ותוצאות בלתי ניתנות למדידה.

קודים גמישים וקודים המבוססים על טפסים

המונחים: Euclidean Rigidity

מסורתי "Euclidean" ארגן שימושים באזורים נפרדים (residential, מסחרי, תעשייתי), לעתים קרובות יוצר נופים נפרדים, תלויים רכב.בתגובה, ערים רבות מאמצות:0form-קודים מבוססי קודים מקיפים את ניו יורק 1 אשר מסדיר צורת בנייה, גודל ומיקום במקום שימוש בקטגוריות.

יחידות של גישה (ADUs) כ- מדיניות עדיפות

יחידות מגורים נגישות - לעתים קרובות נקראות "סבתות שטוחות" או קוטג 'ים בחצר האחורית - הן דוגמה ראשונית של ייעוד גמיש של מדינות כמו קליפורניה, אורגון ווושינגטון עברו חוקים מחוסנים המגבילים את המגבלות המקומיות על ADUs. California's ADU חקיקה (SB 9 ו-AB 68) מאפשר כעת שתי יחידות על רוב המשפחה הבודדה הרבה ומטמים היתרים.מגמה זו לא רק מגבירה את היצע הדיור אלא גם מאפשרת דחיסות עדינות והזדקנות ללא שינוי.

Live-Work andמעורבות-Use Districts

ערים רבות מדגימות מסדרונות מסחריים לאזורים הקשורים לשימוש מעורב המאפשרים יחידות מגורים, משרדים קטנים ואולפנים של פורטלנד "אזורים Mixed-Use" (EX, CX, RX) לאפשר לשימושים למגורים באזורים מסחריים, תוך הדורשים שימושים קרקעיים פעיל לאורך רחובות מוכווני הולכי רגל.זה תומך ביזמות מקומית ולהפחית את הגמישות הנאות באזורים מסחריים - שיעור להסתגל לנדרש של משרדים גמישים.

2.הבנייה הירוקה Incentives in Zoning

בונוסים חד-משמעיים ו-Expedited Permitting

כדי לעודד מפתחים להתעלות על הסטנדרטים הסביבתיים הבסיסיים, חוקים ייעודיים מציעים יותר ויותר (FLT:0density בונוסים FLT:1 (שטח קומה או יחידות נוספות) בתמורה להסמכה בתשלום, ביצועים של אנרגיה נטו אפס, או הכללה של דיור סביר.תוכנית "FAR בונוס לחיות" של בוסטון מאפשרת למפתחים להתעלות על פני שטח הרצפה-area יחס עד 20% אם יש להשיג מינימום של זהב זמין וכוללת תוכנית בנייה מתחדשת של תוכניות.

דרישות חניה מופחתות

מנדט חניה מינימלי הם בין התמריצים המנוגדים ביותר עבור תלות במכוניות וכיסוי משטח בלתי סביר.ערים כמו מיניאפוליס (2018), אוסטין (2021), וסן חוזה (2022) ביטלו את מינימום החניה ברחבי העיר, ומאפשרים למפתחים לספק רק כמה חנייה כמו דרישות השוק.חלק מהקודים המרוויחים כיום דורשים FLT:0unbund החניכה 1 (חנייה בנפרד) או חללי חניה בחינם, או חניה לדירות חניה, או חניה למכוניות חניה.

גגות ירוקים ומשטחים עצומים

זונינג מפריז בערים כמו שיקגו, טורונטו, ניו יורק מנדט גגות ירוקות על מבנים בקנה מידה גדול חדש כדי להפחית את שטף המים של סופה ולהקטין את אפקט הקרקע של חום עירוני. בדומה, תיקון zoning בפילדלפיה ודטרויט דורש מגרשי חניה חדשים כדי לשלב מחסנים חד-משמעיים או גינות גשם. אלה מתאימים לתכניות ניהול מים עירוניים ולעתים קרובות לשאת תמריצים כמו הפחתה או אישור עיבוד עדיפות.

3. Transit-Oriented Development (TOD) Zoning

אזורי overlay ו- TOD

פיתוח מונחה המעבר (TOD) zoning יוצר מחוזות מיוחדים סביב תחנות רכבת, אוטובוסים המעבר המהיר (BRT) מסדרונות ומסופי מעבורות. אלה מעלים בדרך כלל לאפשר צפיפות גבוהה יותר, חניה מופחתת, ותערובת של שימוש בתוך רבע קילומטר עד חצי קילומטר רדיוס של תחנות רכבת.ארלינגטון מחוז, "Roslin-Ballston Corridor" הוא דוגמה: to ccing to high-Rading to a high-ending to a high-ending to a high-ending אזורים מטרו-ending.

לוס אנג'לס טראנס עדיפות

במסגרת אסטרטגיית הקהילות הקיימות של המדינה (SB 375), לוס אנג'לס הגדירה את אזורי עדיפות טרנזינס (TPAs) שבו פרויקטים זכאים פטורים מביקורת סביבתית תחת CEQA (California Quality Act) זרם זה הזרז את בניית אלפי יחידות דיור ליד תחנת האיחוד, הרחבת קו ה-Purative Line, ואת ה-Extation Changes.

דאגות לטווח ארוך

בעוד ש-ToD zoning יכול להגביר את ההפטרות ולהקטין את פליטות, זה גם מסכן את הצבתם של תושבים בעלי הכנסה נמוכה.לכתובת זו, כמה ערים מתאמת עם FLT:0אנטי-אי-השוויון מדיניות של פיזור 1:, כגון דרישות אכיפה הכללה, פיקוח שכירות או אמון קרקעי.

4. מעורבים-Use Zoning and Walkable Communities

הגייה Main Street Revitalization דרך Zoning

פסים מסחריים פרבריים רבים מגורשים מקמעונאים לחלוטין לשימוש מעורב כדי לעודד סביבות "עבודה-משחק" (Tcoma), "אזור החדשנות" של וושינגטון מאפשר מגורים מעל רצפת הקרקע במחוזות הקמעונאיים לשעבר, בשילוב עם בונוסים בצפיפות במרכז העיר.התוצאה הייתה עלייה דרמטית באוכלוסיית המגורים, תמיכה בעסקים מקומיים וצמצום הנסיעות העירוניות כמו מחוזות דיור מונטגומריאומטיים, המאפשרים למרכזיסקורד"ל-מרכזי מסחר רחב יותר.

קודים מבוססים ו-15 ערים

המושג "עיר 15 דקות" - שבו תושבים יכולים לגשת לצרכים היומיומיים ביותר במרחק של 15 דקות הליכה או אופניים - משכנעים כי מאפשר חנויות מכולת, מרפאות, פארקים ובתי ספר באזורים מגורים בעיקר בפריז, צרפת, חלוצי גישה זו, אבל ערים אמריקאיות מתאימות אותו באמצעות קודים המבוססים על הולכי רגל, דרישות מופחתות, ומרחב קהילתי של קרקעית מוחלשים לשימוש באופן מפורש "מרכז מחסנים" (Nashreshvadance) של צפון-מרפא" (com) מ-מגביל באופן ישיר (Olis) לשימוש באופן מפורש על פני שטח מסחרי (R).

מסחר אלקטרוני אחרון - Zoning

ייעוד מעורב גם מתאים לעליית המסחר האלקטרוני.ערים יוצרות אזורי חדש עבור מרכזי ייצור מיקרו-מספקים (FLT) 1 ו-FLT:2vehicularloading InfrastructureFLT 3:0 בשכונות מגורים כדי למנוע מסלולי משלוח ארוכים.

אתגרים ליישום צמיחה חכמה

התנגדות קהילתית ו- NIMBYISM

על מנת לאפשר צפיפות גבוהה יותר או שימושים מעורבים לעתים קרובות נתקל התנגדות עזה של תושבים הקיימים אשר חוששים מתנועה, מחסור בחניה או שינויים באופי השכונה. בערים כמו מיניאפוליס ופורטלנד, מאמצים לחסל קרבות משפטיים ויוזמות קיימות.יישום מוצלח דורש מעורבות קהילתית חזקה: סדנאות, עיצוב שולים, ופרויקטי טייס שמדגימים יתרונות מוחשיים.

המדינה עדיפות ואוטונומיה מקומית

ממשלות המדינה מגזמות יותר ויותר את העשייה המקומית לקידום צמיחה חכמה וזמינות דיור.SB 9 (2021) מאפשר עד ארבע יחידות על רוב המשפחה הבודדים, מעל לתקנות משפחתיות מקומיות.HB (2001) אסרו על עבודת משפחה אחת בערים עם למעלה מ-25,000 איש, בעוד שחוקים ראשוניים אלה יכולים להאיץ, הם גם דלקים מתחים מקומיים-מדינתיים ויכולים להוביל לתיאוםיכים מורכבים של עורכי דין מורכבים.

מימון ותשתיות

צמיחה חכמה דורשת לעתים קרובות השקעה מקדימה במעבר, שירותים ומרחבים ציבוריים.זהב שינויים לבד לא יכול לממן את התשתית הנדרשת עבור נחיתות גבוהות יותר. ערים מוצלחות מתחברות עם FLT:0 ערכי לכידת ערך מנגנונים לכידת FLT:1 כגון עמלות השפעה, מימון מס מימון מימון מימון (TIF), או תשלומים בונוסים פיתוח בסיאטל על פני קרנות חדשות של קרנות תחבורה ודרכים נוספות.

הזדמנויות לקהילות שוויוניות וגמישות

צדק סביבתי ורפורמות זונינג

היסטורית, השקעת שכנוע מרוכזת וסיכון בשכונות בעלות הכנסה נמוכה ומיעוט. השקעת צמיחה חכמה יכולה להפוך את זה על ידי FLT:0prohibiting שימושים חדשים ליד אתרים רגישים הון עצמים 1 ודרשה פארק או בוצ'רים ירוקים באזורים אחרים של Eburdened בריאות.

עמידות אקלים זוונינג

ככל שרמות הים עולות ואירועי מזג אוויר קיצוניים מעצימים, על השקעת מיזם לכלול את ה-FLT:0climate AdapttureFLT:1 .ערים כמו מיאמי ביץ', פלורידה, לדרוש התפתחויות חדשות כדי להעלות מבנים ולהשתמש בחומרים עמידים בשיטפונות.במחוזות פרואקטיביים של Fire-proceraceraceracerace, קליפורניה שלAB (2021) מחייבות לשקול העדכונים לשקול ניהול צמחייה ומרחב fensible של קולורדו.

אינטגרציה שיכון

השקעת צמיחה חכמה יכולה להיות כלי רב עוצמה עבור דיור סביר בשילוב עם מדיניות הכללה. ערים רבות דורשות כיום אחוז יחידות בתחומים של התחדשות להיות סביר עבור משקי בית בעלי הכנסה נמוכה או בינונית. "מחוזות התחלואה הנאות" של סן פרנסיסקו דורשות כעת בונוסים עניבה למכוניות סבירות, בעוד צמצום ההגבלות על חניה וגובה מסוימים.

מדיניות ומעורבות קהילתית: הדרך קדימה

ביקורת: Zoning Audits

לפני שפיקודים נוספים של ייעוד, רשויות העירייה צריכות לפעול:0 (סעיפים של תקנות קיימות) כדי לזהות מחסומים לצמיחה חכמה.כלי כגון "הבדיקה של זינינג" שפותחה על ידי איגוד התכנון האמריקאי מאפשרים לקהילות להעריך אם הקודים שלהם מאפשרים ADUs, שימושים מעורבים, מופחתים, צפיפות ידידותית להסעה.

כלים משותפים זוונינג ודיגיטליים

טכנולוגיה מאפשרת מעורבות קהילתית רחבה יותר ב- zoningרפורמות.פלטפורמות מיפוי אינטראקטיביות (למשל, MindMixer או MetroQuest) לאפשר לתושבים לדמיין שינויים פוטנציאליים ולספק משוב.התהליך של תהליך ה-codeNEXT של אוסטין (2018-2021) השתמש בשילוב של פגישות פנים אל פנים פנים פנים, סקרים מקוונים, וסימולטור ייעוד לאיסוף קלט מ-20,000 תושבים, בעוד קוד ה-Reducicialdustendationalments על פני גישה של נתונים, אשר נבנה על בסיס נתונים.

Catalysts ברמה המדינה

חוקי המדינה הקובעים יעדי ייצור דיור או המקשרים מטרות לשימוש קרקעיים יכולים להאיץ את הפעולה העירונית. "ההר לוריטרין" (חלוק דיור קבוע) וחקיקה "רחובות משולבות" של קונטיקט (הפחתת ייעוד לבטיחות הולכי רגל) של ניו ג'רזי הם דוגמאות.אחרונה יותר, SB 3201 (2022) דורשות את כל הרפורמות לאמץ המאפשרות לפחות יחידות מגורים אלה, כדי להבטיח מטרות אזוריות.

דוגמאות אמיתיות לעולם של Transformative Zoning

• (FLT:0)Portland, אורגון - 2035 תוכנית מקיפה:03FLT) 1 זנחה משפחה אחת ונהיגה עיר, המאפשרת משולשים וארבעה מסובכים על רוב אזורי המגורים.התוכנית גם הביאה לשימור עץ-קניפי והוספת מחוזות להצטרפות השמש.
• (FLT:0)Cambridge, מסצ'וסטס - פקודת Net Zero Zoning:BuildFLT 1:1 דורש את כל המבנים החדשים ומשופצים באופן משמעותי להיות פחמן אפס נטו עד 2035.נוסים זונינג מוענקים כולל גגות ירוקים ואנרגיה מתחדשת באתר.
• (FLT:0)enver, קולורדו - Blueprint Denver (2023): A Townwide zoning Overhaul כי reclassified 60% של אדמת העיר כדי לאפשר דיור בינוני (דופלקסים, משולשים, ועיירות) ליד מסדרונות BRT מתוכננים מקסימום חנייה מוחלפים בכל אזורי המעבר, חדש אקלים "ערערערות" על פני סערות חדשות על פני מים חדשים.

מחקרים אלה מראים כי הרפורמה מקיפה של עשייה, בעוד מאתגר מבחינה פוליטית, מייצרת הטבות למדידה בייצור דיור, ירידה בפליטת פליטות ואיכות החיים.

מסקנה: עתיד יותר הסתגלותי, זואי בר קיימא

המסלול של חוק ייעוד ייעודי הוא ללא ספק מעבר מהפרדה נוקשה, מבוססת שימוש למסגרות גמישות, קיימות מונחות על ידי אימוץ קודים המבוססים על קיימות, בונוסים צפיפות עבור בנייה ירוקה, עיכובים מוכוונים, ושימוש מעורב כברירת מחדלים, רשויות עירוניות יכולות ליצור סביבות כי הם דחוסים יותר, פחות עצמאיות, פחות, ועוד פיגור של זעזועים אקלים, זה דורש שינוי מדיניות סביבתית אמיתית, אך היא יעילה יותר, בדיקות סביבתיות, אך היא יעילה יותר, בדיקות אסטרטגיות, אך היא יעילה יותר, אך היא יעילה יותר, כי היא יעילה יותר, בדיקות סביבתיות, כלומר, בדיקות אסטרטגיות, לא יעילה יותר, בדיקות אסטרטגיות, כי היא יעילה יותר, כי היא יעילה יותר, כי היא יעילה יותר, כלומר, כלומר, בדיקות סביבתיות, בדיקות אסטרטגיות יעילות, לא יעילה יותר, כיבוד יעיל יותר, אסטרטגיות אסטרטגיות אסטרטגיות אסטרטגיות אסטרטגיות אסטרטגיות אסטרטגיות יעילות, אך יעיל יותר, אך יעילה יותר, אך ורק בעתיד, אך ורקמות, כיבית, לא יעילה יותר, כיבית, כיבית, לא יעילה יותר, אסטרטגיות סביבתיות, אך ורק ניהולית, לא יעילה יותר, כיבית, לא יעילה יותר, כיבית, לא יעילה יותר, כיבית, כיבית יעילה יותר, כיבית,