תקנות זונינג הן כלי יסוד של תכנון לשימוש קרקעי מקומי, נותן לרשויות את הסמכות לעצב את האופי הפיזי והכלכלי של הקהילות שלהם. תקנות אלה לקבוע מה ניתן לבנות היכן, באיזו צפיפות, ובאיזה מטרה.בין היישומים המשתנים ביותר שלהם הוא ניהול הקרקע החקלאית - משאב סופי העומד בפני לחץ מתמיד מהתפשטות עירונית, פיתוח תעשייתי, ומשמרות שוק כאשר הם פועלים, באופן שיטתי, משמרות חקלאיות, יכולות לספק את הגבולות החקלאיים, אך ורקד, שמירה על הקרקע, על פני השטח החקלאיים, על פני השטח החקלאיים, על פני השטח החקלאיים, על פני השטח החקלאיים, ועל הכלכלה, על פני השטח החקלאיים, ועל הכלכלה, ועל מנת לשמר את השינויים החקלאיים, על פני השטח החקלאיים, על פני השטח החקלאיים, ועל מנת לשמר את השינויים החקלאיים, ועל מנת לשמר את הכלכלה.

הבנת תקנות זואיות וארץ חקלאית

זואינג החל בתחילת המאה העשרים כתגובה לצמיחה עירונית כאוטית.המקרה של בית המשפט העליון של 1926:0 וילינג של אוקליד V. Ambler Realty Co. EvolutionFLT:1 אישר את חוקתיות של zoning, המאפשר לממשלות מקומיות להפריד בין שימושים לא תואמים. Acer zon חקלאיים הופיעו כקטגוריה נפרדת באמצע המאה, במיוחד כמו למשל, כמו למשל, אזורי גידול חקלאי, בדרך כלל, וגידולים, אזורי מגורים, ומסחריים, בדרך כלל, החל גידול חקלאי.

סוגי זואזינג חקלאי

לא כל ייעוד חקלאי נוצר שווה.שטחי חקלאות בלעדיים מאפשרים רק חקלאות ושימושים לא חקלאיים מוגבלים מאוד. אזורים חקלאיים לא-בודדים מאפשרים התפתחות מגורים או מסחרית, אך עם נחיתות מופחתות - למשל, מגורים אחת ל-40 דונם.חלק מהרשויות העירוניות משתמשות בקובעת היקף של מחסנים של חקלאים, אשר יכולים להתאים באופן ישיר את זכויות הפיתוח להיקף, עידוד של גישות גדולות יותר, כולל ביצועים, אשר מאפשרות לתקני ריח ופעולות אלה, לתקני בטיחות, ולשיטות אוויריות, למזג אוויריות, למזג אוויריות, ולשיטות אוויריות, ולשיטות אוויריות, ולשיטות אוויריות, באופן ישיר, למזג אוויריות, למזגן של קבוצות של חקלאים, באופן ישיר, כדי להתאים את רמת בטיחותיות, לרעש חקלאיות, לשיטות חקלאיות, באופן ישיר, לשיטות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של שימוש ישיר, לשיטות חקלאיות, לשיטות חקלאיות, באופן ישיר, באופן ישיר, בין קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות של קבוצות חקלאיות, לבין קבוצות של קבוצות חקלאיות, לבין קבוצות

ממשלות מקומיות שואבות סמכות מחוק המאפשר חוקות, לעתים קרובות מושרש בחוק המדינה הסטנדרטית זונינג אנבת משנת 1922.בעוד תוכניות מקיף להנחות מדיניות ארוכת טווח, קביעת תקנות ליישם את החזון הזה באמצעות מפות מחייבות וטקסט. עבור קרקע חקלאית, זה אומר תכנון אזורים שבהם החקלאות מקבלת הגנה משפטית נגד סיפוח ספציפי.עם זאת, zoning אינו קבוע; ניתן לתקן באמצעות מפות מחייבות או טקסט, אשר לעתים קרובות לנווט את המערכת המשפטית - החלטיות, אשר מאפשר הגנה מפני תיקון, אשר לעתים קרובות.

השפעות של Zoning על הקרקע החקלאית

זואינינג מעצבת קרקע חקלאית בכמה דרכים קריטיות, שאינן יכולות או איסור פשוט.

שימור גודל Parcel וחוות החקלאות

אחת ההשפעות הישירות ביותר של zoning היא למנוע את תת-המחלקה של קרקע חקלאית למגוון מגורים קטן. דרישות בעלות גודל מינימלי באזורים חקלאיים - בעיקר 20, 40, או אפילו 160 דונם - בלוקים מתפתלים של אדמה גדול מספיק עבור מכונות יעילות, סיבוב יבול, ותחריטים.הגנה זו נגד פיצול מסייע לשמור על חקלאות מעשית מבחינה כלכלית, כמו מחסניות קטנות יותר לאבד את ההיקף הדרוש לתמיכה מלאה באזורים כפריים ללא מגבלות, ללא שימוש מינימליות.

הגבלת שימושים לא-חקלאיים

על ידי הגבלת השימושים כמו מפעלים, חנויות גדולות של ארגז, או דיור צפופה, השקעת חקלאות מפחיתה את הלחץ החיצוני שיכול לשבש חקלאות. רעש, זיהום אור, סגירה, תלונות על ריחות ממחישים או סחף חומרי הדברה הם כולם ממזערים כאשר שימושים לא עולים בקנה אחד עם השני.הפרדה זו מסייעת לחקלאים לפעול ללא חיכוך קבוע, ומאפשרת להם להשקיע שיפורים ארוכי טווח כגון שיטות בריאות, נוקשות, מערכות עיבוד או עיבוד.

עידוד פיזור וחדשנות

ארג'ן ריידי יכול לפעמים לעכב חקלאים שרוצים לגוון את המכירות ישירות ל-consumer, משק נשאר, אנגירוניזם, מתקני אנרגיה מתחדשת, עיבוד מבוסס ערך (כמו גבינה או צ'יידר לחיצה) לעתים קרובות דורשים שינויים zoning כדי להיות מותר באזורים חקלאיים. פרוגרסיביים כוללים כעת הוראות שימוש גישה המאפשרות פעילויות אלה, זיהוי כי הכנסות מגוונות יכולות לעזור פתחי מזון, אך ורק כדי לשמור על יעילות גבוהה יותר של בטיחות, אך ורקפת.

השפעה על הקרקע Tenure והצלחה

שימור חקלאי באמצעות ייעוד משפיע גם על מי יכול להחזיק ולחוות את הקרקע.כאשר zoning שומר על ערכי הקרקע נמוך יותר מאשר מגורים או עשייה מסחרית, זה עוזר לשמור על מחירי הרכישה בתוך להגיע לחקלאים. ולהיפך, אם באזורים הסובבים יש פוטנציאל התפתחות גבוה, אפילו קרקע חקלאית נשמרת עשויה לשאת תג מחיר מנופח המבוסס על ציפיות ⁇ , מה שהופך את זה קשה עבור חקלאים חדשים כדי לגשת לאמצעים לבד, אבל לא יכול להיות בטוח השוק, אבל עם מחירים בינוניים של בטיחות (Ped) עם מחירים משוק חקלאיות (מתקני שימור) עם עלויות חקלאיות) חשוף (דפסות) עם עלויות חקלאיות, אך ניתן לחקלאות (Ped פחות ספקולציות).

השפעה על מקרקעין

שמירה על אדמות חקלאיות היא על יותר מאשר עצירת פיתוח – היא כוללת יצירת הגנה מתמשכת הנמשכת בשינויים בבעלות ובמחזורים כלכליים.

שימור וקידום זכויות לפיתוח

(הופנה מהדף שימור מרצון) תוכניות לפיתוח (TDR) מאפשרות לבעלי קרקעות לשלוח אזורים (לעתים קרובות אזורי חקלאות) למכור אשראי לפיתוח למפתחים באזורים המקבלים, שם ניתן לדחיסות גבוהה יותר גישה מבוססת שוק זו לפצות על החקלאים על שימור הקרקע שלהם תוך שינוי הצמיחה לאזורים המיועדים לחקלאות רבים עם רכישת זכויות פיתוח (PDR), באמצעות קרנות מבוססות שוק אלה, באמצעות LT2F).

גידול עירוני ובקרי חקלאות

כמה תחומי שיפוט משתמשים בגבולות צמיחה עירונית (UGBs) ככלי משלים של מערכת UGB של אורגון, שהוקמה על ידי הסנאט ביל 100 ב 1973, מגבילה את ההתפתחות העירונית בגבולות ממופים תוך הגנה על אדמות החווה הסובבות בתוך UGB, שיניים גבוהות יותר יכולות להתאים את הצמיחה; מחוץ לה, אזורי שימוש בלעדיים חקלאיים מגבילים מבנים שאינם מרוחקים.

הערכת קרקע וערכת אתר (LESA)

מדינות רבות משלבות את מערכות LESA להחלטות ייעודיות כדי לדרג חבילות בהתבסס על איכות הקרקע, יכולת החווה, ולחץ הפיתוח.חבילות גבוהות של ESA לקבל הגנה חזקה יותר משיפוץ.גישה מבוססת נתונים זו מסייעת למתכננים לאשר מראש את משאבי השימור ולהגן על החלטות נגד אתגר משפטי.כאשר משולבים בתוכניות מקיפים, LESA נותן zon חקלאית ייעוד של ניתוקציה חד-פענוח, רציונלית כי משפרת לטווח ארוך.

אתגרים ושיקולים

למרות היתרונות שלה, עשייה חקלאית אינה פנאצה ומגיעה עם מדיניות אמיתית ומתחים מעשיים.

מחירי הקרקע וגישה לחקלאים חדשים

גם כאשר השקעת הגבלת פיתוח, מחירי הקרקע יכולים להישאר גבוהים בשל הביקוש העירוני הסמוך, ספקולציות המשקיעים או המחסור בחוות סבירות. Aspire החקלאים - במיוחד אלה ללא קרקע משפחתית - מחלחלים לרכישת חבילות בעלות הרבה יותר מההכנסה החקלאית יכולה לתמוך.יש קהילות מסוימות להתמודד עם זה באמצעות אמון קרקע חקלאית, חכירה-לתוכניות, או תכנון יתר על פני השטח המעודדים פעולות קטנות יותר, מגוונות, ללא גישה זולה, ללא שינוי.

אתגרים משפטיים ותביעות

בעלי קרקעות העומדים בפני הגבלות כבדות עשויים לטעון כי עשייה היא רגולציה הלוקחת תחת התיקון החמישי לחוקה.המשפטים מקיימים בדרך כלל את הסדר אם היא מקדמת מטרה ציבורית לגיטימית ולא שוללת מבעלי כל השימוש הכלכלי.הרסוריד החקלאי, כאשר בהתבסס על תוכנית מקיפה בתוקף וערכי קרקע סבירים, שורדת אתגרים כאלה.

שינויי אקלים ועיסוקים חקלאיים מעורבים

קודים זונינג שנכתבו לפני עשרות שנים לא יכולים להכיל את הצרכים הדוחקים של היום כמו אנרגיה מתחדשת, שימור מים והסתגלות לאקלים. מערךי השמש, טורבינות רוח, פרויקטים של פליטת פחמן, ותחנות כיסוי דורשות עדכונים כדי לאפשר רשימות שימוש.יש מהמקומיים כוללים כעת הוראות חקלאות עמידת אקלים, כגון אפשרות באחסון מים או מטאטאים לאורך הריסות, אשר עלולים להתאים לחקלאים גמישים יותר, או למניעים יותר, או למניעים, כדי למנוע מטרות גמישות יותר, או למניעה, או למניעה של שימורים, או למניעה של חקלאים, או למניעה של בטיחות, כדי למנוע שימוש בבטיחות יותר, או למניעה של בטיחות, או למניעה של חקלאים, כדי להפחתת מטרות גמישים יותר, או למניעה של בטיחות, או למניעה של מרפאות.

התנגדות לאינטרסים של התפתחות

עשייה חקלאית חזקה לעתים קרובות עומדת בפני התנגדות ממפתחים, בעלי קרקעות בתקווה למכור רווח, ואפילו כמה חקלאים שרואים את אדמתם כנכס הפרישה שלהם.לחץ פוליטי יכול להוביל לשיפוץ תכוף, למקם, למקם או לשחלות שהגנת השחתת.

מחקרים ב-Agricultural Zoning

בחינת דוגמאות בעולם האמיתי מגלה כיצד ייעוד משפיע על אדמות חקלאיות בהקשרים אזוריים שונים.

חוק וויליאמסון של קליפורניה

בשנת 1965, חוק השימור של הקרקע של קליפורניה (חוק וויליאמסון) מאפשר לממשלות מקומיות להיכנס חוזים עם בעלי קרקעות ההסכמה לשמור על הקרקע בחקלאות או בחלל פתוח למונח מינימום, קבלת הערכות מס רכוש נמוכות יותר, בעוד שלא השקעתם ב-SS, הוא מתפקד ככלי שימור חזק לעתים קרובות יחד עם תוכניות כלליות חקלאיות.

אזור החקלאות הבלעדי של אורגון (EFU)

השימושים של אורגון מגבילים לחלוטין את התפתחות המגורים באזורים חקלאיים למושב אחד בחווה, עם דרישות גודל וכנסה קפדניות.שימושים שאינם-פרם מוגבלים מאוד.מערכת זו זוכה לשימור רוב שטחי החווה העיקריים של אורגון, במיוחד בעמק ווילמט.

מחוז החקלאות של ניו יורק ומחוזות מקומיים

חוק מחוזי החקלאות של מדינת ניו יורק נותן לבעלי נכסים ברשויות מחוזיות מאושרות מפני תקנות מקומיות מגבילות מדי, כולל עשייה, אם הם עוקבים בדרך כלל מנהגים חקלאיים מקובלים.הההזכות ל-"חממה" מונעת תביעות ניתוקנות ומגבלות על יכולת השיקום המקומי לכפות ריצוף או שעות הפעלה שיפריעו לחקלאות נורמלית.

כיוונים עתידיים עבור זואי חקלאות

ככל שהאתגרים מתפתחים, כך צריך מסגרת רגולטורית השולטת בארץ חקלאית.

אקלים חכם זונינג Provisions

תכנון חקלאי צופה קדימה יכול לעזור לחקלאים להסתגל לאקלים התחממות. Permitting על שיטות לכידת פחמן רחוק (כגון צמח, כיסוי יבול, ללא כל רגל), בריכות שימור מים, ומערכות יבול סובלניות בצורת תומך הן שימור והן עמידות. חלק מהתקנות דורשות כעת תוכניות בריאות כחלק מתכנני חקלאות בקנה מידה גדול או להציע צפיפות עבור חוות לאמץ נהלים רגנרטיביים.

שימוש גמיש ויזמות

חוות מודרניות צריכות גמישות להפעיל עסקים צוענים, שוקי חקלאים, מרכזי מזון ומרכזי חינוך.זהות שמצינות בבירור את אלה כשימושים מותרים או מותניים - עם מגבלות גודל סבירות - חקלאים יכולים ללכוד יותר דולרים מקומיים.

ZOWIN ו-CURATION

החלטות זונינג מסתמכות היסטורית על פוליטיקה מקומית, אך זמינות גוברת של נתונים גיאו-ספליים – סקרי נפט, מעקב אחר הקרקע ותחזיות אקלים – מאפשרת הגדרה עדיפויות אובייקטיבית יותר של תיאום אזורי מעבר לגבולות עירוניים מונע "גזע לתחתית" שבו אחת הערים מארגן מחדש את הקרקע לפיתוח הכנסות בעוד שעיירות שכנות מנסה לשמר אותה.

מסקנה

תקנות זונינג נותרו חזקים, למרות שלא פגומים, כלי להשפעת השימוש הקרקע החקלאי ושימור.כאשר מעוצבים היטב ואכיפתם באופן עקבי, הם שומרים על אדמות חקלאיות ממושכות, תומכים בחקלאות כפרנסה מעשית, ומגנים על השירותים האקולוגיים והכלכליים שמספקים נופים חקלאיים.המערכות היעילות ביותר משלבות בין אזורי חקלאות בלעדיים כמו שימור, רכישת זכויות התפתחות, וצמיחה עירונית.