בעת רכישת או מכירה בית, הבנת עלויות הסגירה היא חיונית.עלויות אלה הן העמלות וההוצאות הקשורות להעברת הבעלות על נכסים.עם זאת, סוגי העלויות שונים באופן משמעותי עבור קונים ומוכרים.הכרת ההבדלים יכולים לעזור לשני הצדדים להתכונן מבחינה כלכלית ולהימנע מהפתעות בסגירה.במדריך מקיף זה, אנו נפרק את כל קטגוריה בפירוט, לבחון אסטרטגיות משא ומתן, וריאציות אזוריות, ואת ההשפעה של מגמות השוק האחרונות.

מה סוגרים עלויות?

עלויות הסגירה הן העמלות בתשלום בסגירה של עסקה נדל"ן.הם מכסים שירותים והוצאות שונים, כולל דמי המלווה, ביטוח כותרת, בדיקות, חיובים ממשלתיים, פריטים בתשלום מראש כגון מס רכוש וביטוח בעלי בתים, וועדת סוכן נדל"ן. עלויות אלה בדרך כלל משולמות על ידי הקונה או המוכר, בהתאם להסכם ולמכס המקומי, והם מופרשים על טופס הסגירה המוכר ומוכרים לפני חתימה.

סכום הסגירה המדויק תלוי במספר גורמים: מחיר הרכישה של הבית, סוג ההלוואה (קונבנציונלי, FHA, VA, USDA), המיקום של הנכס, וכל ויתורים מו"מ בין הקונה למוכר.על פי הלשכה להגנת פיננסית לצרכנים (CFPB), עלויות סגירה יכולות להשתנות משמעותית מעסקאות אחת לאחר.

הבנת עלויות הסגירה מסייעת לשני הצדדים להימנע מהפתעות של הרגע האחרון.הקונים צריכים תקציב עבור ההוצאות בנפרד מתשלום הפחתת תשלום, בעוד המוכרים חייבים לגרום עמלות, להעביר מסים ותיקון אשראי אפשרי.

עלויות סגירת הקונים

הקונים משלמים בדרך כלל טווח של עלויות בעת רכישת דירה. Common קונה עלויות כוללים דמי ההלוואה, דמי הערכת שכר, דמי בדיקה הביתה, חיפוש וביטוח, תשלום מראש מס רכוש וביטוח בעלי בתים, ועלויות הקלטה. עלויות אלה נעות בדרך כלל בין 2% ל-6% של מחיר הרכישה של הבית. a קונה על בית של 400,000 דולר, למשל, יכול לצפות לשלם בין 8,000 $ ל -2 $ במחיר הסגירה.

הלוואות מקור

דמי ההלוואה טעונים על ידי המלווה לעיבוד ההלוואה.תשלום זה מכסה את עלויות המנהל של המלווה, כולל כתב, הכנת מסמך, מימון. דמי מקורציה הם בדרך כלל ביטוי אחוז של סכום ההלוואה, לעתים קרובות בין 0.5% ל-1%. חלק מהמלווים לארוז את התשלום הזה לתוך "תשלום עיבוד" או "תשלום בכתב" על הלוואות צריך להשוות הערכות הלוואה מכמה הלוואות כדי לראות את דמי המקור התחרותיים ביותר.

דמי הערכה

הערכה נדרשת על ידי המלווה לקבוע את שווי השוק ההוגן של הנכס.העלות בדרך כלל נע בין 300 $ ל-700 $, בהתאם לסוג הנכס ואת המיקום. דמי הערכה בדרך כלל משולמים בסגירה, אם כי כמה מלווים עשויים לדרוש תשלום מראש. a נמוך הערכה יכול לפגוע מכירה או צוהר כוח, כך הקונים צריכים להיות מודעים אפשרות זו.

דף הבית > INspection

בעוד בדיקת בית היא אופציונלית עבור הלוואות מסוימות, רוב הקונים בוחרים אחד כדי לחשוף בעיות פוטנציאליות. עלויות בדיקה נע בין 300 $ ל 500 $ עבור בדיקה ביתית סטנדרטי, אבל בדיקות מיוחדות (רדון, עובש, מזיקים, תפירה) להוסיף עמלות נוספות.הרוכש משלם את המפקח ישירות, לעתים קרובות בזמן בדיקה, אבל העלות מופיעה על ההצהרה הסגירה יכול להציל את האלפים בתיקון בלתי צפוי.

חיפוש וביטוח כותרת

דמי חיפוש מכסה את העלות של מחקר רשומות ציבוריות כדי להבטיח למוכר יש בעלות ברורה ואין שקרים מצטיינים או פסקי דין נגד הנכס.ביטוח כותרת מגן על הקונה (והמלווה) מפני תביעות עתידיות נגד הכותרת.הקונה בדרך כלל משלם עבור מדיניות ביטוח הכותרת של הבעלים (תשלום חד פעמי) ואת מדיניות המלווה.

תשלום מס וביטוח

לעתים קרובות לנדרים דורשים קונים לשלם מראש חלק ממסים רכוש ובעלי בתים ביטוח לחשבון צחן בסגירה.סכומים ששילמו מראש אלה להבטיח כי יש מספיק כסף כדי לכסות חשבונות מס עתידיים וביטוח פרמיות. הסכום המדויק תלוי בתזמון של תאריך הסגירה יחסית לתאריכי מס. הקונים צריכים גם לצפות להחזיר את המוכר עבור כל מס שכבר שילם כי מכסה את תקופת שלאחר הפחתת.

הוצאות הקלטות

דמי רישום מואשמים על ידי משרדי הממשלה המקומיים כדי להקליט את מסמכי המשכנתאות החדשים.התשלומים האלה הם בדרך כלל צנועים, לעתים קרובות 100 $ ל-300 $, אבל יכול להשתנות על ידי המחוז. כמה רשויות מקומיות גם לחייב העברת מסים (אחוז של מחיר המכירה) בסגירה; אלה יכולים להיות משולם על ידי הקונה או המוכר בהתאם להתאמה אישית מקומית.

עלויות רכישה אפשריות נוספות

קונים עשויים גם להיתקל עמלות כגון דמי הבקשה של המלווה (אם לא נכללו במקור), דמי דיווח אשראי (30 $- $50), דמי ההסמכה באזור השיטפון (15 $- $30), דמי מתווך משכנתא, ועלויות עו"ד אם משתמשים בעורך דין נדל"ן.בכמה מדינות, הקונים אחראים לחלק ממס העברה המדינה או חותמות.

עלויות הסגירה של המוכר

המוכרים גם עומדים בפני עלויות הסגירה בעת העברת הבעלות.הוצאות המוכרות כוללות עמלות סוכן נדל"ן, ביטוח כותרת ותשלום עבור מדיניות המוכר, דמי הקלטות, תיקונים וויתורים, ומסי נכסים יוצאי דופן. מניה יכולה להשתנות במידה ניכרת אך בדרך כלל עד 6% עד 12% ממחיר המכירה, בעיקר בשל עמלות סוכן. מוכר על 400,000 $ בית עשוי לשלם $ ל-4,000 $ 48,000 $ בסך הכל.

ועדת סוכני נדל"ן

עלות המוכר הגדולה ביותר היא בדרך כלל העמלה בתשלום לסוכן הרישום ולסוכנת הקונה בשילוב.זה לעתים קרובות 5% עד 6% ממחיר המכירה, פיצול בין שני סוכני החברה בשנים האחרונות, התחרות בין ברוקרים הובילה למגוון וריאציות, אבל הסטנדרט נשאר סביב 5–6% עבור רוב העסקאות.מוכרים צריכים לנהל משא ומתן על שיעור העמלה כאשר הם רשומים את ביתם ולהבין כי עמלת הסוכן של הקונה משולם בדרך כלל מהמוכרים.

ביטוח והוצאות חיפוש (מדיניות של רבי מכר)

בעוד הקונה בדרך כלל קונה מדיניות הבעלים, המוכר משלם לעתים קרובות עבור חיפוש כותרת כדי להוכיח שיש להם כותרת ברורה.בכמה תחומים, המוכרים מספקים ביטוח כותרת עבור הקונה (מדיניות של לנדר) או לשלם עבור מדיניות הבעלים כחלק מהמשא ומתן. עלויות אלה משתנות אך בדרך כלל ליפול בין 200 $ ל-800 $ עבור שירותי חיפוש וקשר.

הוצאות הקלטה ותשלום מסים

המוכרים אחראים לעתים קרובות להקלטה של מס העברה ותשלום מסים או מסות חותמות.בתחומים רבים, המוכר משלם את מס ההעברה האמיתי (למשל, 1% עד 2% של מחיר המכירה) דמי רישום עבור המוכר הם בדרך כלל מתחת 200. הקונים צריכים לבדוק את הפרקטיקה המקומית; בחלק מהמדינות, הקונה משלם את המס.

תיקונים וויתורים

לאחר בדיקת בית, קונים לעתים קרובות מבקשים תיקונים או זיכויים כספיים.מוכרים עשויים להסכים לבצע תיקונים לפני סגירת או להציע אשראי לסגור כדי לכסות את העלות. ויתורים משותפים כוללים כיסוי עלויות הסגירה של הקונה (למשל, תשלום כמה מדמי ההלוואה של הקונה) או התאמת מחיר המכירה.

מיסים רכושיים מצטיינים

כל מס רכוש המוכר עדיין לא שילם עבור שנת המס הנוכחית חייב להיות התיישב בסגירה. המוכר אחראי מסים עד תאריך הסגירה; הקונה מחזיר את המוכר עבור מסים בתשלום מעבר לתאריך זה.אם מסים משולמים באפרות, הקונה יאסוף מהמוכר בסגירה.חשבון escrow מנוהל על ידי החברה מבטיח כי הסתברות מטופלים כראוי.

עלויות המוכרות

המוכרים עשויים גם לגבות דמי עו"ד (אם מיוצגים על ידי עורך דין), איגוד בעלי הבתים (HOA) עמלות העברה או אישורי Estoppel, משכנתאות תשלום קנסות או דמי תשלום (אם בכלל), ועלויות עבור כל זיווג ללא תשלום או הערכות מיוחדות.אם המוכר יש משכנתא נוכחית, סכום התשלום כולל תשלום כולל תשלום ראשוני, ריבית, וכל קנסות מראש צריך גם לשקול הטבות הון אם לא נראה את ההשלכות של הנכס (לא IRS) אם אין דרישותיהם העיקריות).

על פי שירות ההכנסות הפנימיות, בעלי בתים בודדים עשויים לכלול עד 250,000 דולר של רווח הון (זוגות נשואים 500,000 $) על מכירת המגורים העיקרי שלהם אם הם חיו בו במשך שנתיים בחמש השנים האחרונות.כל רווח מעל זה הסף הוא מס כמו רווח הון. מוכרים בשווקים גבוהים.

הבדלים מרכזיים בין הקונה לבין המוכר סוגרים את עלויות

בעוד שני הצדדים משלמים עלויות, האופי והגודל שונים.כאן מדובר בהתמוטטות השוואתית:

  • (ב) ,0) מי משלם: 1 קונים משלמים עבור עלויות הקשורות להלוואות ובדיקות; המוכרים משלמים עמלות סוכן ולהעביר מסים.
  • (FLT:0) ,Cost Range:FLT:1 קונים בדרך כלל משלמים 2% ל-6% ממחיר הרכישה; המוכרים משלמים 6% עד 12% (הההרשות שולטת).
  • (FLT:0) נניח: עלויות הקונה 1:1 מאפשרות את תהליך המשכנתאות ולהגן על ההשקעה של המלווה; עלויות המוכר מכסות את השיווק, המכירה והעברה המשפטית.
  • (הההעברה:0) ,Negotimia: עלויות הקונה 1FLT הן קבועות יותר (דמי דלי) אך ניתן להפחית את רכישת הלוואות; עלויות המוכר ניתנות לניכוי באמצעות שיעורי עמלה, תיקונים אשראי וויתורים.
  • (FLT:0) הערכת מחיר הקונה 1 (ורבים משלמים על סגירתם) ועלויות המוכרות נותנותנות מהמכירות לפני שהמוכר מקבלות כספים נטו.

ההבדל המשמעותי ביותר הוא עמלת הנדל"ן, שהיא רק הוצאה מוכרת (למרות שבמקרים מסוימים קונה עשוי לשלם חלק ממנה אם הסכם הרישום מאפשר), המוכרים משלמים לעתים קרובות מסים, בעוד הקונים משלמים את רוב עלויות הביטוח והערכתי.

משא ומתן על סגירת עלויות

שני הקונים והמוכרים יכולים לנהל משא ומתן על מי משלם עבור תשלומים מסוימים.אסטרטגיות נפוצות כוללות:

  • (FLT:0) מוכר ויתורים: FLT:1 המוכר מסכים לשלם חלק מהעלויות הסגירה של הקונה, כגון דמי ההלוואה או משולם מראש.זה נפוץ בשוק של הקונה או אם הבית צריך תיקונים.האחוז המקסימלי המוכר יכול לתרום בהתאם לסוג ההלוואה (למשל, FHA מאפשר עד 6% של רכישה, הלוואות קונבנציונאליות ל-39%).
  • (FLT:0) קנה ההתקנים של הריבית: FLT:1 המוכר יכול לתרום כספים כדי להוריד את הריבית של הקונה בשנים הראשונות (-1) (המוכרים לעתים קרובות מס עבור הקונה במקרים מסוימים.
  • (ב) [ה]לא-סגור-קוסט מוריטגיל: 1 למלווים מציעים הלוואות ללא עלויות סגירה בתמורה לשיעור ריבית גבוה יותר.השינויים הללו עולים מהקונה לפני תשלומים ארוכי טווח.
  • (FLT:0) זיוף תיקונים לעומת זיכויים: IRLT:1 במקום ביצוע תיקונים, המוכרים יכולים להציע אשראי בסגירה.זה מפשט את התהליך, ניתן להשתמש על ידי הקונה כדי לכסות הוצאות נוספות.

על פי נתוני נדל"ן מהאגודה הלאומית של מתווכים (NAR), ויתורים מוכרים גדל ב-2024 כאשר מלאי עולה. הקונים עכשיו יש יותר ממינוף לבקש עזרה עם עלויות סגירה.

שינויים אזוריים

סגירת הקצאות עלות משתנות באופן נרחב על ידי המדינה והמקומית.בצפון-מזרח, הקונים משלמים לעתים קרובות מסים ודמי עו"ד נפוצים. בדרום ובמערב התיכון, המוכרים בדרך כלל משלמים את מס ההעברה. במדינות מסוימות, ביטוח הכותרת מתחלק בין הקונה למוכר.

  • בפנסילבניה, הקונה משלם חצי מס העברה והמוכר משלם חצי.
  • בקליפורניה, הקונה בדרך כלל משלם על מדיניות הכותרת של הבעלים והמוכר משלם על מדיניות המלווה (או להיפך בהתאם למחוז).
  • בטקסס, מסים רכוש גבוהים ופורשים, והקונה צריך לשלם לעתים קרובות דמי צ'אקר.

קונים ומוכרים צריכים לעבוד עם סוכנים מקומיים אשר מבינים את הניואנסים האלה.עורך דין נדל"ן מנוסה יכול גם להבהיר דרישות ספציפיות המדינה.

כיצד להתכונן לסגירת עלויות

שני הצדדים יכולים לנקוט בצעדים יזום כדי להימנע מהפתעות.

עבור קונים

  • (FLT:0) קבל הערכת הלוואות: 1FLT לאחר הגשת משכנתא, המלווה חייב לספק הערכת הלוואות בתוך שלושה ימי עסקים. מסמך זה מעדנת את כל עלויות הסגירה המשוערות ומראה את סך הכסף הדרוש בסגירה.
  • (FLT:0) לבדוק את גילוי ההסגרה: 1FLT לפחות שלושה ימי עסקים לפני סגירת, לסקור את גילוי ההסגרה כדי להבטיח עלויות להתאים את הערכת ההלוואה.
  • (FLT:0)Shop for Servicesהמחשה: FLT:1 השווה עמלות מחברות תואר שונות, מפקחים וספקי ביטוח.חלק מהמלווים מאפשרים לקונה לבחור את חברת הכותרת.
  • (ב) ,0) ,Negotiate עם המוכר: חליל 1 (בקשו ויתורים למכור) לבקש אישורים לכסות חלק מהעלויות הסגירה שלך.
  • (FLT:0) הצעת חוק עבור תשלום מראש: FIRLT:1) זכור כי מסים וביטוח בתשלום מראש אינם רק עמלות - הם העברות מזומנים לתוך תקציב מספר חודשים של תשלום מס רכוש וביטוח.

למכירה

  • (ב) ,0) קבל רשת Sheet:FLT:1 לפני הרישום, בקש הסוכן שלך עבור גיליון נטו אשר מעריך את המשך שלך לאחר כל העלויות.עדכון זה כמו הצעות ודלפקים נעשו.
  • ועדת ה-FLT:0(Negotiate Commission:FLT:103) לדון בשיעורי העמלה עם סוכן הרישום שלך.
  • (ב) ⁇ :0) ⁇ (ב) ⁇ (ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
  • (ב) ,0) ,שאל על העברת מסים: FLT:1 יודע את שיעור המס המקומי שלך ולאשר את האחריות בהסכם הרכישה.
  • (FLT:0)Consider Capital Gains:FLT:1 אם אתה גר בבית פחות מ שנתיים או יש הערכה משמעותית, להתייעץ עם יועץ מס על רווחי הון פוטנציאליים.

רעיונות שליליים על סגירת עלויות

  • [ה]הלקוח משלם רק את עלויות הסגירה." ~ חליל 1
  • (ב) [ה]הההעלות [ה] אינן ניתנות להשגה" (ב"ה) [ב], חלק מהתשלומים (כמו דמי הקלטה) נקבעים, אך רבים – אישור, ביטוח כותרת ודמי מוצא - ניתן לנהל משא ומתן או לרכוש.
  • (ב) "המוכר משלם על הכל" (בפרק:א) ואילו המוכרים מכסים עמלות, קונים עדיין משלמים דמי הערכה, בדיקה, ותשלומים רבים של המלווה.
  • (FLT:0) אתה יכול לגלגל עלויות לסגירה לתוך ההלוואה."(ראהפליפט:1) - במקרים מסוימים, קונים יכולים לממן עלויות סגירה על ידי קבלת ריבית גבוהה יותר (לא-סגורה הלוואה עלות) או על ידי משא ומתן על מחיר מכירה גבוה יותר עם אשראי מוכר.
  • (ה) [המחירים] הסגורים הם אותו מקום."(הרש"פ:1) – עלויות משתנות באופן דרמטי על ידי המדינה והמחוז בשל מבני המס המקומיים, שיעורי הביטוח, דרישות משפטיות.

טיפים אחרונים ל- Smooth Close

תקשורת ברורה ותכנון נכון להפוך את תהליך הסגירה חלקה יותר עבור כולם המעורבים.גם הקונים וגם המוכרים צריכים לקבל הערכות בכתב מוקדם, לסקור את כל המסמכים בזהירות ולשאול שאלות לפני החתימה.שימוש סוכן נדל"ן מהימן, מתווך משכנתא ועורך דין יכול להפחית בעיות בלתי צפויות.

קונים צריכים להבטיח ביטוח בעלי בתים מראש ולהבטיח המלווה מקבל את כל המסמכים הדרושים.מוכרים צריכים להתכונן לפן הרגשי של תנועה ויש להם תוכנית עבור המגורים הבא שלהם. [+] כצעד אחרון, שני הצדדים צריכים לבצע הליכה סופית כדי לאמת את מצב הנכס.

הבנת ההבדלים בין עלויות הסגירה של המוכר לבין עלויות הסגירה של הקונה מעצימה את המשתתפים לנהל משא ומתן ביעילות ובתקציב באופן מדויק.עם הכנה יסודית, יום הסגירה יכול להיות אבן דרך חיובית ולא הפתעה פיננסית.

(ב) סעיף זה מספק מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי.למצבים ספציפיים, להתייעץ עם עורך דין נדל"ן, יועץ מס, או מקצועי משכנתא מורשה 1.