עונת המס מציגה מערך ייחודי של אתגרים עבור משקיעים נדל"ן ובעלי בתים.שילוב של זרמי הכנסה מרובים, הוצאות ניכוי, כללי פחת מורכבים, חוקי המס המתפתחים יכולים להפוך את ההחזר שלך להרגיש מכריע.עם זאת, עם גישה פרואקטיבית והבנה מוצקה של קוד המס, אתה יכול למזער את האחריות שלך, למקסם את חוקי הניכויים שלך, להישאר תואמים עם IRS.

לארגן את רשומות הפיננסיות שלך

הכנת מס יעילה מתחילה עם פיקוח קפדני של תיעוד מאורגן, אתה סיכון ניכויים חסרים, לשלם מסים, או לעורר ביקורת.התחל מוקדם על ידי איסוף כל המסמכים הכספיים הקשורים לפעילות הנדל"ן שלך.זה כולל לא רק פריטים ברורים כמו קבלות שכר דירה והצהרות משכנתא אלא גם רשומות פחות ברורות כגון יומני נסיעות, הוצאות משרדיות, והתכתבות עם הדיירים או מנהלי הנכס.

יישום מערכת ניהול מסמכים

כלים דיגיטליים יכולים להפוך את תהליך התחזוקה של הרשומה שלך.חשב באמצעות תוכנה מבוססת ענן כמו QuickBooks, Stessa או AppFolio כי באופן אוטומטי לסווג הכנסות והוצאות. עבור מסמכי נייר, לסרוק אותם ל- PDF ולאחסן אותם בתיקיה בטוחה בענן עם מבנה תיקיה הגיונית - לדוגמה, תיקיות נפרדות לכל נכס, ותוך כל אחת, תת-חלקים הכנסה, תפעול, שיפורים, ולוודא את מערכת ביטוח מהיר.

מימון אישי ועסקי

אחת הטעויות הנפוצות ביותר שבעלי בית עושים היא להטמיע כספים אישיים והשכירים.פתח חשבון בנק ייעודי וכרטיס אשראי עבור כל נכס שכירות (או לפחות חשבון אחד עבור כל התכונות אם אתה משתמש בתוכנה נאותה כדי לעקוב אחריהם). זה הפרדה מפשטת חשבונות, מקטין שגיאות, ומספקת שבילי ביקורת ברורים.ה- IRS הוא יותר סביר לבחון ניכויים כאשר עסקאות אישיות ועסקיות מעורבות.

המאסטר: הוצאות בלתי ניתנות להפקה

משקיעים נדל"ן יכולים לספוג מגוון רחב של הוצאות, אך לא כל עלות מטופלת באותה מידה, להבין את ההבדל בין תיקון ניכוי כרגע ושיפור הון שיש להכפיש לאורך שנים הוא חיוני.

תיקונים לעומת שיפורים

תיקונים ששומרים על הנכס שלך במצב עבודה טוב - כמו תיקון faucet דליפה, ציור חדר, או החלפת חלון שבור - הם בדרך כלל ניכויים בשנה incured.שיפורים להוסיף ערך, להאריך חיים שימושיים, או להתאים את הנכס לשימושים חדשים (למשל, הוספת סיפון, החלפת גג, התקנת מערכת HVAC חדשה) חייב להיות מבוזר ומבטל את החיים שימושיים יותר (למשל, 27.5 $) עבור תשלום בטוח פחות עבור 5.

עניין ונקודות

עניין בתשלום על משכנתאות המשמש לרכוש, לשפר, או לשמור על רכוש שכירות הוא בדרך כלל ניכוי.זה כולל עניין על הלוואות מאובטח על ידי הנכס, כגון משכנתאות ראשונות, קווי הון ביתי (אם נעשה שימוש עבור הנכס), ועלויות refinancing. נקודות בתשלום על משכנתא עבור נכס שכירות חייב להיות ממורמל על החיים של ההלוואה, לא ניכוי מלא בשנה בתשלום.

מיסים, ביטוח וביטוח

מסים נדל"ן בתשלום לממשלות מקומיות הם ניכויים. בדומה, פרמיות עבור ביטוח בעלי בתים, אש או ביטוח שיטפונות, וכיסוי אחריות ניכויים בשנה בתשלום.

ניהול נכסים והוצאות מקצועיות

אם אתה שוכר מנהל נכסים, רואה חשבון, מס, עורך דין או יועץ נדל"ן, העמלות שלהם ניכוי מלא כמו הוצאות עסקיות רגילות. שמור חשבוניות וחוזים כדי להכפיש את ההאשמות הללו.

נסיעות ותחבורה

הוצאות לטיולים ועד לנכסים מהשכרה שלך - כגון מייל על המכונית שלך, חניה, תולים ואפילו אווירי עבור נכסים מחוץ לעיר - הם ניכוי.שיעור מייל רגיל של IRS (65.5 סנט לקילומטר ב-2023, מותאם מדי שנה) הוא לעתים קרובות השיטה הקלה ביותר. לטעון מיילאז, עליך לשמור יומן זמני כי התאריך, הרשומות, המטרה, והמטרה, אך לא ניתן להקצות את הכרטיסים האישיים שלך, אך ורק אם אתה יכול למעשה, אך ורק אם אתה יכול להקצות את המכונית שלך, אם אתה יכול להיות רגיל, אם אתה יכול להיות רגיל, אם אתה יכול, אם אתה יכול להשתמש במשלוח בפועל, אם אתה יכול להיות מוגבל, אם אתה יכול להיות מוגבל, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול להשתמש במשלוח, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, באופן קבוע, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול להיות מוגבל, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, אם אתה יכול, 000, 000,

משרד הפנים ניכוי

אם אתה משתמש בחלק מהבית באופן קבוע ובלעדי לניהול הנכסים ההשכרה שלך - עבור ספיגה, תקשורת עם הדיירים, ותכנון - אתה יכול להיות זכאי לניכוי המשרד הביתי.השיטה הפשוטה מאפשרת ניכוי של 5 דולר רגל רבוע עד 300 מטרים רבועים (מקסימום $1,500) השיטה הרגילה דורשת מעקב אחר הוצאות בפועל (עניין, שירותים, ביטוח) שהוקצה על ידי ריבוע.

המונחים

פיזור הוא אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של מס עבור משקיעים נדל"ן.נכס שכירות מגורים הוא מסתכם מעל 27.5 שנים באמצעות שיטת קו ישר (לא כולל ערך קרקע) זה אומר שאתה יכול מדי שנה לניכוי אחוז של עלות הבניין, גם אם הנכס הוא הערכה באופן משמעותי של תשלום (השכרה) כדי למקסם את שיעור ההכנסה שלך (המחזור) באופן משמעותי, אם אתה יכול להפחית את שיעור ההפחתה של 7 שנים), או ירידה משמעותית של ריצוף (המחזור) או ירידה משמעותית).

מחירי שכירות והפסדי פעילות עובריים

כל ההכנסות להשכרה - כולל שכר דירה חודשי, דמי מזון, דמי חיות, דמי חניה וכל שירותים הניתנים בשקר של שכר דירה - יש לדווח על החזר המס שלך.כישלון לדווח על כל ההכנסה הוא גורם ביקורת משותף.עם זאת, IRS רואה פעילויות נדל"ן שכירות כמו פסיבית מטבעית, כלומר הפסדים משכרה בדרך כלל לא יכולים להתחיל הכנסה פעילה (רווחים עסקיים, רווחי עסקים).

השתתפות חומרית לעומת פאסיבי

אם אתה מנהל באופן פעיל את הנכסים שלך - קבלת החלטות ניהול, אישור הדיירים, סידור תיקונים - אתה עדיין יכול להיות מטופל פסיבי אלא אם אתה פוגש אחד שבעת בדיקות השתתפות חומרים.מבחן הנפוץ ביותר הוא להוציא יותר מ 500 שעות בשנה על פעילויות נדל"ן שכירות.אם אתה זכאי, אתה יכול לענות הפסדים נגד הכנסה לא פאסיבי, אבל רק עד סכום מסוים.בנוסף, אם ההכנסה הגולמית שלך (I) הוא $ $ $ $ $ 250, 000, 000, ייתכן כי אתה זכאי להפסדים יותר מ $ 15,000 $ יותר מאשר ביטוח לאומי).

השתתפות חומרית ומעמד מקצועי נדל"ן

לבעלי דירות שמטפלים בהשכירות שלהם כעסק מרכזי, הופכים ל-FLT:0 (המכונים "הבנקים של נדל"ן"ן 1) תחת חוקי IRS מאפשרים לך לניכוי הפסדי שכירות ללא הגבלה, עליך לעבור שני בדיקות: (1) יותר מ-50% מהשירותים האישיים שלך בכל המסחר או העסקים במהלך השנה מבוצעים במסחר אמיתי או עסקים, ו-(2) אתה מבצע יותר מ-750 שעות של שירות אמיתי או ברשומות.

חילופי מס הכנסה (1031)

כאשר אתה מוכר נכס שכירות, אתה בדרך כלל חייב הון הטבות מס ו depreciation recapture.A.A.0.1031 חילופי חילופי FLT:1 (כמו חילופי דברים) מאפשר לך להכפיף את המסים האלה על ידי השקעה חוזרת של 3:3 לנכס אחר כמו-kind, עד אשר הכללים הם קפדניים יותר: עליך להשתמש במסחר מוסמך, לזהות רכוש חלופי בתוך 45 ימים, קרוב בתוך 180 ימים ללא תשלום (לא יכול להיות) או להחליף מזומנים ללא תשלום ללא הגבלת זמן.

תוכנית מסות משוערות

אם ההכנסה ההשכרה שלך יוצרת חבות מס לאחר ניכוי משרות אחרות, סביר להניח שאתה צריך לבצע תשלומים מס מוערך למחצה.המס דורש ממך לשלם לפחות 90% של אחריות המס של השנה הנוכחית או 100% של אחריות השנה הקודמת (110% אם ה- AGI שלך עולה על $ 150,000) כדי להימנע מ- 1040-ES כדי לחשב ולשלם דמים הכנסות רבות כאשר ביצוע קנסות טובות של 30.5%) לאחר ביצוע תשלומים עבור תשלום עבור תשלום עבור כל שנה.

השתמש בתוכנה או יועץ מקצועי

עבור תיקונים קטנים עם מעט נכסים, תוכנת מס המיועדת לנדל"ן שכירות - כגון TurboTax Premier או H&R Block Premium - יכול להתמודד עם היסודות כמו depreciation, לוח זמנים E, ומגבלות אובדן פסיביות. תוכניות אלה להנחות אותך באמצעות שאלות ובאופן אוטומטי לחשב את הפחת ואת ההחזרה מחדש של ה-EAPA יכול להיות בעל מספר רב של תכונות, מחקרים עלות, 1031 שינויים, או בעיות מורכבות, AFightivealrated עצמו יכול להבטיח את הפחתת תשלום (ה-ACTED) עם זאת, כלומר, כלומר, כלומר, כלומר, כלומר, כלומר, כלומר, כלומר, אם כן, אם אתה יכול להיות מודע, אם אתה יכול להיות מודע, אם אתה יכול להיות מסוגל לזהות את התשלום בפועל, אם אתה יכול להיות מודע, אם כיבוד עצמי (CULD) הוא אמין (CULD) הוא אמין, אם כיבוד עצמי).

עקבו אחרי Tax Laws

(החוקים המשפיעים על שינוי הנדל"ן לעיתים קרובות.שינויים אחרונים כוללים את הניכוי:0.Tax Cuts and Jobs Acteurs ActcioFLT:1 2017), אשר הפחית את שיעור המס התאגידי והגביר את הניכוי הסטנדרטי, אך גם מוגבל המדינה והמס המקומי (SALT) ל-10,000 דולר, המשפיע על רמות ה-FLT:2CARES ActFLT 3 (2020), באופן זמני, אובדן פסיבי ו-Fductions (ILT) של 17) של שירותי אשראי חדשים (IFLT)

להימנע מטעויות נפוצות

  • (ב) הוצאות אישיות ועסקיות: FIRLT:1 תמיד להשתמש בחשבונות ייעודיים ובכרטיסי אשראי.
  • (הופנה מהדף מעל ל-[[1924]], [[1924]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]
  • (ב) תיקון:0 (תיקון: 0) ביצוע תיקונים עם שיפורים: סיווג לא נכון של 1) יכול לגרום לניכוי או ביקורת.
  • (ב) ,0) ,התאמת הפחתת הביטול: תוכנית 1:1 לפני שאתה מוכר, לשקול חילופי 1031 כדי להדיח מסים.
  • (ב) מדינות רבות יש כללים שונים להכנסה להשכרה, לפירוק ול-Nexus (אם בבעלותך רכוש במדינה אחרת).
  • (FLT:0)להשלים מסים מוערכים: FLT:1 גם אם אתה חייב $0 בסוף השנה בשל הניכויים, IRS עדיין מעניש תשלומים מאוחר אם אתה לא פוגש את הנמל הבטוח.
  • (ב) ,0) , 000 גדול מדי מלשכת משרד בית: 1:1 ללא תיעוד הולם, זהו דגל אדום לביקורת.

להתכונן לאודי

אפילו עם רשומות קפדניות, ביקורות קורות. שמור את כל הקבלה, חשבוניות, דוחות בנק, הסכמי שכירות ו יומני נסיעות במשך שלוש שנים לפחות (שישה אם אתה מדווח הכנסה ב-25% או יותר) מסמכים מאורגנים על ידי רכוש ושנה.אם אתה משתמש בתוכנה, ייצוא עותק גיבוי מדי שנה.ה- IRS שולח לעתים קרובות הודעה של שינויים המוצעים או בקשה.

הכנת מס יעילה למשקיעים נדל"ן אינה אירוע חד פעמי אלא אסטרטגיה מתמשכת.על ידי הישארות מאורגנת, הבנת הכללים סביב ניכויים והפסדים פסיביים, מינוף כלים כמו 1031 חילופים והפרדה בעלויות, ועבודה עם מקצוע מהימן, אתה יכול להפוך את עונת המס מנטל להזדמנות לחיסכון.התחל מוקדם, לסקור את ההתקדמות שלך, ולא לזלזל בכוחו של תיעוד מעמיק.