הבנת הון מרוויחה ב-Home Sales

כאשר אתה מוכר נכס הון, הרווח שאתה מבין הוא כפוף הון רווחי מס.בית שלך qualifies נכס הון, כך IRS מסים רווח - ההבדל בין מחיר המכירה נטו שלך ואת הבסיס עלות מותאם שלך. עבור רוב בעלי הבתים, המס הזה יכול להיות משמעותי, אבל הקוד הפנימי מציע הדרה חזקה תחת סעיף 121 כי לעתים קרובות מבטל את המס לחלוטין.

(ה) רווח מחושב כדלקמן: החל במחיר המכירה, מכירת עלויות כמו עמלות נדל"ן, דמי עו"ד, והעבירה מסים, ולאחר מכן תת-החל את ה-FLT:0adjusted BaseFLT:1, אשר בדרך כלל מה ששילמת עבור הבית בתוספת עלות של כל שיפור הון שביצעת, פחות מניכוי הכנסה (אם הבית שימש עבור עסקים או מספר שנתי של פחות גבוה יותר מ- 20%)

בית הספר היסודי (Section HF Explained)

(FLT:0) סעיף 121FLT:1 מהרשים מאפשר לך להוציא עד ל-FLT:250,000 דולר ל-FLT 3 של רווח הון (500,000 לזוגות נשואים המגישים במשותף) ממכירת המגורים העיקריים שלך.ההההדרה היא קבועה - זה לא עקר - ואתה אף פעם לא משלם מס על סכום זה של רווח, אתה יכול להשתמש זה כל שנה, ללא רוב גדול של המשפחה שלהם.

דרישות אי-ההתאמה: מבחן השנתי

כדי להעפיל את הכלל המלא, עליך לספק שני בדיקות בתוך תקופת חמש השנים שמסתיימים בתאריך המכירה:

  • מבחן ה- 0 (Ownership:0) 1 (FLT:1) יש בבעלותך בית לפחות שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות.
  • (ב) בפרשת [[המאה ה-20]], [[1924]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]], [[1924]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]
  • מבחן השוויון: 0 (FLT:1) לא ניתן לטעון את ההדרה על כל מכירה ביתית אחרת במהלך השנתיים לפני המכירה.

תקופות שנתיים לא צריך להיות רצוף.לדוגמה, אם אתה גר בבית במשך 18 חודשים, עבר במשך שנה, ואז חזר לגור שם במשך 8 חודשים נוספים לפני המכירה, פגשת את דרישות השימוש של 24 חודשים.חלון חמש שנים תמיד נראה לאחור מתאריך הסגירה.

פרטים נוספים: When Life Intervenes

ה-IRS מכיר בכך שהחיים בלתי צפויים, אם נכשלת במבחן השנתיים בשל אחת מהנסיבות הבלתי צפויות הבאות, ייתכן שתעפיל ל-FLT:0partialshiftFLT:1:

  • (ב) שינוי בתעסוקה (FLT:1) - הקצאת עבודה הדורשת ממך לנוע יותר מ-50 קילומטרים משם.
  • (ב) [15] סיבות בריאותיות: 1) - מהלך להשגת או לספק טיפול רפואי לעצמך, בן זוג או תלות.
  • (ב) [ה] [ה] [ה] [ה] [ה]] [ה] [ה]]: גירושין, לידה מרובה, מוות של בן זוג, אסון טבע, או אובדן בלתי רצוני של תעסוקה.

במקרים כאלה, אתה יכול להוציא חלק מ-250 אלף דולר על בסיס השבריר של התקופה בת השנתיים שבבעלותך, למשל, אם גרת שם במשך 12 חודשים ועברת לעבודה חדשה, אתה יכול להוציא 12/24 (או 1/2) של 250 אלף דולר, כלומר, 125,000 דולר עבור קובץ אחד.

חישוב הרווח שלך: התפקיד של Basis

רישום מדויק הוא חיוני כדי למזער את הרווח המסי שלך.הנוסה היא פשוטה:

(ב) ,0)Gain= Sale Price - מכירה בעלויות - התאמת BasisFLT:1

(הופנה מהדף ההרחבה:0) החל מחיר הרכישה המקורי שלך (כולל עלויות סגירה כגון ביטוח כותרת, דמי הקלטות וטעני עו"ד) כך, אתה מוסיף את העלות של כל FLT:2capital שיפורים sveFLT 3 שעשית במהלך הבעלות שלך.שיפורים הון הם תוספת ערך לבית, להאריך את החיים שימושיים שלה, או להתאים לשימושים חדשים (או שילוב של חדר שינה), או החלפת חדר האמבטיה או החלפת חדר האמבטיה, החלפת חלונות, החלפת חדר האמבטיה, החלפת חדר השינה, החלפתם, החלפתם מחדש, החלפתם, החלפתם, או החלפתם מחדש, החלפתם של חדר האמבטיה.

תיקונים רגילים – תיקון, תיקון הפאקט דליפה, תיקון גג – אינם מוסיפים כבסיס; הם הוצאות נוכחיות.ה-IRS אינו דורש מכם לדווח על התאמות בסיס אלא אם כן לא נבדקו, אלא שמירה על קבלות, חוזים, וההיתר הוא ההגנה הטובה ביותר שלכם לאורך עשור, שיפורים בבירה יכולים להוסיף בקלות $50,000 ל-100 אלף דולר לבסיס שלכם, צמצום דרמטי או ביטול הרווח שלכם.

למכור עלויות שמפחיתות את הרווח

מכירת עלויות ישירות להפחית את הסכום המובנה.

  • עמלות נדל"ן (בדרך כלל 5–6% ממחיר המכירה)
  • שכר עורכי דין ועלויות של
  • ביטוח ולהעביר מסים
  • עלויות פרסום
  • תיקונים או שיפורים הנדרשים על ידי הקונה כתנאי מכירה

לדוגמה, אם אתה מוכר עבור 500,000 $ ולשלם $ 30,000 עמלות ועלויות סגירה, הסכום שלך הבין הוא 470,000.שלב כי עם בסיס חזק, ואת הרווחים שלך עלול ליפול היטב מתחת לגבולות הדרה.

אסטרטגיות כדי למקסם את ההשמדה שלך ומינימיזציה של מס

עם תכנון מכוון, לעתים קרובות אתה יכול להימנע תשלום מס על מכירת המשפחה שלך הביתה.חשב גישות אלה:

1 הזמן שהמכירה שלך תפגוש את חוק שתי השנים

אם אתה קרוב לסימן השנתיים, המתנה כמה חודשים יכולה לפתוח את הכללה המלאה.לדוגמה, אם עברת לביתך לפני 22 חודשים, לעכב את המכירה במשך חודשיים נוספים.ההה חל גם אם אתה יוצא והשכיר את הבית למשך עד שלוש שנים לפני המכירה - כל עוד אתה פוגש את מבחן השימוש בחלון חמש שנים, כך שתוכל לעבור דירה למשך 28 חודשים ועדיין להיות זכאי לשימוש למשך חמש שנים.

שמור על רשומות מדידות של כל שיפור

כל שיפור הון מגביר את הבסיס שלך, צמצום הרווח המסי שלך.מודל מטבח של 50,000 דולר מוסיף $ 50 אלף לבסיס שלך. השתמש גליון פרוסה או שיפור ביתי כדי לעקוב אחר כל העלויות, כולל חומרים, עבודה, ואישורים.אם מעולם לא טענת ניכוי על משרד ביתי, אתה מאבד את ההתאמה הבסיסית - סיבה אחרת להתייעץ עם איש מקצוע מס.

3.היזה של ה- Business-Use Pitfall

(ב) אם השתמשת בחלק מהבית שלך באופן בלעדי עבור העסק (למשל, משרד בית) וטענת את הפחת לאחר 6 במאי 1997, הרווח שניתן להשגה עבור העסק הזה הוא FLT:0 לא זכאי ל- 1:1 עבור סעיף 121.You עשוי להיות חייב FLT:2depreciation recapturedofFLT 3 (מסוממס עד 25%) על פי סעיף 121.

זוגות נשואים ו-500,000 החתכים

עבור זוגות נשואים המגישים במשותף, שניהם חייבים לעמוד בבעלות ולהשתמש במבחנים כדי לטעון את הכללה המלאה של 500,000 $, אבל יש כלל מיוחד: אם בן זוג אחד פוגש שני המבחנים והשני לא, בני הזוג יכולים לטעון את מלוא 500 אלף הדולרים כל עוד שניהם על הכותרת וקובץ במשותף.אם בן זוג אחד מת, בן הזוג השורד מכר בתוך שנתיים יכול לטעון לעתים קרובות את החרפה המלאה של 500,000 דולר תחת כללים מיוחדים.

שיקולים נוספים

טיפול במס המדינה Varies Widely

בעוד שרווחי ההון הפדרליים מסולקים לעיתים קרובות על ידי הכללת סעיף 121, מדינות מטפלות ברווחים של בתים באופן שונה.כמה מדינות תואמות את החוקים הפדרליים; אחרים אינם מכירים באופן מלא את ההדרה הפדרלית – זה רק מאפשר לגלגל חלקי של רווח עבור קשישים (גיל 55+) או אנשים עם מוגבלויות.בהשוואה, בטקסס אין מס מדינה, כך שאתה דואג רק לגבי טיפול פדרלי תמיד, במיוחד אם אתה חי בניו יורק, או בניו יורק.

1031 חילופי מגורים ודירות ראשוניות

(ב) ,0.1031 חילופי דברים כמו-kind חליפין 1: בדרך כלל (FLT:2cannotofLT 3: 3) ישמש עבור מגורים ראשוניים.הסעיף 121 הוא הכלי העיקרי עבור בעלי בתים.עם זאת, אם אתה להמיר את הבית שלך לרכוש שכירות ולאחר מכן למכור אותו, ייתכן שתוכל לשלב את הסעיף 121 (עבור תקופה זו היה המגורים שלך) עם 1031 עבור חילופים מורכבים (מבקשת תשלום זה הוא קבוע) לאחר תקופת השכירות.

השפעת חוק הקיצוץ והמשרות (2017)

חוק הקיצוץ והמשרות של המס שינה שני פריטים חשובים לבעלי הבתים: הגבלת ניכוי ריבית המשכנתאות ירד ל-750,000 חוב רכישה (עבור משכנתאות שמקורן ב-15 בדצמבר 2017), והניכוי הסטנדרטי כמעט הוכפל. בעוד שינויים אלה אינם משפיעים ישירות על הפחתת הרווח, הם משפיעים על תמונת המס הכוללת שלך בעת רכישת בית חדש.

דיווח על המכירה על החזר המס שלך

אם רווחתך נכלל במלואו בסעיף 121, בדרך כלל אתה עושה את זה:0 (לא 1099-SLT:1 צריך לדווח על המכירה על החזר המס שלך.עם זאת, אם אתה מקבל FLT:2Form 1099-SFelove 3 מ-SLT 1 החברה (אשר נדרש עבור רוב המכירות), עליך להגיש טופס 8949 ו- D כדי לדווח על המכירה, גם אם אתה לא יכול לכלול את סעיף 5: 5.

מלכודות נפוצות וכיצד להימנע מהם

בעלי בתים רבים להפחית או לאבד את ההדרה שלהם.

  • (FLT:0) הערכת הפחתת השימוש העסקי ללא הבנה מחדש.
  • (ב) ,0) ,הבית במשך יותר משלוש מתוך חמש השנים האחרונות.Felo 1: אתה צריך שנתיים של שימוש בחלון של חמש שנים.אם שכרת אותו במשך ארבע שנים וחיה בו למשך שנה, סביר להניח שלא ת זכאי להחרה מלאה.
  • (ב) ,0) , ראה את חובות המס של המדינה (FLT:1 ), גם אם רווחתך נשלל באופן פדרלי, ייתכן שאתה חייב מס המדינה במדינות מסוימות.
  • (ב) [15], אם לא תוכיחו כי ה-IRS עלול לפסול את העליות, מה שמוביל לרווח מס גדול יותר.
  • (ב) [ה]התעללו] זמן קצר מדי לאחר התרחקות קודמת.

סקרנים מיוחדים: גירושין, אי-הרנטיות ושירות צבאי

גירושין

גירושין מסבך את ההדרה.אם בן זוג אחד עובר מהבית, אך עדיין הבעלים של הבית, מבחן השימוש מבוסס על האדם הטוען כי הדרה.בן זוג שנשאר בבית עדיין יכול להיות זכאי אם הם עומדים בדרישות בעלות ושימוש.עם זאת, אם צו הגירושין מעביר את הבית לבן זוג אחד, ההעברה מקבלת את הבית עם אותו בסיס כמו הבעלים המקורי - לא בשלב.

בתים בלתי חוקיים

כאשר אתה יורש בית, הבסיס עולה על שווי השוק ההוגן שלו על תאריך המוות.זה אומר שאתה בדרך כלל לא חייב מס על כל רווח שנצבר לפני שאתה ירשת את הבית.הסעיף 121 הוא הרחבה זמינה לתירש אם הם משתמשים בבית כמו המגורים העיקרי שלהם במשך שנתיים של חמש שנים לפני המכירה.

שירות צבאי וזרים

חברי הקהילה הצבאית, החוץ והמודיעין עשויים להשעות את תקופת המבחן של חמש שנים עד עשר שנים, בעודם בתפקידים רשמיים מוסמכים מורחבים.זה אומר שהם יכולים למכור שנים ביתיות לאחר המעבר ועדיין להיות זכאים להרחבה.ה-IRS מספק כללים מיוחדים תחת סעיף 121(ד)(9) עבור מצבים אלה.

כאשר אימון מקצועי הוא חיוני

עבור רוב בעלי הבתים הבודדים שחיו באותו בית במשך שנים ומעולם לא טענו כי הפירוק, סעיף 121 הוא פשוט, אבל אם יש בבעלותך נכס שכירות, השתמש במשרד בית, גר בחו"ל, עבר גירושין או מוות של בן זוג, או מכר בית בתוך שנתיים של הדרה קודמת, החישובים הופכים מורכבים.

על ידי הבנת סעיף 121, שמירה על רשומות זהירות, תכנון תזמון המכירה שלך, אתה יכול למכור את המשפחה שלך עם מעט או ללא אחריות מס פדרלית.המפתח הוא לפעול בכוונה - לא reactively - וכדי להתייעץ עם מקצועי כאשר המצב שלך כרוך גורמים מרובים.עם ההכנה הנכונה, מכירת בית המשפחה שלך יכול להיות אירוע מס יעיל כי תומך בפרק הבא שלך.