לגלות שהמימון שלך נפל רק לפני הסגירה הוא חוויה מעיעת עבור כל רוכש בית.כבר השקית זמן, רגש וכסף לבדיקה, הערכה, ופקדות רציניות. בעוד המצב מרגיש קריטי, זה לא חסר תקווה. Acting במהירות עם תוכנית ברורה עדיין יכול להציל את העסקה ולהגן על האינטרסים הפיננסיים שלך.

המונחים: the Situation

לפני פאניקה, לאסוף את העובדות.צרו קשר עם קצין ההלוואה ולבקש הסבר מפורט של ההכחשה.גורמים נפוצים כוללים ירידה בציון האשראי שלך, חוב לא סגור שהתגלה במהלך כתב אחרון, הערכה מגיעה מתחת למחיר הרכישה, או המלווה מאבד מסמך נדרש.בקש מכתב הכחשה בכתב המפרט את הסיבה לפי התקנות הפדרליות - המלווה חייב לספק זאת תחת חוק שוויון הזדמנויות הבנה הוא בדיוק הגורם לקביעת תיקון מוקדם לכיוון שלב ראשון.

משוך את דוח האשראי שלך משלושת הלשכות הגדולות (Equifax, Experian, TransUnion) ב-FLT:0AnnualCreditReport.comFLT:1 כדי לאמת שאין שגיאות.אם תשלום מאוחר או חקירה חדשה שסחירה את הציון שלך למטה, ייתכן שתוכל להתווכח במהירות באמצעות תהליך המחלוקת המקוון, אם הבעיה היא לעתים קרובות יכול לספק אישור תשלום עצמי או תשלום מוקדם יותר, אם אתה יכול לספק הודעות בונוס, אם אתה יכול לפעמים, אם אתה יכול לספק מסמכים נוספים, כגון רישום, או רישום, אם אתה יכול לספק רישום עצמי, או רישום, אם אתה יכול לפעמים, אם אתה יכול לספק רישום עצמי, אם אתה יכול לפעמים, אם אתה יכול לעתים, אם אתה יכול לשלם את הרישום על ידי רישום עצמי, אם אתה יכול לקבל החזר כספי, אם אתה יכול לפעמים, אם אתה יכול לעתים קרובות, אם אתה יכול להיות מסוגל לטעון את החיוב, אם אתה יכול לספק הודעות מרשם, אם אתה יכול לעתים קרובות, אם אתה יכול לספק רישום מוקדם יותר, אם אתה יכול להיות מסוגל לטעון את החיוב, 000 $ בכתב עת, אם אתה יכול להיות מסוגל לטעון את הרישום, אם אתה יכול להיות מסוגל לטעון את החיוב, אם אתה יכול להיות מסוגל לטעון את הרישום, אם אתה יכול להיות מסוגל לטעון את הרישום, 000

לתקשר מיד עם הסוכן הנדל"ן שלך

סוכן הנדל"ן שלך הוא הרבעון שלך במשבר זה.לאשר אותם ברגע שאתה שומע את החדשות הרעות.הם כנראה טיפלו בהפתעות מימון לפני ויכולים להנחות אותך בצעדים הבאים.הסוכן יכול גם להגיע לסוכן המוכר כדי להסביר את המצב שקוף.מוכרים נוטים יותר להעניק הרחבה אם הם מבינים שאתה עובד באופן פעיל על פתרון ולא לנטוש את העסקה.

בקש מהסוכן שלך לנסח תוספת של תאריך הסגירה - בדרך כלל 7 עד 14 ימים הוא שאלה סבירה. ייתכן גם צריך להתאים את תאריך הכדאיות ההלוואה אם כבר יפוג. להיות מוכן לנהל משא ומתן; לדוגמה, אתה יכול להסכים לשחרר חלק קטן של הכסף הרציני שלך כמו תוכנית של אמון טוב.

המונחים: your Loan Contingency Clause

רוב חוזי הרכישה כוללים קיצוץ מימון המגן על ההפקדה הרצינית שלך אם ההלוואה שלך נכשלת. Review סעיף זה בזהירות עם הסוכן או עורך הדין שלך.זה עשוי להכיל מועדי תזמון ספציפיים עבור אימת המוכר, וכמה זמן אתה צריך לרפא את הכדאיות.אם אתה עדיין בתוך תקופת ההסכמה, יש לך מנף כדי ללכת עם ההפקדה שלך אם אתה בוחר.

אם הכדאיות פגה, ייתכן שאתה במצב קשה יותר - אבל לא חסר תקווה, כמה מוכרים עדיין יעבדו איתך במקום לפרסם מחדש את הנכס.אם אתה יכול להוכיח שאתה מחפש באופן פעיל מימון חלופי, מוכרים רבים יסכימו להרחבה קצרה ולא להתחיל.בכמה מדינות, "זמן הוא של מהות" עשוי ליישם, כלומר כל יום הסוכן שלך יכול לעזור לך לנהל תיקונים חדשים כל מועדים.

אפשרויות חלופיות Financing

אל תניחו כי הכחשה אחת פירושה שאינכם יכולים לקבל משכנתא כלל.למלווים שונים יש תיאבון שונה לסיכון ולמוצרים שונים של הלוואות.כאן החלופות הקיימות ביותר:

  • (FLT:0) באופן מיידי עם המלווה אחר.FreaLT:1 ; מלווים מקוונים רבים ואיגודי אשראי מקומיים יכולים לעבד יישום בימים.אם נושא האשראי שלך הוא קטן, המלווה אחר עשוי לאשר אותך באמצעות אותו תיעוד.בקש "אישור מראש אונס" ולהיות מוכן לספק תשלומים מעודכנים והצהרות בנק.
  • (FLT:0Switch תוכניות הלוואה.FLT:1 אם אתה משתמש הלוואה קונבנציונלית, לשקול הלוואה FHA (אשר מאפשר ציונים נמוכים אשראי, לעתים קרובות נמוך כמו 580) או הלוואה VA (לז ותיקים וספקי שירות זכאים) שאין לו דרישות תשלום למטה. USDA הלוואות הן אופציה נוספת עבור נכסים כפריים להציע אפס תשלום עבור קונים מוסמכים.
  • (FLT:0) השתמש במלווה תיק.FLT:1) הבנקים האלה לשמור הלוואות על הספרים שלהם ויש להם יותר גמישות לאשר הלווים שאינם מתאימים להנחיות סטנדרטיות.הם עשויים להציע אפשרויות ריבית בלבד או התאמה שעדיין עומדים בדרישות שלך.דלוק מלווים לעתים קרובות לגבות ריבית גבוהה יותר אבל יכול לסגור במהירות כי הם לא כבולים על ידי פאני מ' או פרדי מק'לי.
  • (FLT:0) קבל שותף שותף.FLT:1 [הוספת שותף מוסמך עם אשראי חזק הכנסה יכול לעשות את העסקה עבודה.זה יכול להיות הורה, קרוב משפחה, או חבר קרוב אשר מוכן לחתום על המשכנתא. להיות מודע: חבר משותף הוא אחראי באותה מידה עבור החוב ואשראי שלהם יהיה להשפיע.

לפעול במהירות.מורטאג'ר לפני אישור יכול לפעמים להסתיים בתוך 24 שעות.FLT:0;0; הלשכה להגנת פיננסית לצרכנים (FLT:1) מספק סקירה מועילה של ציר זמן המקור כך שאתה יודע מה לצפות.

משא ומתן על פתרון עם המוכר

אם המוכר להוט לסגור, הם עשויים להיות מוכנים לספק כמה ויתורים כדי לשמור על העסקה בחיים.חשבו נקודות משא ומתן אלה:

  • (FLT:0seller מימון מימון.FLT:1 לשאול את המוכר אם הם מוכנים להחזיק משכנתא שנייה או אפילו לספק מימון מוכר מלא.זה יכול לעקוף דרישות משא ומתן מסורתיות.זה יותר נפוץ עם המוכרים שבבעלותם את הנכס חינם וברור.המוכר יכול לשאת הודעה על ריבית סבירה לטווח קצר (למשל, 5 שנים), לתת לך זמן כדי לקבל אישור או לנסח את ההצעה פשוטה של פרופיל אמון.
  • (FLT:0) הפחתה של מחיר.IQ.E.E.FLT:1 אם הערכה הייתה נמוכה, המוכר עשוי להסכים להוריד את מחיר הרכישה כדי להתאים את הערך המוקצב, אשר מאפשר לך לעבור הלוואה שונה עם יחס ההלוואה קטן יותר לערכים. לחלופין, אם ההערכות הגיעו גבוה אך ההלוואה שלך נפלה על ידי סיבה אחרת, הפחתה במחיר יכול לעזור לך מתחת ליחס הכנסה נוקשה יותר.
  • (FLT:0)התגובות על עלויות הסגירה.FLT:1, קבלת המוכר לשלם נתח גדול יותר של עלויות סגירה יכול לשחרר מזומנים עבור דרישות התשלום או הרזות שלך. חוזים סטנדרטיים רבים כבר מאפשרים סגירת אשראי עד אחוז מסוים (למשל, 3% עבור הלוואות קונבנציונליות, 6% עבור FHA).
  • (FLT:0) קבלת פקדות לא ניתנות להחזרה (FLT) 1:1 להציע חלק בלתי ניתן במימון של הכסף הרציני שלך (למשל, 5,000 דולר) כערובה בעת אבטחת מימון חדש.זה מראה את המוכר שאתה רציני ומפצה אותם על העיכוב.You עשוי גם להסכים למחיר רכישה גבוה יותר בתמורה להרחבה.

לקבלת מימון מוכר, לסקור את ההנחיות של FLT:0 (בקיצור של קונסולת מכירות) של ההרחבה: 1.

ראה תוכניות גיבוי מעבר ל-Motgage מסורתי

כאשר ההלוואות הקונבנציונליות אינן עוד אופציה, מימון יצירתי עשוי לגשר על הפער:

  • (FLT:0) הלוואה או קו אשראי.FLT:1 אם אתה רק צריך כמות קטנה לסגור (למשל, כי אתה קצר על עתודות), הלוואה אישית מבנק או אפילו 401 (k) הלוואה יכול לספק את הכספים. להיות מודע לכך שלהלוואות אישיות יש ריבית גבוהה יותר, אבל הם יכולים לסגור במהירות.
  • (FLT:0) תרומות של משפחה.FLT:106 תוכניות הלוואה רבות מאפשרות מתנה כספית מיחסית.אם אתה יכול לקבל מכתב המאשר אותו הוא מתנה (לא הלוואה), אתה יכול להשתמש בכספים אלה עבור תשלום למטה או סגירת עלויות.FHA הלוואות אפילו לאפשר מתנות מ- non-relatives.לוודא התורם מספק שביל נייר: הצהרה בנקאית המציגה את הכספים ואת האות חתום על ידי שני הצדדים.
  • ההלוואה של תפוצה:0Bridge או הלוואה כסף קשה.FirLT:1 [ההלוואות לטווח קצר, ריבית גבוהה יכול לספק מזומנים קרוב בזמן שאתה refinance או למכור נכס אחר.הם יקרים, אבל יכול למנוע לאבד את הבית ואת הפיקדון שלך. . הלוואות כסף קשה להתמקד הון הנכס ולא אשראי שלך, כך הם יכולים לממן בתוך שבוע.
  • (FLT:0) אפשרות השכרה או השכרה.IRLT:1 אם אתה לא יכול לקבל מימון עכשיו, משא ומתן על הסכם חכירה-טיהור עם המוכר.אתה עובר כעשיר עם אפשרות לרכוש בתוך פרק זמן מוגדר (בדרך כלל 1–3 שנים), נותן לך זמן לתקן את האשראי שלך או לצבור יותר מזומנים.

הכירו את זכויותיכם ואלטרנטיבה

בהתאם לגורם של הכחשת, ייתכן שיש לך השגחה משפטית.אם אתה מאמין שהמלווה המאפליה נגדך על בסיס גזע, דת, מין או מעמד מוגן אחר, תוכל להגיש תלונה עם ה-FLT:0partment ofשיכון והפיתוח העירוני (HUD)FLT:1 חוק הדיור ההוגן אוסר על שיטות הלוואות מפלות.

אם ההכחשה הייתה בשל מידע שגוי בדו"ח האשראי שלך, חוק דיווח אשראי הוגן מזכה אותך לטענות מחלוקת.משרד האשראי חייב לחקור בתוך 30 ימים.אם הם מאשרים את השגיאה, באפשרותך לבקש דוח מתוקן יישלח למלווה.ייתכן גם זכאי לתבוע פיצויים בפועל ותשלומים משפטיים.

כמו כן, שאל המלווה אם יש להם FLT:0 חיזוי ערך (ROV)ראה FLT:1 תהליך עבור הערכה שנויה במחלוקת.אם מכירות דומות תמיכה ערך גבוה יותר, ייתכן שתקבל את הערכת התוספת גדלה ללא החל מאפס. הכינו רשימה של שותפים חזקים יותר עם הסוכן שלך להגיש אותו עם מכתב המסביר מדוע שותפי המקור היו מיושנים או דורשים בקשה רשמית של 10V.

לפרטים נוספים על זכויותיך החוקיות במהלך תהליך רכישת הבית, מומלץ להתייעץ עם מדריך של Nolo הלוואה הכחשת משכנתאות 1 עבור הסבר שלב אחר צעד על האפשרויות שלך.

לנקוט בצעדים למניעת הפליפיות בעסקאות עתידיות

בזמן שאתה לנווט את המשבר הנוכחי, להתחיל ליישם שיטות שיגנו עליך בפעם הבאה:

  • (FLT:0) קבל לפני הכלה (FLT) 1:1 ולא רק לפני ש-qualified. a pre-under-under-oriented Loan נבדק על ידי כותב בפועל המאמת את ההכנסה, הנכסים והאשראי שלך.זה מקטין את הסיכוי להכחשה ברגע האחרון כי כתב היד מתרחש מוקדם. מלווים רבים מציעים שירות זה ללא עלות נוספת.
  • (FLT:0) ,לשמור על היציבות הפיננסית שלך.FLT:1 לא לבצע רכישות גדולות, לשנות משרות, או לפתוח חשבונות אשראי חדשים במהלך תהליך ההלוואה.אפילו שינויים קטנים כמו קניית רהיטים בכרטיס אשראי בחנות יכולים למנוע אישורים חמורים.
  • (FLT:0) שמור על עתודות נוספות.FLT:1 יש לפחות חודשיים של תשלומי משכנתא בחיסכון נוזלי לאחר סגירתו. קושיון זה גורם לך סיכון נמוך יותר ויכול לספוג הפתעות קלות כמו עלייה בביטוח.FHA הלוואות לעתים קרובות דורשות עתודות, והלוואות קונבנציונליות עשויות לדרוש מהם עבור גבוה LTV או נכסים להשקעה.
  • (FLT:0Compare מספר מלווים מוקדם.FLT:1 החל בשלושה מלווים בשבוע הראשון.גם אם אתה רק ממשיך אחד, התחרות מעניקה לך אפשרויות נפילה.חלק מהמלווים מציעים "מנעולים" שמגנים עליך אם התעריפים עולים; שאל על מנעולים מורחבים (60-90 ימים) עבור בנייה חדשה או התנגשויות טריקו.
  • (ב) ראה את ההלוואה שלך להעריך בקפידה.FLT:1rea השווה את ההלוואה שלך עם הסגירה.כל שינוי גדול בתשלומים או תנאים דורש המלווה לסגור מחדש.

לצליל עמוק יותר בתהליך רכישת הבתים וכיצד לחזק את הפרופיל הפיננסי שלך, Fannie Mae's התוכנית (FLT:0) HomeView ProgramveFLT:1 מציע משאבים מצוינים.בנוסף, האגודה הלאומית של ריאלטורים מספקת FLT:2 מונחה כדי להימנע מימון FalloutFLT 3: הכולל טיפים ממקצוענים מנוסים.

למד מהחוויה הזו

כל אתגר באחוזה הוא תשלום שכר לימוד עבור הצלחות עתידיות.קחו הערות מפורטות על מה השתבש ואיך תיקנתם אותו. שמור קובץ עם המסמכים שלך, תקשורת המלווה, וההחלטה הסופית. Share this Experience with your Agent ולומד את סימני האזהרה שקדמו להכחשה.על ידי הבנת הסיבות השורש - בין אם זה היה ציון אשראי, פער הערכה או לפני אישור מראש - אתה תהיה מוכן הרבה יותר עבור העסקה הבאה שלך.

המימון שלך נופל דרך אינו חייב להיות סוף המסע שלך הביתה.עם פעולה מהירה, פתרונות יצירתיים, והצוות הנכון, אתה יכול לעתים קרובות עדיין קרוב - ולצאת עם שיעורים יקרי ערך לעתיד.