כיצד להתכונן לסגירת שוק הנדל"ן תחרותי

קניית בית בשוק המוכר דורש יותר מהצעה חזקה - זה דורש הכנה ללא פגמים עבור תהליך הסגירה.עם קונים מרובים המתחרים על אותו נכס, אפילו עיכובים קטנים או שלבים שגויים יכולים לעלות לך את העסקה.ההההסגרה היא הצעד האחרון שבו הבעלות מעבירה באופן חוקי, ולהיות מוכנים לכך יכול להיות ההבדל בין הבטחת בית החלומות שלך ולצפות קונה אחר ללכת עם המפתחות.

הבנת הנוף האמיתי התחרותי

בשוק המוכר, מלאי נמוך וביקוש הוא גבוה.נכסים לעתים קרובות למשוך הצעות מרובות בתוך ימים, ומוכרים יכולים להרשות לעצמם להיות מאוד סלקטיבית.בניגוד לשווקים מאוזנים, קונים בתנאים תחרותיים חייבים לפעול מהר יותר, להציג הצעות חזקות יותר, ולצפות מכשולים פוטנציאליים מוקדם יותר בתהליך.הזמן הסגירה דחוס - לעתים קרובות 30 עד 45 ימים מ להציע קבלה - חדר קטן לשגיאות כמו מסמכים, עיכובים, עוזר לך לשמור על דינמיקה, להמשיך מחלוקות לפני קבלת תגובה טובה.

המוכרים בשוק תחרותי נוטים גם לטובת קונים המופיעים במקרי סיכון ונמוכים.זה אומר שכל מסמך שאתה מספק, כל שיחת טלפון שאתה חוזר במהירות, וכל רצף שאתה מנהל ביעילות מחזק את האמינות שלך.הקונה שנראה כמו דבר בטוח מנצח לעתים קרובות, גם אם ההצעה אינה הגבוהה ביותר.

תהליך הסגירה: ציר זמן מפורט

ברגע שההצעה שלך תתקבל, השעון מתחיל להתקזות.כאן זהו רצף טיפוסי של אירועים בשוק תחרותי, עם מועדים קריטיים המוצגים להלן:

  • (ב) [15] יום 1-5:506: 1-506: 1-FLT) פקד כסף רב ערך בשל (בדרך כלל בתוך 24-48 שעות קבלה); להזמין בדיקה ביתית והערכה מיידית.
  • (ב) יום 6-10: 10: 1 , 10: 1 מלא את כל הבדיקות (בית, מגיפה, ראדון וכו '); משא ומתן על תיקונים או זיכויים אם מותר מתחת לחוזה שלך.
  • (ב) ויקרא י"ד: ויקרא י"ד): "הבא" (בראשית י"ד) "ה', ויקרא י"ד) ,"ה', "ה', כ"ד).
  • (ב) [15] יום 21-28:2: 1) מקבל דו"ח הערכה; ברור כל התאמות שנותרו; לאשר את קושרי הביטוח של בעל הבית.
  • [01:30]9:0Day 29–30: 1FLT: ביצוע הליכה סופית; סקירה על סגירת גילוי (CD); קרנות חוט לעלויות סגירה ותשלום.
  • (ב) יום הפחתת: 1 (ב) 1 (ב) , ישלמו עלויות, לקבל מפתחות, ולרשום את הדה.

בשוק תחרותי, קונים רבים בוחרים לקצר את זמני בדיקה או לוותר על התאמות מסוימות כדי להפוך את ההצעה שלהם אטרקטיבי יותר.אבל קיצור מועדים לא אומר לדלג על הכנה מלוטשת - זה אומר שיש הכל מוכן לפני שאתה אפילו להגיש את ההצעה. לדוגמה, הזמנת בדיקה טרום- offer או סקירה של גילוי המוכר לפני כתיבת ההצעה יכול לחסוך ימים קריטיים.

שחקני מפתח ב-The Close

כמה מפלגות מתאמות מאחורי הקלעים כדי להביא את העסקה לסיומו נקי:

  • (ב) ויקרא י"א: "המנהלים בעסקה, שניהם חייבים לחתום על המסמכים הסופיים.
  • (ב) ,0) סוכני נדל"ן (Real Estate AgentsFLT:1) - להקל על משא ומתן, לספק הדרכה ולנהל את זרימת המסמכים והתקשורת.
  • (ב) ויקרא:א): "הההלוואה" (ב) "ה', ויקרא י') "ומברך את כל תנאי הכתיבה, ולהבטיח שכל תנאי הכתיבה יהיו מרוצים" (ה) מקצין ההלוואה שלך הוא קו החיים שלך - לשמור על קשר קבוע.
  • (FLT:0) חברת וטסל או אפוטרופוס אסקרול 1LT - מטפל בהעברה המשפטית של בעלות, מחזיק כסף רציני וכספי סגירה, ולנהל את הפגישה הסגורה.
  • (FLT:0 Home Inspector and AppraiserFLT:1) - להעריך באופן עצמאי את תנאי הרכוש ואת שווי השוק, בהתאמה, ממצאיהם יכולים להשפיע על אישור ההלוואה וההמ"מ.
  • (ב) סעיף 1 (ב) ל-[[1924]], נדרש במדינות מסוימות לבחון חוזים ולדאוג לסוגיות משפטיות כגון פגמים או שאלות ייעודיות.

כל שחקן חייב לפעול במהירות ובדיוק.טעות של כל אחד מהם יכול לעכב את הסגירה, לכן חיוני לך, בתור הקונה, להישאר פעיל ומודע.

אישור מראש לעומת קדם-לשוני: דע את ההבדל

הערכה מוקדמת היא הערכה מקרית המבוססת על מידע בעל ערך עצמי – היא נושאת משקל מועט עם המוכרים. AFLT:0pre-approvalofLT:1 היא סקירה יסודית של האשראי שלך, ההכנסה, הנכסים והחוב שלך, וכתוצאה מכך מחויבות מותנית של המלווה. בשוק תחרותי, רק אות קדם-אמת שאתה קונה רציני, מסוגל לראות סוכנים רבים לפני שאתה מציע עכשיו.

ודא שאתה מקבל אישור מראש של המלווה מנוסה עם תנאי השוק שלך. להבין את תנאי אישור מראש: סכום ההלוואה, תקופת נעילה ריבית, וכל תנאי עדיין מתחולל.ל הבנה עמוקה יותר של מוכנות משכנתא, הלשכה להגנת הצרכן מציעה משאבים מצוינים ב-FLT:0consumerance.gov 1LT:1LT גם לשקול מקבל אישור מראש עם מספר רב של הלוואות, אך ללא תשלום אשראי קצר תוך כדי ביצוע מספר ימים.

חיזוק הפרופיל הפיננסי שלך

מעבר לאישור מראש, לנקוט בצעדים אלה כדי לחזק את מעמד הכספים שלך ולהפוך את קובץ ההלוואה שלך נקי ככל האפשר:

  • [ה]הבא [ה] [ה]]] ב'''''''' [ב']''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''
  • (ב) ,0) ,Abt חדש שאלות זיכויים (FLT) 1 או רכישות גדולות במהלך התהליך.אל תקצוב רכב, פתח כרטיסי אשראי חדשים או סימן משותף לכל אחד.
  • (ב) ,0) שמור על הצהרות בנק מוכנות ל- 1:1, המציגות מספיק כסף עבור תשלום, עלויות סגירה ורזרבות.
  • (FLT:0) ,העסקות יציבה של קונסולת 1 (FLT) - מלווים יאמתו את מעמד העבודה שלכם רק לפני סגירת העבודה, יכולים לדרוש ביקורות בכתב.
  • (FLT:0) לחנך את יחס החוב ל-FLT:1 על ידי תשלום מאזן כרטיסי אשראי או הלוואות תשלומים במידת האפשר.

לאחר שקובץ הלוואה "נקי" מזרז את כתב היד ומפחית את הסיכון להכחשה מימון של הרגע האחרון. בשוק תחרותי, קונה שקובץ ההלוואה שלו שלם ומאורגן הוא הרבה יותר קרוב בזמן.

יצירת הצעה מנצחת

ההצעה שלך היא הרושם הראשוני, ובשוק תחרותי, היא צריכה לעמוד בזמן שעדיין להגן על האינטרסים שלך.כאן הם המרכיבים העיקריים שיש לקחת בחשבון:

  • (FLT:0) פקדת כסף פקדת 1-3% ממחיר הרכישה. מציע פיקדון גבוה יותר (למשל 5%) מראה שאתה מחויב ומוכנים לשים עור במשחק.
  • (FLT:0) סעיף הסלמה 1 (FLT) מעלה באופן אוטומטי את ההצעה שלך עד סכום מקסימלי אם הצעות המתחרים מגיעות.זה יכול לשמור אותך במשחק ללא הסתמכות יתר על ההתחלה. Define את ההצטברות (למשל, 1,000 $ או 5,000 $ מעל ההצעה השנייה).
  • (FLT:0) הערכת פערי סיקור סיקור 1FLT - מסכים לכסות כל הבדל אם הנכס מתווה מתחת למחיר החוזה, עד סכום מוגדר.זה חזק כי הערכה נמוכה יכולה להרוג עסקה אם הקונה לא יכול להביא מזומנים נוספים.
  • (FLT:0) תאריך סגירה מפולקטיבי (FLT:1) - שילוב ציר הזמן של המוכר (בין אם הם צריכים לסגור במהירות או רוצה זמן נוסף כדי למצוא בית חדש) יכול להפוך את ההצעה שלך אטרקטיבי יותר.
  • (ה) [ה]:0 [האמין] כי אם אתה חווה או בית הוא במצב מצוין] או בעקביות (אם יש לך עתודות מזומנים) להיות זהיר: ציפייה לצמצום יכולתך חזרה מבלי לאבד את הכסף הרציני שלך.

לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם הסוכן שלך כדי ליצור הצעה משכנעת אך עדיין בתוך סובלנות הסיכון שלך. בשוק שבו הרישוםים מקבלים 10 או יותר הצעות, סוכן הרישום עשוי לבקש "גבוה ביותר וטוב ביותר" על ידי מועד מסוים.יש תבנית ההצעה שלך מראש מוכן ללכת מאפשר לך להגיב באופן מיידי.

הכנת תובנות והערכה

גם בשוק תחרותי, אתה צריך עדיין לבצע בדיקה ביתית - אם כי ייתכן שיהיה עליך לעשות את זה במהירות. לתזמן את הבדיקה בתוך 2-3 ימים של קבלת הצעה. השתמש במפקח מורשה המזוהה עם ארגון מקצועי כמו FLT:0 American Society of Homes (ASHI)FLT:1 , שקול גם בדיקה מיוחדת עבור מזיקים, אדון, או עובש אם הנכס או צו זה אזור.

אם הבדיקה חושפת בעיות גדולות (בעיות ממצאות, כשל גג או מערכת HVAC ליד סוף החיים), יש לך זמן מוגבל לנהל תיקונים או זיכויים. קונים רבים בשווקים תחרותיים בוחרים בדיקה "פס/פא" או בדיקה "מידעית בלבד", כלומר הם לא יבקשו תיקונים עבור פריטים קטנים, אבל שמורה הזכות ללכת אם יש פגם גדול.

הערכת שווי ערך של הלווטרינר וקובעת האם הבית שווה את סכום ההלוואה.בשוק תחרותי, מחירי המכירה עולים לעתים קרובות על ערכים מתוחכמים:0FLT:0Freddie Mac סוגר עלויות הנחייה FLT:1, אתה יכול להגן על עצמך עם סעיף פערי הערכה: מסכים לשלם עד סכום מסוים מעל הערך המוקצב.

« « « אזהרות המסמכים שלך

לנדרים דורש רשימה ארוכה של מסמכים, לאחר שהם מוכנים מראש למנוע עיכובים. השתמש ברשימות של ה-FLT:0 לאומי האגודה של RealtorsFLT:1 כמדריך, אך להיות מוכן לבקשות ספציפיות למלווה.

  • העלאה של השכר האחרונה מכסה את 30 הימים האחרונים
  • W-2s ו- Tax Return for the most recent two years (כל העמודים)
  • הצהרות בנק לכל החשבונות (בדיקה, חיסכון, השקעה) בחודשים האחרונים
  • הוכחה של כל קרנות מתנה, כולל מכתב מתנה חתום ותיעוד של יכולת התורם לתת
  • העתק של רישיון נהיגה או דרכון
  • הצהרת פוליסת ביטוח של בעלי בתים
  • הסכם רכישה חתום וכל תוספת
  • גילוי צבע מבוסס-עופרת (לביתים שנבנו לפני 1978)
  • תעודת עבודה או תשלום גמגרעות אם שינית לאחרונה עבודות

שמור עותקים דיגיטליים מאורגנים בתיקיה בענן, אתה יכול לשתף מיד עם המלווה או הסוכן שלך.כאשר זמן קצר, גישה מיידית למסמכים יכולה לשחוק ימים מהתהליך.למלווים רבים יש עכשיו פורטלים של הלוואות - מסמכים נטולי תשלום ברגע שהם מתבקשים, גם אם אתה חושב שהם עשויים לדרוש אותם מאוחר יותר.

הבנת עלויות סגירת עלויות

עלויות סגירה נעות בדרך כלל בין 2% ל-5% ממחיר הרכישה.הם כוללים דמי המלווה (התחילה, עיבוד, רשלנות), ביטוח כותרת, דמי הקלטה, עתודות עבור מסי רכוש וביטוח בעלי בתים, ריבית מראש, ומימון מס רכוש מוסמך בתוך שלושה ימים של החלת, המלווה שלך חייב לספק סכום של FLT:0anLoanLoanalFLT:1 בהשוואה ל-FLT הסופי:2 ימים לפני ש-D2 ימים, אם אתה יכול לקבל את ההלוואה באופן משמעותי.

כדי להיות מוכן לחלוטין, העברה חוט או להביא בדיקה מוסמך עבור הסכום המדויק הנדרש. חברות כותרת רבות דורשות קרנות חוט ביום לפני סגירת.בדוק הוראות חוט ישירות עם סוכן הסגירה בטלפון (באמצעות מספר מהימן, לא אחד מדואר אלקטרוני) כדי למנוע הונאות חוט, אשר נפוצים יותר ויותר עסקאות נדל"ן.

ההליכה האחרונה דרך

לוח זמנים אחרון הליכה דרך 24 שעות לפני סגירת.זו ההזדמנות האחרונה שלך לאמת את מצב הנכס. לבדוק את זה:

  • כל התיקונים המוסכמים הושלמו לשביעות הרצון שלך
  • כל המכשירים והמערכות (HVAC, צנרת, חשמל) מתפקדים בדרך כלל
  • לא נגרם נזק חדש מאז ביקורך האחרון (למשל, דליפות מים, חלונות שבורים, נזק נעים)
  • הבית הוא באותו מצב באופן משמעותי כמו כאשר אתה מציע את ההצעה.
  • כל רכוש אישי הכלול בחוזה (למשל, האייר/דריר, כיסויי חלונות, מבוי סתום) עדיין קיים
  • כל החפצים והמוכרים הוסרו (אלא אם כן מוסכם אחרת)

אם מתעוררות בעיות, הודיעו לסוכן שלך מיד.ייתכן שתוכל לבקש אשראי מהמוכר, להאריך את הסגירה או לעכב עד לפתרון בעיות.עם זאת, בשוק תחרותי, המוכרים עלולים לעמוד בפני עיכובים.

תקשורת עם הסוכן שלך ו-Lender

במהלך תקופת הכתיבה, להגיב לכל בקשה מהמלווה שלך בתוך שעות, לא ימים. מסמך חד-צדדי או עיכוב יכול לדחוף את תאריך הסגירה שלך בחזרה. להקים קו ישיר של תקשורת עם קצין ההלוואה שלך ואת סוכן הנדל"ן שלך. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

מלכודות נפוצות להימנע בשוק תחרותי

אפילו קונים מוכנים היטב יכולים להיכשל כאן הם נושאים תכופים וכיצד להימנע מהם:

  • (FLT:0) כסף רציני: מציע מעט מדי יכול לסמן מחויבות חלשה.
  • (FLT:0) שינויים באשראי של הרגע האחרון: FLT:1 לא פותח חשבונות אשראי חדשים, הלוואות לחתימה משותפת, או לבצע רכישות גדולות (אפילו רהיטים) עד לאחר סגירתו.
  • (ב) (ב):0)להט את הריבית: 1) בסביבת ריבית עולה, שיעור נעול יכול להגדיל את התשלום החודשי שלך באופן בלתי צפוי.
  • (FLT:0) לא לאמת הוראות חוט: FLT:1 Wire הונאה היא אמיתית.תמיד לאשר הוראות חוט באמצעות מספר מהימן, לא על ידי תגובה לדואר אלקטרוני. Scammers לעתים קרובות ליירט הודעות דוא"ל מחברות כותרת.
  • (FLT:0) אבחון דוח הכותרת: FLT:1 מבקש לבדוק את דוח הכותרת הראשוני מוקדם.חפש הקלה, שקרים או סקרים שיכולים להשפיע על בעלות או על תוכניות עתידיות.

על ידי אימוץ הנפילה האלה, אתה יכול להזיז אותם לפני שהם הופכים לבעיות.

יום סגירת: מה לצפות

סגירת בדרך כלל מתרחשת במשרד החברה או במשרדו של סוכן escrow.You תחתום מסמכים רבים, כולל הודעת החיוב, דה אמון, גילוי סגירה, ו affidavit של הכותרת.התהליך כולו יכול להימשך 60 עד 90 דקות. Bring your photo ID ועתק של הסגירה עבור הפניה.You will תישאר כספים (או לספק בדיקה מוסמך) וכל תשלום תשלומים מצטיינים, לאחר קבלת כותרות הבוקר, אך לעתים קרובות.

בשווקים תחרותיים מסוימים, סגירת מרחוק או נוטריון ניידים זמינים כדי לזרז את התהליך, במיוחד אם אתה עובר מהמדינה. שאל את הסוכן שלך או לסגור עורך דין אם אפשרות זו זמינה ואם זה יכול להאיץ את לוח הזמנים שלך.

פוסט-Closing Steps

האחריות שלך לא מסתיימת כאשר ה-k dries בתוך כמה ימים לאחר הסגירה, לנקוט בצעדים החשובים האלה:

  • (ב) הקלטה:0 (Confirm Recording:FLT:1) שאל את חברת הכותרת שלך או סוכן הסגירה כדי לאשר כי הפענוח נרשם עם משרד הרשם המחוזי.
  • (FLT:0) ,Set up כלי רכב ואינטרנט: ההרחבה 1 (SetFLT:1) או הקמת חשמל, גז, מים, אשפה, שירות אינטרנט להיות פעיל מיום אחד.
  • (ב) ⁇ :0) שינוי מנעולים מיד: 1FLT:1 עבור אבטחה, מעדן או להחליף את כל המנעולים החיצוניים.
  • (FLT:0)עדכון ביטוח הבעלים: FIRLT:1 וודא שהמדיניות שלך משקפת את הכיסוי הנכון ואת פרטי הנכס מהיום הראשון.
  • (ב) אם המדינה שלך מציעה פטור ממס רכוש, להגיש את הניירת מיד כדי לקבל את הפסקת המס.
  • (ב) ,0) ,Store סוגרת מסמכים באופן מאובטח: FLT:1 שמור את כל המסמכים החתומה, במיוחד את גילוי הסתום, הסגירה, ואת הפתק ההסתברותי, במיקום בטוח (ההוכחה לשריפה) תצטרך אותם עבור מימון עתידי, מטרות מס או החזר.

מסקנה

הכנת סגירה בשוק הנדל"ן התחרותי היא על משחק עם מהירות, דיוק וארגון. מהרגע שאתה מחליט לקנות, כל צעד - מקבל אישור מראש, יצירת הצעה חזקה עם contingencies מגובש היטב, לאבטח את המסמכים שלך, להישאר בקשר הדוק עם הצוות שלך - לבנות מומנטום קרוב על ידי הבנה מואצת, נגד משקעים משותפים כמו אופטימיזציה של אבטחה, להישאר עם הנאות אבטחה גמישה, או להישאר עם הנאות אבטחה טובה, ללא לחץ דם, ללא לחץ דם חדש, או שמירה על ידי צוות שלך, כדי למנוע את הנאות אבטחה, שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי צוות שלך, 000, שמירה על ידי צוות שלך, 000 של אבטחה חזק, 000, 000 של אבטחה חזק, שמירה על ידי צוות שלך, 000, 000, 000, 000, 000, 000, שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי צוות שלך, 000, 000, 000 עבודה חזק, 000, שמירה על ידי צוות שלך, 000, 000 של אבטחה חזק, שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי שמירה על ידי שמירה על ידי צוות שלך, שמירה על ידי צוות שלך, 000