כיצד לנווט את סגירת כאשר פורצ'ינג בית בנייה חדש

האנטומיה הייחודית של בנייה חדשה סוגרת

רכישת בית בנייה חדש היא אבן דרך המשלבת את הריגוש של מרחב חדש מותג עם המורכבות של עסקה מובנית מאוד.בניגוד לבתים של resale, שבו תהליך הסגירה הוא סטנדרטי למדי, סגירת בנייה חדשה כרוכה בשכבות נוספות: בניית שלבים, בניית חוזים ספציפיים בנייה, וציר זמן שיכול לשנות באופן בלתי צפוי.

חוזים ממשלתיים והסכמים

הסכם הרכישה שלך עם בונה הוא בדרך כלל מפורט יותר ויותר במשקל בחסדו של הבונים מאשר חוזה מכירה סטנדרטי.זה יסביר לא רק את מחיר ובחירת העיצוב, אלא גם את התחייבויותיו של הבונים לגבי השלמת, צווים ופתרון סכסוכים.

(FLT:0) ,losing dateגמישותFLT:1 - חוזים רבים מאפשרים עיכובים ללא עונש, לפעמים עד 30-60 ימים מעבר לתאריך המקורי.עם זאת, כמה חוזים להטיל "זמן הוא של מהות" סעיף שיכול לעניש אותך אם אתה לא מוכן לסגור בתוך חלון מוגדר לאחר השלמתו.
(FLT:0) הסרת השקיפות (FLT:1) - אתה עלול לאבד כסף רציני אם אתה לא יכול לסגור בזמן, גם אם הבונים גרם לעיכוב.יש בניה המציעים "ערובה חד פעמית" שמגן על הכסף הרציני שלך אם העיכוב מתרחב מעבר לסף מסוים, אבל זה משתנה על ידי מדיניות המדינה והבנייה.
(FLT:0) שינוי הזמנות של LT:1) - כל שינוי לאחר החוזה נחתם יכול להשפיע על תמחור וציר זמן.הוראות שינוי חייב להיות בכתב וחתום על ידי שני הצדדים. שינויים מילוליים לא יואכפו, אז תמיד לעקוב אחרי כל בקשה באמצעות דואר אלקטרוני או תיעוד פורמלי.
(FLT:0) תנאי לוחמה (FLT:1) - בתים חדשים באים עם אחריותו של בונה (לעתים שנה אחת לעבודה, שתיים עבור מערכות גדולות, 10 עבור מבניים), אבל תהליך הכיסוי והטעייה משתנה באופן נרחב. חלק מהבנינים משתמשים בתוכניות אחריות של צד שלישי הדורשות בוררות, הגבלת היכולת שלך לתבוע פגמים.

חוזים ממשלתיים כוללים בדרך כלל סעיפים הסלמה, הסכמי בוררות, וויתורים של משפט חבר המושבעים יש עורך דין נדל"ן סוקר את החוזה לפני שאתה חותם.מאות הדולרים שאתה מוציא על סקירה משפטית יכולים למנוע מחלוקות יקרות מאוחר יותר.

סט-בי-Step Guide to a Successful New Construction

המאסטר: מועד הנפילה

תאריך הסגירה שלך אינו מוגדר באבן עד שתעודת הדיקור מונפקת.עבוד קרוב עם בונהך כדי להבין את לוח הזמנים שלהם בדרך כלל, יהיה לך "חלון אבוד" של 30 עד 45 ימים לאחר השלמת הבנייה.במהלך תקופה זו, עליך להבטיח אישור ההלוואה הסופי, בדיקות שלמות, ולהכין את הסגירה עצמה.

סיום התחייבות המשכנתא שלך (בדרך כלל 45-60 ימים לפני תאריך הסיום הצפוי) קצין ההלוואה שלך צריך לספק אישור מצב כי רשימות את כל התנאים הנותרים.
להזמין הערכה ביתית (לעתים קרובות נדרש על ידי מלווים לבנייה חדשה) הערכות בנייה חדשות להשתמש "גישה זולה" בנוסף למכירות דומות, אשר יכול להוביל פערים הערכה אם הבית לא יאשר את מחיר הרכישה. להבין את האפשרויות שלך אם ההערכות מגיעות נמוך: משא ומתן עם הבונים, להגדיל את התשלום שלך, או מחלוקת.
לוח זמנים והשתתפות בהליכה סופית 5-7 ימים לפני סגירתו, זהו לא ביקור אדיב – זו ההזדמנות האחרונה שלכם לזהות בעיות לפני שאתם הבעלים של הבית.
סקירה וחתומה על הצהרת ההתנחלויות (גילויי נפילה) לפחות שלושה ימים לפני סגירת חוקי TRID.החוק בן שלושה ימים נותן לך זמן לתפוס שגיאות או עמלות בלתי צפויות.
לאשר את העבודה לתואר.וודא שאין שקרנים, קלות, או תחזיות שעלולות להשפיע על הבעלות שלך.חברת הכותרת תפיק פוליסת ביטוח כותרת, אבל עליך לבדוק את דוח הכותרת הראשוני.

צור ציר זמן מאסטר עם אבני דרך ולשתף אותו עם הבונים שלך, המלווה, סוכן הנדל"ן. לוח שנה משותף מקטין את התקשורת הלא נכונה ושומר על כולם באחריות.

2.הבטחו את ה- Financing מוקדם

רבים מהמלווים העדיפים המציעים תמריצים כגון רכישת מחירים או אשראי עלות סגירה. בעוד אלה יכולים להיות אטרקטיביים, אתה לא חייב להשתמש בהם.השוואה בין הערכות הלוואה משני מלווים לפחות, ולהבטיח המלווה שלך מבין הערכות בנייה חדשות - אלה יכולים להיות מורכבים יותר כי יש פחות מכירות דומות לאחר הבית שלך עובר את "הקצב הכחול" (כאשר הגג הוא מספק ירידה של 60 ימים אם אתה לא יכול לצף קצב הגנה).

אם אתה משתמש במלווה המועדף של בונה, בקש רשימה בכתב של תמריצים, ומאשר כי תנאי המשכנתא הם תחרותיים.יש בעלי מניות לקשור תמריצים לשימוש המלווה שלהם, אבל החיסכון חייב להיות שקול נגד ריבית גבוהה יותר או עמלות.משרד הגנת פיננסי הצרכן מספק שירות יעיל:0homebuying ChecklistFLT:1 כי מכסה את הצעדים מימון.

שיקול מימון קריטי נוסף: להימנע משינוי משרות, החלת כרטיסי אשראי חדשים, חתימה על הלוואות, או ביצוע פיקדונות מזומנים גדולים בתקופת הבנייה. Lenders יאשרו מחדש את הסטטוס הפיננסי שלך רק לפני הסגירה, וכל שינוי יכול לפגוע באישור ההלוואה שלך.

המסע האחרון הקריטי דרך

הדרך הסופית שלך היא ההזדמנות האחרונה שלך לתפוס בעיות לפני שאתה הבעלים של הבית.זה לא פשוט "להתבונן בסביבה" להביא עותק של החוזה שלך, את גיליון הסלקציה שלך, ומצלמה (או טלפון) להשתמש ב-FLT:0Consumer Financial Protection Bureau של הגנת פיננסית ChecksFLT:1 עבור בתים חדשים.

כל המכשירים, המתקנים, והסיום מתאימים למבחרים שלך.בדקי מספרי מודל, צבעי צבע, חומרי ריצוף, ארונות סיימור, ודפוסי נגדם. בונה לפעמים להחליף חומרים ללא הודעה; זהו הזמן להתנגד.
אין פגמים גלויים בצבע, ריצוף, ארונות, או נגדים.לרוץ את היד שלך לאורך ים נגד, מזחלים פתוחים וקבינטות, ובדוק אריח רצ עבור סדקים או פערים.
מערכות HVAC פועלות כראוי (הופנה מהדף כל faucet, flush כל שירותים, פתח כל חלון, לבדוק כל מתג אור ויציאה) להביא מטען טלפון כדי לאשר את כלי העבודה. להפעיל את מזג האוויר ואת תנור חימום כדי להבטיח שהמערכת מגיבה כראוי.
גרינג וניקוז הם מספיקים (מים צריכים לזרום מהבסיס) לבדוק עבור כל בריכה ליד קירות סלאב או המרתף.
חלונות ודלתות פתוחות, קרובות, וחותמות כראוי.בדקו דליפות אוויר סביב מסגרות החלון, ולהבטיח כי מסכים מותקנים כראוי.
בדוק כי כל תכונות הבטיחות קיימות: גלאי עשן, גלאי פחמן חד תחמוצת, GFCI שקעים באזורים רטובים, ו Handrails על המדרגות.

מסמך כל ליקויים עם תמונות ורשימת אגרוף כתובה.הבנייה צריכה להתחייב לקו זמן לתיקון - לפני או אחרי סגירתו, אך לא להירשם להליכה עד שאתה מרוצה ממצב הבית.אם רשימת האגפים ארוכה, לשקול לשכור מפקח בית מקצועי כדי לבצע בדיקה מבנית חדשה נפרדת לפני ההליכה הסופית של מפקחים רבים מציעים חבילות בדיקה חדשות כי עלות של 400 $ ו-800 $ יכול לחשוף בעיות.

4.הבנה את עלויות ההסגרה שלך

סגירת בנייה חדשה מגיעה עם עלויות אופייניות - מקורן, ביטוח כותרת, דמי צ'רוקו - בתוספת עמלות ספציפיות של בונה שאתה לא יכול לצפות.

(ב) העברת או דמי הכנה מופרכת 1 (FLT:0Builder transfer or deed הכנה) – לעתים מאות דולרים.אלה עשויים להיות רשלניים, במיוחד אם אתה משתמש במלווה המועדף של הבונים או בכותרת.
(FLT:0 הועידה לבעלי בית (HOA) העברת עמלות ל':1' - אם לקהילה יש HOA, לצפות עמלות תרומה הון, דמי העברה, ואולי חלק מפורשים של ההבשלות השנתיות.
(FLT:0) דמי השפעה מקומיים של ההרחבה 1 (הההעברה) – דמי בית הספר, הכביש או שיפור התועלתי שהעיר או המחוז תבעו את ההאשמות בזמן אישור הדיקור.
(FLT:0) מיסים פרוספקטיביים (FLT:1) - מאי להיות פרוד שונה מאשר במחזרים.מסי בנייה חדשים מבוססים לעתים קרובות על ערך קרקע בלבד עד שהמחוז יבוטל.זה יכול לגרום למחסור במס לאחר מכן.
(FLT:0) פרמיות ביטוח רכבי (Title Insurance Premiums) 1 (FLT:1), יצרנים לפעמים דורשים מדיניות הבעלים, אך עשויים להיות בעלי ספק מועדף.השוואה בין ספקים; עלויות ביטוח הכותרת מוסדרות במדינות מסוימות אך ניתנות לניתנות באחרים.

בקש מהבן שלך עבור "Closing Costs Assessment Worksheet" לפחות שבועיים לפני סגירתו.שוואת ההלוואה שלך ממלווה.If you see עמלות אתה לא מזהה, לשאול את בונה או חברת הכותרת כדי להסביר כל פריט קו.לפרטים נוספים על עמלות נפוצות, ראה את המדריך של FLT:0FHFA על עלויות בנייה חדשות סגירת עלויות בנייה חדשה.

5. לתאם את הסגירה הרשמית

המפגש הסגור (נקרא לעתים קרובות "שילוט") מתרחש בדרך כלל בחברה לתואר או במשרד עורכי הדין.You תחתום על ערימה של מסמכים, כולל הודעת משכנתא, מחיקת אמון וגילוי סגירה. עבור בנייה חדשה, ייתכן גם תצטרך לחתום על ויתור ספציפי יותר מבנין ולאשר את קבלתך של הבית.

להביא את הסכום המדויק 24 שעות לפני כן) הונאת חוט הוא סיכון רציני; לאמת הוראות חיפוש בטלפון באמצעות מספר שאתה יודע הוא לגיטימי, לא אחד המסופק על ידי דואר אלקטרוני.
בדוק את הצהרת ההתנחלויות הסופית עבור שינויים מההערכה.שוואת פריטים קו עם הערכת ההלוואה שלך; יש להסביר כל עלייה בתשלומים מעל 10% בכתב.
שאל על כל אחריות לאחר הסגירה, כגון תביעות אחריות או רישום HOA. קבל מידע על מחלקת האחריות של הBuilder, מועצת HOA, ואת החברה לניהול נכסים.
לאשר את הבונים הגיש את כל האישורים הדרושים וכי תעודת הדיקור כבר הנפיקה.ללא CO תקף, הבית לא יכול להיות מותאם חוקית, המלווה שלך עשוי לא לממן את ההלוואה.

לאחר החתימה, תקבל חבילה סגורה המכילה עותקים של כל המסמכים, את הדלפק ואת מדיניות הביטוח לתואר שלך.שמור אותם במיקום מאובטח; תצטרך אותם עבור רשומות מס, תביעות אחריות ומכירה עתידית של הבית.

מלכודות נפוצות וכיצד להימנע מהם

עיכובים בהקמה

הפרעות שרשרת אספקה ומחסור בעבודה נפוצים.הבנייה שלך עשויה לדחוף את תאריך הסיום מספר פעמים.כדי להגן על עצמך, להימנע מלעשות תוכניות לא ניתנות להחזרה (כמו הסתייגויות או הפסקת שכירות) עד שיש לך תאריך סגירה עם חברת הכותרת שלך. לבנות bu-Day בהפסקת הדיור שלך.אם אתה מוכר את הבית הנוכחי שלך, לשקול הסכם שכירות או דיור זמני כדי למנוע הפסקות בית.

אם הבונים מעכב את הסגירה מעבר לתאריך החוזה, בדוק את החוזה עבור תרופות.חלק חוזים מעניקים לך את הזכות לבטל ולקבל החזר מלא של כסף רציני אם העיכוב עולה על תקופה מסוימת (לעתים קרובות 90 ימים) אחרים מאפשרים לך לטעון פיצוי "מות" עבור כל יום בונה מתגעגע המועד האחרון להבין את זכויותיך לפני שאתה צריך לממש אותם.

בעיות הלוואה אחרונות

אם עיכובים בונינים, מנעול קצב עשוי לפוג.מונים רבים ירחיבו את מנעול קצב ללא עלות אם העיכוב הוא באשמתם, אך קבלו זאת בכתב.אם עליכם לשלם עבור הסיומת, העלות היא בדרך כלל 0.25% ל-0.5% מסכום ההלוואה.אם המצב הכספי שלכם משתנה (ציון אשראי, שינוי עבודה), תוכלו לאבד מימון עבור אשראי חדש או ביצוע רכישות גדולות במהלך בנייה חדשה אפילו 30 ימים לפני שכרטיס אשראי יכול להוריד את הציון שלך.

נושא משותף נוסף: פערים הערכה.אם הבית מתחשב פחות ממחיר החוזה, המלווה לא יניע יותר מהערך המתוכנן.You יכול לנהל משא ומתן עם בונה כדי להוריד את המחיר, לשלם את ההבדל מהכיס, או לאתגר את ההערכות עם מכירות דומות נוספות.

פריטים מלאים ב-Punch List

לעתים קרובות, יצרנים ממהרים לסגור לפני כל פריט ברשימת ההולכים שלך נקבע.אלא אם כן המחסור חמור (מערכת לא מתפקדת HVAC, דליפת גג), אתה יכול לסגור עם הסכם כתוב שהבנייה תשלים תיקונים בתוך זמן מוגדר - לעתים קרובות 30 ימים.קבל את ההסכם הזה חתום ולא מוקרן במידת האפשר.

מסמך כל חסרונות ביסודיות.לצלם תמונות ברורות עם חותמת זמן, לתאר כל בעיה בכתב, ולשמור יומן של כל התקשורת עם בונה על תיקונים.אם הבונים לא להשלים את העבודה המוסכמת, ייתכן שיש לך נספח משפטי, אבל אתה צריך ראיות כדי לתמוך בתביעה שלך.

« « « דרך לחץ

יצרנים עשויים לנסות להציף אותך דרך ההליכה האחרונה, להוריד בעיות או להבטיח לתקן אותן מאוחר יותר מבלי לשים שום דבר בכתב.אל תתנו להם למהר אותך.קח כמה זמן שאתה צריך.אם אתה יכול, להביא צד שלישי - חבר, בן משפחה או סוכן נדל"ן - אשר יכול לעזור לך להישאר ממוקד ואובייקטיבי.

אם הבונים מתעקש לסגור לפני השלמת פריטים ברשימה אגרוף, משא ומתן על עיכוב. a עצירות הוא חלק ממחיר הרכישה (בדרך כלל 1.5% עד 2 פעמים העלות המשוערת של תיקונים) שהוצבה בשקע עד להשלמת העבודה.

המונחים: Closing

איגוד בעלי הבתים Transition

אם הבית החדש שלך נמצא בקהילה עם HOA, הבונים שולט על הלוח עד שאחוז מסוים של בתים נמכרים. למד מתי המעבר לשליטה של בעלי בתים צפוי, ומעורבות מוקדם.התתת פגישות HOA ועיין במסמכים המסדירים כך שאתה מבין את הזכויות והמחויבויות שלך לגבי עקבים, הנחיות אדריכליות ותחזוקה משותפת של אזור.

ניהול מלחמה

אחריותו של בונה היא נכס יקר ערך.רשם אותו מיד לאחר סגירתו ושימוע את תאריכי התפוגה לכל תקופת כיסוי.דיווח על פגמים בכתב ברגע שתגלו אותם, גם אם אתם מתכננים לתקן אותם מאוחר יותר.

במהלך השנה הראשונה, לשמור על רשימת בעיות חי כפי שהם מתעוררים. לבדוק את קביעת סדקים, דלת ערפל, וביצועי HVAC כמו עונות לשנות. להגיש את כל תביעות האחריות לפני שנה אחת של סגירה, כפי שציוויים רבים דורשים תביעות עבור עבודה בתוך 12 חודשים.

השלכות מס

בנייה חדשה מציעה יתרונות מס פוטנציאליים.You עשוי להיות מסוגל לניכוי נקודות בתשלום על המשכנתא שלך, ואת שיעור מס רכוש בסגירה יכול להשפיע על הניכויים של השנה הראשונה שלך.התייעצות עם איש מס על איך להתמודד עם כל דמי השפעה מקומיים או הערכות מיוחדות שעשויות להיות ניכוי כחלק מבסיס העלות שלך.

טיפים אחרונים עבור Smooth New Construction Close

הכנה ותקשורת הם עמודי התווך של סגירה מוצלחת. שמור על מצורף ייעודי (דיגיטלי או פיזי) עם כל מסמך: חוזה, שינוי הזמנות, דוחות בדיקה, הודעות דוא"ל עם הבונים, ומלווה .להשתתף בהליכה הסופית עם צד שלישי מהימן - מפקח בית מנוסה או סוכן נדל"ן שמכיר בנייה חדשה.

זכור כי בונה שלך הוא שותף עסקי בעסקה זו.לבנה מערכת יחסים שיתופית מוקדם, אבל לא מהסס לתמוך בזכויות שלך.אם בעיות מקבל מקל, להתייעץ עם עורך דין נדל"ן המתמחה בבנייה חדשה.השקעה קטנה בעצות משפטיות יכול לחסוך אלפי תיקונים עתידיים או סכסוכים.

לבסוף, קח נשימה עמוקה.סגור על בית בנייה חדש הוא הצעד האחרון של מסע ארוך - אבל עם מפת דרכים ברורה ותשומת לב זהירה לכל שלב, אתה יכול להיכנס לבית החדש שלך בביטחון, בידיעה שכל פרט טופל.ה המפתחות בידך, ואת הבית שראית עלייה מבסיס כדי לסיים הוא שלך.