כיצד לתקן וקרדיטים במהלך סגירת משא ומתן

הבנת תפקידם של תיקונים ואשראיים בסגירה של משא ומתן

משא ומתן סביב תיקונים ואשראי הם בין השלבים העדינים ביותר של עסקה נדל"ן.לקונים, בדיקת הבית לעתים קרובות מגלה בעיות הדורשות תשומת לב, בעוד המוכרים חייבים להחליט כיצד לטפל בממצאים אלה ללא שינוי העסקה.אשראיים - התאמות מוניטאריות החלות בסגירה - מאשר בסיס ביניים שיכול לחסוך זמן, להפחית את החיכוך, ולשמור על העסקה קדימה היבט זה של משא ומתן דורש הכנה, הבנה ברורה, ותקווה של הצדדים מוצקה.

בין אם אתה קונה בית בפעם הראשונה או משקיע מנוסה, לדעת כיצד לבקש אסטרטגית או להציע תיקונים מול אשראי יכול להשפיע על מחיר המכירה הסופי, קו הזמן, ואת שביעות הרצון הכוללת של כל המעורבים. מאמר זה מספק מדריך מקיף לניווט תיקון ושיחות אשראי במהלך תהליך הסגירה, עם טקטיקות מוכחות, שיקולים משפטיים וייעוץ מעשי להשגת תוצאה win-win.

תיקונים לעומת אשראי: הבדלים מרכזיים ומתי להשתמש בכל אחד

מה הם תיקונים?

תיקונים מתייחסים לתיקון פיזי של פגמים מזוהים בנכס, החל מנושאים קוסמטיים קטנים כמו צבע שבב לבעיות מבניות גדולות כגון גג כושל או מערכת HVAC פגומה. בעסקה טיפוסית, הקונה מבקש שהמוכר ישלים את התיקונים האלה לפני סגירתו.המוכר עשוי להסכים, נגד או לדחות את הבקשה, לעתים קרובות מוביל למשא ומתן נוסף.

תיקונים הם אידיאליים עבור נושאים כי הם דחוף, הקשורים לבטיחות, או קשה עבור הקונה לטפל לאחר מעבר-אין, למשל, גג דליפה או סיכון חשמלי צריך בדרך כלל לתקן לפני סגירת כדי למנוע כל סיכון ליושבים או הנכס. חלק מהמלווים דורשים גם תיקונים מסוימים כדי להשלים לפני שהם יממנו את ההלוואה, במיוחד אם הנכס הוא שיכון פדרלי (FHA) או מחלקת עניינים של מילואים (VA) הביתה.

מה הם אשראי?

אשראי הם ויתורים כספיים שניתנו לקונה בסגירה, צמצום כמות הכסף הקונה צריך להביא או להוריד את סכום ההלוואה הכולל. במקום המוכר שוכר קבלן לתקן בעיה, המוכר מסכים להפחית את מחיר הרכישה או לספק סכום מסוים שהרוכש יכול להשתמש כדי לטפל בבעיה לאחר סגירת אשראי הם לעתים קרובות יותר נוח עבור מי חסר זמן או תיקונים, ולתת את היכולת של קונים יותר, כאשר הם עושים את העבודה.

אשראי שימושי במיוחד עבור בעיות לא רציונניות, תחזוקה עתידית הצפויה, או שיפורים קוסמטיים שהקונן רוצה להתאים אישית.הם יכולים גם לפשט עסקאות שבהן נדרשים תיקונים קטנים רבים - במקום לנהל משא ומתן בנפרד, אשראי אחד יכול לכסות את כולם.עם זאת, המלווים והכללים השוויים עשויים להגביל את כמות האשראי הכוללת, כך ששני הצדדים חייבים להיות מודעים לכספים אלה.

הכנת תיקונים מוצלחים ואשראי

התחל עם בדיקה מקיפה הביתה

הבסיס של כל משא ומתן לתיקון הוא פיקוח ביתי יסודי. הקונים צריכים לשכור מפקח מורשה ובעל מוניטין אשר יבדוק את המערכות העיקריות של הנכס (הרכב, HVAC, צנרת, חשמל), מבנה, בידוד, ותכונות בטיחותיות. הדו"ח הביקורת הוא הכלי העיקרי של הקונה לזיהוי בעיות והצדקה בקשות.

לאחר השלמת הבדיקה, הסוכן של הקונה בדרך כלל מגיש בקשה לתיקון טופס, הידוע גם בשם הודעת Inspection או תיקון Addendum. מסמך זה מתעד את התיקונים הרצויים ולעיתים כולל אשראי המבוקש.המוכר מגיב עם אחת משלוש אפשרויות: מסכים לכל הבקשות, נגד עם קבוצה אחרת של תיקונים או אשראי, או ירידה לחלוטין (אשר עלולים לסכן את הנפילה).

תיקון לפי קטגוריה

לא כל ממצאי הביקורת נושאים את אותו משקל.כדי לנהל משא ומתן יעיל, הקונים צריכים לסווג בעיות לשלושה טיים:

• (FLT:0) סוגיות מבניות ומבניות: FLT:1ir אלה אינם ניתנים להשגה עבור רוב הקונים.דוגמאות כוללות עובש, מתפתל פגם, ראדון, צבע מוביל, סדקי יסוד או סכנות אש. הקונים צריכים להתעקש על תיקונים או אשראי מתאים עבור פריטים אלה.
• (FLT:0) מטמון מכני או כשלי מערכת: FIRLT:1; אם הכבשה, מיזוג אוויר, תנור מים חום, או גג הוא קרוב לסוף תוחלת החיים שלו או לא תפקוד, סביר לבקש תשומת לב.מוכרים עשויים להציע תיקון או אשראי מבוסס על הערכה מקצועית.
• (FLT:0Minor קוסמטי או תחזוקת מפולגת: ריצוף 1) ריצוף מרחץ, טיח נגד, או צבע קליפה נחשבים בדרך כלל זניחים.אלא אם הם היו מיוצגים באופן ספציפי כמצב טוב, קונים עשויים להיות פחות ממינוף כאן.

על ידי עדיפות, הקונה יכול להתמקד את בקשותיהם על מה שחשוב ביותר, מה שהופך אותו קל יותר עבור המוכר להעריך ולהגיב. סלרס צריך גם להתכונן על ידי מקבל ציטוטים עבור תיקונים גדולים מוקדם, כך שהם יכולים להפוך את הדלפקים מושכל.

אסטרטגיות לקונים: קבלת ה-Outcome הטוב ביותר

דרישות תיקונים ספציפיים שנתמכות על ידי הערכות

בקשה מעורפלת כמו "תיקון הצנרת" צפויה להיות דחייה או הוצא להורג ללא פגע.במקום, הקונים צריכים להתייחס לסוגיה המדויקת של דו"ח הביקורת, ואם אפשר, לקבל הערכות בכתב של קבלנים מורשים.לדוגמה, במקום לבקש מהמוכר "לשחזר את הגג", לספק הערכה לתיקון חלקי או תחליף מלא ולבקש כי כמות אשראי זה מראה לך עשה שיעורי בית וספק את המספר קונקרטי כדי לשקול את המספר שלך כדי לשקול את המספר.

כאשר התיקונים הם חיוניים, לבקש מקצועי מורשה לעשות את העבודה ולבקש קבלה.אם המוכרים מסכימים להתמודד עם התיקונים עצמם, יש סיכון של עבודה תת-סטנדרטית או בעיות חשופים. חוזים רבים לרכוש לאפשר לקונה לבחון מחדש לאחר תיקונים הושלמו כדי להבטיח שביעות רצון.

משא ומתן על אשראי כדי לשמור על העסקה על המסלול

אשראי יכול להיות כלי רב עוצמה כדי להימנע עיכובים.במקום לחכות למוכר לקבוע קבלן ולעבודה מלאה (אשר יכול לדחוף את תאריך הסגירה), אשראי מאפשר לך לסגור בזמן וללנהל את התיקונים בעצמך.להיות מציאותי לגבי הסכום: לחשב את העלות התיקון בתוספת buffer עבור בעיות בלתי צפויות.לדוגמה, אם תיקון קו הביוב מוערך ב-4,000 דולר, לבקש 5,000 $ לכיסויים פוטנציאליים על פני .

חשוב: Lenders להגדיר מגבלות על אשראי מוכר, במיוחד עבור הלוואות קונבנציונליות.בדרך כלל, זיכויים לא יכול לעלות על אחוז מחיר הרכישה (למשל, 3% עבור הלוואה קונבנציונלית עם פחות מ 10% למטה, עד 9% עבור הלוואות FHA) אישור עם המלווה שלך לפני מסכים למספר סופי.

שימוש בקונסטלציה כ-Leverage

רוב הסכמי הרכישה כוללים שקיפות בדיקה, המאפשרת לקונה להתרחק ללא עונש אם תיקונים לא מטופלים.זה נותן לקונה מנוף משמעותי.עם זאת, הליכה משם עשויה לא תמיד להיות האפשרות הטובה ביותר, במיוחד בשוק תחרותי או אם הקונה כבר השקיעה זמן וכסף. השתמש בקונסטלציה ככלי משא ומתן, אלא להיות מוכן להתפשר על פריטים קטנים כדי להבטיח את הבית הרצוי.

אסטרטגיות למוכרים: הגנה על עמדתך

לדעת מתי לתקן לעומת להציע אשראי

המוכרים חייבים לשקול את העלות של תיקון בעיה נגד האשראי הפוטנציאלי.חשבו על נקודת המבט של הקונה: קונה עשוי להרגיש נוח יותר לטפל לתקן את עצמם, להבטיח איכות. הפוך, אם הקונה מודאג בעיות נסתרות, הם עשויים מעדיפים את המוכר להשלים את התיקון לפני סגירת.

• (ב) אם זה מהיר וזול: 1:1 תיקון פשוט כמו faucet דליפה או חלון שבור זול יותר לטפל ישירות מאשר משא ומתן אשראי.
• (ב) ,0) , תינתן אשראי עבור עלויות גדולות או לא ידועות: ⁇ 1 עבור תחליף גג שיכול להשתנות בהיקף, אשראי מסיר את נטל הפיקוח והאחריות.
• (הופנה מהדף FLT:0) שליטה על איכות: FLT:1 אם יש לך קבלן מהימן, אתה יכול מעדיף לתקן כדי להבטיח את העבודה לעמוד בסטנדרטים שלך ולהימנע מסכסוכים עתידיים.

תמיד לקבל מספר ציטוטים לפני קבלת החלטה.מוכר שמקבל באופן עיוור את הערכת הקונה עשוי לשלם יתר על המידה.

הגבלת נקודות זכות ל-What Comps Support

אם אתה מציע אשראי גדול, הקונה מקבל למעשה הנחה.במקרים מסוימים, הערכה עשוי לבוא נמוך יותר מחיר הרכישה, כי הערכה משנה את האשראי של הערך של הנכס.זה יכול לגרום בעיות מימון. כדי למנוע בעיות הערכה, לשמור על אשראי סביר ולהבטיח את המחיר המוסכם הוא עדיין בתוך טווח השוק.

כל מסמך

כל הסכם על תיקונים או זיכויים צריך להיות מוטבע בכתב כתיקון לחוזה הרכישה.כולל פריטים ספציפיים כדי לתקן, הכישורים של האדם התיקון (אם תיקון נבחר), המועד האחרון להשלמת, ואת הסכום המדויק והמטרה של כל אשראי. הסכמי ורלי לא ניתן לאכוף ורק יוביל לבלבול מאוחר יותר.

השלכות משפטיות ותשלום מיסים לשקול

חוקי גילוי ואמינות

רוב המדינות דורשות ממוכרים לחשוף פגמים ידועים, גם לאחר תיקונים נעשים.אם תיקון נעשה גרוע והמוכר לא הצליח לחשוף בעיה נוספת, המוכר יכול לעמוד באחריות משפטית. מצד שני, אם הקונה מקבל אשראי ולאחר מכן מגלה נזק נסתר, האחריות של המוכר עשוי להיות מוגבל על ידי תנאי החוזה.זה חכם לכלול סעיף המשחרר את האחריות של המוכר נוסף לתיקון אשראי, אך לאחר תיקון סופי.

כיצד אשראי משפיע על מסים

למטרות מס הכנסה, אשראי בתשלום המוכר מטופלים בדרך כלל כהפחתה במחיר הרכישה ולא הכנסה לקונה.זה מוריד את בסיס המס של הקונה בנכס, אשר יכול להשפיע על רווחי הון כאשר הבית נמכר בסופו של דבר.ה IRS יש כללים ספציפיים: הקונה חייב להפחית את הבסיס על ידי כמות של מוכרי האשראי שלך לא יכול לניכוי את האשראי על המסים שלהם כמו מכירת עלות.

הקונים צריכים גם להיות מודעים לכך שאשראי גדול עשוי להשפיע על מגבלות ניכוי ריבית משכנתאות. בעוד שהאשראי מקטין את סכום ההלוואה, ניכוי הריבית של הקונה נשאר מבוסס על ההלוואה בפועל.

מלכודות נפוצות וכיצד להימנע מהם

לבקש יותר מדי

קונים הדורשים תיקונים עבור כל שריטות קטנות לעתים קרובות מוכרים כעס ומקרינים את העסקה. להתמקד בנושאים גדולים.אם אתה מבקש רשימה ארוכה, המוכר עלול לסרב לנהל משא ומתן בכלל.במקום, להציג את שלושת הפריטים המובילים לחמישה פריטים ולהיות מוכן לקבל זיכויים עבור השאר.

התעלמות מהקונסטריטים הפיננסיים של סלר

כמה מוכרים פשוט אין כסף לבצע תיקונים גדולים או להציע זיכויים גדולים.זה נפוץ במיוחד במכירות קצרות או בתים הנמכרים באמצעות ערבויות. במקרים כאלה, הקונים חייבים להתאים ציפיות או לתכנן לממן תיקונים בעצמם לאחר סגירתו. סוכן הקונה יכול לבקש ראיות למצב הפיננסי של המוכר, אבל מידע זה לא יכול להיות מציאותי: אם לא יכול לשלם, לא סכום של משא ומתן לא יפיק אשראי.

לא לבדוק איכות תיקון

אם המוכר מסכים לתקן, הקונה צריך להיות הזכות לבחינה מחדש בתוך כמה ימים של השלמת.זה סעיף סטנדרטי בחוזים רכישה רבים.ללא בחינה מחודשת, הקונה עשוי לעבור ומגלה עבודה מעודנת. השתמש באותו מפקח או קבלן אמין כדי לאמת את העבודה.

בעיות תזמון שנמנעות מסגירה

תיקונים לוקחים זמן.אם תאריך הסגירה מתקרב, ייתכן שלא ניתן להשלים תיקונים מורכבים.במקרה זה, אשראי הוא כמעט תמיד האפשרות הטובה ביותר.שני הצדדים צריכים לדון קווי זמן מוקדם ומסכים על תוכנית גיבוי אם תיקונים לא ניתן להשלים בזמן.חלק חוזים באופן אוטומטי להעניק הרחבה לתיקון, אבל זה צריך להיות מוגדר.

הפרקטיקה הטובה ביותר עבור משא ומתן

לתקשר פתוח בכבוד ובכבוד

משא ומתן נדל"ן יכול להיות רגשי, במיוחד כאשר הקונים מרגישים שהם משלמים דולר או מוכרים מרגישים שביתם מתח ביקורתי.המשך תקשורת מקצועית. השתמש בסוכניך כמצילים ולהימנע מהתקפות אישיות. טון מכובד מוביל לעתים קרובות להצעות גמישות יותר משני הצדדים.

מינוף סוכן מנוסה או עורך דין

שני הקונים והמוכרים נהנים מלהיות סוכן נדל"ן מנוסה שמטפלים בעשרות משא ומתן לתיקון.סוכנים מבינים נורמות שוק באזור שלכם – לדוגמה, בשווקים מסוימים זה נפוץ עבור המוכרים לבצע אחריות ביתית ותיקונים קטנים, בעוד שבמקרים אחרים זיכויים הם סטנדרטיים.עורך דין נדל"ן יכול גם לבחון את החוזה כדי להגן על האינטרסים שלכם, במיוחד כאשר הוא עוסק באשראי מורכב או תיקונים לא סטנדרטיים (FLT) מציע הנחיות לאומיות של 1 חלוציות: 1.

לשים הכל בכתב

כל ההסכמים, התיקונים והתוספת חייבים להיות בכתב וחתומה על ידי שני הצדדים.זה כולל את רשימת התיקונים, סכום הדולר של כל אשראי, מועד הסיום, ואת שיטת אימות.הבטחות אוראליות אינן מחייבות ולהוביל לבעיות מאוחר יותר.הסכם רכישה סטנדרטי נדל"ן (REPA) בדרך כלל יש סעיף לתיקון אשראי; השתמש בו.

מתי ללכת: להכיר עסקה שלא תעבוד

לפעמים, למרות מאמציך הטובים ביותר, אתה לא יכול להגיע להסכם הוגן על תיקונים או זיכויים.אם המוכר מסרב לטפל פגם גדול ולא יציע אשראי סביר, הקונה צריך לשקול ברצינות לבטל את החוזה - במיוחד אם הבעיה היא יקרה או מסוכנת. ולהיפך, קונה הדורש אשראי מופרז ולא יפריע למוכר כדי לסיים את ההסכם.

אם הפער קטן, לשקול פיצול ההבדל.הרבה משא ומתן מוצלח מסתיים עם פשרה שבה הקונה מקבל אשראי חלקי והמוכר מטפל תיקון קטן.זה שומר על רצון טוב ומבטיח את העסקה נמשכת.

דוגמאות אמיתיות בעולם לתיקון והסכמי אשראי

דוגמה: The Roof Dilemma

בדיקת קונה מגלה כי הגג הוא בן 15 ומראה סימנים של דליפה, עם עלות חלופית משוערת של 10,000 דולר.הקונה מבקש תחליף גג מלא או אשראי 10,000 $. המוכר מתמודד עם $5,000 אשראי, וציין כי הגג עדיין יש כמה שנים של חיים.לאחר משא ומתן, הם מתיישבים על קבלן $ 6,500 אשראי, והקוננים מסכימים להתמודד עם תחזוקה עתידית.

דוגמה 2: הנושא הישן

במהלך בדיקת בית, עובש מתגלה במרתף.ה הקונה מבקש ניתוק מקצועי ואחריות אחת לשנה. המוכר, מודאג לגבי אחריות, מסכים לשכור חברת תיווך מורשה ולספק תיעוד.ההערכה מחדש של הקונה מאשר את התבנית הוסר כראוי.לא היה צורך אשראי כי המוכר לקח אחריות.

דוגמה: מספר פריטים קטנים

רשימות בדיקה 20 נושאים קטנים: חלונות מקליים, סילוק אשפה שבורה, אריח מקודק וכו 'במקום לנהל משא ומתן כל אחד, הקונה מבקש אשראי שטוח של 2,000 דולר, המייצג את סך של שלושה ההערכות.המוכר מסכים, וסגירה מתקדמת על לוח הזמנים.

מחשבות אחרונות על תיקון וקרדיטים

תיקונים ואשראי במהלך המשא ומתן הסגירה הוא מיומנות כי יש לשפר עם ניסיון.המפתח הוא להיות מוכן: לקבל בדיקה יסודית, עדיפות מה שחשוב, ולהבין את הגבולות הכספיים והחוקיים של כל אפשרות.אם אתה בוחר תיקונים או זיכויים, המטרה היא להגיע להסכם שמגן על ההשקעה שלך תוך שמירה על האינטרסים של הצד השני.

זכרו שכל עסקה היא ייחודית.מה עובד בשוק אחד או עם סוג אחד של רכוש לא יכול לעבוד במקום אחר.תמיד להתייעץ עם סוכן הנדל"ן או עורך הדין שלך לפני קבלת החלטות סופיות, ולעולם אל תפחד ללכת אם העסקה כבר לא הגיוני.עם אסטרטגיה ברורה וגישה מכובדת, אתה יכול לנווט תיקון והגנת אשראי בהצלחה.

(ב) לקריאה נוספת, בדוק את המשאבים החיצוניים האלה:0.CFPB: תכונות ביתיות ותיקוןים של LT:1,FLT:2 ריאלטור: משא ומתן על תיקון בית 3; ו-FLT:4IRS פרסום 52303:5 לקבלת מידע מס על זיכויים.