טעויות נפוצות להימנע במהלך סגירת נדל"ן וכיצד למנוע את

הבנת הסטיקס: מדוע נדל"ן סוגר את Go Wrong

סגירת עסקה הנדל"ן היא לעתים קרובות החלק המלחיצה ביותר של קניית או מכירה בית.לאחר שבועות של משא ומתן, בדיקות, מימון, הצעד הסופי דורש תיאום מדויק בין תריסר צדדים: מלווים, חברות כותרות, עורכי דין, סוכנים, קונים ומוכרים עצמם.אפילו צעד קטן יכול לגרום לעיכובים יקרים, רציפות או התמוטטות מוחלטת של איגוד ריאלי, בערך חמישה פרצופים או אינספור טעויות.

במדריך זה, אנו שוברים את שבע הטעויות הנפוצות ביותר שנעשו במהלך סגירת הנדל"ן ולספק אסטרטגיות ניתנות לפעולה כדי לשמור על העסקה שלך על המסלול. בין אם אתה קונה בית בפעם הראשונה או משקיע מנוסה, תובנות אלה יעזרו לך לנווט את תהליך הסגירה עם ביטחון.We'll לכלול גם ציר זמן סגור מפורט ולטפל לעתים קרובות פרטים שלעתים אפילו מנוסים מתגעגעים.

The Perils of Inadequate Contract Review

הסכם הרכישה הוא הבסיס המשפטי של העסקה כולה. קונים רבים ומוכרים עושים את הטעות של הטמעת החוזה או להסתמך רק על הסוכן שלהם כדי להסביר את התוכן שלו.התובנות האלה יכולות להוביל להפתעות מאוחר יותר, כגון לגלות שאתה אחראי לתיקון יקר, כי תאריך הסגירה אינו ראוי לעונש, או שיש פערים נסתרים שיכולים לרוקן את העסקה.

המונחים: overlook

חוזים נדל"ן סטנדרטיים כוללים הוראות רבות כי קל להחמיץ את הכדאיות מימון, למשל, קובע מועד אחרון עבור הקונה להשיג התחייבות הלוואה.אם זה עובר ללא פעולה, המוכר עשוי להיות הזכות לבטל את אותו הדבר, ה-FLT:0appraisal connceal conductionFLT 1 מגן על הקונה אם התוספת מתחת למחיר, אבל רק אם הוא מופעל כראוי על ידי הקצאה אחת של קונים ברצינות, אפילו על ידי זמן אחד.

כיצד למנוע טעויות חוזים

ההגנה הטובה ביותר היא סקירה יסודית, שיטתית.Engage a נדל"ן עו"ד לקרוא כל קו ומסביר כל תנאי מעורפל.FLT:0.0.com של Nolo collistvepLT:1 ממליץ ליצור רשימה של כל התאריכים המרכזיים וסידורים מהחוזה והגדרת תזכורות לוח השנה.לעולם אל תחתום מסמך שלא הבנתם במלואו, ותמיד לנהל משא ומתן על עורך דין אם תקבל תיקון או תוסיף אותו בקפידה, כמו רשימות קישור, כמו שצריך, כמו גם אם אתה מסכים, כמו גם אם אתה מסכים עם נספח, או תחתום על כל אחד, כמו רשימות לוח זמנים פשוטות, או קביעת נספח, הוא לא תחתום על ידי נספח, כמו נספח, כמו נספח, הוא מבטיח, כמו רשימות קישור.

נושאים ונכסים שגורמים לסגירה

בעיות כותרת הן בין הסיבות הנפוצות ביותר לסגירה מאוחרת.חיפוש כותרת מגלה שקרנים קיימים, מסים לא בתשלום, קלות, או אפילו טענות מבעלים הקודמים. הקונים מניחים לעתים קרובות כי קבלת ביטוח כותרת היא מספיק, אבל הם לא מצליחים לטפל בבעיות שנמצאו במהלך החיפוש.מוכרים, בינתיים, עשויים לשכוח לחשוף פגמים ידועים כי מאוחר יותר במהלך הבדיקה.

⁇ ושפע

חשבונות קבלן לא משולם, בעלי בתים (HOA) עמלות, או פסקי דין מס יכולים לענן את הכותרת.במקרים מסוימים, יורש בעלים קודמים עשוי לבוא בטענה על עניין בעלות.בעיות אלה לא תמיד מתגלות עד תאריך הסגירה עצמו.כדי למנוע הפתעות, FLT:0order את דוח הכותרת מוקדםFLT:1 ולבקש מהעורך הדין שלך לסקור אותו ברגע שהוא מגיע, אם יש מי שכותבים שבועות לפני כן, אין אפשרות לפתור את המועד הקודם, כדי לפתור את ההצעה, כדי לפתור את ההצעה, לפני מועד מוקדם יותר, כדי לפתור את ההצעה, כדי לפתור את ההצעה, לפני מועד מוקדם יותר מוקדם יותר מאשר לקבוע מראש, כדי לפתור את ההצעה.

חשד וגילויי נפילה

להיכשל בביצוע בדיקה יסודית בבית היא טעות גדולה נוספת.גם אם אתה קונה בית חדש, בעיות כמו נזק גג, עובש, או כיוט פגומים יכול להיות מוסתר.לאחר קבלת דוח בדיקה, לטפל כל פריט עם הסוכן שלך ומוכר במהירות.אל תחכו עד ההליכה האחרונה כדי לגלות פגמים חמורים.

כישלונות מימון: מראש אישור לסגור את היום

בעיות מימון הן הגורם העליון של סגירות מאוחרת. קונים רבים עושים את הטעות הקריטית של ההנחה כי מכתב לפני שוויון הוא אותו דבר כמו אישור מראש.Pre-approval כרוך סקירה מלאה של האשראי שלך, ההכנסה שלך, הנכסים, ונושא הרבה יותר משקל עם המוכרים והמלווים.

טעויות נפוצות

(FLT:0) משרות או לקיחת אשראי חדש 1 ; פתיחת כרטיס אשראי חדש, נטילת הלוואה מכונית, או החלפת מעסיקים יכול לשנות את יחס החוב הכנסה וסכן את אישור ההלוואה.
(FLT:0) הערכת עלויות הסגירה של 1FLT (הקונים שוכחים לעתים כי עלויות הסגירה בדרך כלל לרוץ 2% עד 5% ממחיר הרכישה.אלה כוללים דמי המלווה, עלויות הערכה, ביטוח תואר, מסים בתשלום וביטוח.מוכרים גם עומדים בפני עלויות גבוהות כמו עמלות והעברות מסים.
(FLT:0) המשימה של חלון ההורדה 1 (FLT:1) - נכשל לנעול ריבית מוקדם מספיק יכול לחשוף אותך לתנודות השוק.אל המלווה שלך על תנאי תשלום וכל תשלום הקשור.A מנעול 30 יום הוא נפוץ, אבל מנעול 60 יום נותן יותר בטיחות אם הסגירה מתעכבת.
(FLT:0) לא יש מספיק עתודות FLT:1 - מלווים רבים דורשים מקונים לקבל 2 עד שישה חודשים של תשלומי משכנתא במילואים לאחר סגירת.

כיצד למנוע בעיות מימון

אישור ההלוואה מאובטח מוקדם ככל האפשר, ושמירה על תקשורת פתוחה עם המלווה שלך לאורך כל התהליך, לספק מסמכים המבוקשים באופן מיידי. להימנע מכל מהלכים פיננסיים עיקריים - כגון שינוי משרות, ביצוע רכישות גדולות, או הלוואות לחתימה משותפת - עד שהסגירה הושלמה.ה-FLT:0Consumer Financial Protection Bureau לפני קבלת תשלומים ועדכונים מראש של שלוש חודשים לפני קבלת משכנתאות ביתיות, לפני שלושה חודשים מראש, לפני כל שגיאות של שלוש שנים.

חסר סימני מוות קריטיים ותיעוד

נדל"ן סוגרת על לוח זמנים הדוק עם מספר רב של מועדים.קונים ומוכרים לעתים קרובות מתגעגעים מועדים עבור להפקיד כסף רציני, תקופות בדיקה, מכתבי התחייבות הלוואה, ואת הבדיקה הסופית של גילוי זה תאריכים פספס יכול לגרום פיקדונות אבודים, עמלות עונש, או אפילו הפסקת החוזה.לחץ של משימות בו זמנית גורם לעתים קרובות אנשים להוריד את הכדור על אחד.

חוק גילוי ה-3 הימים

החוק הפדרלי דורש ממלווים לספק גילוי סגרה (CD) לפחות שלושה ימי עסקים לפני סגירת. הקונים חייבים לבחון בקפידה מסמך זה עבור כל פערים בין הערכת ההלוואה לבין עלויות הסגירה בפועל.טעויות ב- CD - כגון סכום ההלוואה לא נכון, ריבית לא נכונה, או עמלות חסרות - יכול לעכב את הסגירה אם אתה מוצא טעות, להודיע למלווה שלך מיד ולא לחתום על כל ויתור על שלוש פעמים כי הם צריכים להבין את ה-ידי הסקר של ה-ידי ה-ידי ה-ידי ה- CD.

להישאר מאורגנים

צור לוח שנה עם כל התאריכים הנדרשים חוזית. Include the date for the home review, לוח הזמנים להיענות לדו"ח הביקורת, תאריך המחויבות מימון, ואת תאריך ההליכה-דרך. השתמש ב- Checklist כדי לעקוב אחר כל מסמך הנדרש: הוכחה לביטוח של בעל הבית, חתימה על גילויים, ועידוד הוראות לתשלום שלך. כמה קונים ומוכרים למצוא את זה עוזר להשתמש ביישום ייעודי או להפיץ את תהליך ההלוואה לפני שבוע.

תקשורת עניה בין כל הצדדים

סגירת נדל"ן כוללת רשת מורכבת של אנשי מקצוע: רישום וסוכני הקונה, המלווים, המגייסים, העוקבים, מפקחים, נציגי החברה לתואר, ועורכי דין.כאשר התקשורת מתפרקת, ההוראות יורדות, מועדי מועד פספסו, ונושאים פשוטים עולים לבעיות גדולות.דואר קול בודד שפספס או נשכח יכול לגרום לשקית שגיאות.

מי צריך להיות ב-Lub?

באופן אידיאלי, הקונה והמוכר צריכים לתכנן נקודה עיקרית אחת של מגע (בדרך כלל בהתאמה סוכני שלהם) להעביר עדכונים ושאלות. עם זאת, זה לא אומר שהמנהלים צריכים להיות שקטים. הקונים צריכים להרגיש מועצמת לשאול את הסוכן שלהם או המלווה לעדכונים סטטוס על אבני דרך מפתח.מוכרים צריכים לאשר כי החברה קיבלה את כל המסמכים הדרושים, כגון קבלת הטבות מס בתשלום וכל תיקון בחשבונית, המלווה, וכל הודעות מגע מדויקות על ידי החברה יש צורך לסגור מידע חיוני על גבי הודעות מגע.

שיטות טובות ביותר לתקשורת

לוח זמנים שבועי לבדוק שיחות במהלך 30 הימים האחרונים לפני הסגירה.
השתמש במייל כדי לתעד את כל הבקשות וההתראות החשובות.
לספק את חברת ההלוואה והתואר שלך עם מידע עדכני של מגע.
מענה לבקשות לחתימות או למסמכים תוך 24 שעות.
צור ערכת צ'אט קבוצתי או דוא"ל הכוללת את כל הצדדים העיקריים (עם רשות) לשתף עדכונים מהירים.

כאשר כולם נשארים מודעים, בעיות קטנות יכולות להיפתר לפני שהם הופכים לפורצים.גישה פרואקטיבית לתקשורת מפרידה לעתים קרובות בין סגירת חלקים של לחץ.

« « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « «

הדרך הסופית, שערכה בדרך כלל 24 עד 48 שעות לפני הסגירה, היא ההזדמנות האחרונה של הקונה לוודא שהנכס נמצא במצב שצוין בחוזה. קונים רבים מתייחסים לשלב זה כתיקון מזדמן ולא בדיקה רצינית.זה יכול להוביל להפתעות לא נעימות לאחר סגירתם, כגון מכשירים חסרים, תיקונים פגומים, או פסולת שנותרו מאחור.

מה לבדוק במהלך ה-Walk- Through

כל המכשירים הכלולים למכירה (מרפא, מדיח כלים, תנור, הרהר /דריר) נמצאים ועובד.
לא נגרם נזק חדש מאז הביקור האחרון (חלונות מחוסנים, כתמים מים, חורים בקירות).
הנכס נקי וחופשי מחפצים אישיים ואשפה.
כל התאמות אור, מתגים, ואמצעי אחסון.
תיקונים מתפתלים לרוץ ולנקז כראוי.
מערכת HVAC פועלת (אם מזג האוויר מאפשר בדיקות).
דלתות Garage ו-Openers לתפקד.
Mailbox, מפתחות, בקרה מרחוק וכל ריהוט כולל נמצא.
תכונות חיצוניות כמו מזרקים, שערים, ועבודות תאורה חיצונית.

להביא עותק של דוח הבדיקה וחוזה הרכישה לסימון במהלך ה-Walk-באמצעות.אם אתה מגלה בעיות, להודיע לסוכן שלך מיד.בהתאם לחומרה, ייתכן שתרצה אשראי, תיקון, או אפילו עיכוב סגירת עד שהנושא נפתר.

מעל לערעור עלויות והפסקת תשלום

הקונים והמוכרים מזלזלים לעיתים בעלויות הכוללות בשל סגירת הקונים מתמקדים לעתים קרובות בתשלום למטה, שוכחים כי עלויות הסגירה גם צריך להיות מכוסה.מוכרים לא יכולים לצפות עמלות נדל"ן, להעביר מסים, שכר עורכי דין, ותשלום מס רכוש.המספר הסופי יכול להיות הלם אם אתה לא מתכנן מראש.

קונים רגילים סוגרים עלויות

דמי ההלוואה
תשלום הערכה
תשלום אשראי
חיפוש וביטוח כותרת
דמי רישום
ריבית בתשלום
מיסים (Scrow)
ביטוח לאומי (שנה ראשונה)
פקדת ה-Eskrow עבור מסים עתידיים וביטוח
ביטוח משכנתא פרטי (PMI) אם תשלום נמוך מ-20%

מוכר רגיל סוגר עלויות

עמלת סוכן נדל"ן (בדרך כלל 5%-6%)
העברת מסים או הטלת מיסים
ביטוח (מדיניות הבעלים)
שכר עורכי דין
דמי רישום
מיסים רכושיים
כל זיכויים שניתנו לקונה עבור תיקונים
אחריות ביתית (אם הסכמתו)

לבקש התגלות מפורטת (FLT:0) ,4 (ה) , 3 ימים לפני סגירת והשוואה לערכת ההלוואה שקיבלת מוקדם יותר.אם עמלה השתנתה, לבקש הסבר.לצליל עמוק יותר בעלויות אופייניות, ה-FLT:2 Investopedia Guide to ClosedFLT:3 מספק התמוטטות מקיפה.

יצירת רשימה סגורה של נדל"ן

אחת הדרכים הטובות ביותר להימנע מטעויות היא ליצור רשימת חסימה אישית.התחל עם החוזה והרשימה כל מועד ונדרש.לאחר מכן להוסיף שלבים למימון, בדיקות, עבודה כותרת, ביטוח, ואת ה-Go-באמצעות הסופי של שתף את הסימון הזה עם הסוכן שלך, המלווה, ועורך דין כך שכולם תואמים.

סוגרים את Timeline

(FLT:060-90 ימים לפני סגירת:FLT:1) קבל אישור מראש, סדר חיפוש מוקדם, להתחיל באיסוף מסמכים (חזרי מס, תשלום גמגמים, הצהרות בנק).
(FLT:030 ימים לפני סגירת:FLT:1 לוח זמנים בדיקה ביתית (וכל בדיקה נוספת), סיום התחייבות ההלוואה, איסוף ציטוטים ביטוח, סקירה על מועדי החוזה.
(FLT:014 ימים לפני הסגירה:FLT:1 מקבל הערכה, דוח כותרת סקירה, לפתור כל קריטריונים (בקשות חוזרות, פערים הערכה), לבדוק אם יש צורך, לאשר מנעול.
(FLT:07 ימים לפני סגירת:FLT:1 תאריך סיום, זמן ומיקום עם כל הצדדים, סקירה סגירת גילוי הדיוק, לחתום על מסמכים ראשוניים, לקבל כספים מוסמכים או הוראות חוט.
(FLT:0)1-2 ימים לפני סגירת:FLT:1 ביצוע הליכה סופית, לאמת הוראות העברת חוט (שעון הונאה), לאשר את קושרי הביטוח של בעל הבית מופרשים, להביא זהות וכספים בתוקף.
(ב) יום הפחתת:0) יום ה': [ה] ביום ה' [ה], וחתום על כל המסמכים בקפידה, שאל שאלות על כל תשלום או תנאים, לקבל מפתחות, פותחים מוסך, וקודים, רשם ומשכנתא.

על ידי מעקב אחר רשימת מבחנים מובנה, אתה להפחית את הסיכון של שכחה צעד חיוני.דפס אותו החוצה ולבדוק פריטים כפי שאתה להשלים אותם.

עוד מלכודות לצפות

מעבר לקטגוריות הגדולות לעיל, ישנם כמה טעויות לעתים קרובות יותר כי הם מטיילים קונים ומוכרים.להיות מודע אלה יכול להציל אותך מברק של דקות האחרונות.

Wire Fraud and Payment Scams

עסקאות נדל"ן הן מטרות עיקריות עבור פושעי סייבר. האקרים עשויים ליירט שיחות דוא"ל המחזות את חברת הכותרת או הסוכן שלך ולשלוח הוראות הונאה של זיוף:0 תמיד לאמת הוראות חיפוש בטלפון באמצעות מספר שאתה מכיר באופן עצמאי - לעולם אל תשתמש במספר טלפון מאותו חוט דואר אלקטרוני.FLT:1 שקול באמצעות בדיקה מוסמך במקום חוט אם אפשרי לבקש את הכותרת שלך על פורטל מאובטח עבור תשלומים מאובטחים מאובטחים.

הסכם ויבריל הם Binding

באחוזה, הסכמים מילוליים הם לעתים נדירות מאוישים.אם יש לך שיחה על אשראי תיקון או הרחבה של תאריך סגירה, לקבל אותו בכתב כתוספת או אישור דואר אלקטרוני. Relying על לחיצת יד או "הפצה" יכול להוביל לסכסוכים בסגירה.עורך הדין שלך יכול לנסח תיקון פשוט כדי לנסח שינויים.

לא תוכנית גיבוי

גם עם הכנה מושלמת, הסגירות יכולות ליפול דרך. הקונים צריכים לשקול תוכניות עקביות: מה אם ההלוואה שלך נדחתה ברגע האחרון?מה אם המוכר חוזר?יש מקור מימון גיבוי או תוכנית דיור זמנית יכול להפחית את הלחץ.מוכרים צריכים גם להיות מוכנים לרשום אם העסקה קורסת, אז לשמור על הבית שלך מוכן עד שהקרנות הם לא מתפוררים.

מסקנה: קח שליטה על סגירתך

סגירת נדל"ן מורכבת מטבעה, אבל רוב השגיאות ניתנות לחיזוי ומניעה.על ידי סקירת חוזים ביסודיות, התייחסות לנושאי הכותרת והרכוש מוקדם, הבטחת מימון ללא הפרעה, להישאר על גבי מועדים, תקשורת ברורה, ביצוע הליכה מהירה, הבנה של כל העלויות הכרוכות, ולהישאר ערניים להונאות יזום הונאה, אתה יכול להגדיל באופן דרמטי את הסבירות של עסקה חלקה.

בין אם אתם קונים את החלום שלכם הביתה או מוכרים נכס להשקעה, קחו את הזמן להתכונן ולשאול את השאלות הנכונות.עצמי העתידי שלכם – ואת חשבון הבנק שלכם – תודה לכם על משאבים נוספים, על המחלקה לשיכון ופיתוח עירוני שרוכשים פורטל בית 1:1 מציע הדרכה חסרת פניות לקונים ראשונים.