עיכובים נפוצים בסגירה נדל"ן וכיצד להאיץ את התהליך

להבין מדוע סגירת נדל"ן הופכת לעיכוב

סגירת עסקה הנדל"ן היא הצעד האחרון, קריטי שבו הבעלות מעבירה ממוכר לקונה, בעוד שהיא אבן דרך מרגשת, תהליך הסגירה הוא לעתים קרובות מוטרד עם מכשולים פוטנציאליים שיכולים לדחוף את התאריך המתוכנן בחזרה בימים או אפילו שבועות. עיכובים אינם רק מתסכלים אלא גם יכולים להיות השלכות פיננסיות, כגון מנעולים קצבים, דמי אחסון עבור משאיות נעות, או עלויות דיור זמניות ביותר של עיכובים נפוצים, אתה יכול לעקוב אחר צעד אחר צעדי פעולה.

סגירת נדל"ן כוללת שרשרת מורכבת של אירועים, כולל משכנתאות תחת כתב, חיפושים לתואר, בדיקות, הערכות, הכנת מסמך משפטי.כל קישור חלש בשרשרת זו יכול לגרום לתחזוקה.

1. Mortgage Financing & underwriting Hiccups

הסיבה הנפוצה ביותר לסגירה מאוחרת היא חרוט במימון הקונה.גם לאחר אישור מראש, המלווים חייבים לאמת הכנסות, נכסים והיסטוריית אשראי במהלך שלב הכתיבה.

(FLT:0) שינויים באשראי של הרגע האחרון: FLT:1 קונה פותח כרטיס אשראי חדש או עושה רכישה גדולה, אשר משנה את יחס החוב להכנסה.
(ב) ,0) תיעוד מלא: 1 ; 1:1 , כרזות בנק או החזרי מס יכולים לעכב את הביקורת של כתב האישום.
(ב) אם התוספת של ה-FLT:0) היא מחיר הרכישה המוסכם, המלווה עשוי לדרוש ניתוק או תשלום גדול יותר.
שינוי במעמד התעסוקה: 1FLT 1 שינוי עבודה או פער בעבודה רק לפני סגירתו יכול לעורר בדיקה נוספת.

(ב) ⁇ :0) , ראה עוד על תהליך המשכנתאות של הלשכה להגנת פיננסית (FLT:2Consumer Financial Protection Bureau)

2.כותרת וסכסוכים בעלי בעלות

חיפוש כותרת מבוצע על מנת להבטיח למוכר בעלות ברורה וללא שקרים או תביעות נגד הנכס.בעיות שגורמות לעתים קרובות לעיכובים כוללים:

(ב) [15] אין לחינם: 1 ,5 ,1 , ניכויים, דמי HOA ללא תשלום, או שקרי מס יש לפתור לפני שהחברה הכותרת יכולה להנפיק מדיניות נקייה.
(ב) ויקרא: ויקרא י"א): "השמות המותים" (ב) , תיאורים לא נכונים, או מסמכים חסרים יכולים ליצור פגמים בכותרת.
(ב) אם בבעלות מספר מפלגות שאינן מסכימות למכירה, הסגירה נמוגה עד לכל סימן.
(ב) ⁇ :0 (הדברים) או הסגידה: ⁇ 1) , הקלה בלתי-מעורבת או גדר של השכן מעבר לקו הנדל"ן יכולה לדרוש החלטה משפטית.

העבודה לתואר ראשון מתבצעת לעתים קרובות מוקדם בתהליך, אבל בעיות יכולות להגיע ברגע האחרון. הזמנת חיפוש כותרת מיד לאחר חתימה על חוזה מפחיתה את הסיכון להפתעות.

3. Inspection and Appraisal Scheduling Logjams

שני הבדיקות וההערכות דורשות מאנשי מקצוע מורשים לבקר בנכס. בשווקים עסוקים, לוחות השנה שלהם מתמלאים במהירות.

זמינות ה-FLT:0 (Inspector זמינות מוגבלת:FLT:1) במיוחד במהלך עונות הקניות שיא, ייתכן שלוקח שבוע או יותר כדי לקבוע בדיקת בית.
(FLT:0) הערכת גב: LIFIRLT:1 ; Lenders להזמין הערכות באמצעות חברת ניהול, ואם ההערכות המקומיות מוגזמות, הדו"ח לוקח יותר זמן.
(FLT:0) המשא ומתן על דחיית: 1 לאחר בדיקה, אם נמצאו בעיות משמעותיות (הדליפות, חשמל לקוי, עובש), הקונה עשוי לבקש תיקונים או ירידה במחיר, הדורש תוספת חדשה ואולי עוד הערכה.
(FLT:0) בדיקות ממושכות: בעיות קריטיות כמו סדקים או מונחות בסיס יכולות להפוך את הנכס באופן זמני בלתי מתקבל על הדעת למימון, הדורשות תיווך לפני הסגירה.

כדי להימנע מעיכובים, בדיקות לוח הזמנים ברגע החוזה נחתם ולהגיב לתיקון בקשות במהירות.

4. בעיות הערכה שמעבר למספר

גם כאשר ה- appraiser יכול לבקר בנכס במהירות, השווי עצמו יכול לגרום לבעיות מעבר להערכה נמוכה.

(ב) אם הנכס הוא ייחודי (למשל, כפרי, היסטורי או גבוה), ה- appraiser עשוי להיאבק כדי למצוא שותפים טובים, המוביל לדו"ח מורכב שלוקח זמן רב יותר.
(FLT:0) תיקונים הנדרשים להתאמה להלוואות: ההרחבה 1 (FHA, VA ו- USDA הלוואות יש סטנדרטים מחמירים בתנאי רכוש.אם ההערכות מציין צבע, חסר לחיצות יד, או פעיל HVAC, המלווה עשוי לדרוש תיקונים לפני הסגירה.
(ב) אם ההערכות הראשוניות מגיעות בשפל והרוכש מאתגר אותו, או אם המלווה מצווה על הערכה שנייה, אשר מוסיפה ימים לקו הזמן.

5.התערבויות המשפטיות והיועץ המשפטי

במדינות בהן עורכי דין מטפלים בסגת (למשל, ניו יורק, ניו ג'רזי, ג'ורג'יה), התהליך כולל חברות חוק מרובות להכנת מסמכים.

(FLT:0) Attorney לוח זמנים קונפליקט: FLT:1 מציאת תאריך זמין הדדית עורכי הדין של הקונה והמוכר כדי לסקור ולחתום מסמכים יכול להיות קשה.
(FLT:0) שינויים בתיקון לוקח זמן: FIRLT:1 כל תיקון של החוזה, דה או הצהרה סגורה דורש סקירה משפטית, ועורכי דין עשויים להיות לקוחות אחרים עם מועדים.
הוראות לנדר:0 (א) ,א) הן מאוחרות: נדרל 1 (Lenders) שולח הוראות סגירת החברה או עורך הדין, אך אם כל פרט אינו שלם, ההתנחלויות אינן יכולות להמשיך.

אסטרטגיות מוכחות לזרז את הסגירה של נדל"ן

בעוד שאתה לא יכול לשלוט בכל משתנה, אתה יכול לנקוט בצעדים קונקרטיים כדי להפחית את הסבירות של עיכובים.אסטרטגיות אלה לעבוד אם אתה קונה, מוכר או סוכן.

קודם כל, קבל אישור מראש, לא רק מראש

הערכה מוקדמת היא הערכה פשוטה המבוססת על מידע מדווח עצמי. a pre-approval, מצד שני, כרוך בבדיקה מלאה של אשראי וביקורת מסמך.זה נותן את האמון המוכר וגם מזהה בעיות אשראי פוטנציאליות מוקדם.פעם תחת החוזה, להישאר בקשר עם המלווה שלך ולהימנע ביצוע שינויים כספיים עד לאחר סגירת.

(ב) עיין ב[[המאה ה-1]], [[1924]], ב[[1924]], [[1924]], [[1924]]]], [[1924]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]

שם הספר בלועזית: Order Title Work and Survey

אל תחכו עד שהחוזה מבוצע במלואו כדי ליצור קשר עם חברת כותרת.ברגע שההצעה תתקבל, לאשר את החיפוש לתואר ולשלם עבור הדו"ח הראשוני.אם הנכס דורש סקר חדש, כך שבאותה עת.זה נותן לחברה שבועות כדי לפתור בעיות לפני הסגירה המתוכננת.

(ב) קונים: ⁇ FLT:1 , בקש מהסוכן שלך לכלול העדפה של החברה בהצעה כך שניתן יהיה להציב את ההזמנה באותו יום.
(ב) אם כבר יש לך סקר או מדיניות הכותרת האחרונה מהרכישה שלך, לספק מוקדם לחסוך זמן.

בחרו צוות מנוסה, אחראי

אנשי המקצוע שאתה עובד איתם יכולים לעשות או לשבור ציר זמן סגור.חפש סוכן נדל"ן שיש לו תיעוד של סגירה בזמן, המלווה ידוע בכתב עת מהיר (חלקם ידועים לשמצה עבור עיכובים), ועורך דין נדל"ן או סוכן כותרת אשר מגיב הודעות דוא"ל ושיחות. בדוק ביקורות מקוונות ולבקש הפניות מאנשים סגורים לאחרונה.

[22: 51: 51: 20] מראיין: "ואתה שוכר סוכן או המלווה, שאל אותם: "מה זה היום הממוצע שלך לקרוב?"

צוות שמתקשר היטב ויש לו תהליכים פנימיים ברורים י לנווט בעיות מהירות יותר מאשר אחד שלא מאורגן.

4. תקשורת ברורה ולעתים קרובות

שתיקה היא האויב של סגירה חלקה.קבע מרכז תקשורת משותף (טקסט קבוצתי, שרשרת דואר אלקטרוני או כלי ניהול פרויקט ייעודי) עם כל הצדדים: הקונה, המוכר, שני סוכנים, המלווה, עורך דין, ותואר החברה להשתמש בו:

שתף מועדים ולאשר קבלת מסמכים.
תזהרו מיד כשבעיה מתעוררת.
תאריך סגירה וזמן, ברגע שהמלווה נותן אור ירוק.
בהמשך, על פריטים מועדפים (למשל, "האם הדו"ח המוערך הגיע עדיין?"

תשובות לבקשות לתיעוד נוסף או לחתימות יכולות להשיל ימים מהציר.

הכינו את כל המסמכים מראש

להימנע ממאמץ הניירת של הרגע האחרון עבור קונים, זה אומר איסוף הדברים הבאים לפני שאתה אפילו מתחיל ציד בית:

שנתיים של החזרי מס ו-W-2s
העלאה בשכר (Last 30 ימים)
הצהרות בנק לכל החשבונות (חודשים אחרונים 2-3 חודשים)
תעודת זהות תמונה (רישיון נהיגה או דרכון)
הוכחה של כל הפיקדונות או מתנות גדולות (עם מכתב מתנה)

עבור המוכרים, לאסוף:

מדיניות ביטוח לאומי
קבלות מס רכוש ומסמכים HOA
פרטי אחריות בית (אם העברה)
רשומות תיקון וקבלות עבור כל שדרוגים אחרונים
כל היתרים לעבודה שבוצעו בבית

לאחר שהמסמכים האלה מוכנים בתחילת התהליך מבטלים את הצורך בבקשות חזרה ושכחה בהמשך.

6.מיגייט Inspection Risks with a Pre-Listing Inspection

המוכרים יכולים להאיץ באופן דרמטי את התהליך על ידי הזמנת בדיקת בית לפני הרישום הנכס.כאשר אתה כבר יודע את מצב הגג, HVAC, צנרת, ובסיס, אתה יכול לעשות תיקונים מראש או לחשוף בעיות מראש.זה נמנע טיפוסי עד 10 ימים תקופת מעקב ומנע אזהרות מפתיעות.

השתמש בטכנולוגיה עבור E-Signatures ו-Virtual Closes

חלפו הימים שבהם כל מסמך סגירה היה צריך להיחתם באופן אישי עם דיו רטוב היום, רוב החברות המלווים והתואריות תומכים בחתימות אלקטרוניות באמצעות פלטפורמות כמו DocuSign או Adobe Sign. זה מאפשר למסמכים להיחתם וחזרו תוך דקות ולא במשלוח בן לילה.אל המלווה שלך ועורך הדין אם הם יכולים להתאים לחתימה אלקטרונית עבור הסגירה הסופית, כמה מדינות מאפשרות כעת לאנריזציה מרחוק באינטרנט (RON), כלומר, כלומר, לא ניתן לסגור את זה יכול להיות קרוב לכל מקום מבחינה פיזית.

(ב) עיין במדריך ה-[[1790]]: [[1924]]]]]], [[1924]]]], [[1924]]]], [[1924]], [[1924]]]]]]]]

טיפים מתקדמים למניעת מלכודות נפוצות

1.נעלו את הריבית מוקדם ונכון

מנעולים ריבית בדרך כלל 30, 45, או 60 ימים.אם הסגירה שלך מתעכבת מעבר לתקופת נעילה, ייתכן שתצטרך לשלם תשלום כדי להרחיב את המנעול או לקבל שיעור גבוה יותר.עבוד עם המלווה שלך כדי לבחור תקופת מנעול שמתאימה באופן ריאלי לתאריך הסגירה הצפוי שלך, הוספת bu של לפחות 10 ימים.אם המנעול, לשאול על אפשרויות "פלה" רק אם ירד.

בדוק את ביטוח בעלי הבתים לפני סגירת שבוע

קונים רבים שוכחים כי הם זקוקים להוכחה של ביטוח בעלי בתים לפני המלווה יממן את ההלוואה.חנות הביטוח מוקדם ולספק את החייב המלווה לפחות 10 ימים לפני סגירת הנכס תכונות ייחודיות (כמו גג שטוח או חיפוש מבוגר), כמה מורדים עשויים לדרוש בדיקה, אשר מוסיף זמן.

להבין מה יכול לגרום ל- CFPB TRID "Cooling"

הכללים של TILA-RESPA Integrated (TRID) דורשים כי חשיפת הסגירה (CD) מועבר לקונה לפחות שלושה ימי עסקים לפני סגירתו.אם שינוי משמעותי מתרחש (למשל, הערכת הלוואה חדשה, שינוי ב- APR, או שינוי במוצר ההלוואה), גילוי חדש מופעל, הפעלת שעון בן שלושה ימים.

4.לעבור את הנכס יום או שניים לפני סגירת

הליכה סופית היא סטנדרטית, אבל קונים רבים לוחצים אותה בבוקר הסגירה.אם ה-Walkthrough חושפת בעיות (למשל, מכשירי המוכר הסירו כי היו אמורים להישאר, או הבית אינו נקי), ייתכן שיהיה עליך לדחות את סגירתו למשא ומתן.תזמן את ההליכה לפחות 24 שעות לפני שעת הסגירה לתת לעצמך ולצוות לפתור בעיות ללא לוח הזמנים.

יש תוכנית B עבור מימון אם מפלי ההלוואה של הקונה דרך

בשוק תחרותי, כמה קונים כוללים הסתמכות כי העסקה בוטלה אם המימון נכשל.אבל אם אתה המוכר, אתה יכול להפחית עיכובים על ידי מחיקת הכוח הפיננסי של הקונה מוקדם.בקש הוכחה של אישור מראש עם דוח אשראי לפני קבלת הצעה. עבור קונים, לשקול תוכנית גיבוי, כגון הלוואה או מתנה משפחה, אם ההלוואה העיקרית שלך מכה נחירה.

(ב) ויקרא י"א: "בְּבְּהִנָּבְתָּבְתָּבְתָּבָה הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא הוּא

כאשר עיכובים הם בלתי ניתנים להכחשה: איך לשמור על הקול שלך

גם עם ההכנה הטובה ביותר, כמה עיכובים הם פשוט בלתי נמנעים - למשל, אסון טבע פתאומי שמשפיע על הערכה, מיזוג בנק מעכב עיבוד הלוואה, או מוות במשפחת של גורם מפתח.

(ב) ,0) , מדרש: "ה' אומר לכולם ברגע שאתה יודע, רק מחכה זה יותר גרוע.
(ב) עיין בכתוב: "הבא" (ב) "אל תשאל את המלווה או את חברת התואר עבור תאריך סגירה חדש.
(FLT:0) מרחיבים את התוספות בחוכמה: אם אתה המוכר, ייתכן שיהיה זכאי לשכר ליום עבור סגירה מאוחרת (זמן "זמן הוא מהות" סעיפים) עבור קונים, בקש מהמוכר להסכים להרחבה ולא לתת את החוזה.
(ה) לשמור על רגשות בבדיקת: FLT:1 זכור כי רוב העיכובים נובעים ממגונים מנהליים, לא אמונה רעה, להישאר רגוע ומקצועי עוזר לפתור את הבעיה מהר יותר.

מחשבות סופיות: מהירות וודאות הן זמינות

סגירת נדל"ן מורכבת, אבל הרוב המכריע של העיכובים צפויים ומניעה.על ידי הבנת המלכודות הנפוצות - בעיות מימון, בעיות כותרת, צווארי בקבוק, והתמוטטות תקשורת - אתה יכול לנקוט בצעדים יזום כדי לשמור על התהליך נע מוקדם, להתחיל מוקדם, לבחור את הצוות שלך בחוכמה, להישאר על גבי כל מועד המועד שנקבע לעיל, אתה יכול להפחית את 45 טיפוסי עד 60 ימים, לעתים קרובות, אפילו קרוב יותר 30 ימים או יותר.

בין אם אתה קונה את הבית הראשון שלך, למכור ללקט, או להשקיע בנכסים להשכרה, סגירה חלקה, זמןית מעניקה לך שקט נפשי וחוסכת לך כסף. ליישם את הטיפים האלה, ואתה תהיה בסדר בדרך שלך לחצות את קו הסיום עם ביטחון.