יחידות של Accessory Dwelling (ADUs) - לפעמים נקראות דירות סבתא, סוויטות חוק, או קוטג 'ים אחוריים - הופיעו ככלי רב עוצמה להגדלת היצע הדיור, יצירת אפשרויות שכירות סבירות, ומאפשרות מגורים רב-דוריים המתגוררים בתוך שכונות קיימות. אלה יחידות מגורים המכילות עצמיות לחלוק הרבה עם בית יחיד יחיד יחיד, ובדרך כלל כוללים מטבח משלהם, שירותים, חלל חי בעודם מציעות מקסימליות בנייה, אשר מעוצבות, כולל כל דבר שטח מגורים, אשר תוכנן במידה רבה, כלומר, כלומר, כולל, גודל מגורים, כולל מגרשי מגורים, כולל שטח מגורים, כולל, כולל מגרשי שטח מגורים, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל כל דבר שטח מגורים, כולל, כולל, כולל, כולל מגרשי מגורים, כולל, כולל, כולל מגרשי שטח מגורים, כולל מגרשי מגורים, כולל, כולל, כולל מגרשי מגורים, כולל, הכולל עצמי, כולל מגרשי מגורים, הכולל עצמי, כולל, כולל מגרשי מגורים יחיד, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל מגרשי מגורים, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל, כולל מגרשי מגורים יחיד, כולל מגרשי מגורים

הבנה של תקנות

תקנות זונינג הן המסגרת המשפטית השולטת בשימוש הקרקע בתוך העירייה.הם מחלקים עיר או מחוז לאזורים - כגון מגורים, מסחרי, תעשייתי או חקלאי - ומציין איזה סוגים של מבנים ופעילויות מותרות בכל אזור.המטרה העיקרית של zoning היא לקדם פיתוח מסודר, להגן על ערכי רכוש, להבטיח בטיחות ציבורית, ולשמור על אופי השכונות.

הסמכות לאזור מגיעה מכוח המשטרה של המדינה, אשר לאחר מכן מוקצה לממשלות מקומיות.היסטוריות, אזורי מגורים חד-משפחתיים נכתבו לעתים קרובות כדי לא לכלול כל יחידת מגורים משנית, בהנחה כי בית שני על הרבה יוביל להפחתת יתר, בעיות חניה, או שינוי אופי שכונה.

סוגי חוקי Zoning המשפיעים על ADUs

חוקי זונינג נוגעים כמעט בכל היבט של עיצוב ADU ובניה. בעוד הפרטים שונים, רוב התקנות נופלות לתוך קומץ קטגוריות נפוצות. הידיעה קטגוריות אלה מסייעת לבעלי נכסים לצפות הגבלות ולתכנן בהתאם.

תקנות

תקנות השימוש מגדירות אילו פעילויות ומבנים מותרות באזור מסוים. באזורי מגורים רבים, ADUs מסווגות כיום כ"שימוש נגיש" לשכונה הראשית, כלומר ADU כפופה לבית הראשי בגודל ותפקוד. כמה קודים ישנים עדיין אוסרים על ADUs לחלוטין, בעוד אחרים מאפשרים להם רק על ידי שימוש מותני או יוצא דופן מיוחד - תהליך זה כרוך לעתים קרובות שימועים ציבוריים ושכנות, כולל מספר מקומי, כולל עבירות, כולל מדינת אורגון, אשר לפחות, על ידי מדינות אחרות, אשר עברו, אשר לפחות, אשר קיבלו אישורים, על ידי מדינת וושינגטון, על ידי רשויות מקומיות, כולל, כולל עבירות, על ידי מדינות אחרות, כולל עבירות, אשר לפחות, כולל עבירות פליליות, על ידי מדינת אורגון, על ידי מדינות אחרות, על ידי מדינת אורגון, כולל, על ידי מדינות אחרות, על ידי אישורים, קליפורניה, על ידי היתר, על ידי מדינות מקומיות, על ידי מדינות אחרות, על ידי מדינות אחרות, על ידי מדינות אחרות, על ידי מדינות מסוימות, על ידי מדינת אורגון, על ידי מדינות מסוימות, אשר מאפשרות, על ידי אישורים, על ידי היתר, על ידי היתר, על ידי היתר, על ידי היתר, על ידי היתר, על ידי אישורים, על ידי היתר, על ידי היתר, על ידי אישור תנאי

המונחים: size Restrictions

רוב קודי ייעוד להטיל גבולות בגודל מקסימלי על ADUs. ההגבלות האלה ניתן להתבטא כשטח קומה מקסימלי - לעתים קרובות 800 עד 1,200 מטרים רבועים - או כאחוז של התצלומים של הריבוע של המגורים הראשי, בדרך כלל 30% עד 50%. חלק מהערים גם לווסת את מספר חדרי השינה או חדרי האמבטיה המותרים. מגבלת גודל נועדו להבטיח שה- ADU נשאר משני לבית הראשי ואינו מעלה באופן בלתי מבוקר או תשתיות.

דרישות ריצוף

ריצוף הוא המרחק המינימלי מבנה חייב להיות ממוקם מקווי רכוש, רחובות, ולפעמים מבנים אחרים. סטנדרט עבור בתים ראשוניים יכול להיות 20 עד 30 מטר מהשורה הקדמית ו 5 עד 10 מטרים מהצד וקווים אחוריים.עבור ADUs, רשויות עירוניות רבות מאפשרות ירידה במקומות, במיוחד עבור יחידות קטנות מנותקות.

תקנות חנייה

אחד הנושאים המסוכנים ביותר עבור ADUs הוא חניה.היסטורי, קודים מקומיים רבים דרשו אחד או שניים נוספים מחוץ לרחוב חניה ל- ADU. זה יכול לכפות בעלי בתים לסלול מעל חצרות הקדמיות, להרחיב את כבישים, או לבנות מוסכים חדשים.עם זאת, בהכרה כי ADUs לעתים קרובות לשרת בני משפחה או דיירים שאינם בעלי רכב, תחומי שיפוט רבים יש דרישות חניה רגועות או מסולקוכות, במיוחד עבור יחידות חניה קיימות, כגון מקומות חניה, כגון חניה, כגון מקומות חניה קיימים, אשר כבר, או אזורי חניה, אשר כבר, אשר כבר, אשר כבר, כגון מקומות חניה קיימים, או שדות חניה, אשר כבר, אשר כבר, כגון מקומות חניה, אשר כבר יש מגבלות חניה קיימים, או שדות חניה, או שדות חניה, אשר כבר, או שדות חניה, אשר כבר משרת לעתים קרובות, או שדות חניה קיימים, או שדות חניה, אם כבר, או שדות חניה, אשר כבר, אשר כבר, אשר כבר, אשר כבר יש מגבלות חניה קיימים, או שדות חניה, אם כבר, כי הם כבר נמצאים במקום מושבעים, או שדות חניה קיימים, כגון מקומות חניה קיימים, אשר כבר, אשר משמשים לעתים קרובות, כי הם כבר, כי הם כבר, כי הם כבר יש מגבלות חניה קיימים, כי הם לעתים קרובות,

מגבלות וכיסויי לוט

קודים זונינג בדרך כלל כופים גבהים מבניין מקסימליים, המשפיעים על שני קומות ADUs אפשרי. הרבה תחומי שיפוט מגבילים את ADUs לסיפור אחד או באותה גובה כמו המגורים העיקרי. לוט כללים מגבילים את אחוז של הרבה שניתן לכסות על ידי משטחים לא מזיקים, כולל מבנים.מאחר ש- ADU מוסיף צילומים רבועים לאתר, בעלי בתים עשויים לדרוש לוודא כי סך הכל מותר מתחת לכיסוי, או לכיסוי, ייתכן שהם צריכים לפסולת לכיסוי.

דרישות בעלות

כמה קודים של ייעוד דורשים כי הבית הראשי או ADU להיות עסוק יותר ויותר, הכוונה היא לעודד ניהול נכסים אחראי ולמנוע את הרבה להפוך נכס השקעה להשכרה בלבד. בעוד דרישות בעלות דיקור יותר ויותר רגועות - במיוחד במדינות דוחפות מדיניות ידידותית יותר ADU - הם נשארים בתוקף בקהילות רבות.

אתגרים והזדמנויות

הטמעת תקנות היא לעתים רחוקות פשוטה, אבל התגמולים הפוטנציאליים הם משמעותיים. בצד האתגר, בעלי נכסים לעתים קרובות עומדים בפני מבוך של כללים סותרים, זמני מבחן ארוך, ועלויות בלתי צפויות.אפילו בתחומי שיפוט המאפשרים ל- ADUs על ידי ימין, תהליך של הבטחת היתרי בנייה, חיבור שירותים, וקודי אש יכולים לקחת חודשים.

מימון של ADU יכול להיות מכשול נוסף.מוצרי משכנתא מסורתיים לא תמיד לכסות את העלות של בניית יחידה נפרדת, ושיטות הערכה עשויים תחת ערך ADUs כי נתונים דומים המכירות מוגבל.עם זאת, תוכניות הלוואה חדשות - כגון FHA 203(k) שיקום הלוואות, שכפול ביתיות של Fannie Mae, משכנתאות והתמחות ADU - מלווים מתעוררים למלא את הפערים של נכסים, אשר צריך גם עלויות, עלויות של עלויות, חיובים, אשר יש לשלם, אשר יש השפעה נרחב, תכונות מס.

למרות המכשולים האלה, ההזדמנויות משכנעות. ADUs יכול לייצר הכנסות שכירות המסייעות לבעלי בתים להסיט את המשכנתא או את מס הנכס שלהם.הם מספקים דיור סביר עבור בני משפחה, כגון הורים מזדקנים או ילדים מבוגרים, ללא עלות בית נפרד.כאשר מעוצב היטב, ADUs יכול להגדיל את הערך הכולל של הנכס על בקנה מידה רחב יותר, ADUs לתרום לתפיסה דיור עדין - זה מוסיף יחידות דיור מבודדות יותר מייצבות ללא גישה ירוקה.

צעדים לבניית ADU בתוך חוקי זואי

בנייה מוצלחת של ADU דורש גישה שיטתית שמתחילה זמן רב לפני כל בסיס מוזג.הצעדים הבאים מכנים את הדרך האופיינית מהרעיון הראשוני לעבור ליחידה מוכנה.

1.מחקר קודים מקומיים Zoning

הצעד הראשון הוא לאתר ולקרוא את פקודת הזינוק של העיר או המחוז, קוד עירוני או קוד פיתוח קרקע.עירוניות רבות מפרסם כעת מדריך ספציפי או גיליון עובדה המסכם את כללי המפתח. לשים לב קרוב להגדרות - חלק מהרשויות להשתמש במונחים כגון "יחידת מגורים שנייה", "פרויקט שטוח", או "לכניסה" באופן יחסי עם ADU.com, כלומר, ניתן לפשט את אזורי ה-R.

2.התייעץ לרשויות המקומיות

קודים זונינג יכולים להיות צפופים ופתוחים לפרשנות.תזמן פגישה לפני כפל עם מחלקת התכנון המקומית שלך או חלוקת הבנייה. Bring a Hard Site Program או סקר רכוש, לבוא מוכנים עם שאלות ספציפיות על מחסומים, גבהים, כיסוי רב, וניתן עמלות רבות תוכניות רבות יכול להצביע לך על מחסומים פנימיים או רשימות כי להבהיר אי הבנות נפוצות.

3 עיצוב בתוך תקנות

חמוש בידע מצעדים 1 ו- 2, עובד עם אדריכל, מעצב, או קבלן ADU-savvy לפתח תוכניות לציית לכל מגבלות ייעוד.אם השפע שלך קטן, לשקול ADU המצורפת שמשתפת חומה עם הבית הראשי, אשר עשוי להפחית את דרישות העיכוב.אם גבולות גובה מנעו סיפור שני, יחידה חד-קומה עם טביעת רגל קומפקטית עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר עכשיו תוכניות סטנדרטיות של קודים.

4.התחייבויות הכרחיות

רוב הפרויקטים של ADU דורשים לפחות אישור בנייה ואולי גם אישור ייעוד נפרד או אישור לשימוש הקרקע. בחלק מהאזורים, ייתכן גם צורך ברישיון שימוש מותנה, שחלות (אם העיצוב שלך מפענח מהקוד), או סקירה היסטורית אם הנכס נמצא במחוז המיועד.הגשת התוכנית, תוכנית האתר שלך, וכל דמי היישום.

5. Secure Financing and Hire Contractors

בעוד אישורים נמצאים תחת ביקורת, אתה יכול להתחיל לארגן מימון.אם אתה משלם מהכיס, להבטיח שיש לך תקציב ריאלי הכולל contingations עבור תנאי אתר ללא נזינים או עלות מחירים.אם אתה צריך הלוואה, לחקור הן משכנתאות מסורתיות והן מוצרים ספציפיים ADU. השוואת ריבית, עלויות סגירה, וכן קבלת הצעות לפחות שני קבלנים או שלושה קבלנים כלליים שיש להם ניסיון אפשרי עבור תהליך מוסמך.

6.לבנה והחלפת תובנות

לאחר אישורים מונפקים ומימון הוא במקום, הבנייה יכולה להתחיל.להיות מוכן לבדיקה תקופתית של מחלקת הבניין עבור הקרן, מזייף, צנרת, חשמל, ואישור סופי.כל בדיקה מבטיחה כי העבודה עונה על התוכניות המאושרות וקודי הבנייה הרלוונטיים.שלאת בדיקות אלה מונעת עיכובים מיידיים.לאחר החתימה הסופית תיחתם, תקבל תעודה של דיקור (או מקביל), המאפשרת לך לשכור באופן חוקי או לשכור את היחידה.

תקנות ומגמות

הנוף של ייעוד ADU משתנה במהירות. במהלך העשור האחרון, יותר מתריסר מדינות חוקקו חוקים כי על פני הגבלות מקומיות והופכים את ADUs קל יותר לבנות. California הובילה את הדרך עם סדרה של חשבונות כי, בין השאר, דרישות חניה מוגבלות, דמי השפעה מופחתים, אישורי השרים הנדרשים (ללא ביקורת שיפוטית) עבור רוב מדינות אחרות, כולל אורגון, וושינגטון, קולורדו, ומן, יש לנקוט חוקים דומים עם תקנות שיפוטיות.

במקביל, ערים רבות מאמצות את ADUs כחלק מאסטרטגיה הרחבה יותר שלהם דיור.לדוגמה, פורטלנד, אורגון, אפשרה לשני ADUs לכל היותר ומציעה מחשבון עלות כדי לסייע לתושבים להעריך הוצאות. סיאטל, וושינגטון, מאפשרת ADUswide ו ויתרה על עמלות מסוימות עבור יחידות בעלות הכנסה מוגבלת. ברמה הפדרלית, המחלקה של דיור ופיתוח עירוני (HUD) פרסמה הנחיות על מימון ADU, ופעולות ניהוליות נוספות, כגון העלאה של רשויות דיור.

הטכנולוגיה משפיעה גם על פיתוח ADU.Prefabricated ומודולריות ADU ערכות הופכים פופולריים יותר כי הם מציעים איכות מבוקרת במפעל, קווי זמן בנייה מהירים יותר, ועלויות נמוכות יותר בהשוואה לצורות מסורתיות.חלק מהחברות מספקות שירותי מפנה, כולל עיצוב, היתרה והתקנה, אשר מפשט את התהליך עבור בעלי בתים.

מסקנה

בניית יחידת Dwelling Accessory היא משימה משמעותית הדורשת תשומת לב זהירה לתקנות מקומיות.חוקים אלה יכולים להרגיש מגבילים, אך הם קיימים כדי לאזן את היתרונות של דיור נוסף עם הצורך לשמר את אופי השכונה, יכולת תשתיות ובטיחות. על ידי הבנת סוגי מפתח של כללים ייעודיים - שימוש, גודל, ריצוף, מגרש חניה, כיסוי רב, בעלי דיקור - יכולת לנווט עם טעויות אבטחה וטעויות יכול למנוע טעויות.

המגמה הלאומית הגוברת לקראת מיזם ידידותי ADU מציע כי יחידות אלה ישחקו תפקיד חשוב יותר בהתמודדות עם מחסור בדיור ולספק אפשרויות חיים סבירות. בין אם אתה מתכנן לבנות בן משפחה, לייצר הכנסה שכירות, או פשוט להגדיל את הערך של הנכס שלך, המאמץ בילה למידה וציות לחוקי zoning הוא השקעה שמשלם. עם מחקר ראוי, הדרכה מקצועית, וזמן ריאלי, אתה יכול להפוך את החזון שלך הביתה קוטג ', או קוטג ', בנוסף קוטג ', קוטג ', או קוטג ', כמו גם קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג ' קוטג

(ב) לקרא ולמשאבים נוספים, לחקור את המשאבים של האגודה לתכנון לאומי:0)HUD ADUsues (HUD ADUsve) ו-(FLT:4Calinia ADUUU HandbookFLT:5 עבור צלילה עמוקה בגישה של מדינה אחת.