חוקי זונינג יוצרים את עמוד השדרה של הקרקע להשתמש רגולציה על העיריות ברחבי ארה"ב.הם מכתיבים מה ניתן לבנות היכן, כמה מבנים גבוהים עשויים להיות, ומה פעילויות יכולות להתרחש על חלקה מסוימת, בעוד כללים אלה מספקים סדר וחיזוי, הם יכולים גם ליצור מכשולים עבור בעלי נכסים ומפתחים הזקוקים לגמישות.שני כלים משפטיים חיוניים - החלים ושימוש מיוחד - הקלה מדרישות מחמירות, למרות שהם לעתים קרובות משרתים את האמצעים השונים של פיתוח.

הבנת חוקי זונינג וצורך בגמישות

צווי שילינג מחלקים קהילה לאזורים - לצדם, מסחריים, תעשייתיים, חקלאיים - ולהגדיר כללים ספציפיים לכל אחד.כללים אלה מכסים ממדים רבים, בנייה גבהים, נקודות מקווי רכוש, צפיפות ושימושי קרקע מותרים.המטרה היא לקדם צמיחה מסודרת, להגן על ערכי רכוש, ובודדים לשימושים לא תואמים.

ההבחנה המרכזית טמונה במה שהם מתייחסים אליו. a ⁇ מאפשר סטייה מדרישות פיזיות או ממדיות (שטח השחלות) או, במקרים נדירים, מרשימת השימוש המותר (שימוש בחלופה) רישיון שימוש מיוחד, מצד שני, מאפשר שימוש בקרקע מותר רק בתנאים ספציפיים בתוך אזור - לדוגמה, בית ספר במחוז מגורים.

מה הם משתנים?

השחלות היא יוצאת דופן משפטית המאפשר לבעל הנכס להשתמש בקרקע שלהם באופן היוצא מן הדרישות המחמירות של חוק ההסדרה.ההיגיון מאחורי השחלות הוא כי אכיפת כללים נוקשה יכולה ליצור קשיים מיותרים כאשר נכס בעל מאפיינים ייחודיים. Variances אינם ניתנים לאור; המבקש חייב להוכיח כי המצוקות אינן נוצרו על ידי עצמו וכי הסטייה לא יפגעו או השכונה הטובה.

סוגים של משתנים

ישנן שתי קטגוריות עיקריות של שחלות, כל אחת מהן עם קריטריונים משפטיים משלה:

  • (FLT:0) Variance: FLT:1 (ב) סוג זה מאפשר שימוש בקרקע שאינו מותר במחוז zoning בכלל.לדוגמה, פתיחת חנות קמעונאית קטנה באזור המאפשר רק בתים בודדים. השתמש בחלדות ישתנו קשה יותר להשיג כי הם משנים את האופי של האזור.
  • (FLT:0)שטח משתנה: 1.10.10.1 זה עוסק בדרישות ממדיות או פיזיות - נקודות אחוריות, גבולות גובה, כיסוי רב, חללי חניה, או יחסי שטח הרצפה.לדוגמה, בעל בית שרוצה לבנות מרפסת המשתרעת לתוך החזית הנדרשת על ידי שלושה מטרים עשוי להגיש בקשה לשחלת שטח.

דרישות לאימוץ שינוי

כדי להבטיח שידות, המבקש חייב בדרך כלל להוכיח כמה אלמנטים.בעוד חוקי המדינה והוראות מקומיות משתנות, הסטנדרטים הנפוצים כוללים:

  • (ב) [ה]ההתמדה של הנכס: [ה]המצוקה חייבת לנבוע מן התנאים המיוחדים לנכס – כמו צורה לא סדירה, מדרונות תלולה או רוחב צר – לא מתנאים המשותפים לרבים באזור.
  • (ב) לא נבראו: "הקשיים אינם יכולים להיות תוצאה של מעשיו של הבעלים.
  • (ב) אין כל ניכוי משמעותי לשכונה: ⁇ 1 (החלות) אסור לשנות את האופי החיוני של האזור, להגדיל את הסיכון להגדלת התנועה, או להפחית את ערכי הרכוש עבור שכנים.
  • (ב) ⁇ :0) ⁇ ⁇ (הההקלה שניתנה) חייבת להיות הסטייה הקטנה ביותר שעדיין תאפשר שימוש סביר בנכס.

לוחות רבים מסתמכים על מערכת רשימות (הדגשה) עבור צלילה עמוקה יותר לסטנדרטים המשפטיים, חוק השחלות של איגוד הבר האמריקני (FLT:1) מספק רקע מצוין.

תהליך יישום Variance

התהליך מתחיל בדרך כלל בפגישה לפני שכפול עם צוות ייעוד לדון בהצעה ותיעוד נדרש.המועמד מגיש בקשה רשמית, כולל תוכניות אתר, סקרים, תמונות, ונרטיב בכתב המסביר מדוע יש צורך בחלופה. עמלת הגשת נדרשת.הדירקטוריון המקומי של ערעורי zoning (BZA) או לוח זמנים של התאמות שימוע ציבורי, שבו הראיות המבקשות יכולות לעתים קרובות לשלול בעיות שמיעה שונות (ב) אך לאחר קבלת החלטות).

דוגמאות נפוצות של Variances

  • בניית גדר גבוהה יותר מהחוק מאפשר בגלל מדרון תלול הדורש פרטיות נוספת.
  • הוספת מוסך שפונה לצדו, כי הרבה הוא מעוצב בצורה מוזרה.
  • הפעלת עסק ביתי העולה על הגבלת התצלומים הרגילה לשימושי Accessory.
  • צמצום מספר אזורי החניה הנדרשים בבניין מסחרי קיים בשל מגבלות האתר.

מה הם תנאי שימוש מיוחדים?

היתרי שימוש מיוחדים – הנקראים גם היתרי שימוש מותנים, חריגים מיוחדים, או מותרים לשימושים בתנאים – מאפשרים לשימוש בקרקע כי חוק ההסדרה מזהה כאפשרי, אך רק לאחר ביקורת מקרה-בטעות. בניגוד לחליפים, אשר מטפל בסטיות מהכללים, היתרים מיוחדים עומדים באישור שימוש שכבר נחשב לפי הסדר, בתנאי שהוא עומד בקריטריונים מסוימים.

מטרה וסקוט

דוגמאות נפוצות של שימושים הדורשים אישור שימוש מיוחד כוללות בתי ספר, כנסיות, בתי חולים, מרכזי טיפול יום, בתי לוויה, תחנות דלק, מגדלי תקשורת אלחוטיים והתפתחויות מסחריות בקנה מידה גדול באזורי שימוש מעורבים.שימוש אלה אינם עולים בקנה אחד עם המחוז, אבל הם עשויים לייצר תנועה, רעש, או אפקטים אחרים שיש לנהל באמצעות תנאים.

הסטנדרט המשפטי לרישיון שימוש מיוחד שונה מזה של השחלות.המועמד אינו צריך להראות קשיים.במקום זאת, עליו להוכיח שהשימוש המוצע עומד בקריטריונים של החוק וכי הוא לא ישפיע לרעה על בריאות הציבור, בטיחות או רווחה. תקנות רבות דורשות מממצאים כי השימוש הוא "לא עקבי עם התוכנית הכוללת" וכי הוא לא יגרום "לצפות מופרזות" או "רעשים".

תהליך של קבלת שימוש מיוחד

התהליך מראה כי של השחלות אבל לעתים קרובות כרוך יותר מפורט ביקורת ומסגרות זמן ארוכות יותר.

  1. הכנס:0 (Pre-application Conference: FLT:103) נדון בשימוש המוצע עם צוות תכנון כדי לזהות בעיות פוטנציאליות.
  2. (FLT:0) יישום קדמוני: 1.10LT 1 הגשת תוכניות אתר, מחקרי תנועה, הערכות סביבתיות, ונרטיב המסביר כיצד השימוש פוגש כל קריטריון בחוק.
  3. (ב) צוות התכנון של FLT:0)Staff Review, הערכה של היישום ומכינה דו"ח עם המלצות.
  4. [01:0] שימוע פומבי: ⁇ FLT:1 [הועדה המקומית או הלוח] מחזיקה בדיון ציבורי, לעתים קרובות עם הודעה שנשלחה לבעלי נכסים סמוכים.
  5. (ב) [15] התנאים והתנאים: 1) הוועדה עשויה לאשר, לאשר תנאים, או לשלול את היתר.
  6. (ב) ניתן לפנות לסמכות גבוהה יותר או לבית משפט, בהתאם לכללים המקומיים.

לדוגמה בעולם האמיתי של חוק רישיון שימוש מיוחד עירוני, ה-FLT:0 (Denver Zoning Code) של קוד זהה לשימוש מיוחד של קוד זהנינג 1 (סעיף 10).

דוגמאות ל-Promit Situations

  • כנסייה המבקשת לפתוח בשכונת מגורים - רק אם היא פוגשת את תנאי החניה והכיסויים הרבים.
  • מרכז טיפול בילדים הפועל מהבית משפחתי לשעבר, כפוף להגבלות על אזורי משחק בחוץ ותנועה לטיפה.
  • חנות מכולת גדולה רוצה לבנות באזור מגורים מעורבב, נדרש כדי להפחית את שטף המים של סערות ולספק חניה אופניים.

הבדלים מרכזיים בין משתנים ושימוש מיוחד ב Permits

בעלי נכסים ומפתחים מבלבלים לעיתים קרובות את שני הכלים הללו, אך ההבדלים הם יסודיים להבנתם, הם הכרחיים לבחירת הגישה הנכונה ולהתכונן ליישום מוצלח.

מטרה

(ב) [15] , ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇

אישור תקן

(ב) [15] , ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇

סקוט

(ב) (ב) ⁇ :0) ⁇ (ה) [15] ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇

תנאים

(ב) ניתן להטיל את התנאים, אך הם נועדו למזער את ההשפעה של הסטייה.החלות פועל עם הקרקע:2FLT 3:2FLT 3 שימוש מיוחד Permit:cioFLT:4 תנאים כמעט תמיד מחוברים וכוללים מגבלות תפעוליות.

הסכמה על חוסר מעורבות

(ב) ויקרא: ויקרא י"א) , ויקרא י"א (ב) ,ב) ,"התורה" (ב) ,"התורה" (ב) ,"ה)"ב"ה', "הההה'"ה' (ב"ב)"ה')"ה')"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ב"ה'"ה', "ה'"ה'"ה'"ה'"ה'"ה', "ה'"ה', "ה', "ה'"ה'"ה'"ה'"ב"ה'"ה'"ה'"ה', "ה'"ה'"ה'"ה', ב',"ה', "ה',"ה',"ה',"ה',"ה'"ה'"ה'"ה'"ה',"ה',"ב'"ב"ה'"ה'"ה'"ה'"ה

לשם השוואה מפורטת יותר של צד-צד-צד, אתר תכנון משאבים כגון: התפלגות הקרקע של EF:0APA של ADA השתמש ב-FLT:1 מציע מדריכים מקיפים.

טיפים מעשיים עבור מועמדים

בין אם אתה מחפש שרטוט או רישיון שימוש מיוחד, הכנה זהירה משפרת את הסיכויים שלך אישור.כאן הם טיפים ניתנים פעולה:

  • (ב) דע את פקודתך:0) קרא את קוד ההזנה המקומי שלך ביסודיות.כל עירייה יש דרישות יישום משלה, מבני תשלום וקווי זמן.
  • (FLT:0Engage Professional earlyהמחשה: FLT:1 לנד להשתמש עורכי דין, אדריכלים, מתכננים, סקרים יכולים לעזור לך לנסח את היישום שלך כדי לעמוד בסטנדרטים משפטיים. המומחיות שלהם היא בעלת ערך מיוחד עבור יצירת הטיעון הבעייתי במקרה של השחלות.
  • (ב) ,0) להציג נרטיב חזק: FLT:1 עבור שרטוט, להתמקד במאפיינים הייחודיים של הנכס שלך ומדוע החוק מטיל קשיים.עבור רישיון שימוש מיוחד, להדגיש כיצד השימוש שלך יהנה הקהילה וכיצד תנאים המוצעים יפחיתו את החששות.
  • (ה) קבלו תמיכה שכנתה: התנגדות הקהילה של 1:1 יכול להטביע פרויקט.דבר עם שכנים לפני הדיון, לטפל בדאגות שלהם, לשקול ויתורים.מכתבי תמיכה או עתירה יכול לסלול את הצבעות הלוח.
  • (הופנה מהדף הראשון: FLT:0) פתח את ישיבת הוועדה: ראה כיצד לוח פועל. למד אילו שאלות שואלים חברי הצוות ומה הראיות שהם מעריכים.
  • (FLT:0) להיות מציאותי לגבי תזמון: 1FLT) שני התהליכים לעתים קרובות לקחת 60 עד 120 ימים החלישוי להחלטתו. Factor זה לתוך לוח הזמנים של הפרויקט שלך. חלק מהתחומים מציעים סקירה מחודשת עבור שחלות קטנות, אך אל תספור על זה.

תפקיד מועצת זונינג ושימועים ציבוריים

שינויים ורשיונות שימוש מיוחדים נקבעים על ידי גופים quasijudicial - באופן חד-משמעי לוח של ערעורים או ועדת תכנון. לוחות אלה מורכבים מאזרחים ממונה, לעתים קרובות עם רקע מקצועי באחוזה, חוק או תכנון.הם עוקבים אחר כללי הליך וחייבים החלטות בסיס על ראיות שהוצגו בשימוע, לא על דעות אישיות.

שימועים ציבוריים הם מרכיב קריטי.הודעה ניתנת לבעלי נכסים בתוך רדיוס מסוים, וכל אחד יכול לדבר בעד או התנגדות.הדיון מספק את הלוח עם נקודת מבט קהילתית, אבל ההחלטה הסופית חייבת להיות מושרשת בסטנדרטים המשפטיים של החוק.מועצות רשאיות לשאול שאלות, לבקש מחקרים נוספים, או להמשיך את הדיון עד למועד מאוחר יותר.

חשוב להבין כי מתן הרשאות או רישיון שימוש מיוחד אינו זכות - זו זכות לכך שלדירקטוריון יש שיקול דעת, אך הם אינם יכולים לפעול באופן שרירותי.אם יישום הוא הכחיש, המבקש רשאי לפנות לבית משפט, לעתים קרובות תחת תקן עקרוני הדורש להראות את הלוח ההתעללות בשיקול דעתה.

מסקנה

משתנים ורישיונות שימוש מיוחדים הם כלים הכרחיים כי הזרקת גמישות לתוך הקשיחות של חוק ייעוד.הם מאפשרים לקהילות להכיל מגבלות רכוש ייחודיות וקרקע מועילה ללא להקריב את המסגרת הכוללת של פיתוח מסודר.עם זאת, הם אינם ניתנים לשינוי. a variance מספק הקלה מן הכלל; מענקי רישיון שימוש מיוחדים לשימוש.כל אחד מהם נושא את הבדיקות המשפטיות שלו, הנטל, שיקולים אסטרטגיים ואסטרטגיות.

בעלי נכסים, מפתחים ואפילו פעילים קהילתיים נהנים מהבנתם ברורה של שני המנגנונים.כאשר השתמשו נכון, השחלות וההיתרים המיוחדים יכולים לפתור סכסוכים, לאפשר פרויקטים יצירתיים, ולשפר את אופי השכונה.כאשר הם יכולים להוביל לליטיגציה, לתגובת הקהילה ולמשאבים מבוזבזים.הקורס החכם ביותר הוא להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים בתחום הקרקע בשלב מוקדם בתהליך התכנון, לבחון את קוד הזינוק המקומי שלך בזהירות, בזהירות, ולפנות לתיעוד ולהתכונן למכשולים ולהתכונן למכשולים אלה.

לקריאה נוספת על שיטות הטובות ביותר בתקנה לשימוש הקרקע, אתר האינטרנט העירוני המקומי מפרסם לעתים קרובות את סדר היום וההחלטות של מכון המידע המשפטי של מכון המידע המשפטי של מכון המידע, המציע דוגמאות בעולם האמיתי של כיצד חלות ורישיונות שימוש מיוחדים מטופלים בפועל.