חוק זוחל וזכויות בעלי נכסים ל- Redevelop או Rezone

חוקי זונינג הם עמוד השדרה של רגולציה מודרנית לשימוש הקרקע, המכתיב כיצד ניתן להשתמש בנכס, אילו מבנים ניתן לבנות, והיכן הם עשויים להיות ממוקמים. עבור בעלי נכסים, חוקים אלה מייצגים הן מסגרת של זכויות צפויות ומקור של תסכול פוטנציאלי כאשר פיתוח מחדש תוכניות התנגשות עם הגבלות רגולטוריות.הבנת הצומת של זכויות רכוש פרטיות וסמכות תכנון ציבורי חיוני לכל מי שמחפש לפתח אדמה, rete מחדש תהליך קיים, מחפש שינוי סמכות משפטית, או תיקון, מחפש תהליך הגנתי.

יסודות חוק זונינג

זונינג החל בתחילת המאה העשרים כתגובה לזרימה מהירה והצורך להפריד בין שימושים לא עולים - כגון מפעלים מבתים.המשפט העליון של ארה"ב בית המשפט העליון מקרה FLT:0 וילינג של מענקי יוניד V. Ambler Realty Co.FLT:1 (1926) החזיקו את חוקתיותם של תקנות ייעוד מקיף תחת הכוח, הקובעות כי ניתן להשתמש בממשלות מחוזיות, אשר סודיות, לאחר מכן, אשר מאפשרות הפעלתן של רשויות מקומיות, אשר סודיות, אשר מאפשרות, אשר סודיות, אשר מאפשרות, אשר סודיות, אשר סודיות, אשר מאפשרות, אשר סודיות, אשר מאפשרות, אשר סודיות, אשר נית, אשר נית, אשר נית, אשר נית, אשר מאפשרות, אשר נית, אשר יאפשרו של רשויות מקומיות, אשר ניתנותנותנותנותנותנותנותנותנותנותנותנותנותנותנותנותנות, אשר מאפשרות, אשר יאפשרו, אשר יאפשרו, אשר יאפשרו, אשר סודיות, אשר יאפשרו, אשר יאפשרו, בתנאי בטיחות אזורי בטיחות אזוריות, אשר יאפשרו, אשר יאפשרו, אשר יאפשרו, לאחר מכן, אשר יאפשרו, אשר סודיות, אשר יאפשרו, אשר סודיות, אשר יאפשרו,

חוק זונינג אינו סטטי.קודים מקומיים מעודכנים מעת לעת באמצעות תיקונים חקיקה, תיקונים תוכניתיים מקיפים, וקביעת אתגרים.בעלי נכסים חייבים להיות מודעים לכך שהכללים בפועל בזמן יישום למשול בפרויקט; עם זאת, תחומי שיפוט רבים מציעים זכויות אפוטרולינג ברגע אישור בנייה מופרש.המאזן בין פיתוח פרטי לבין פיקוח ציבורי הוא עדין, וניווטו דורש ידע משפטי ותכנון אסטרטגי.

הבנת מחוזים ותקנות

סיווגים זונינג משתנים על ידי סמכות שיפוטית, אך בדרך כלל כוללים מגורים, מסחריים, תעשייתיים, חקלאיים, ומחוזות מעורבים. בתוך כל קטגוריה, תת-קרקעיים נוספים קיימים - למשל, מגורים חד-משפחתיים (R-1), מגורים רב-משפחתיים (R-3), מסחר בשכונה (C-1), ותעשייה כללית (I-2).

  • (ב) ,0) ,מבקשים להשתמש ב-FLT:1 - פעילויות המותרות בזכות (למשל, בית משפחתי יחיד באזור R-1).
  • (ב) שימושים נוספים (בשיתוף פעולה) ב-[[1924]], מותר רק עם אישור מיוחד בכפוף לסקירה נוספת (למשל, טיפול יום באזור מגורים).
  • (FLT:0) תקנים תלת-ממדיים וסטנדרטים תלת-ממדיים (FLT:1) – כגון שטח מינימלי, החל מקווי רכוש, גובה בנייה, יחס שטח הרצפה (FAR), ודרישות חלל פתוחות.
  • (ב) ,0) דרישות עיצוב: ⁇ 1 - בקרת אסתטית, מקרקעין, חתומה, דרישות חניה.

אזורי overlay להטיל הגבלות נוספות על מחוז הבסיס, לעתים קרובות לשימור היסטורי, ניהול הצפה, או פיתוח מוכוון תחבורה. בעלי נכסים חייבים לבדוק ביסודיות את המפה הרשמית ואת הקוד לפני תכנון כל שינוי.עירוניות רבות לספק כלים מקוונים GIS כדי לבדוק סיווג של החבילה.

זכויות הבעלים של Redevelop בתוך זונינג

הדרך הפשוטה ביותר לפיתוח מחדש היא לעבוד בתוך סיווג הקיים של ייעוד.כל עוד השימוש המוצע הוא שימוש מותר והפרויקט עומד בכל תקני הממד והעיצוב, לבעלי הנכס יש בדרך כלל זכות לפתח.זכות זו אינה מוחלטת, עם זאת, ממשלות מקומיות רשאיות לכפות תנאים באמצעות תוכנית סקירה של האתר, בדיקת לוחות התכנון, או הערכות השפעה סביבתית.

כאשר רדום רכוש שכבר יש לו שימוש לא מגובש, הבעלים חייבים לקרוא בזהירות. הרחבת השימוש שאינו מארגן עשוי לדרוש שחלאות או שינוי בסידור הבסיסי.אם המבנה הקיים נפגע מעבר לאחוז מסוים של ערכו, קודים רבים דורשים שיקום כדי לעמוד בסטנדרטים הנוכחיים.תוכנית הפיתוח צריכה תמיד לכלול סקירה של ציות המבוצעת על ידי עורך דין בעל הקרקע או תוכנית מקצועית.

זכות מפתח נוספת היא היכולת ליישם היתרי בנייה לאחר פרויקט תואמת את הקוד.אם האישור נדחתה, הבעלים עשויים לערער על לוח הערעורים של ייעוד (BZA) או גוף שווה ערך, ובסופו של דבר לבית המשפט הממלכתי.הנטל של ההוכחה מוטל עם המבקש להוכיח כי ההצעה עומדת בדרישות הקוד.

תהליך השיקום: שינוי השימוש המכוון של הנכס

התחדשות היא פעולה חקיקה שמאמת את מפת הייעוד או טקסט לשנות את סיווג הנכס.זה נבדל החל מחליש או רישיון שימוש מיוחד, אשר עוסקת חריגים בתוך אזור נתון.בקשים חשבונאיים בדרך כלל על ידי בעל הנכס אך דורשים אישור על ידי הגוף המחוקק המקומי - לעתים קרובות מועצת העיר או המחוז - לאחר המלצה מועדת התכנון.

צעדים בתהליך השיקום

  1. (FLT:0) ייעוץ קדם-כפלי (Pre-applicationsהתייעצות) 1 - רשויות עירוניות רבות מעודדות או דורשות פגישה עם צוות תכנון לדון בכדאיות, עקביות תוכנית מקיפה, ונושאים פוטנציאליים.
  2. (ב) [15] הגשת הבקשה העילאית (FLT:1) כולל תיאור משפטי של הנכס, קיים והצעת ייעוד, תוכנית אתר, ונרטיב המסביר את הרציונליות והקהילה הטבות.
  3. (FLT:0) סקירת ודיווח על דוח FLT:1 - צוות התכנון מנתח את הבקשה נגד התוכנית המקיפה, קידומת קוד, מגבלות סביבתיות ויכולת תשתיות.
  4. (FLT:0) הודעה ציבורית ושימועים (FLT:1) - חוק המדינה מחייב הודעה לבעלי נכסים סמוכים, פרסום בעיתון מקומי, לפחות שימוע ציבורי אחד לפני ועדת התכנון.
  5. (ב) [ה]המלצת הנציבות ל"הבא" (ב"א) [הה], ה[[המאה ה-20], היא המלצה, אך היא בעלת משקל.
  6. (FLT:0Legislative Body Decision) 1 (מועצת העיר או מועצת המחוז) יש שימוע ציבורי אחרון ומצביעים על הסדר ההזנה.
  7. (ב) אם אושר, מפת ההזנה מעודכנת.אם לא תבוטל, הבעלים עשויים להמתין לתקופה (בדרך כלל שישה חודשים עד שנה) לפני שפוגג או עלול לערער על ההחלטה בבית המשפט.

שיקולים אסטרטגיים להגשת בקשות

לעתים קרובות התחדשות מוצלחת תלויה בהצגת השינוי המוצע עולה בקנה אחד עם התוכנית המקיפה של סמכות השיפוט.אם התוכנית מתכננת את האזור לשימוש מסחרי עתידי, שיקום למגורים מסחרי-מסחרי הוא יותר פגום.אם התוכנית קוראת לעיכובים בדחיסות נמוכה של תושבי צפיפות, חזרה לדירות בעלות גבוהה עלולה לעמוד בפני התנגדות חזקה.

שינויים ותנאים לשימוש Permits

התחדשות היא לא הכלי היחיד. בעלי נכסים המבקשים הקלה מתקני ממדי קפדני עשויים להגיש בקשה ל-FLT:0 (חלויות FLT:1 ; משתנים מוענקים על ידי לוח של ערעורים zoning כאשר אכיפה קפדנית תגרום לקשיים מיותרים עקב המאפיינים הפיזיים הייחודיים של הנכס (למשל, צורה מוזרה, מדרונות תלולה) על המועמד להראות כי הקושי אינו נוצר עצמי, כי יש לשנות את הסוג מינימלי של שימוש זה לא יהיה צורך, לא יהיה צורך, אשר אינו משנה את הסוג של המדינה, הוא צורך, כלומר, הוא להחליף את הסוג מינימלי של הקלה מסוימת של המדינה, הוא צורך, אשר אינו משנה את הסוגיה (למשל, לא יהיה צורך), כלומר, לא יהיה צורך במידה מסוימת של הקלה מסוימת של שימוש קשה יותר קשה יותר קשה יותר קשה יותר, לא יהיה צורך, לא יהיה צורך, אשר אינו משנה את הסוג של הקלה מסוימת, לא יהיה צורך, הוא להחליף את הסוגיה, לא יהיה צורך, אשר אינו משנה את הסוגיה (כלומר, לא יהיה צורך, לא יהיה צורך, הוא להחליף את הסוג של מדינה מסוימת של מדינה מסוימת של הקלה חלקית, לא יהיה צורך, לא יהיה צורך), כלומר, לא יהיה צורך, לא יהיה צורך, לא יהיה צורך, לא יהיה צורך, לא מספיק קשה יותר קשה יותר

(FLT:0) שימוש מותני המותרת ל- 1 (הנקרא גם יוצא דופן מיוחד או רישיון שימוש מיוחד) מאפשר שימוש מותר תחת הקוד המסדיר רק בתנאי ישיבה ספציפיים.דוגמאות כוללות כנסיות באזורי מגורים, ארוחות מיטה ובוקרות מיוחדות, או התפתחויות בקנה מידה גדול, בניגוד לרישיון, שימוש תנאי אינו דורש קושי; על המועמד חייב להוכיח את השימוש בקריטריונים של מדיניות, אלא גם על בסיס אחריות, אך על בסיס אחריות משפטית, אין צורך בקריטריונים של שימוש שרירותיים).

אתגרים משפטיים ומגבלות

תקנות זונינג יכולות לפעמים להימשך רחוק מדי, תוך הפרה של זכויות רכוש חוקתיות.תיקון החמישי אוסר על הממשלה לקחת רכוש פרטי ללא פיצוי בלבד.התקנה מונעת מבעלי כל השימוש הכלכלי בר קיימא של הקרקע (הפסקה הכוללת) או, תחת ה-FLT:0Pen CentralFLT:1 בדיקת איזון, כאשר ההשפעה הכלכלית, עם השקעות, עם אופי מכובש, באופן כללי, מאפשרות גינויים כבדים של רכוש.

(ב) אתגרים משפטיים אחרים כוללים (FLT:0) ,(התהליך 7FLT: 1) תביעות (אם הליכים לא הוגנים או שרירותיים) ו-FLT:2equal ProtectionofFLT 3: 3 תביעות (אם החלטה מאומצת מראשית יעד בעל רכוש ללא בסיס רציונלי) הקובעת (לא כולל תשלום) של תשלום על ידי שימוש בכפוף לתקנות בעלות ערך נמוך של סעיף 5) או לתקנות מסוימות, אם יש צורך בכפוף להבטחת רכוש, אם יש צורך במקרים מסוימים, או להבטחתו של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש בתיקון, או בכפוף לחיוב, או להבטחתו של שימוש במקרים מסוימים, לאו של שימוש במקרים של שימוש בתיקון, או במקרים מסוימים, או במקרים של שימוש בתיקון, או במקרים של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש במקרים של שימוש בכפוף לחיוב על פי חוק, או במקרים של שימוש בכפוף לחיוב על פי חוק, או במקרים של שימוש במקרים של שימוש ב- 5.

בעלי נכסים המאמינים כי זכויותיהם של ייעודם מוגבלות באופן לא מוצדק צריכים להתייעץ עם עורך דין בעל ניסיון בשימוש קרקעי.מקרים רבים להתיישב במהלך התהליך המנהלי או באמצעות משא ומתן, אך לעיתים יש צורך בליטיגציה לתעד את כל האינטראקציות עם צוות ופקידים, לדבוק אך ורק במועדי המועדים, ולשמור על כל התנגדות לתיעוד.

מעורבות קהילתית ומציאות פוליטית

החלטות לשימוש בקרקע הן פוליטיות מטבען.פקידים נבחרים חייבים לאזן את האינטרסים של מפתחים, תושבים קיימים, בעלי עסקים, ואת הקהילה הרחבה יותר. יישום חוזר העומד בכל דרישות הקוד הטכני עדיין יכול להיות הכחיש אם הוא יוצר התנגדות רחבה. לכן, מעורבות קהילתית אינה אופציונלית - זה צורך אסטרטגי בעל הנכס צריך לתקשר באופן יזום עם שכנים, אגודות רצון טוב של בעלי בית, וקבוצות מקומיות לפני הגשת תביעה פתוחה, דיון על חשבון, והימנעות של נכסים, והימנעות מפרסום, ופרסום, על חשבון פתוח, על חשבון, והימנעות מפרסום.

המציאות הפוליטית גם אומרת שהמלצות צוות נוחים יכולות להיות מוחלפו על ידי גופים נבחרים.הבנת הנוף הפוליטי המקומי - שיושבות על ועדת התכנון ומועצת, אשר קובעות את החלטות השימוש הקרקעי הקודמות נעשות - יכול להודיע על הגישה.כמה תחומי שיפוט יש מדיניות ניהול צמיחה, הכחשה על שימושים מסוימים, או צפיפות שיש לנווט.

מסקנה

(החוק של Zoning הוא שדה מורכב ודינמי המשפיע ישירות על יכולת הבעלים של שטח של אדמה: פיתוח מידע או שיקום, בעוד בעלי זכויות יסוד להשתמש בנכס שלהם, זכויות אלה תמיד כפופות לכוח המשטרה של המדינה כפי שנקבע לממשלות מקומיות: פיתוח מוצלח דורש הבנה מעמיקה של סיווג הקיים של ייעוד, תוכנית מקיפה, ופעולות שנקבעו עבור כל ארגון מחדש, החלות, או דרישות אבטחה, ללא יכולת ניהוליתות, כולל של ניהול של ניהול נכסים, אונים, עם אפשרות של מדינה אחת, או ניהולית, היא יעילה יותר, ללא ספק, ללא ספק, ללא ספק, עם ניהולית של ניהולית של מערכת המשפט של 14%.