תכנון עירוני ותקנות השימוש הקרקעות מהוות את עמוד השדרה של פיתוח קהילתי מאורגן.בין הכלים החשובים ביותר שממשלות מקומיות משתמשות הם אזורי ייעוד ואזורי הסתמכות יתר. בעוד שהן חולקות את המטרה המשותפת של עידוד הצמיחה והגנה על רווחת הציבור, הן משרתות תפקידים שונים ביסודה.מחוזות זונינג יוצרים את המסגרת הבסיסית לשימוש בקרקע, וציין כי פעולות יכולות להתרחש במקום.

מה הם מחוזות זונינג?

מחוזות זונינג הם קטגוריות הקרקע העיקריות שהוקמו על ידי תקנות עירוניות.הם מחלקים עיר, עיר או מחוז לאזורים גיאוגרפיים, כל אחד מהם הציב קבוצה מסוימת של שימושים מותרים, בנייה ממדים, ומגבלות צפיפות.לדוגמה, מחוז מגורים עשוי להגביל את הפיתוח לבתים חד-משפחתיים, בעוד מחוז מסחרי עשוי לאפשר חנויות, משרדים ומסעדות תעשייתיות.

הרעיון של עשייה הופיע בתחילת המאה ה-20, עם ניו יורק, המחוקקת את ההחלטה הראשונה של האומה ב-1916, הבסיס המשפטי היה מלט בפרשת בית המשפט העליון של 1926:0 (Valage of Euclid v. Ambler Realty Co.FLT:1, אשר החזיקה מעמד כאמצעי תקפים של המשטרה מאז, מאז, הפך כלי פיתוח עירוני: Füration) לשימושים, סטנדרטיים (Falating) בתחזוקה של משק בית מגורים, ושמירה על ידי ניהול רכבי.

סוגים נפוצים של מחוז זונינג

צווי הקרנה מודרניים כוללים בדרך כלל מספר קטגוריות רחבות, כל אחת עם תת-קטגוריות עבור נחיתות שונות:

  • (R)FLT:1 - Low-density (R-1: משפחה אחת), בינונית (R-2: דופלקסים, בתי עיר), ועצמות גבוהה (R-3: דירות, קונדומים).
  • (FLT:0)Commercial (C)FLT:1 ; שכונות מסחריות (C-1), מסחרי כללי (C-2), ומחוז העסקים המרכזי (C-3 או CBD).
  • (ב) [15] (ב) ,"א) ,"א-ב'" (I-1) ל"הרכבה" ו"התמדה"; תעשייה כבדה (I-2) לייצור ולעיבוד.
  • (ב) ⁇ (ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
  • (FLT:0)Mixed-Use (MU)BuildFLT:1) - קטגוריה חדשה יותר המשלבת מגורים, מסחריים, ולפעמים שימושים תעשייתיים קלים במחוז אחד.

כל מחוז מגיע עם מפורט (FLT:0) קביעת שולחן טבלה טבלה 1LT (המפורט בשימושים, מחסומים, גבולות גובה, יחסי שטח הרצפה (FAR), דרישות חניה, וכיסוי רב.

כיצד הוקמו מחוזות זונינג

מחוזות זונינג נוצרים באמצעות תהליך חקיקה שבדרך כלל כרוך עמלות תכנון, שימועים ציבוריים, ומועצת העירייה או אישור מועצת המחוז.התהליך מתחיל עם תוכנית חקיקה:0.0.compresive ProgramcioFLT:1 המתווה מטרות קהילתיות ארוכות טווח.מבוססות על תוכנית זו, מפת zoning נמשכת, הקצאת מחוזות לכל חלקת הקרקע.

מה הם אזורי overlay?

אזורי overlay הם תקנות משלים המוטלות על מעל אזורי ייעוד קיימים.הם "מעכבים" קבוצה נוספת של כללים שמשנים או משפרים את דרישות המחוז הבסיסית.אזור מעצורים אינו מחליף את בסיס ייעוד; אלא, מוסיף תנאים שיש לעמוד בנוסף לתקנות הבסיס.זה מאפשר העירייה לכוון אזורים או בעיות מסוימות מבלי לשנות את המפה כולה.

אזורי Overlay משמשים בדרך כלל כדי לטפל שימור היסטורי, הגנה סביבתית, דיור סביר, תקני עיצוב, ניהול מבולדר ופיתוח מונחה מעבר.לדוגמה, עיכוב היסטורי עשוי להגביל שינויים חיצוניים כדי לשמור על אופי אדריכלי, גם אם המחוז הבסיסי מאפשר שימושים מסחריים. a overlay סביבתיים יכול להגביל פני השטח לא יציבים ליד נתיבי מים, מעל דרישות המים של מחוז הבסיס.

כיצד אזורי הארכה עובדים

אזור מעלייה מוגדר במפה המציגה את גבולותיה. בתוך הגבולות האלה, תקנות העודף (FLT:0supplement או SupersedeFLT:1 את כללי המחוז הבסיסית.בדרך כלל, הרגולציה מגבילה יותר חל.אם המחוז מאפשר גובה בנייה של 35 מטרים, אך על פני מכסה של 25 רגל, על פני השטח של מעל פני השטח של קונלי, כולל בונוס סביר (יותר) על פני השטח יכול לבחור על פני השטח של בונוס סביר (יותר), כולל שימוש סביר על פני השטח).

ניתן ליישם אזורי overlay או מסדרונות ספציפיים, שכונות, או תכונות סביבתיות.הם לעתים קרובות מאומצים כחלק מ-FLT:0zon תיקון טקסט תיקון FLT:1 ו לעבור תהליך דומה של ביקורת ציבורית כמו שינויים בסיס zoning. פעם במקום, על פני אזורי עיכוב לספק FLT:2flexibilityFLT 3 עבור קהילות כדי לטפל בתנאים ייחודיים ללא שינוי כלל קוד ה-אודור.

סוגים נפוצים של אזורי Overlay

  • (FLT:0היסטורית שימור יתר על המידה:1) - מגינים על מחוזות היסטוריים שנקבעו על ידי שליטה בהריסה, שינויים ובניה חדשה דורש לעתים קרובות ביקורת על ידי ועדת שימור היסטורית.
  • (FLT:0) הגנת הסביבה (OverlayFirLT:1) - שומרי יערות, מדרונות תלולים, בתי גידול חיות בר ואיכות מים.
  • (FLT:0)פלוודיפר OverlayFLT:1; תקנים של התפתחות קפדנית יותר באזורים בעלי שיטפון, כגון levating מבנים מעל גובה הצפה הבסיסית ואיסור שימושים מסוימים.
  • (FLT:0) ,Affordableשיכון OverlayFLT:1 ; עידוד או מנדט אחוז יחידות להיות סביר למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית.
  • (FLT:0) קוד מבוסס פורמ"ר OverlayFLT:1) מתמקדת בצורת בניין ונוף רחוב במקום שימוש בקרקע, קידום עיצוב ידידותי להולכי רגל, המשמש לעתים קרובות במרכז או לאורך מסדרונות המעבר.
  • (FLT:0) Airport Access OverlayFLT:1 - מגביל את גובה הבנייה ואת הקרקע משתמשת ליד שדות תעופה כדי להבטיח בטיחות ולהפחית את השפעות הרעש.

הבדלים מרכזיים בין מחוזי זונינג ואזורי יתר

בעוד שניהם כלים רגולטוריים, הם שונים בהיקף, מטרה ויישום.השולחן הבא מדגיש את ההבדלים העיקריים (הוצגו כרשימה לבהירות):

  • (ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
  • (FLT:0Geographic Scope:FLT:1 מחוז Zoning מכסה תחומי שיפוט שלמים או צלבים גדולים; אזורי מילואים משמשים בדרך כלל לאזורים קטנים יותר, ממוקדים (למשל, שכונה היסטורית, מבולגן, מסדרון מעבר).
  • (FLT:0) רגולציה טבע: 1) מחוזות זונינג מגדירים מה משתמשים מותר, תנאי או אסורים אזורי overlay לשנות את הכללים או להוסיף סטנדרטים חדשים (למשל, עיצוב, צפיפות, ביצועים סביבתיים).
  • (FLT:0) lexibility: שטח Overlay יכול להיות מותאם לתנאים ספציפיים ויכול לכלול תמריצים (למשל, בונוסים בצפיפות) כי השקעת בסיס אינה מציעה.
  • [ה]הירארכי: [ה] [ב] במקרה של סכסוך, הרגולציה המגבילה יותר בדרך כלל השוררת.
  • (FLT:0) ,Purpose: 1 , מחוז זונינג לארגן קרקעות להשתמש בכל רחבי העיר כדי להפריד שימושים בלתי עולים בקנה מידה. אזורי overlay לטפל מטרות קהילתיות מסוימות כגון שימור, affordability, או איכות סביבתית.

איך מחוזי זונינג ואזורי יתר עובדים יחד

תכנון יעיל קרקע מבוסס על סינרגיה בין אזורי בסיס ו overlay.מחוז מגורים מגן על אופי השכונה, בעוד שעיכוב היסטורי מבטיח כי בנייה חדשה מכבדת את המורשת האדריכלית. מסדרון מסחרי עשוי להיות ממוקם עבור קמעונאי ומשרדים, אבל דיור סביר יכול לדרוש פיתוח הכנסות מעורבות להילחם עקירה.

אזורי overlay גם מאפשרים לרשויות לרשויות לפעול מדיניות חדשה מבלי להפריע לקוד הסידור כולו.לדוגמה, עיר עשויה לאמץ פיתוח מוכוון:0 (TOD) overlayFLT:1 לאורך קו רכבת אור חדש, המאפשר תצפיות גבוהות יותר וצמצום החנייה ליד תחנות.

לבעלי נכסים, חיוני לבדוק את מחוז ייעוד הבסיס וכל אזורי עיכוב החלים לפני פיתוח.אפשרות בנייה עשויה לדרוש עמידה בסטנדרטים של עיכובים כגון סקירה עיצוב, מחקרים המשפיעים על הסביבה, או תרומות דיור סבירות.

דוגמאות אמיתיות לעולם של אזורי Overlay בפעולה

בסביבה הקרובה של Charleston, South Carolina

התחזוקה ההיסטורית של צ'רלסטון, שהוקמה בשנת 1931, הייתה אחת הראשונות בארצות הברית.זה מגן על האדריכלות האיקונית של העיר על ידי פיזור הריסת, שינויים חיצוניים, ובניה חדשה בתוך המחוז הישן וההיסטורי.בעלים של נכסים חייבים לקבל תעודה של התאמה ממועצת הביקורת האדריכלית.

Floodplain Overlay: יוסטון, טקסס

יוסטון יש מבוי סתום כי מגביל את הפיתוח באזורים המצפים להציף, במיוחד לאחר ההוריקן הארווי.היתר דורש כי מבנים יהיו גבוהים מעל גובה הצפה הבסיס וכי אחסון הכפופת יוענק לכל מילוי שהוצב בשיטפון.בעוד יוסטון חסרה עיר מסורתית zoning, הצפה מוגזמת פועל כאמצעי הגנה מפני הקרקע.

ההרחבה היוקרתית: פורטלנד, אורגון

פורטלנד (FLT:0) אינטגרטורית זונינג OverlayFLT ( 1:1) דורשת מבני מגורים חדשים עם 20 יחידות או יותר כדי לקבוע בצד אחוז של יחידות זולות משקי בית להרוויח עד 80% מהכנסה החציונית של האזור.היתר חל על העיר על אזורי מרובות משפחתי ומציע בונוסים וצפיפות וויתורים בתשלום.זה מקטין את הפיתוח בשוק לייצר יחידות סבירות, מה שמוכיח כיצד ניתן לטפל באזורים אחרים ללא משברים ללא משברים.

בסביבה הקרובה של אוסטין, טקסס

אוסטין (FLT:0) איכות המים OverlayFIRLT:1 חל על אזורים מעל אזור המטען של אדוארדס אקוויפר.זה מגביל כיסוי לא מזיק, דורש טכניקות פיתוח נמוכות-אימפריאל, ואוסרת שימושים מסוכנים מסוימים.היתר מבטיח כי פיתוח אינו משמיד את מקור השתייה העיקרי של האזור.

שיקולים משפטיים ומינהליים

שתי המחוזות והמחוזות המיותרים חייבים להיקבע בהתאם לחוקים המאפשרים למדינה.מרבית המדינות מעניקות לרשויות את הסמכות להסדיר את השימוש הקרקע באמצעות ייעוד, בתנאי שהוא סביר, לא שרירותי, ומשרת מטרה ציבורית לגיטימית. אזורי אטל חייבים גם לעמוד בסטנדרטים אלה ולהיות מוצדקים בבירור על ידי תוכנית מקיפה.

אתגרים לאזורים ממושכים לפעמים מתעוררים כאשר בעלי נכסים טוענים כי המגבלות הנוספות מהוות "לקיחת" רכוש ללא פיצוי בלבד.בתי המשפט בדרך כלל מקיימים תקנות מחמירות סבירות שמקדמות אינטרסים ציבוריים משמעותיים כגון שימור היסטורי, הגנה על הצפה או דיור סביר.המפתח הוא כי אזור העיכוב חייב לאפשר שימוש כלכלי סביר של הקרקע, גם אם הוא מגביל פעולות מסוימות.

מבחינה מנהלית, אזורי עיכוב דורשים לעתים קרובות תהליכי ביקורת נוספים.לדוגמה, עיכוב היסטורי עשוי לכלול לוח ביקורת עיצוב, בעוד שעומס סביבתי עשוי לדרוש הערכות השפעה סביבתית.עיריות חייבות לצוות את הדירקטוריון ולספק הנחיות ברורות כדי למנוע החלטות שרירותיות ועיכובים.

יתרונות ואתגרים של אזורי Overlay

יתרונות

  • (ב) ,0) , 000 ⁇ : ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
  • (FLT:0) lexibility: 1 (FLT) הם יכולים לכלול תמריצים (נוסים חד-משמעיים, הפחתה בתשלום) המעודדים תוצאות רצויות כמו דיור זול או בניין ירוק.
  • (ב) ניתן לעדכן או להסיר בקלות יחסית את התנאים.
  • (ב) מעורבות קהילתית: 1) אזורי מעלייה דורשים לעתים קרובות שימועים ציבוריים וכניסת בעלי מניות, המאפשרת לשכונות לעצב תקנות המשפיעות עליהם ישירות.
  • (ב) ירידה:0Riskduction: 1FLT:1 סביבתית וצפה יתר על המידה להפחית את הסיכון לאסונות ואת עלויות ארוכות טווח למימי המסים.

אתגרים

  • (FLT:0) מורכבות: 1 שכבות מרובות של תקנות יכולות לבלבל בעלי נכסים, מפתחים ואפילו צוות תכנון.
  • [ה]התמדה: [ה]: [ה] [ה]]] יש בעלי נכסים שנושאים את עצמם כפגיעה בזכויות רכוש, מה שמוביל לאתגרים משפטיים או להתנגדות פוליטית.
  • (ה)החזקה:0) הבטחת עמידה בסטנדרטים של יתר (למשל, סקירת עיצוב, הסכמי דיור סבירים) דורשת משאבים ייעודיים.
  • (ב) ⁇ :0 (הההיתר): 1) כפליים שעוצבו באופן עני יכולים להחמיר את אי השוויון.
  • (ב) ,0) Overlap and Conflict:FLT:1 כאשר מספר רב של עיכובים חלים על אותה חבילה (למשל, היסטורי וסביבתי), אשר ניתן יהיה לאתגר את דרישותיהם.

מסקנה

מחוזות זונינג ואזורי overlay הם כלים משלימים כי יחד לעצב את הסביבה הבנויה.מחוזות Zoning לספק את הסדר היסוד שמפריד שימושים לא עולים בקנה מידה והקמה של דפוסי פיתוח בסיסיים. אזורי עיכוב מוסיפים שכבת ניואנס, המאפשר לקהילות להגן על האופי ההיסטורי, לנהל סיכונים סביבתיים, לקדם דיור סביר, ולהשיג מטרות מדיניות אחרות מבלי להמציא מחדש את הקוד המכוון כולו.

עבור מתכננים, מפתחים ואזרחים, הבנה חיונית כדי לנווט את תהליך השימוש הקרקע.אם אתה בונה בית ברובע היסטורי, פיתוח פרויקט שימוש מעורב במסדרון, או ליזום הגנה חזקה יותר על הצפות, לדעת כיצד אזורי overlay אינטראקציה עם בסיס ייעוד יעזור לך לקבל החלטות מושכלות.

(ב) ב[[המאה ה-20]], ראו את ה[[המאה ה-20]], [[המאה ה-20]], [[1924]], [[1924]], [[1924]]]]]], [[1924]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]]]]]], [[1924]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]