הבנת חוקי Adverse Possession במדינה שלך וכיצד לתבוע זכויות קניין

בעלות הפוכה היא עיקרון משפטי המאפשר לאדם לטעון בעלות על אדמה בתנאים מסוימים, גם אם הם לא הבעלים המקורי.הבנת כיצד החוקים האלה פועלים במדינה שלך יכול להיות מכריע אם אתה מאמין שיש לך תביעה לרכוש שהוזנח או לא בשימוש על ידי הבעלים המקוריים. בעוד הרעיון הוא עתיק, היישום שלה היום משתנה באופן נרחב על פני תחומי שיפוט, מה שהופך אותו חיוני לא רק את הדוקטרינה הכללית אלא גם את הנימוס הספציפי של החוקים שלך.

מה זה Adverse Possession?

אחזקה הפוכה היא דוקטרינת משפטית שמעניקה לאדם זכויות בעלות על אדמות לאחר שהם כבשו אותה לתקופה מסוימת, בגלוי וללא רשות מהבעלים המקוריים. תהליך זה יכול להשתנות באופן משמעותי ממדינה למדינה, עם דרישות שונות ומסגרות זמן.הדוקטרינה משרתת מספר מטרות: היא מעודדת שימוש פרודוקטיבי של אדמה, פותרת תביעות עלות מחוספס, ומענישה בעלי נכסים שלא מצליחים להגן על גבולותיהם, במהות שלילית מעבירה לבעלים שלהם.

מבחינה היסטורית, אחזקה שלילית חוזרת לחוק המשותף האנגלי ויובאו למשפטנים אמריקאים.מדינות כינו את העקרונות הללו בחוקים של הגבלה על פעולות ההזרקה, ובכך יצרו למעשה מנגנון לכותרת שקטה לאחר תקופה מוגדרת של אחזקה.

דרישות מפתח עבור Adverse Possession

כדי להצליח בתביעה שלילית, על התובע להוכיח בדרך כלל כל אחד מהאלמנטים הבאים על ידי ראיות ברורות ומשכנעות. בעוד שמות של אלמנטים אלה עקביים על פני מדינות, הגדרות ספציפיות וסטנדרטים יכולים להיות שונים.

אחריות משפטית

התובע חייב להשתמש באופן פיזי בקרקע כבעל טיפוסי יהיה זה יותר מאשר ביקורים מזדמנים; זה דורש מעשי אחזקה רצופים, גלויים של רכוש המתאימים לאופי הנכס. עבור הרבה פנוי, זה עשוי לכלול שמירה על הדשא, הקמת גדר, או כלי חניה.עבור בית, זה יכול להיות לחיות בבית מגורים ולשלם שירותים.

פתוח ומוזרים

הכיבוש חייב להיות גלוי וברור מספיק שבעל סביר יבחין בכך. דרישה זו מונעת נטילת חשאית ונותן לבעלים האמיתיים הזדמנות להתנגד.דוגמאות כוללות בניית שפך, נטיעת גן, פרסום סימנים "לא ⁇ " או התקנת מסלול.הטענה אינה יכולה להסתיר את השימוש שלהם; יש לראות בבירור לכל מי שרואה את הנכס.

בעלות בלעדית

התובע חייב להחזיק את הקרקע ללא שיתוף שליטה עם אחרים, כולל הבעלים האמיתיים.אם הבעלים האמיתיים גם משתמש בנכס או מאפשר לאחרים להשתמש בו במשותף, בלעדיות יכול להיות מובס.עם זאת, החזקה בלעדית אינה אומרת כי התובע חייב מבחינה פיזית לכבוש כל אינץ '; זה אומר שהם הפעילו דומיניון דומה לזה של בעל.

Hostile Possession

עוין אינו מתכוון לאלימות או תוקפנית; זה אומר שהכיבוש אינו ברשות הבעלים ונגד האינטרסים של הבעלים.מדינות לוקחות שלוש גישות שונות כדי להגדיר עוינות:

(ב) סטנדרט (בעיקר מדינות): ⁇ :1; אין צורך באמונה טובה שיש להם את הקרקע; פשוט כובש ללא הסכמת הבעלים מספיק.
(ב) סטנדרט האמונה הטוב (הסמכות): "הטוען חייב להיות אמונה אמיתית אך שגויה שיש להם את הארץ, לעתים קרובות בשל טעות פגומה או גבולית.
(ב) ,0) , סטנדרט trespasser (ר'): "הטוען חייב לדעת שהאדמה שייכת למישהו אחר ולכוון לקחת אותה עכשיו נדיר.

הבנת רמת העוינות של המדינה שלך היא קריטית, כפי שהיא יכולה לקבוע אם הטענה שלך היא מעשית מההתחלה.

אפשרויות ל-Sttutory period

יש לבטל את כל תקופת הקבע. פערים קצרים, כגון מעבר במשך כמה חודשים, עשויים לשבור המשכיות אלא אם התביעה התחדשה בצורך להשיב לעצמה. תקופת הקבע נעה בין 5 ל-21 שנים בהתאם למדינה, והיא יכולה להשתנות לסוגים שונים של תביעות (למשל, צבע הכותרת לעומת החזקה הפשוטה).

כיצד לתבוע זכויות רכוש באמצעות Adverse Possession

אם אתה מאמין שאתה עומד בקריטריונים אלה, לנקוט בצעדים ספציפיים יכול לעזור לך לקבוע תביעה.התהליך אינו אוטומטי; עליך לנקוט פעולה מתקנת לכותרת מושלמת.

שלב 1: מסמך השימוש שלך באופן ישיר

החל על ידי יצירת תיעוד מקיף של הנכס שלך.קח תמונות של שיפורים, פעילויות תחזוקה, וכל מבנים שהוספת.חסוך קבלות עבור חומרים, שירותים, מסים רכוש שאולי שילמת (גם אם בטעות), ועלויות ספיגה.לקבל הצהרות של עדים לשכנים או אחרים שיכולים להעיד על השימוש הפתוח והמתמשך שלך.

שלב 2: חקרו את חוקי המדינה

לכל מדינה יש חוק אחזקה שלילית משלה, שנמצא לעתים קרובות בסעיף הקוד המכסה חוקים של הגבלה על פעולות רכוש אמיתיות. משתנים מרכזיים לבדוק כוללים:

(בקיצור:0) תקופת המבוא: FLT:1, קליפורניה דורשת 5 שנים אם יש לך צבע של כותרת או צבע, אחרת 5 שנים; ניו יורק דורשת 10 שנים; טקסס דורשת 10 שנים עבור החזקת שלווה ושלילית תחת חתומה רשומה, אך 25 שנים ללא צבע כותרת.
(ב) ,0) ,קולו של דרישה: 1FLT:1, כמה מדינות דורשות כלי כתוב (המתקבל) שנראה תקף אך למעשה הוא פגם.
(ב) ניכוי מס:0) תשלום מס: 1 מדינות רבות דורשות את הטענה לשלם מסים על הקרקע לתקופה של רצף נכסים בטקסס.
(ב) יש מספר מדינות (למשל, קולורדו, קליפורניה) יש יסודות אמונה טובים.
(ב) ,0) קללות פרס: FLT:1rea, אך כללים דומים חלים על הקלות על ידי מרשם.

מקורות אמינים כוללים אתרי חקיקה ממלכתיים ומדריכים משפטיים סמכותיים כמו המכון למידע על קורנלראור:2 (המכון למידע על פי חוק) 1 או FLT:2 סקירה שלילית של נולו 3.

שלב 3: בדוק עבור חריגים ודרישות ספציפיות למדינה שלך

יש מדינות שעושות hurdles נוספים: לדוגמה:

(ב) ,0) ג'רזיארל 1 דורשות בעלות שלילית להיות תחת תביעה של זכות, וגם דורש תשלום מס במשך 30 שנה (או 60 שנים עבור אדמות פרועות).
(ב) סעיף 1:0 (FloridadFLT:1) דורש תקופה של שבע שנים תחת צבע הכותרת ותשלום מסים; ללא צבע כותרת, 20 שנה ללא דרישה לתשלום מס.
(ב) ,0) ,AlabamaveFLT:1 דורש 10 שנים של אחזקה שלילית, אך יש כללים מיוחדים עבור הדיירים.
(ב) [13] ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇

להיות מודע לכך שתביעות נגד הממשלה (אדירה, מדינה או אדמה עירונית) מוזנחות בדרך כלל.

שלב 4: תכתבו על פעולה שקטה

בעלות הפוכה אינה שוללת באופן אוטומטי את התואר על השלמת תקופת הקבע.אתה חייב להגיש תביעה בבית המשפט האזרחי לכותרת שקטה – באופן משמעותי מבקש משופט להכריז עליך הבעלים החוקיים.זהו הליך רשמי הכולל משרת את הבעלים האמיתיים (או יורשיהם) עם הודעה.אם הבעלים האמיתיים אינם מגיבים או אינם יכולים להיות ממוקמים, ייתכן שתוכל להמשיך על ידי ברירת מחדל.

שלב 5: יועץ ליועץ המשפטי לממשלה נדל"ן

בהתחשב המורכבות והרווחים הגבוהים של תביעות בעלות שליליות, מומלץ מאוד לעבוד עם עורך דין נדל"ן מנוסה.עורך דין יכול לעזור לך להעריך אם הנכס שלך עומד בכל האלמנטים, לזהות פגמים פוטנציאליים, לנווט חוקים פרו-דוריים, ולייצג אותך בבית המשפט.מדינות רבות יש דרישות מחמירות; טעות בתלונה שלך יכולה להיות משמעותית, אבל השכר הפוטנציאלי - בעלות מלאה של רכוש - לעתים קרובות.

שיקולים חשובים והגנה

חוקי אחזקה מורכבים נועדו לעודד שימוש פרודוקטיבי של הקרקע ולפתור סכסוכים ארוכי שנים.עם זאת, הם מורכבים וניתן להתחרות בהם. חיוני להבין את החוקים הספציפיים של המדינה שלך ולבקש ייעוץ משפטי לפני שתמשיך.

הגנה משותפת נגד תביעות נגד Adverse Possession

בעלי אמת עשויים לגייס מספר גנות כדי להביס את הטענה:

(ב) אם הבעלים האמיתיים נתנו אי פעם את הרשות המתבקשת להשתמש בארץ (אפילו באופן אוני), עוינות אינה יכולה להיות שלילית אלא אם כן התובעת תחזיר את רשותה ואת הבעלים יודע.
(ב) [15] חוסר יכולת הבעלים: כפל 1: 1 מדינות רבות (הפסקה) תקופת הקבע אם הבעלים האמיתיים הם קטנים, חסרי יכולת נפשית, כלואים או משרתים בצבא.
(ב) אם הבעלים נכנסים מחדש לנכס, קבצים פעולה של שחרור, או הודעה על הפסקתם, ייתכן שהמשכיות תתפרק.
רכוש:0 (החזקה של ה-FLT:1) לא ניתן לטעון נגד הממשלה הפדרלית, רוב הממשלות במדינה, וממשלות מקומיות רבות.
(ב) באמון: "המאה ה-1" (ב) יש מדינות שסוכנות קרקעות של אמון או ארגונים דתיים.

שיקולים מוסריים ומעשיים

החזקה הפוכה נתפסת לעתים קרובות כדרך לגיטימית לפתור סכסוכים בגבול ולהביא את הקרקע המוזנחת חזרה לשימוש פרודוקטיבי.עם זאת, המבקרים טוענים כי ניתן להעלים - לדוגמה, חסמים עשויים לנסות לטעון רכוש עירוני יקר ללא תשלום עבור זה. בתי המשפט לאזן את החששות האלה על ידי הדורשים כל אלמנט להיות מוכח עם ראיות ברורות משכנעות.אם אתה שוקל טענה שלילית, להבטיח את המניעים שלך תואמים את המטרות של ימינו: הזנחה ארוכה או זנחת זכויותיהם.

סקירה של מצב המדינה של תקופת סטוטורי

להלן דוגמה של תקופות סטטוטוריות להחזקה שלילית במספר מדינות, תמיד לאמת עם חוקים נוכחיים כפי שהם יכולים לשנות.

(ב) ⁇ (ב"א) ⁇ : "ה' (ב')
(ב) ⁇ (ב) ⁇ :0) ,5 שנים (עם צבע של כותרת ותשלום מס) או 20 שנים
(ב) [15] ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
(ב) ⁇ (ב) ⁇ :0) , ⁇ (בצבע הכותרת) או 7 שנים (עם תשלום מסים תחת אמונה שגויה)
(ב) [15] ,ב[[1924]], [[1924]]]]
(ב) ⁇ (ב"ג) ⁇ : "ה': 10 שנים"
(ב) [15] ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
(ב) ויקרא י"ד: 10 שנים

לרשימה מקיפה, להתייעץ עם מקורות סמכותיים כגון:0 ,Cornell LII שלילי כניסה FLT:1.

טיפים מעשיים עבור תובענים פוטנציאליים

שמור על שביל נייר מפורט

שמור על כל מסמך המציג את הקשר שלך לארץ: הערכת מס משלמת על הנכס (גם אם אתה לא הבעלים של רישום), חשבונות שירות בשם שלך, קבלנים עבור תיקונים, ו יומן של מבקרים או שוכרים.אם הנכס יש כתובת דוא"ל, השתמש בו ככתובת הרשמית שלך עבור מנויים ורישיון נהיגה.

מארק ברודורס ברור

גדרות חרק, סימנים, או התקנת סמנים המציגים באופן לאמבי את האדמה כארצך.זה עוזר לספק את הדרישה הפתוחה והידוע לשמצה ולרתיע אתגרים.

אל תשלמו או הכירו את הכותרת של הבעלים

תשלום שכר דירה או אפילו הכרה בכתב כי מישהו אחר הבעלים של הקרקע יביס תביעה עוינת.אם אתה מקבל דרישה מהבעל האמיתי, להתייעץ עם עורך דין לפני להגיב.כל הכרה בבעלות מחדש את תקופת הקומה.

ראה הסכם קו oundary Line

אם הטענה שלך עולה מחקירה קטנה (למשל, גדר שהיא שתי רגליים על רכוש השכן), פעולה בעלת שם שקט עשויה להיות מוגזמת.במקום, לשקול משא ומתן על הסכם קו גבול או החלפת קרקע.אם הבעלים מסכים לכיבוש שלך, זה הופך להיות עקר ולא יכול בשל החזקת שלילית, אבל אתה מרוויח שלום וודאות.

כאשר Adverse Possession לא יהיה הדרך הנכונה

אחזקה הפוכה היא תרופה דרסטית.אפשרויות חלופיות כוללות:

(ב) אם הבעלים ידועים, הצעה עשויה להיות פשוטה וזולה יותר מאשר ליטיגציה.
(ב) אם אתה צריך רק זכות לחצות את הארץ (למשל, נסיעה), מרשם עשוי להיות קל יותר מאשר בעלות מלאה.
(ב) חלק מהמדינות מאפשרות תביעה המבוססת על גדר עמדה במשך שנים רבות, ללא צורך בכל מרכיבי אחזקה.

זכור, בטענה כי החזקת שלילית היא תהליך משפטי רציני הדורש סבלנות ותיעוד ראוי.אם יצליח, זה יכול לגרום להעלאת הבעלות המשפטית על נכס שנזנח או ננטש במשך זמן רב.אבל הדרך היא מכוונת מלכודות פרוקליות ופוטנציאל לליטיגציה יקרה.

לקריאה נוספת, סעיף ה- 0 (American Bar Association) ב- Real Property, Trust and Estate LawFLT:1 מציע משאבים על זכויות רכוש, כולל פרסומים שליליים.