Contrairement aux biens en propriété libre, qui confèrent la propriété totale des terrains et des structures pour une durée indéterminée, un bien en propriété locative accorde au locataire le droit de posséder et d'utiliser des biens immobiliers pour une durée déterminée en vertu d'un contrat de location. Cet intérêt temporaire est fondamental pour le crédit-bail résidentiel et commercial, mais il comporte des complexités uniques qui influent directement sur le processus de clôture lorsqu'un bien est vendu, refinancé ou que le bail lui-même est transféré.

Comprendre les successions locatives

Le locataire, ou locataire, détient un droit de possession limité par le temps et selon les modalités prévues dans le bail, ce qui est distinct d'un bien en propriété libre, où le détenteur possède le bien (sous réserve de tout lien ou de toute charge) et peut l'utiliser de façon générale indéfiniment. Les biens en propriété louée se trouvent dans une grande variété de contextes : un locataire d'appartements, un magasin de détail dans un centre commercial, un locataire de bureaux dans un immeuble de grande taille, et même un propriétaire sur un terrain loué (comme le montrent les baux au sol communs dans certains marchés comme Hawaï ou dans certaines parties du Maryland).

Légalement, un bien à bail est classé comme bien immobilier à certaines fins (les intérêts du locataire peuvent être hypothéqués, cédés ou assujettis à un domaine éminent) mais est traité comme un contrat de propriété personnelle à d'autres égards.Cette double nature crée des contestations juridiques et procédurales pendant la clôture.La durée d'un bien à bail peut aller d'un mois (ou même moins) à 99 ans ou plus, mais indépendamment de la durée, le droit est intrinsèquement temporaire.

Types de successions locatives

La common law reconnaît quatre types principaux de biens à bail, chacun ayant des caractéristiques distinctes qui ont une incidence sur les droits, la résiliation et les procédures de clôture.

Propriété depuis des années

Il s'agit d'un bail avec une date de début et de fin fixes. Il se termine automatiquement à la date de fin spécifiée sans que l'une ou l'autre des parties en ait besoin. Par exemple, un bail d'un an ou un bail commercial de cinq ans. Comme la durée est certaine, ce type de bail offre la plus grande prévisibilité pour le propriétaire et le locataire.

Propriété périodique (location périodique)

Une succession périodique se poursuit à intervalles successifs (p. ex., semaine à semaine, mois à mois, année à année) jusqu'à ce que l'une ou l'autre des parties donne l'avis approprié de mettre fin à la location. La période de préavis est généralement égale à la période de location (p. ex., 30 jours pour un bail de mois à mois). Ce type de contrat est courant dans les locations résidentielles qui se poursuivent après la période initiale du bail ou dans les situations où aucun bail fixe n'est signé mais où le loyer est accepté.

Propriété à Will

Une succession existe à volonté lorsqu'un locataire occupe un bien avec la permission du propriétaire, mais sans un calendrier de paiement à terme ou périodique. L'une ou l'autre des parties peut se terminer à tout moment. Ceci est rare dans les milieux commerciaux officiels, mais peut se produire dans des arrangements informels ou lorsqu'un locataire détient une succession après l'expiration d'un bail avec le consentement du propriétaire.

Propriété à l'attente (Tenance à l'attente)

Le locataire est essentiellement un détenteur, et le propriétaire peut soit les traiter comme un intrus, soit accepter un loyer pour créer une location périodique. Une succession en souffrance crée des complications importantes pendant la fermeture parce que le vendeur ne peut pas livrer la possession vacante et que l'acheteur peut hériter d'un locataire problématique. La procédure de clôture doit traiter la procédure d'expulsion ou négocier un nouveau bail.

Comment les biens à bail affectent les transactions immobilières et la clôture

Lorsqu'un bien assujetti à une succession locative est vendu, l'acheteur achète le bien assujetti à la location existante. Cela signifie que l'acheteur entre dans le rôle du propriétaire et doit respecter les conditions de location. Cependant, le processus de clôture est beaucoup plus impliqué qu'un simple transfert de titre de frais.

Diligence raisonnable du bail

L'équipe de l'acheteur doit examiner chaque période importante de chaque bail touchant la propriété. Cela comprend non seulement le bail actuel du locataire, mais aussi les sous-locations, modifications, cessions ou certificats d'estoppel.

  • Date de fin et de fin de la location:[ Veiller à ce que le terme restant soit aligné sur l'horizon de placement de l'acheteur ou sur les exigences de financement.
  • Renouvellement des options et droits de premier refus:[ Ces options peuvent affecter la capacité de l'acheteur de réaménager ou d'occuper la propriété.
  • Dépôts en cours et dépôts en garantie: Le montant actuel du loyer, les hausses, les concessions et l'emplacement des dépôts en garantie (dans un compte portant intérêt, par exemple) doivent être confirmés.
  • Obligations d'entretien et de réparation :[ De nombreux baux exigent que le propriétaire conserve des aires communes ou des éléments structurels. L'acheteur doit comprendre ces coûts permanents.
  • Exigences en matière d'assurance: Les baux exigent souvent une assurance responsabilité et une assurance biens. L'acheteur doit avoir des polices appropriées en place à la clôture.
  • Les baux commerciaux peuvent limiter le type d'entreprise ou les heures d'exploitation du locataire. Les acheteurs doivent s'assurer qu'ils sont acceptables.
  • Dispositions relatives aux défauts et périodes de correction:[ Tout défaut ou paiement tardif de loyer existant doit être résolu avant la clôture.

Clauses d'attribution et de sous-location

La plupart des baux contiennent des restrictions sur la capacité du locataire de céder le bail ou de sous-louer les locaux à une autre partie. Cependant, la capacité du vendeur (lord) de transférer le bien suscite également des préoccupations quant à la cession. De nombreux baux exigent du locateur qu'il obtienne le consentement du locataire avant de vendre le bien, surtout si la vente entraînerait un changement de contrôle de propriété.

Certificats d'arrêt d'appel

Un certificat d'estoppel est un document signé par le locataire qui vérifie l'état actuel du bail et qu'il n'y a pas de défaut ou d'entente non divulguée. Les prêteurs exigent généralement des certificats d'estoppel de tous les locataires comme condition de financement.

  • Le bail est en vigueur et n'a pas été modifié sauf dans les cas prévus.
  • Les montants du loyer et du dépôt de garantie sont à jour.
  • Aucun loyer n'a été payé à l'avance au-delà du mois en cours.
  • Le locataire n'a pas de réclamations ou de compensations connues contre le propriétaire.
  • Le locataire reconnaît les droits de l'acheteur en vertu du bail.

Les certificats d'arrêt d'exécution protègent l'acheteur et le prêteur contre les responsabilités cachées, qui doivent être obtenus avant la clôture et être examinés avec soin.

Accords de subordination, de non-disturbance et d'arpentage (SNDA)

Lorsqu'un bien est financé par une hypothèque, le prêteur exige que son privilège soit supérieur aux intérêts locatifs, ce qui est généralement obtenu par une clause de subordination dans le bail ou par une SNDA distincte. La SNDA comporte trois composantes :

  • Subordination: Le locataire convient que l'hypothèque prend la priorité sur le bail, ce qui signifie que si le prêteur ferme, le bail peut être résilié à moins que la SNDA n'en dispose autrement.
  • Non-disturbance: Le prêteur convient que tant que le locataire n'est pas en défaut, le locataire peut rester en possession même si le prêteur ferme avant.
  • Propriété : Le locataire accepte de reconnaître le prêteur ou le nouveau propriétaire après sa saisie comme nouveau propriétaire aux mêmes conditions de bail.

Pendant la fermeture, le prêteur de l'acheteur exigera des SNDA de tous les locataires (ou au moins des grands locataires). La négociation de ces accords peut prendre du temps, surtout si les locataires ont un effet de levier.

Considérations relatives au financement

Si le bien est assujetti à un bail foncier (le bâtiment appartient au locataire mais le terrain est loué), le prêt est une hypothèque locative. Les prêteurs exigeront que le bail foncier soit entièrement examiné et remplisse certains critères : il doit avoir une durée restante suffisamment longue pour amortir le prêt (souvent au moins 10 à 20 ans après la date du prêt), ne peut contenir des clauses de cession prohibitive et doit prévoir les droits de saisie du prêteur. Pour les biens avec plusieurs locataires, le prêteur doit souscrire le flux de trésorerie basé sur les baux, vérifier que le loyer est suffisant pour couvrir le service de la dette et les dépenses.

Titre Assurances pour les intérêts locaux

L'assurance-titre d'une succession locative protège le locataire contre les défauts du titre ou des charges du propriétaire qui pourraient nuire au bail. L'acheteur (en tant que nouveau propriétaire) obtiendra généralement une police du propriétaire couvrant les intérêts de frais, mais le locataire peut aussi exiger une police. Au cours de la fermeture, la société de propriété examinera si les privilèges ou servitudes existants affectent le bien et si le bail est correctement enregistré. Dans certains États, l'enregistrement du bail ou un protocole de location est nécessaire pour mettre en garde les tiers. L'agent de fermeture doit coordonner avec la société de propriété pour s'assurer que le bail est exécutoire contre les acheteurs subséquents.

Procédures de clôture spécifiques pour les successions locatives

Bien que chaque clôture immobilière soit unique, les étapes suivantes sont particulièrement importantes lorsque des biens à bail sont impliqués.

  1. Un examen de bail [ par le conseiller juridique et l'équipe de l'acheteur. Toutes les modifications et lettres parallèles doivent être recueillies.
  2. Obtain estoppel accrédit de tous les locataires bien avant la date de clôture.
  3. Négociez les SNDA avec les locataires et le prêteur. Cela peut nécessiter plusieurs séries de révisions.
  4. Vérifier les dépôts de garantie détenus par le vendeur. Confirmer le montant et le lieu. À la clôture, le vendeur doit soit transférer les fonds à l'acheteur, soit fournir un crédit par rapport au prix d'achat.
  5. Revoir les tarifs de loyer, d'impôts immobiliers, de services publics et d'entretien des aires communes (AMC). Les tarifs sont généralement calculés à la date de clôture.
  6. Adresser tout défaut de paiement ou tout différend. Le vendeur devrait corriger les défauts avant de fermer, ou l'acheteur peut exiger un retenues ou un séquestre.
  7. Enregistrez l'acte et tout protocole de location si requis par le droit local. Enregistrez également la SNDA et la cession de baux si nécessaire pour perfectionner la sûreté du prêteur.
  8. Rendre les avis de locataire[ les informant de la nouvelle propriété et de l'endroit où envoyer le loyer.

Pièges courants et comment les éviter

La complexité des successions locatives peut entraîner plusieurs écueils pendant la fermeture. La sensibilisation peut prévenir les retards et les litiges.

  • Modifications non divulguées ou ententes orales:[ Les locataires peuvent prétendre que le locateur a accepté de réduire le loyer ou de fournir des locaux supplémentaires.
  • Lease expire trop tôt après la fermeture : Un nouveau propriétaire pourrait hériter d'un immeuble vacant peu après l'achat. Examinez les conditions du bail et envisagez d'exiger du vendeur qu'il prolonge le bail ou fournisse une garantie de vacance.
  • Manquement d'obtenir le consentement du locataire pour la cession :[ Certains baux exigent du propriétaire qu'il obtienne le consentement du locataire avant de vendre.
  • Manipulation incorrecte des dépôts de garantie:[ Les lois de l'État exigent souvent que les dépôts de garantie soient détenus dans un compte distinct, les intérêts étant versés au locataire. L'agent de clôture doit s'assurer que le vendeur transfère correctement ces dépôts.
  • Mustomiser SNDA d'un locataire clé : Sans accord de non-distorsion, un prêteur peut refuser de financer le prêt. Les principaux locataires d'ancrage exigent souvent de longues négociations. Commencez tôt et allongez le contrat.
  • Fronts de zonage ou d'utilisation :[ L'entreprise du locataire peut violer les ordonnances de zonage ou les clauses restrictives. L'acheteur devrait vérifier que l'utilisation actuelle est légale et continuera sous une nouvelle propriété.

Conclusion

Les biens immobiliers locatifs ne sont pas seulement un détail dans une transaction immobilière, mais ils constituent une considération juridique et financière fondamentale qui peut dicter le succès d'une clôture. Que vous soyez un premier acheteur d'habitation à prendre en charge une location d'une unité de copropriété, un investisseur commercial à acquérir un immeuble de bureaux avec plusieurs locataires ou un prêteur à souscrire un prêt garanti par un bien loué, la diligence raisonnable entourant les intérêts locatifs est primordiale.

Pour plus de renseignements, consultez les ressources de la section American Bar Association de droit immobilier, de fiducie et de succession et du Nolo guide to locator-locatant law. De plus, les normes de l'industrie relatives aux clauses de location commerciale peuvent être explorées par l'intermédiaire du Council of Real Estate Brokers and Managers (CRE).