Comprendre les droits de propriété sur les achats de forclusion

L'achat d'une maison fermée peut être une opportunité passionnante, mais cela implique aussi de comprendre les droits de propriété spécifiques.Ces droits déterminent ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire avec la propriété après l'achat. Connaître ces droits aide les acheteurs à prendre des décisions éclairées et éviter les problèmes juridiques futurs.Bien que le prix peut sembler attrayant, le paysage juridique entourant les saisies est souvent complexe.

Quels sont les droits de propriété?

Les droits de propriété se réfèrent aux droits légaux des propriétaires d'utiliser, de contrôler et de transférer leurs biens.Lors de l'achat d'une maison fermée, ces droits peuvent être affectés par des privilèges, des hypothèques ou des créances légales antérieurs.Il est essentiel de vérifier quels droits sont inclus dans la vente et quelles restrictions pourraient exister.Dans le droit immobilier, les droits de propriété sont souvent décrits comme un groupe de bâtons, chacun représentant un droit distinct, tel que le droit de posséder, d'utiliser, d'exclure d'autres, de jouir ou de disposer des biens.

Par exemple, un propriétaire antérieur peut avoir accordé une servitude à un voisin qui reste valide après la saisie. Ou une municipalité locale peut détenir un privilège fiscal qui survit à l'enchère. Pour saisir pleinement votre propriété, vous devez comprendre quels droits transférer et qui ne le font pas. Ceci n'est pas toujours évident de la liste des enchères ou du contrat d'achat initial.

Types de droits de propriété sur les maisons fermées

Les propriétés fermées sont livrées avec un mélange unique de droits et d'obligations. Ci-dessous sont les catégories les plus communes que vous allez rencontrer.

Droits simples

Les droits de propriété les plus complets, vous permettant d'utiliser le bien librement, de le vendre ou de le transférer. La taxe simple est la forme la plus élevée de propriété reconnue par la loi. Lorsque vous achetez une maison fermée soumise à la taxe simple, vous avez généralement le contrôle complet — à condition qu'il n'y ait pas d'autres revendications persistantes.

Contrats de location ou de location

Parfois, les locataires peuvent encore avoir le droit d'occuper la propriété après la saisie, selon les lois locales. La ] (PTFA) donne à la plupart des locataires le droit de rester jusqu'à la fin de leur bail, ou un délai de 90 jours s'il n'y a pas de bail. Cette loi fédérale s'applique à l'échelle nationale, bien que certains États offrent des protections encore plus fortes.

Les lois de l'État varient considérablement. À New York, par exemple, les locataires des bâtiments fermés reçoivent souvent une aide à la réinstallation prolongée. En Californie, les locataires ont de solides droits en vertu de la Loi sur la protection des locataires.

Liens et charges

Les dettes ou les créances impayées peuvent encore affecter la propriété, limitant vos droits jusqu'à ce qu'elles soient réglées. Les privilèges de la vente de forclusion ne sont pas tous effacés. Les privilèges de la première année – comme une première hypothèque – sont généralement satisfaits du produit de la vente.

Certains États ne détiennent la vente de préfermeture libre et claire , que du privilège du prêteur forclusion; d'autres offrent une pause plus finale. Par exemple, dans une saisie non judiciaire dans de nombreux États, les privilèges juniors sont éteints. Mais dans une saisie judiciaire, le tribunal peut permettre à certains intérêts de survivre. Comprendre le type de processus de préfermeture dans votre État est essentiel pour savoir quels privilèges demeurent.

Facilités et restrictions

Les droits accordés à d'autres, comme les compagnies de services publics ou les voisins, peuvent restreindre la façon dont vous utilisez la propriété. Les servitudes fonctionnent avec le terrain, ce qui signifie qu'elles transfèrent automatiquement à un nouveau propriétaire. Une servitude de service public, par exemple, pourrait permettre à la compagnie d'électricité de faire circuler des lignes sur votre arrière-cour. Vous ne pouvez pas bloquer cet accès. De même, les servitudes privées pour les allées partagées, le drainage ou les vues peuvent limiter ce que vous pouvez construire ou modifier.

Les deux principaux types de forclusion : judiciaire et non judiciaire

Dans une saisie judiciaire, le prêteur engage une action en justice, le tribunal supervise la vente et le shérif ou greffier de la cour conduit l'enchère. Ce processus éteint généralement tous les privilèges mineurs et fournit un titre relativement propre, souvent appelé un acte de ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dans une saisie non judiciaire (également appelée une saisie - , le prêteur suit un processus autorisé par l'État sans participation du tribunal. L'acte donné à l'enchère est un acte de confiance , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Avant de soumissionner, découvrez quel processus est utilisé dans votre état. Si vous achetez dans un état non judiciaire, vous pouvez avoir besoin d'une assurance-titre supplémentaire ou d'une action de titre tranquille pour nettoyer le titre.

Considérations importantes lors de l'achat

Avant d'acheter une maison fermée, il est crucial de procéder à une recherche approfondie de titres. Ce processus permet de découvrir tout lien, réclamation ou restriction existant qui pourrait avoir une incidence sur vos droits de propriété.

Recherche de titres et assurance-titres

La plupart des prêteurs exigent une assurance-titres pour protéger leur investissement. Mais si vous payez de l'argent, vous pourriez être tenté de sauter cette étape. Don. L'assurance-titres vous protège contre les défauts cachés – documents forgés, héritiers non divulgués, erreurs d'enregistrement, et parfois même des privilèges non découverts. Le coût est une prime unique, et il peut vous sauver des dizaines de milliers de dollars plus tard. Parce que les propriétés de forclusion ont souvent des titres brouillés, l'assurance-titres est particulièrement importante ici. Certaines sociétés de titres peuvent refuser d'assurer un achat de forclusion jusqu'à ce qu'un procès-titre calme soit déposé.

Périodes de rachat : Un droit de propriété unique

Beaucoup d'États accordent à l'ancien propriétaire un droit de rachat légal, une période qui suit la vente de la propriété pendant laquelle ils peuvent récupérer la propriété en payant le montant de l'offre gagnante plus les intérêts et les frais. Cette période peut varier de quelques mois à un an ou plus. Pendant la période de rachat, vos droits de propriété ne sont pas absolus. Vous ne pouvez pas prendre possession, faire des modifications majeures, ou expulser le propriétaire précédent. Dans des États comme l'Iowa et le Minnesota, les périodes de rachat sont longues.

Droits de possession et d'éviction

Dans de nombreux États, vous ne pouvez pas simplement changer les serrures ou éteindre les utilitaires. Vous devez suivre les procédures d'expulsion formelle. Dans les saisies judiciaires, la vente comprend souvent un ordre de possession, ce qui rend l'expulsion plus simple. Dans les saisies non judiciaires, vous pouvez avoir besoin de déposer une poursuite séparée en détention illégale. Cela peut prendre des semaines ou des mois. Soyez prêt pour le coût et le retard.

Si la propriété est occupée par un locataire, rappelez-vous les protections de PTFA. Fournir un préavis approprié et, si nécessaire, les documents d'expulsion légale. Ne jamais recourir à l'expulsion auto-assistance; il est illégal dans chaque État et peut vous exposer à des peines importantes.

HOUA Liens et Super Liens

Dans de nombreux États, les associations de propriétaires ont un privilège supérieur qui survit à la forclusion. Cela signifie que le HAO peut percevoir des cotisations impayées du nouveau propriétaire, même si les cotisations ont été engagées avant la forclusion. Le montant peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars. Certains états limitent le privilège supérieur à un nombre spécifique de mois de cotisations (par exemple, six mois en Californie).

Mesures visant à protéger vos droits de propriété

Connaître les risques est la première étape. Prendre des mesures concrètes est la deuxième. Suivez ces étapes pour protéger votre propriété.

  1. Ordonner un rapport de titre préliminaire avant de soumissionner. Ce rapport énumère les privilèges, servitudes et restrictions enregistrés. Si le rapport montre un nuage, vous pouvez décider de continuer à soumissionner ou à passer.
  2. Revoir attentivement les documents de vente de saisies Recherchez toutes les dispositions concernant les droits de rachat, les droits d'occupation ou les procédures après vente.
  3. Vérifier si les locataires ou les occupants sont présents. Marcher le bien (si possible) et vérifier les signes d'occupation. Si les locataires sont là, déterminer les modalités de leur bail et leur statut protégé en vertu de la LPRP et de la loi de l'État.
  4. Investigez les cotisations HAO et l'exposition au super privilège. Communiquez directement avec l'HOA ou la société de gestion. Demandez un relevé des cotisations impayées et des amendes en cours.
  5. Consulter avec un avocat immobilier. Les achats de forclusion ne sont pas des transactions immobilières standard. Un avocat expérimenté dans votre processus local de forclusion peut identifier les risques que vous pourriez manquer.
  6. Propriétaire de l'assurance-titres Même si vous payez en espèces, la prime unique offre une protection à long terme contre les défauts de titre qui se font sentir plus tard.
  7. Plan pour une action en titre après achat calme si nécessaire. Dans certains états ou situations, une poursuite en titre tranquille est la seule façon d'éliminer tous les nuages restants sur le titre.

Considérations spéciales pour les ventes aux enchères et les ventes à la banque (REO)

Les droits de propriété peuvent varier selon que vous achetez à une vente aux enchères de saisie (une vente de fiducie - ou de sheriff-) ou du prêteur après que la propriété devient propriété bancaire (REO).

Lors d'une vente aux enchères, vous achetez généralement la propriété -où est,-- où est,-- avec tous les privilèges existants et les défauts de titre à moins que le processus de forclusion les éteint légalement. Vous devez aussi souvent payer en espèces ou des fonds certifiés. Il n'y a pas d'inspection ou de financement imprévu. Le risque est plus élevé, mais le prix peut être plus bas.

Lorsque vous achetez un bien REO auprès d'un prêteur (ou d'un agent immobilier qui inscrit le bien pour la banque), vous obtenez une transaction plus traditionnelle. Le prêteur a généralement défrayé la plupart des privilèges juniors, obtenu une police d'assurance-titres, et a passé l'hiver à la propriété. Vous pouvez souvent faire une offre avec éventualités (inspection, financement) et utiliser un prêt hypothécaire.

Du point de vue des droits de propriété, les achats de REO sont beaucoup plus propres. Le prêteur a déjà pris des mesures pour --nettoyer le titre. Les achats d'enchères nécessitent plus de diligence raisonnable mais offrent une plus grande valeur potentielle pour les investisseurs qui souhaitent prendre le risque.

Comment faire une recherche sur les droits de propriété avant de soumissionner

Consultez le bureau de l'enregistreur ou du registraire du comté (beaucoup ont des portails en ligne). Consultez le numéro de colis immobilier (APN) et examinez la chaîne de titres pour les actes, les hypothèques, les privilèges et les servitudes. Vérifiez également le collecteur d'impôts du comté et les dossiers des tribunaux locaux.

Vous pouvez également embaucher un professionnel de l'immobilier local qui se spécialise dans les saisies. Ils savent souvent quels comtés ont des problèmes de titres propres et quels prêteurs sont susceptibles de combattre les demandes de remboursement.

Erreurs courantes à éviter

  • En supposant que tous les privilèges soient effacés. Comme on l'a vu, les privilèges fiscaux, les super privilèges HAO et certains privilèges juniors peuvent survivre selon le type de forclusion et la loi de l'État.
  • Les lois sur les propriétaires-locataires locaux Le fait d'être victime d'un locataire protégé de façon inappropriée peut entraîner des poursuites, des amendes et même une vente inversée.
  • Passer la recherche de titre Même une propriété de 10 000 $ peut avoir un privilège de 50 000 $ HOA. Une recherche de titre est une assurance bon marché.
  • Éviter les périodes de rachat. Si vous prenez possession avant la fin de la période de rachat, vous pourriez être responsable des dommages ou finir par perdre la propriété au profit du rachat antérieur du propriétaire.
  • Ignorer l'état des biens Le droit d'utiliser les biens est sans signification si la maison est inhabitable en raison de moisissures, de dommages structurels ou de services publics dépouillés.

Conclusion : Assurer votre investissement

Comprendre les droits de propriété lors de l'achat d'une maison fermée permet d'assurer une transaction sans heurt et une propriété claire. Être bien informé vous protège des problèmes juridiques inattendus et assure votre investissement. L'investissement de saisie ne consiste pas seulement à trouver un prix bas – il s'agit de comprendre le puzzle juridique attaché à chaque action. Prenez le temps de rechercher le titre, les lois locales, la survie du privilège et les droits de locataire. Avec la bonne préparation, vous pouvez transformer une propriété en un actif précieux avec un contrôle total et une propriété claire. Si vous vous sentez submergé, commencez par des achats plus petits et moins risqués (comme les propriétés REO) et construisez progressivement votre expertise.